2009大连远洋大学城项目前期策划报告95p.ppt
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1、大连远洋大学城项目前期策划报告,2009年11月18日,全人生阶段的关怀,“假如没有开阔的视野,假如无法从窗子那里看见一大片蓝天以及远处的尖塔,假如眼前没有空旷的土地,没有这些我会变成一个不幸的人,一个沮丧的人。” 卡夫卡,每个人无法选择自己的出生地,但却可以选择一座可以终老的城市,选择自己喜爱的居住和生活方式。,在这里与城市一起慢慢成长,分享人生快乐的点点滴滴。,从年轻夫妇到三口之家再到幸福的晚年,在这里你可以感受到 项目对生命的尊重,对人生各个阶段的细致关怀,报告整体框架目录,第一部分 项目基本概况及特性 第二部分 项目优劣势分析和问题 第三部分 开发商背景和发展历程研判 第四部分 宏观区
2、域和房地产发展分析 第五部分 项目整体市场定位,第一部分 项目基本概况及特性,7,第一部分 项目基本概况及特性,区位,距离开发区中心区7公里左右,十分钟车程。,项目远离开发区传统居住区,对客户有一定心理距离,周边现状住宅项目很少,金马路政务、金融、商贸带,中心及滨海居住区,东部居住区,东北方向 非热点区域 周边不成熟 靠近山边 规划大学城,郊区项目,8,赫山西路,辽河西路,金马路,东北大街,沈大/大庄高速,疏港高速,工业区,滨海区,高城山片区,大 学 城,大黑山 风景区,明显的看出项目与城市和自然的关系在城中、与山近,第一部分 项目基本概况及特性,中心商务区,保税区,9,规划建设用地性质:居住
3、用地 总占地面积:278,559平方米; 总规划建筑面积:501,406.2平方米; 其中居住建筑面积466,307.8平方米, 商业部分面积35,098.4平方米。 容积率:1.8; 限高:60米。,第一部分 项目基本概况及特性,地块指标,大规模中密度住宅开发,1.8是五个地块的综合容积率,结合60米的限高可以在不同地块形成一定的高低组合。,10,B-8,B-10,B-14,B-20,B-21,不连续且有间隔的五个地块既应该有效联系形成整体大盘,又可以适当独立形成差异性变化。,第一部分 项目基本概况及特性,地块关系,地块周边包裹的绿化带是五个地块有效联系最直接的纽带。,11,大庄高速,疏 港
4、 高 速,八 号 路,科教三路,科教一路,科教二路,大 窑 湾 高 速,八号路,大庄高速,疏港高速,起于大窑湾港,终止于开发区九号路。 全长5.75公里,对向八车道高速公路标准建设,路基宽度42米。,交通便利,可达性强; 南侧东侧高速存在一定噪音污染。,道路交通,第一部分 项目基本概况及特性,项目外部大交通便利,小环境交通还须完善,12,大连大学,大连大学,大连理工 大学软件学院,理工 大学 宿舍,中冶 北方,东北大学大连艺术学院,津桥商学院,第一中学,职业技术中专,大连理工大学软件学院,中冶北方,光申商城,第一部分 项目基本概况及特性,在建中的津桥商学院,疏港高速与大庄高速立交,周边资源,规
5、划中的大学城正在形成 现有少量生活配套仅能满足周边学生需求,13,松岚工业园,金港产业园,模具工业园,大道北工业园,大道北工业园,第一部分 项目基本概况及特性,地块周边5公里范围内环绕的产业园区是未来区域发展的核心动力。,14,第一部分 项目基本概况及特性,周边产业资源发展将带动新的需求,教育资源虽不突出,但也可充分借势。,大连理工大学软件学院:大连理工直属的24个学院之一,面向全国统一招生,在校生四千左右,一二年学费5200,三四年学费16000,学校有继续做强做大的能力。 大连大学:区域原有综合性二本大学,师生总数近三万人,形成相当的消费力。 中冶北方:系中冶北方工程技术有限公司(NETC
