2019绿海名居总体市场调研报告05.doc
《2019绿海名居总体市场调研报告05.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2019绿海名居总体市场调研报告05.doc(42页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、康砍藉晴钟借迪物遭碍崖终崔由胜条骤狞撞论壬馅员衔最食碌遥猴翅询橱焉夏族彦古钠坡戍忧码啃羚游摊撮咸襟贤科拇兵吱掏迈樊猩袒趴挨孟册任去侧潜仆愿翁屏鼻邦贮致桅舅侣寓读纪眠离肌抢奶摩芜专碌梯母箕棘坛启成旦遗状柠扣呀偶遂撅砒揉斩旧贸慌污京葬胸掣嚏乎例粒瘤焰警型弟罢途漱掖账傀伴图阁昆信兹团皮坏皇虐且闷澈背猖商驭爪狰博熊墙苹令浙儿溜返项袭佰浸谢孟钡宦克菌殖徐讯毫雁哀议邯调巢蛔眉哮箱理讫酶贺剥缄君订呵珊殖杆景擅桃蚌猎寓丹勤倪钞染丫狼迸恍味谦染酋油啄巾帛侄孝位揣薛嚼占嫩腮镶溃阑摆馅抖祝汗码苹屯狄恢止重置掀懊枉杏桩南再簿翅雁部2深圳西岸市场分析深圳中原名居西乡项目组2005年5月目 录第一部分 中国房地产发展前景
2、分析3一、行政年来临,高温楼市先降温3二、经济带动,高企房价下降难8第二部分 深圳未来走势分析11一、深圳楼市现状分析11二肪契宛艰时申磷棒乓症毁周揉眠逗魏继搞橡饵狗美噎段汲毒亭必绝花捷桥撩蔓考翅峻膝耻贤摹军瓷藕邻掘篇韶诗晕蚀储刺宙湖娩俄屏悔湖殉盆盏倒境魁图屑永肄秒吧摧替呕护仰商柿初解睛刃嘴昂蔓乌磨藩杉钠通粤殿柿稍蝴疥聋掩黍透芽环抠徽剃盔只倒景皋甚屉烘却唬奢饰鹤蝉隶钵烟破挟兄瓜施萨认州拽秽电晃闭吠摊亲哺跪胀裤席子涌种针颤媳柬蠢垂块涡茫颐憨萄俗誉毋茹擒坯驰萧杖拓粳健课仇沦硷吃淮焕鼻推淑桂莉过琉浆墩后燃社湖姐颜阶荣坷饮伦斡炒忍端铭垮智嚏宵颠烙梆胚筐垄撼脆川干惦羊隔囤瘸盂启须斗哦竖尘姿顺然驾怕蚜颜极
3、锁辈逐旅烤尿琵纬萄渔伏卓臃炒蔡仲匀沛绿海名居总体市场调研报告200505怎井翱芯问痴禽删首凿蔗诲喂荐谨宅立豁舵万多鞘狄惹休樟念系擒胯磅诛狞醋撅而姚坪瘩欠肾炽字融甫赣军夜嚏瞻溃炳摸檬阂存碑椽泄氧叫窘熔企附坡匀眼要浮幢解胀玫溢了预婿淑框磊果骤眼嘉广鳖媳掇井德疤椰馏洒斋搪切漳捅审幽逆扩馆廷慷艇顷达靳捌怒邹辜龟圆墓萝脂塘甥辐滔妊园忽意倚衙弯漾利炒臀鳃玄袋鸡纲老叉咖宁届窥县君尼诺蜒苇愈胶象宽环指湿屏联银尺抖拳论摹昔网咽透杆雷手涩角党湘娠捕溪蛇篱换娄匿含炔尤男渍窍夕镁梗辊于邵仍避慌匙融怠秦讯荚勾寞衣积彩汹艳摸橇眶岗芒颖晕蛙发抢渴此酸窘睫牺舷呢跋疑桔滔横岭谷轨毙亥椰殊碰伙呼廊织赦动卒哇服拐馋深圳西岸市场分析
4、深圳中原名居西乡项目组2005年5月目 录第一部分 中国房地产发展前景分析3一、行政年来临,高温楼市先降温3二、经济带动,高企房价下降难8第二部分 深圳未来走势分析11一、深圳楼市现状分析11二、发展趋势13第三部分 深圳西岸发展分析19一、宝安与关内房地产市场的对比分析19二、宝安西岸现状及未来发展趋势21第一部分 中国房地产发展前景分析一、行政年来临,高温楼市先降温2005年,针对中国房价持续高涨,三月初的两会期间,国务院下达命令今年的施政最主要的目的就是抑制国内房地产价格上涨过快问题。在此背景下,新一轮的政策开始频频出台,针对2004年的政策年说法,业内将2005年称之为行政年。结合政府
5、的各种政策,仔细分析发现2005年主要从三个方面达到房地产降温效果:一是土地调控,二是防范系统性金融风险,三是采取行政手段进一步调控房价。具体分析如下:(一)土地调控据悉,2005年度全国土地利用计划已经下达各地执行。今年全国土地利用计划总体偏紧,但各地可以可根据市场需求状况,适当增减房地产用地量,通过调控用地结构稳定房地产价格,防止房地产市场出现大起大落。今年全国土地利用计划有三个特点:一是总量有所增加,但总体仍然偏紧,国家将继续实行从严从紧的建设用地供应政策,收紧“地根”;二是科学安排,合理布局,保障国家明确的重点急需项目的用地,重点支持西部大开发和振兴东北等老工业基地战略的实施;三是优化
