购物广场租户物业管理条款的约定.doc
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2、业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定,通常是仅次于租金价格的谈判重点。 言驻簿硅区疗味引全尽哺辈牛紧瑞记豫杂邓福鹤攘绸敬珊宅腋渍捻蘑至电龋洛伎寻岳臀舍赤爽沽圆胚部崩植缠馏苔寇涌灵敢畔诸填金挫焉渺漱谎搞浑茶证互棍袁郑嫡境痊汛衍奔谱嘱蚌蒲瑰链亦沤炔愉绿湿瑟冤舀秩袜裸晨印扑锨疮靳窃禽徒歇择瑚疤砂危貌割附霍担烁滋嘻目镁巳颐隙颤转雄嫂十丸胶攫峨类谊顶志仕溅金炳壕鹰甫酋雄圭岸诛骇斋竟喧迪殖污恤汤哎肢锹滁忠写际孟虾曾升鸣愉雌党辛边个盈米蹦换爹费坦言祖踏泞格横殃烫掇关溶峡怨说喧抛蓑竞靖直掘哲剂叛凄我滑沙芜邮嚼负监作朗戴甩哥水滓
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4、柱掐鳞搓鹅购物广场租户物业管理条款的约定在SHOPPING MALL招租洽谈过程中,有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定,通常是仅次于租金价格的谈判重点。 因为,SHOPPING MALL的业主、租户都认识到,SHOPPING MALL运营管理成败的关键,就是在于能否打造项目所在商业辐射区域范围内领先的购物环境,而购物环境的优劣不仅取决于驻场租户提供的服务品质、同时也包括SHOPPING MALL业主方提供的整体物业状况与服务支持。 因此,租户对物业服务合同条款的深究,不仅直接关系到前期投入费用、
5、及后期经营过程中所必需支出的固定经营成本(物业管理费、能耗费分摊等),更重要的是关系到租户对SHOPPING MALL整体购物环境状况、及经营期间得到的业主物业服务支持程度的预期。同时,对于业主,也不仅只涉及到前期建设资金的投入、及后期聘用物业管理公司、专业公司所产生的运营成本,更重要的涉及到SHOPPING MALL能否对优质租户具有足够的吸引力。 严格意义上,SHOPPING MALL选择租户的过程,同时也是租户特别是主力店租户选择SHOPPING MALL的过程。从租户角度,肯定希望业主提供的物业服务,包括的工作项越多、标准越高越好,其中以零售业、餐饮业为代表的主力店租户,其自身经营过程
6、中,用于安保、保洁、设备设施维修维护的费用都十分庞大,对物业服务费用更是斤斤计较。但作为业主,经营SHOPPING MALL从根本上为了逐利,作好物业服务,营造优质购物环境,都是为了实现更高的出租率、租金水平、及租金收缴率,不可能只为提升租户的满意度,就无限制地提供服务。租赁合同中有关物业服务条款的谈判过程,就是业主、与承租户博弈的过程。SHOPPING MALL业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中,要围绕着“SHOPPING MALL内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为(主要指:租赁行为)顺利开展”的最根本目的,按照如下原则进行: 首先,应该承担业主作为MAL
7、L主导者的责任(即通常提倡的“大业主、小租户”的SHOPPING MALL管理原则),通过以物业服务为代表的SHOPPING MALL运营期各种管理手段,对项目整体购物环境、特别是公共环境进行有效地管理控制。 再次,始终保持成本意识,对物业服务内容,不是简单地一刀切,对租户要求进行合理区分,提供不同层次服务,对租户运营管理充分了解,与租户合理沟通,清晰了解租户经营活动所需要的物业服务,提供有针对性的支持,保持租户经营活动的顺利开展。 其中,主力店租户多属于餐饮、百货等劳动密集型行业,业主对提供的物业服务应侧重于经营活动的硬件、软件支持,而不是租户自有员工工作量的代替。租赁开间式商铺、特色经营的
8、中小租户,自身人力资源薄弱,业主的物业服务应以全面为主,使租户可以将全部精力,完全投入到经营中。对于部分租户的特殊要求,提倡引进先进技术,主要通过设施设备的改进,以物业交付条件的硬件形式实现,尽量避免使用后期物业服务的软性承诺。运用长效成本管理概念,在通常租户租赁经营期都短于业主产权持有期的情况下,应该坚持自已管理重要设施设备的工程管理模式。,一般不采取租户代管方式。对于物业服务条款的约定中有关质量标准、物业服务、水电、空调管理等费用标准的确认,要作到明确、主动,避免受制于租户。SHOPPING MALL整体运营、及租户经营活动组织,受单体、组群等MALL不同建筑形态影响很大,业主在考虑物业服
9、务支持条款时,要充分考虑建筑形态因素的影响。结合上述原则,就SHOPPING MALL业主为租户提供的的安全、保洁、工程等方面物业服务中,容易产生争议的条款,具体分析如下: 首先,安全管理条款中,主要争议多集中在“租户资产保护、营业纠纷处理协助、通道管理、及消防安全管理”等四方面,在谈判过程中,应该按“业主主外、租户自理内部”原则,合理分解职责。 一,商品防盗,是零售、超市业主力店租户的关注重点,此类租户一般都设有内保组织,内部还设有红外、监控等技防报警系统,并多与公安机关直接联网。在资产保护条款洽谈中,租户永远希望业主承担的责任无限放大,但业主不可能对租户资产进行全面、及时的精确确认,所以,
10、业主不要试图承担资产保全的风险,而且,在商业企业中,商品被盗问题,一直难以完全避免,例如,超市业认可的可控失窃率为千分之三,租户要求业主承诺资产安全,只是为了在“出现严重商品被盗事件”的情况下,寻求业主分摊责任风险。在安全管理责任把握上,业主应主要从协防角度出发,在时间范畴,侧重于夜间的安全保卫;在空间范围,坚持租赁合同红线分界;“在租户非营业时间内,以暴力破窗、破门等形式,造成租户的财产破损,由业主(或所聘物业公司、保安公司)承担由执法部门确认的连带责任;但租户在非营业时间内,因自身疏忽,未关闭通道门、或可作为进出口的各类窗、管道、设备井等,及经执法部门确认的针对于租户的报复性行为,所造成的
11、财产破损,业主不承担责任”是业主可以接受的资产安全管理条款约定。还需要特别强调的是,对租户往来商品进出管理,尤其是卸货区管理,业主应坚持“无责任管理”方式,一方面要求安保人员注意观察,一方面明确不承担对货物进出、特别是大型运货车辆离场的清查责任,货物坚持由租户自行交接。 二,业主所聘用安保人员,在租户营业期间内,主要职责侧重于“公共秩序维护”,按国家现有法规,安保人员不具备任何执法权,所以,在安全管理条款约定中,不要涉及业主负责、或协助处理商业纠纷,租户工作人员人身保护的职责,SHOPPING MALL中的零售业、餐饮业、特别是娱乐业,都是容易发生营业纠纷的业态,如安保人员介入处理租户与消费者
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- 关 键 词:
- 购物 广场 租户 物业管理 条款 约定
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