金网络-2010抚顺理研沈抚新城项目提报.ppt
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1、抚顺理研沈抚新城项目提报,2010-07-11,报告结构,市场分析 产品分析 项目定位 营销推广 合作方式 关于金网络,市场分析,宏观经济数据分析 抚顺房地产格局 经济区版块房地产市场分析 竞品罗列 重点个案分析,4,全国GDP连续六年保持8%的增长上升态势,中国整体经济未来发展前景看好,全国 CPI、PPI走势停止降幅态势,并有开始形成向上拐点,未来上升空间广阔,【经济增长拉动购房需求】,【数据一】,【数据二】,【数据三】,人民币不断升值,对美元汇率突破1:6.82,宏观经济数据国内生产总值,5,【全国经济以点带面、联动发展】 【本案地处受两经济带影响明显】,中国三大经济圈:环渤海湾经济圈、
2、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈。 其中,环渤海五省市(北京、天津、河北、辽宁、山东)的地区生产总值占全国国内生产总值的26% ,与其他两大商圈一起占到国内生产总值的54%,成为中国经济的“增长极”。根据环渤海经济圈“十一五”的增长格局进行预测。预计2010年环渤海地区占全国GDP的比重将提高到30%,经济总量将达87200亿元。 “珠三角”范围现已调整扩大为由珠江沿岸广州、深圳、佛山、珠海、东莞、中山、惠州、江门、肇庆9个城市组成的区域,这也就是通常所指的“珠三角”或“小珠三角”。“小珠三角”面积为24437平方公里,不到广东省国土面积的14,人口4283万人,占广东省人口的61。2008
3、年“小珠三角”GDP总值达29745.58亿元(4342.843亿美元),占全国10%。 “长三角”是指以上海为龙头的江苏、浙江经济带。 2008年的GDP为53952.91亿人民币。合7877.1249亿美元。2004年度统计数据表明,长三角地区占全国土地的1%,人口占全国5.8%,创造了18.7%的国内生产总值、全国22%的财政收入和18.4%的外贸出口。 资料来源人民网,宏观经济数据中国主要经济带,6,【长期】宏观政策我国政策发展趋势,【政府调控,房地产业良性发展】,宏观经济数据全国经济政策,7,【2009年】宏观政策主要政策法规提列,2009年上半年主要政策法规提列,2009年下半年主
4、要政策法规提列,【2009年度,市场出现泡沫,国家政策由“松”变“紧”,保“刚”抑“投“】,宏观经济数据全国经济政策,8,2010年中央国务院关于由抑制房价转变为遏制房价的四项措施: 1 中低价位 中小套型 要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。 2 支持自住 抑制投资要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。 3 加强监管 完善制度要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和
5、商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。 4 保障安居 帮困难户要继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。,【2010年】宏观政策国务院措施,【新的政策更趋向于降低房地产业在整体产业结构中所占的比重,增加民生住房的比例】,宏观经济数据全国经济政策,9,【2010年】宏观政策房地产,【营业税】,出售普通住房的营业税、个税交纳方式: (日期认定:与之前执行的依据时间一样): 商品房以契税完税日期或证载时间为准; 二手房以房改房契约或证载时间为准。 1、 未满五年的:营业税:差额的5.55%;或全额的5.55% 个 税:差额的30%
6、或全额的2% 2、 满五年的: 营业税:无;个税(不是唯一一套住房的):总额的3%或差额的40%个税 3、 满五年以上,且是唯一一套住房的:无营业税、个税:总额的2%或差额的30%,2006年5月30号,国土资源部发布关于当前进一步从严土地管理的紧急通知,要求从即日起,一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续,并进行全面清理。,契税政策从2010年1月1日-2010年12月31日止,日期认定: 商品房以合同备案日期为准; 二手房以登记受理日期为准。1、90平方以下普通住房:契税2 2、90平方144平方普通住房:契税33、144平方以上高档住房:契税:5.5,【禁墅令】,【契税】,【