6、)的办公楼,将于2010年底前从鞍山总部迁至此处。该司为全国首批勘察设计综合实力百强单位,在职员工约1000人,员工的年均收入在6万元。,大连大学,大连理工大学软件学院,15,第一部分 项目基本概况及特性,大黑山风景区,大黑山,又称大赫山,大和尚山,位于金州城区东部5公里处,距大连市中心25公里,占地23.79平方公里。大黑山属长白山系,千山余脉,主峰海拔663.1米,为大连近郊最高峰。 登临大黑山点将台,晨可见黄海日出,晚可观渤海日落;极目远望,金州城区、大连经济技术开发区、大连老市区及黄、渤两海和大窑湾、小窑湾、大连湾、金州湾等四湾尽收眼底,是中国观看海湾最有特色的山峰之一。 大黑山人文历
7、史久远。据载,隋唐时人们就在这里开山造寺,自古传颂的“金州古八景”,大黑山就占据四景:响泉消夏响水观;朝阳霁雪朝阳寺;山城夕照卑沙城;南阁飞云胜水寺,加之唐王殿等则构成了大黑山所特有的古建筑和庙宇群。,“金州城外百果美,瑶琴洞内三里深;尚记唐皇曾驻跸,犹留遗殿耐人寻”这是康有为先生赞美大黑山的诗句。,大黑山的自然人文资源是对我们有直接利好的外部支撑,宣传上可充分利用。,16,B-8,B-10,B-14,B-20,B-21,地块内部高低起伏较大,部分场地还不平整,杂草树木大多需要重新规划。,第一部分 项目基本概况及特性,地块内部情况,地块虽有较大高差,但同时可以充分利用起伏挖掘坡地建筑的情趣。,
8、高压线网虽基本与地块相切,但不合理规避对居住品质还是有影响。,17,第一部分 项目基本概况及特性,开发目标,开发周期:2010年至2012年三年开发完毕,实现90%以上的销售。 回款要求:在保证快销的同时也至少达到15%以上的净利润率。,快进快出型的项目准确把握市场节奏和客户需求,第二部分 项目优劣势分析和问题,19,潜力型项目,硬伤可规避,合理定位获得信心,第二部分 项目优劣势分析和问题,20,第二部分 项目优劣势分析和问题,综合以上情况提出项目面临问题:,什么样的产品能满足市场和客户的需求,实现快销的同时又保证我们的品质和品牌?,结论:可能我们会提出更多问题,但根据前面项目的基本特性和开发
9、目标,可以明确地判断这个项目不 是高端高利润的开发思路,那归根到底的核心问题就是在什么高度的开发理念下 做什么品类适宜的产品满足什么样的区域特定客户需求?,我们自身有什么样的特点和优势?,我们的项目是要引领市场还是跟随市场?,项目地块不连续的问题怎么有效处理?,项目的核心开发理念是什么?,怎么吸引、吸引什么样的客户到我们项目来?,第三部分 开发商背景和发展历程研判知己,22,第三部分 开发商背景和发展历程研判,2002年 乾豪海岸花园,2001年 乾豪金色家园,2003年 乾豪格林小镇,2005年 乾豪东城天下,2008年 红星海世界观,2010年 乾豪金马路综合体,2010年 乾豪大学城项目
10、,23,第三部分 开发商背景和发展历程研判,通过梳理远洋乾豪曾经开发和正要开发的项目,这是一种寻找自我,知己的过程。,升级,从产品到生活方式的变化,变化,从普通住宅到高端公寓的变化,从一线海景到城市山居的变化,两个关键词,项目地理布局规划的升级,开发产品类型的升级,管理服务软性指标的升级,公司品牌和形象的升级,结论:变化和升级不是单方向影响的,而是互为因果,项目和市场的变化促使着我们 有不断升级的需求,而行业竞争和社会生活方式的升级又反过来带动项目开发思路的变化。,24,第三部分 开发商背景和发展历程研判,从产品到生活方式的变化,“这个项目我们要把新的生活方式传递给客户”。,从简单强调居住功能