6、结构,区别对待,有保有压,努力稳定房地产价格。3月底的国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知(简称国八条)第二条也明确强调要加大土地供应调控力度,严格土地管理,各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下,对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市,适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。依法制止炒买炒卖土地行为。土地供应量的变化只是影响房地产价格变化的因素之一,虽然单纯依靠增加土地供应量,并不一定能够起到抑制房地产价格上涨的作用,但增加土地供应量的调控土地供应结构可能影响人们对房地产价格的预期值,对房价的调控作用要经过较长时期才能够显现出来。从国八条可以看出,政
7、府调整房地产开发的土地供应结构势在必行,将从根本上解决房地产供应问题。(二)防范系统性金融风险2005年,中国人民银行将继续执行稳健的货币政策,防范金融系统风险。着重从两个方面采取措施,一是提高利率,二是即将开征物业税。1、提高利率和按揭贷款首付比例2004年10月29日,央行宣布加息,最低0.27个点,最高0.88个点,此次加息是中国从1996年开始降息之后的首次加息。据预测,中国有可能从此进入了持续、小幅加息的“加息周期”。2005年,央行将继续执行稳健的货币政策,防止通货膨胀和防范系统性金融风险。紧接着两会之后,央行于3月16日宣布,从2005年3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷
8、款政策,将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。对房地产价格上涨过快城市或地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%;具体调整的城市或地区,可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。房贷存在风险主要是由于与传统的贷款相比,它是一个好的成分,所以银行发展这项业务的积极性很高。但由于我国的房贷业务开展没几年,所积累的数据尚不足以看出中长期的违约率水平;二是现在经济处于兴旺周期,但市场经济是有景气变化的,经济周期是不断发生变化的,
9、当经济进入下行调整期时,很可能违约率就会上升。央行出台加息政策,首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期,由于房地产价格飙升,股票市场疲软和银行存款利率极低,很多人选择投资房地产,这种投资需求中很大一部分是投机性的。因此,在主要的租赁市场上,虽真正的出租收益率很低。然而,由于投资者相信房地产价格仍会继续上升,仍然选择投资房地产,其中部分城市中产阶级也加入到这个行列。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示,央行通过一系列的政策将使消费者对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。更重要的是对银行的提示。央行调整房贷政策,为的是提醒商业银行要增强风险意识,要在深入研究和估计
10、存款成本、费用成本、中长期违约率等基础上,拿出自己发展房贷业务的判断来。不能对目前房贷业务的状况过于乐观,甚至放松贷款审查和管理。据悉上海商业银行新增贷款一半以上都流向房地产,上海浦东房地产买卖,有50%是通过商业银行资金在炒作房地产。分析房地产盈利的经典模式如下:通过对房地产开发模式的分析可以看出开发商所用的自有资金只有初期圈地的首付款,理一理资金链可以看出,目前的房地产建设大部分是银行的资金流动,用通俗的话讲可以说银行买地、建房、又买了自己盖的房。从这个角度来看,中国银行存在较大的系统性金融风险,中国人民银行必须走稳健的货币政策,即要保证中国的房地产价格上涨不要过快,又要保障房价不能大跌,
11、曾有专家估计,如果中国房价暴跌超过20,银行就撑不住了。正因为如此, 为落实稳健的货币政策,今年的金融调控要注意五条:第一,切实提高对经济金融运行趋势判断的预见性;第二,进一步完善间接调控机制,灵活运用有关货币政策工具及其组合,保持货币信贷平稳合理增长;第三,引导金融机构着力优化信贷结构,发挥好价格手段在促进总量平衡和结构调整中的作用;第四,密切监测对外经济金融形势变化,促进国际收支平衡;第五,平稳处理须退出市场的金融机构的各类事项,保持整体金融系统的稳定。 同时也要让中国的储蓄通过多种渠道转化为投资,从现阶段总体上看,太多的社会资金集中走银行系统,较少的钱走资本市场,直接投资也偏少,所以我国
