商业地产的策划与销售精细讲解.ppt
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1、1,商业地产的策划与销售,北京同世飞天商业顾问机构 张 璋 董事长 2010.1,2,一商住地产营销的十大区别,3,区别之一,销售产品不同,一商住地产营销的十大区别,4,一商住地产营销的十大区别,区别之二,销售对象不同,5,一商住地产营销的十大区别,区别之三,消费环节不同,6,一商住地产营销的十大区别,区别之四,销售卖点不同,7,一商住地产营销的十大区别,区别之五,售后服务不同,8,一商住地产营销的十大区别,区别之六,营销策略不同,9,一商住地产营销的十大区别,区别之七,销售策略不同,10,一商住地产营销的十大区别,区别之八,销控策略不同,11,一商住地产营销的十大区别,区别之九,投资回报不同
2、,12,一商住地产营销的十大区别,区别之十,专业程度不同,13,二商业地产策划的八大区别,14,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场,案例一,1、项目概况 位于中山西路,核心商圈 温州力天公司投资 总建筑面积13万平米 2002年建设,04年交付使用 当地商业比较落后,没有综合购物中心 商业地产项目竞争不激烈,二商业地产策划的八大区别,15,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场,案例一,2、项目定位 业态:购物中心 功能:购物餐饮休闲娱乐商务 客层:全客层 商圈:呼市3小时周边城市 形象:呼市城市新景观 目标:呼市商业新旗舰,二商业地产策划的八大区别,16,三、商业地产策划的八大内容,
3、案例一,3、项目规划,呼市首府广场,二商业地产策划的八大区别,17,三、商业地产策划的八大内容,3、项目规划,案例一,呼市首府广场,二商业地产策划的八大区别,18,三、商业地产策划的八大内容,3、项目规划,案例一,呼市首府广场,二商业地产策划的八大区别,19,三、商业地产策划的八大内容,3、项目规划,案例一,呼市首府广场,二商业地产策划的八大区别,20,3、项目规划,案例一,呼市首府广场,二商业地产策划的八大区别,21,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场,案例一,4、销售卖点,投资机会 地理位置,物业规划 价格优势,二商业地产策划的八大区别,22,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场
4、,案例一,4、销售卖点,业态定位 招商状况,管理保障 升值潜力,二商业地产策划的八大区别,23,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场,案例一,5、销控策略,投资类型控制 经营品类控制 销售区域控制 租售比例控制,二商业地产策划的八大区别,24,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场,案例一,6、管理保障,明确管理团队 签定管理公约 明细管理费用 规范管理行为,二商业地产策划的八大区别,25,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场,案例一,7、产品设计,沿街商铺 自营商铺 返租商铺 功能商铺,二商业地产策划的八大区别,26,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场,案例一,8、投资回报,
5、百货区统一返租 3年,从首付扣除 回报率8%、9%、10%,二商业地产策划的八大区别,27,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场,案例一,9、销售对象,内蒙全区投资客 浙江投资客 呼市自营户,二商业地产策划的八大区别,28,三、商业地产策划的八大内容,呼市首府广场,案例一,10、招商策略,主力优先 以大带小 放水养鱼 商户训导,二商业地产策划的八大区别,29,三、商业地产策划的八大内容,1、商业定位,业态 功能 客层 客群 品类,价格带 商圈 形象 服务 策略,二商业地产策划的八大区别,30,三、商业地产策划的八大内容,1、商业定位,业态差异化 功能差异化 品类差异化,零售商业定位种差异化
6、,品牌差异化 客群差异化 客层差异化,二商业地产策划的八大区别,31,三、商业地产策划的八大内容,2、销售产品,投资“鱼” 市场“网”,二商业地产策划的八大区别,32,三、商业地产策划的八大内容,2、销售产品,产品设计 产品分割 楼层组合,面宽进深比 单价与总价,二商业地产策划的八大区别,33,三、商业地产策划的八大内容,河北邢台家乐园商城 商铺产品设计,案例二,二商业地产策划的八大区别,34,三、商业地产策划的八大内容,3、销售对象,自营户,自营,投资客,自租,代租,返租,二商业地产策划的八大区别,35,三、商业地产策划的八大内容,大庆香谢丽购物广场,案例三,二商业地产策划的八大区别,36,
7、开幕庆典仪式,37,外广场上人潮如海,彩旗飘扬,38,甲乙方高层领导在剪彩仪式上合影,39,三、商业地产策划的八大内容,4、销售策略,售后自营,售后自租,售后代租,售后返租,带租约销售,二商业地产策划的八大区别,40,三、商业地产策划的八大内容,4、销售策略,售后自营,售后自租,经营定位,形象规范,管理公约,品类布局,二商业地产策划的八大区别,41,三、商业地产策划的八大内容,4、销售策略,售后代租,售后返租,代租年限,租金标准,返租年限,投资回报,二商业地产策划的八大区别,42,三、商业项目策划的八大内容,5、销售控制,销售对象控制,销售区位控制,销售时间控制,销售品类控制,二商业地产策划的
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