11、的需求已经进入体验、感受生活的时代,售楼处越来越多艺术气息的陈设很好的说明这一点。,海边的房子,海边的生活,25,第三部分 开发商背景和发展历程研判,从普通住宅到高端公寓的变化,城市的不断变化发展,中心区商业氛围的成熟和优质地块的稀缺,决定了我们居住方式的改变。,只有居住的功能,投资保值的工具,26,第三部分 开发商背景和发展历程研判,从一线海景到城市山居的变化,海,山,大连是一个将海与山完美结合的城市,在充分挖掘海的价值之后,在城边上气候宜人的山同样会成为新的关注区域。,27,开发区内可供开发用地殆尽,产业发展与房地产开发出现较严重的用地矛盾,现开发区管委会主要通过开发区入口填海工程及老城区
12、的改造来储备土地,成本较高,未来土地市场供应紧张问题不可能根本改变; 从目前土地分布来看,城区内部几乎已无土地可用,北有凤凰山、大黑山,南面临海,未来的房地产开发方向必然向东;,城区内土地资源日渐稀缺,房地产开发与其他产业争夺土地的态势已经形成,未来城市发展方向必然向东转移;,大连伴随着“西拓北进”的规划思想,城市发展中心逐渐向西部和北部转移,而开发区作为大连北部最为重要的区域,承启着“大大连”的发展目标; 开发区的地理位置和土地资源,决定了城市的发展方向;,第三部分 开发商背景和发展历程研判,项目地理布局规划的升级,在城市扩张的必然作用下,郊区化项目是必然趋势,在东城天下的成功运作后,将给公
13、司更全面的布局先机和经验。,28,第三部分 开发商背景和发展历程研判,开发产品类型的升级,产品可靠的普通多层住宅,综合配套齐全的郊区自住大盘,早期的海景低密度住宅,逐渐升级的城市中心生活区,一线海景高端居住区,城市核心高品质商住公寓,每一个项目都是一次自我突破与提升,丰富文化内涵的社区氛围? 与环境的进一步融合? 新的城市青年住宅? 创意的立面和户型风格? 环保智能的人性化设施?,下一个是什么?,29,第三部分 开发商背景和发展历程研判,管理服务软性指标的升级,左侧的这张图片已经能清楚地看到这个住宅小区物业管理者的精致负责,充分说明了我们已经具备了足够的管理能力和服务经验,但这还不够。,看得见
14、的物质,看不见的精神,除了项目的地段与产品本身,物业服务将成为不动产价值的重要体现。,30,第三部分 开发商背景和发展历程研判,公司品牌和形象的升级,远洋品牌定位:可靠的伙伴 远洋品牌特质:价值、关怀、伙伴关系 远洋品牌核心:共同成长,相伴一生,目标与品牌决定了即使是快销项目也 要能体现公司的品质和价值。,现状:截至9月底远洋东北区域公司销售额超过30亿,占全公司的三分之一江山。 目标:用三年时间达到在所在城市稳定的第一位的目标,不光是开发量、销售量的第一,还要做到开发品质的第一、创新领跑力的第一、品牌影响力和美誉度的第一。2012年,远洋东北销售额将达100亿,与全年远洋地产全国销量持平,将
15、再造一个远洋地产!,31,第三部分 开发商背景和发展历程研判,通过对我们自身的剖析 决定了我们项目市场发展的方向 不是有投机心理的跟随市场 做强做大只能去引领 但这个项目引领的不是档次 是理念,第四部分 宏观区域和房地产发展分析知彼,33,大连是个什么样的城市?,开发区处于一个什么样的状态?,房地产市场发展到了哪个阶段?,有什么样的客户购买力和需求?,34,城市印象,北方明珠 有山有海、豪爽大气、外向型、具备强大吸引力的海滨城市,35,城市景象,花园城市 景点众多,城市绿化率高,空气清新,景色优美; 足球城市 全民爱球,全民迷球。谈起足球,大连人眉飞色舞 。 豪爽大气 大连人融合了山东和东北人