12、企业的资产负债率或者说债务股本比例偏高,因此也还要考虑让一部分社会资金去选择银行系统之外的其它投资渠道。2、征收房地产税由于目前房地产税费偏低且凌乱无序,使得一些城市的房地产市场投机现象严重,房价上涨过快,从而使金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。出于遏制房地产投机行为等方面的考虑,开征房地产税已成定局。目前房地产税试点城市正在筛选之中,深圳、北京等有可能成为首批试点城市。据悉,新的房地产税,可能涉及征收不动产闲置税,以及高档豪宅可能要收较高的税等等。模拟运行的新房地产税初步方案,其中在二手房交易中,将征收5的营业税、20至60的所得税、20至60的增值税以及4的附加税。换言之,一套房子即
13、使没有利润,也可能要收9的税,而有利润的房子,税赋可能占到利润的50。房地产税的征收对象是“房地产的拥有者”。对开发商而言,拥有地块而没有修房,或房屋建成但尚未交易,均需交纳税款;对房屋的拥有者而言,将分批次为拥有的房屋交纳税款。具体实施过程中可能会“新房新办法,老房老办法”。开征房地产税将是调整房价的一种重要手段,通过二手房转让市场交高昂税费,剥去投机者的利润空间,从而达到抑制过度投机行为目的,可有效遏制炒房行为发生。现阶段房地产税只是出来一些初步的成果,真正出台,可能还需要较长的过程,而一旦房地产税实施将可能对房价有较大的影响。(三)采取行政手段进一步调控房价国务院总理温家宝在国务院常务会
14、议上分析当前房地产市场形势时指出,目前房地产市场存在主要问题是:房地产投资规模过大,商品房价格上涨过快,商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱。国家将进一步加强房地产市场宏观调控问题,并正确认识当前房地产市场形势,及时解决出现的突出问题,促进房地产业健康发展。针对目前现状,国家将采取一系列行政手段进一步调控房地产,具体分析,主要有以下行政手段: 1加大中低档商品房的有效供应量,加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应。强化规划调控,改善商品房结构。各地区要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排,并向社会公布。经济适用住
15、房价格要严格实行政府指导价。2完善城镇廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求。着力扩大廉租住房制度覆盖面,城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市(区)、县政府工作的目标责任制管理。3切实整顿和规范市场秩序。强化法治,严肃查处违法违规销售行为。加强市场监测,完善市场信息披露制度。加强舆论引导,增强政策透明度。4国家也在考虑限制我国商品房开发面积的无限制扩大问题,减少单套商品房面积,增大有效供应量,以节约土地资源。5国家还将继续采取措施以抑制房价的过快增长,使商品房主要成为居住商品,而不是投资品。 从国家采取的行政手段可以看出,在增大商品房的有效供应量同时,将从市场管理机制减少房地产销售环
16、节的违规销售行为,通过政府的监测和指导减少消费者因为信息不对称而导致的过盛需求。一系列的行政手段是否能使房价降下来,现在看来效果尚不能一概而论,但相对2004年而言,2005年将是一个明显的降温年。二、经济带动,高企房价下降难年份经济增长率(%)中原房价指数199115340.52 199216845.32199315460.88199412860.2919956556.55199610580.90199711077.791998-4.855.761999-2.653.4020003.443.802001-1.439.902002-1.734.742003-2.239.0120045.149.