7、容积率】,普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地各地块的容积率应当在1.0以上。,【政策限制将引导市场产品同质化趋势明显,削弱距离劣势,要求项目开发放大产品差异化,不断提高产品竞争力】,宏观经济数据全国经济政策,宏观经济数据2010年楼市新政,从上表可以看出: 2010年初国家密集出台调控政策,逐步释放收紧信号,使房地产市场压力加大,由于上半年市场热度不减,未来加大调控力度的可能性较大; 沈阳地方政策一方面遵循和执行国家宏观政策的措施,另一方面沈阳地方政策却表现出相对的灵活性和宽松性,如6月份出台房产交易税一免一降的政策,释放出相对缓和的信号。,国家及沈阳地方政策分析,【国家房地产政策再
8、一次收紧,要长期控制房价过快上涨,但区域局限于一、二线城市】 【目前的房地产对于三、四线城市是比较好的发展机遇】,宏观经济数据全国房地产价格走势,【 09年3月房价下跌触底、后呈V字形开始反转、鉴于新政策出台,预计2010年三季度或出现价格拐点,下挫时间会长于08-09年】 【未来房价上升通道将收窄,并不乐观】,12,2008年沈阳市GDP在环渤海主要城市中处于中游水平。 GDP增速在区域内主要城市中排名靠前,仅次于天津和大连。 沈阳城市GDP处于环渤海主要城市中游水平,但后期增涨速度较快。,【辽宁省处于经济带枢纽区,发展增速快,空间潜力大】,宏观经济数据环渤海区域经济指标,抚顺经济总体发展水
9、平排在省内第六位,以工业为主的经济发展模式较为受限。,2009年三季度辽宁中部城市房地产发展数据,以石油、煤炭等重工业为主的城市发展模式,城市环境污染严重,经济发展水平高于辽阳、本溪等城市发展水平,但房地产市场发展水平落后于辽阳、本溪等城市; 随着沈扶同城,打造辽宁中部城市群等城市规划方向,城市基础配套的不断完善,城市环境的不断打造,抚顺正由重工业发展为主向集工业、商业、旅游业的为一体的多元化经济发展模式转变;,宏观经济数据辽宁省各市GDP对比,14,胡台、沙岭、张士,西部:装备制造核心区、化学工业区 、钢铁深加工及有色金属加工业区,苏家屯,道义、正良、虎石台,沈抚新城,东部:依托棋盘山国际风
10、景旅游区,建成国内外知名的旅游度假区,南部:民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地,北部:东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地,【沈阳住宅郊区化现状】,【沈阳住宅郊区化趋势,市场需求支撑,为本案品牌提升带来良好的市场机遇】,宏观经济数据沈阳城市发展战略,15,【经济增长期】【房地产业助力】,沈阳近六年GDP整体保持以15%的速度上升,高于全国及副省级城市水平,经济实力不断加强并速增长。,沈阳在资源型与生产型城市基础上来向内聚集第三产业服务业。,宏观经济数据沈阳市各项经济指标,16,【沈阳】,沈阳市供需及价格走势图,【
11、09年底有价无市,沈阳地产市场动荡中恢复】,【 未来两到三年市场供应集中放量,缓解市场供需失衡,市场价格趋于平稳】,未来市场价格走势预判,宏观经济数据沈阳房价走势图,17,全国经济分析结论:宏观经济总体向好,并保持着快速发展的势头,良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。人们生活水平正在得到迅速提高,对改善居住条件的追求将迅速膨胀,产生大量的住宅需求将有待于释放。 沈阳经济分析结论:经济走势处于高速增长阶段,在职平均收入不断增长并且涨幅较快,使得人民生活水平不断提高,社会需求增加。随着人民消费水平的增加,消费结构需求进一步扩大,这都将有利于改善社会住房;在一定程度上会刺激房地产市场的发展;,
12、宏观经济数据小结,抚顺房地产市场格局城市解读,抚顺市位于东经123度39分至125度28分和北纬41度41分至42度38分。 属长白山系龙岗山脉,平均海拔为400500米。北部山势低平,为丘陵地带,西部为浑抚顺是多民族杂散居地区,民族总数为34个,其中少数民族33个。在全市总人口中,汉族占72.51,少数民族占27.49。人口最多的少数民族有:满族、朝鲜族、回族、蒙古族、锡伯族。 目前全市总人口222万人,其中市区人员140万人是中国北方最大的石油化工城市,全国十大重工业城市之一,全国31个特大城市之一。 抚顺地区呈东南高,西北低之势。东部和南部山峦起伏,河冲积平原,海拔为100300米之间。