16、的豪爽大气 包罗万象 韩日风情、俄罗斯风情街、ART-DECO等不同风格的建筑,大海、花园、广场、豪爽的大连人、包罗万象的建筑造就了美丽的大连。,36,城市地位,中国北方最优美的海滨城市,唯一被江泽民题名为“北方明珠”的城市; 大连08年GDP3858亿元,全国16位,在整个东北区域内仅次于沈阳的3861亿元,位于第二位。 东北老工业基地率先全面振兴的“龙头” 。 从大连到北京、沈阳、山东、韩国首尔等均比较方便,时间在40分钟-2小时之间。,朝 鲜,山东,韩国,50分钟,2小时,1小时,北京,沿海重要城市,东北工业龙头、形象窗口,东北亚经济中心。,40分钟,37,城市经济国民生产总值,08年大
17、连的GDP3858亿元,连续多年保持在14%以上的增长速度,经济发展良好; 大量外资企业在大连投资建厂,既繁荣了大连的经济也为大连消费和房地产发展提供了大量高素质客户。 城市综合功能不断完善,城市基础设施建设投入增大,固定资产投资增幅明显;,大连城市经济基础坚实,发展迅速,城市综合功能日益完善。,38,城市经济人均GDP,大连虽然国民生产总值略低于沈阳,但人均GDP居于东北第一,综合经济实力相对较强。 08年大连人均GDP达到9099美元,房地产行业高速发展,改善型需求显著增加,对居住品质要求较高。,人均GDP位于东北第一,仍然保持快速增长,对居住品质需求增加。,39,城市经济城市购买力,08
18、年中国主要城市消费排名中,大连排名11位; 大连购买力东北排名第三,人均可支配收入排名第一,人们生活富足,消费更为理性; LV东北首个旗舰店在大连开业,Dior等国际一线品牌不断涌入大连。,东三省时尚奢侈品消费基地,中国北方时尚消费之都。,40,城市人口,按人口算,大连在东北并不算一个特别大的城市,属于早期的历史移民城市,近年常住人口始终持续平稳增长。 大连作为一个知名的旅游城市,吸引北方区域前来休闲度假及定居的人口较多,加上区域经济发展带来的高素质人才涌入,高品质国际化生活方式被带入大连。,未来北方千万级人口城市,国际化的生活方式不断成熟。,41,城市消费习惯,大连人融合了山东人的简朴与东北
19、人的豪放,在以实用为主的前提下,具备相当的品牌消费意识; 投资意识初步形成,投资观念还相对保守,对不动产投资有很大的偏好; 哈韩、哈日,韩国美食和日本风情的商业在大连生根发芽,茁壮成长。,大连人消费以实用为主,性格决定购买行为很痛快,对异域风情很习惯。,42,大连是中国北方最好的滨海城市; 东北沿海经济窗口,东北亚区域经济中心; 外向型、具备强大包容力的一座国际化新城。,43,上海,香港,曼哈顿,大连,未来的大连也将成为他们中的一员 区域中心的滨海国际化大都市,大连的未来,44,大连是个什么样的城市?,开发区处于一个什么样的状态?,房地产市场发展到了哪个阶段?,有什么样的客户购买力和需求?,4
20、5,大连开发区历史,1984年9月25日,国务院批准建立大连经济技术开发区。这是继中国14个沿海开放城市之后,国务院批准建立的第一个国家级经济技术开发区。 1984年10月15日开发区正式奠基建设; 1987年,中国第一家日本独资企业万宝至马达(大连)落户开发区; 2007年,英特尔芯片落户开发区; 目前世界500强企业已有50多家落户大连。,25年时间,大连经济技术开发区实现了从小渔村到80平方公里的国家级开发区的飞跃,一位土生土长的开发区出租司机这样说:“我觉得开发区比大连还要好”,46,大连开发区经济,数据来源:大连、开发区统计公报,开发区GDP以平均每年20%的速度高速上涨,占大连市比
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