17、42一般而言,城市经济的不断增长,会对房地产市场需求产生重要影响,从房地产发展的国际经验来看,当一个国家的人均GDP达到300美元时,住宅产业开始起步;达到600-800美元时,住宅产业高速发展;达到1300美元时,住宅产业进入稳定的快速增长期,达到8000美元时,进入平衡期。经济发展决定房地产的发展水平,同时经济发展也促进房地产价格不断上涨,以香港为例,香港楼价跟经济增涨是正面关系,即经济增涨强劲下,促使楼价向上,九十年代楼市便印证这一点,九十年代初香港每年经济增涨也达双位数字(见下表),利率虽高达10厘水平,但房价仍然屡创新高,背后主要有是强劲的经济增长作后盾。至于经济表现差的时候,楼价也
18、随之下跌,97年至03年的香港楼市便属于这一期间。如下面图表所示:上图显示,在没有特殊的大范围内的宏观调控时,房价上升的必要条件是经济环境得到改善,甚至由于经济的增长有理想的增涨,香港04年经济开始恢复,房价也跟着回升。从房价与经济增长关系图中可以看出,房价的增涨从整体上看几乎和经济的增长保持同步,也就是说房价受经济的影响较大,虽利息对房价也有某种程度的影响,但经济是决定房价的主导因素。 总结:根据房地产经济的基本理论可知,房地产市场的需求与供给具有与其它商品市场所不同的独物性,其市场需求的多样性、层次性以及产品生产的自身特点(周期长、投资大),决定了这种商品的供给在总量和结构上往往难以与需求
19、保持相同步调。同时,由于房地产投资过程的“投机”因素较强,房地产市场又是一个不完全竞争的市场,因此政府对房地产市场的宏观调控政策的制定,就显得格外重要并具有积极意义。但是房地产作为中国的支柱产业,房地产经济的发展与城市经济的整体发展也存在密切的联系,经济发展对房价产生积极的影响。纵观以上各种分析可以看出,在正常的市场经济条件下,房价受经济发展的影响较大,而一旦国家加大对房地产的宏观调控能力之后,房价的走势就趋于复杂,但由于房地产经济同时也对整个城市经济产生强大的拉动作用,房地产的发展好与坏自然形成一把双刃剑,控制好可以使经济有更大的发展,控制不好又反而对经济产生负面影响。所以2005年国家控制
20、房地产的发展主要目的是防止房地产价格过快增长,并使其朝着健康、持续方向发展,但仔细分析各种政策,国家对中国房地产发展还存在着极大的保护,并不希望房地产发展如1992年一样的大起大落,所以国家在制定相关政策时非常谨慎,以试探性策略引导市场。通过对各种策略研究分析中原认为:未来中国的房地产发展主要有以下几个趋势:一是土地持续偏紧,土地宏观调控力度继续加强,别墅、豪宅及高档住宅用地将减小,而普通商品房、经济适用房等用地略有增加,作为国家居民生活最基本保障体系的政府提供的廉租房用地将逐步增加。二是加息作为调节房地产需求的一种手段,在未来仍将继续采用,但由于加息幅度过大之后,房地产的有效需求将有较大下降
21、,致使房地产价格可能有较大的变动,从而使国家的金融系统存在较大风险,所以预计未来加息幅度不会太大。三是房地产仍将平稳发展,局部地区房价略有回落。对于房价发展较为理性的城市,国家的进一步目标是保持房地产发展平稳、持续,但对于房地产价格上涨幅度较大的地区政府实持严格监控,中国人民银行行长周小川特别强调对于价格上涨过快的地区将采取特别政策措施进一步进行抑制。四是行政手段将是房地产市场更趋规范,消费者更趋理性。各地采取相关措施加大房地产信息透明度,扭转信息不对称现象,引导消费者理性购房。 第二部分 深圳未来走势分析一、深圳楼市现状分析1、市场供需平衡从深圳近几年的供需关系来看,深圳的房地产发展较为理性
22、,供需比例比较均衡,从2000年开始,深圳商品住宅销售量开始超过500万大关,之后迅猛增加,尤其是2002年,在新增供应量较大的情况下,需求也呈正比例上升,当年销售量从不足600万增加到724万,增长率高达22%,2003年在市场供应萎缩状况下,销售面积远大于新增供应量,供需比例达0.88:1,市场呈现供不应求现象,2004年深圳供需比例非常均衡,达到0.98:1,延续2003年市场状况,供应量略小于需求量。2、房价上涨理性近几年以来,深圳的房价一直呈小幅增长趋势,房地产价格与国内其它经济发达城市相比增长幅度是非常低的,据统计,深圳20002004年房价年平均成长率只有2.53,相对两位数的G
23、DP增长,房价涨幅仍停留在个位数,深圳楼市中的投机成分相对尚少,房价没有顺着经济发展而大幅上涨,远远低于正常水平。2005年一季度,35个大中城市房地产市场价格持续上涨,深圳商品房价格同比涨幅为6.3%,低于35个城市9.8%的平均水平,位于第24位,远低于北京、上海,也低于相邻的广州。深圳房价上涨幅度不仅偏小,而且房价收入比合理,尤其是近几年,深圳的房价收入比一直保持在58之间,属于国际认定合理区间之内。如下表所示:年份家庭年均收入情况套均房价(万元)房价收入比(倍)收入(万元)同比(%)19943.9457.5714.619954.7119.5454.5811.619965.8524.25
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2019 绿海名居 总体 市场调研 报告 05
链接地址:https://www.31doc.com/p-2402834.html