13、 区划:抚顺市下辖四区三县和两个开发区。四区为新抚区、望花区、东洲区、顺城区。三县包括:抚顺县、新宾满族自治县、清原满族自治县。两个开发区为抚顺经济开发区、抚顺胜利经济开发区。全地区有街道34个,乡镇47个,居委会400个,村委会959个。,抚顺市,面积11271平方千米,人口225万人; 顺城区,面积277平方千米,人口40万;新抚区,面积30平方千米,人口29万;东洲区,面积192平方千米,人口35万; 望花区,面积214平方千米,人口37万;抚顺县,面积2350平方千米,人口19万;新宾满族自治县,面积4287平方千米,人口31万; 清原满族自治县,面积3921平方千米,人口34万。,本
14、案,抚顺房地产市场格局城市解读,20,【地方政府导引导房地产业的良性发展,导向作用强劲】,“西进、北拓、南治、东优” 西进即城市新兴产业重心向西发展。积极融入沈阳经济区,率先实现沈抚经济一体化。 北拓即城市居住区向北拓展。 南治即对城市南部进行综合整治。加大对地质灾害区域的生态恢复和土地整治。 东优即优化东部产业结构。依托东部石化产业基础,围绕百万吨乙烯工程,创建高新技术产业开发区,延长产业链,形成具有国际规模和水平石化产业基地。,【抚顺城市规划】,【土地】,【城市重心向西偏移,弱化城市界限,促成客群的交叉与流动】,抚顺房地产市场格局抚顺城市规划,城市发展战略: 积极实施辽宁中部城市群构建背景
15、下的“沈抚同城化”战略; 资源枯竭条件下“做强资源深加工和城市转型”战略; 城市发展竞争条件下的“城市化提升”战略; 基于改善人居环境目标导向下的“宜居抚顺战略”。,沈抚同城,城市性质:辽宁中部城市群的副中心城市,全国重要的石化工业和现代制造业基地之一,是融工业遗产展示和生态旅游为一体的北方山水易居城市。,城市布局三大目标:优化布局,调整结构,突出特色。 贯彻“南治、北拓、西进、东优”的城市空间发展目标; 人居向浑河两岸集中,工业向外围园区集聚的空间整合目标; 建设北方山水城市的城市特色目标。 到2020年,中心城区规划面积486平方公里,城市建设用地180平方公里,中心城市人口170万人。,
16、抚顺是东西长、南北窄的带状城市,依浑河两岸而建,抚顺房地产市场格局城市发展,【东西两端发展较快,南部治理改造,北部发展较缓】,城东新区,22,根据抚顺年鉴(2008年)显示,2008年抚顺市人均居住面积为22.51平米,与全国人均居住面积指标相差7.19平米人(全国人均居住面积为29.7平方米),抚顺市区人口为140万,缺口面积需求为1006.6万平米,按照住房年需求面积100万平米估算,住宅购买力可以满足约10.06年的需求。,【抚顺】需求量预测,(29.7平/人22.51平/人)140万人,=,住房年需求面积100万平/年,抚顺2008年的人口购买力可满足未来10.06年的需求,【初现供不
17、应求趋势,居民购房潜在需求巨大】,抚顺房地产市场格局城市解读,23,自2003年以来,抚顺市城市经济保持稳定增长,年均增幅超过16%,抚顺市以煤炭和石化为支柱产业但由于城市体量较小产业规模处于中型地位。,抚顺第一二三大产业增加值,产业增加值占生产总值比重,【产业结构调整不明显,经济平稳上升】,抚顺房地产市场格局抚顺市各项经济指标,24,【固定资产投入在整体GDP增长中作用明显】,抚顺房地产市场格局抚顺市固定资产投资,抚顺市固定资产投资连年递增,2006年突破200亿大关,年均增幅在 30 %以上,呈现高速增长态势。,就经济结构而言,抚顺市经济增长倚靠自身优势的石化与煤炭产业外,固定资产投资占G
18、DP比例趋于合理,呈现抚顺市经济运行较为良性发展,25,人均可支配收入连年增长,但增幅呈现缓慢迹象。 人均可支配收入增长幅度开始与GDP增长幅度靠近,说明GDP增长的效果开始作用于人民生活水平提高上,GDP带动居民收入的效应开始显现,为房地产的发展奠定了客群基础。,【人民生活水平提高,购买力加强】,抚顺房地产市场格局抚顺人均可支配收入,26,从现有的数据中可以获得抚顺市在2005年以后出现了大量项目上马开工的情况,但竣工量相对有限,而市场交易量连年递增表现活跃,说明如果没有大量产品集中投放的情况下,抚顺房地产市场将呈现供小于求的现象,促成房价连年上涨,这对本案的发展非常有利。,【抚顺】供需分析
19、,【 供求逐年缺口拉大,市场价格大幅提升】,抚顺市供需及价格走势图,未来市场预判,预计未来三至五年供应量将有较大的集中释放,抚顺房地产市场格局抚顺房价走势图,27,抚顺房地产市场尚处于起步阶段,其每年投资、开发量远低于沈阳市场,今年呈现市场供小于求的现象,促成房价连年上涨,这将对本案开发提供利润持续增幅的市场基础。 目前抚顺房地产市场东西两极分流明显 政府的政策导向及百姓购房需求的高涨将成为下一轮抚顺房价增长的主要因素 本地发展:城市规划明晰“西进、北拓、南治、东优”的区域属性,以及“两区两带”城市提速发展的双核引擎动力源,保障城市整体长期发展向好,为本案运营提供优良的市场操作面和盈利机会点。
20、,抚顺房地产市场格局小结,经济区版块市场城市郊区化特点,【沈阳正处于住宅郊区化的第一个阶段】,【城市住宅郊区化发展过程】,第一阶段,第二阶段,城市居住功能郊区化,郊区购物中心大规模化阶段,边缘城市化,农村地区城市化,第三阶段,第四阶段,主要因素:人们渴望居住在人口密度低的城市外围地带,公路的发展使公交车和小汽车成为主要的交通工具,人们首先处于追求更宽敞的居住空间办向郊区,郊区人口的增长对零售业带来大量需求,便捷良好的生活使更多人搬向郊区,从而使办公郊区化,形成边缘城市,经济区版块市场沈抚同城规划,29,【沈抚同城规划】,【构建沈抚“半小时交通圈” ,两地资源共享,地产业同步发展 】,整合两市结
21、合部即沈阳三环高速路以东、抚顺经济开发区和抚顺县拉古乡部分地区,规划建设同城化共建区沈抚新城。,规划的空间结构是“一城两区一带。“两区”,即:沈阳棋盘山与抚顺高湾相连的生态旅游功能区;沈阳深井子、汪家、王滨与抚顺李石、拉古相连的现代产业与人居功能区。“一带”,即打造连接两市的共同母亲河浑河生态景观带。,【李石经济开发区地产业得到重点扶植 】,30,城市向西,融入大沈阳,抚顺发展重心西移,李石经济开发区和高湾经济开发区逐渐成为抚顺经济活力中心; 坚持工业强市,切实转变经济增长方式,提高经济运行质量,全力实施资源型城市向资源深加工型城市转变战略,创建新的产业基地和新的经济增长区; 同时,抚顺市市委
22、等相关企事业单位整体搬迁抚顺西部,实现政治经济文化中心西移; 积极发展房地产行业,大力发展房地产行业投资,兴建大型设施完备的商业综合体,完善医疗、学校、银行、农贸市场等生活配套设施; 从而实现推动抚顺人口向西流动,促成沈抚同城,新经济产业带,倚靠浑河母亲河的宜居生活圈,【李石经济开发区】,【“李石经济区和高湾经济区”新型经济体布局,为当地经济迅猛发展提供平台】,从“0”到“1”,造“1”运动,经济区版块市场李石经济开发区,经济区版块市场经济区与望花区,历史经济开发区并不是凭空无市场基础的规划 李石经济开发区虽然是沈抚同城的连接点,也可以从这里的规划可以看出未来很快与望花区融为一体的趋势 而目前
23、望花成熟的市场环境也为历史经济开发区奠定了比较好的市场基础,李石开发区,【李石开发区成为望花的延伸并最终交汇是未来发展的趋势】,经济区板块市场经济区与沈阳棋盘山,沈阳棋盘山板块是沈抚同城沈阳的连接点,未来该区域沈阳区划内的普通住宅供应量会逐渐增加,这样给李石开发区树立了比较好的市场标杆,也使该区域更具升值价值,李石开发区,【李石开发区主要依赖棋盘山作为市场和价格标杆,前期是以产业化开发区形式出现,未来将逐渐向居住需求转变】,棋盘山风景区,33,沈抚规划:紧随城市快速发展的步伐,其城市结构调整与功能升级必将在积淀中释放,沈抚同城构建沈抚“半小时交通圈” ,两地资源共享,地产业同步发展。促进城市重
24、心向西偏移,弱化城市界限,实现客群的交叉流动,种种研判都必将支撑和丰富本案定位和筑建“高端物业”重要元素 未来经济区与沈阳衔接的会更加紧密,城市的外扩和迁移都是必然趋势,经济区版块市场小结,34,竞争个案分析竞品锁定,由于抚顺城市为东西两极发展,故与本案可以产生竞争关系的楼盘主要集中在李石开发区和望花区,顺城区由于位于城东并且价差较大,与本案发生直接竞争的可能性不大。,【故,在竞品选择上,我们主要选择望花与开发区内的竞争楼盘。】,皇家海岸,国际鑫城,锦绣澜湾,玫瑰城,左岸公元,上上城,本案,【竞品楼盘区位图】,同在李石开发区的锦绣澜湾作为本案的重点竞品,而其他项目不具代表性。,开发商:抚顺恒昇
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