2011年广西省钦州市房地产开发土地价值评估报告(53页).ppt
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1、1,广西省钦州市房地产开发土地价值评估报告,2011年02月,3,目 录,房地产开发概况 房地产宏观经济概况及分析 地块环境要素 地块SWOT分析 地块开发背景条件及价值分析 土地价值评估,4,房地产开发概况,钦州市现辖二县四区,即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区,总人口310多万,总面积10843平方公里, 小岛屿303个,陆地海岸线长520.8里。有海外华侨同胞38万人,分布在46个国家和地区。今天,开放的钦州正以其鲜明的特色和独特的魅力吸引着四方来客。 钦州,古称安州,有1400年悠久的历史。近代历史上钦州出现刘永福、冯子材两位蜚声中外的民族英雄。现在,他们故
2、居成为全国中小学爱国主义教育基地。,5,钦州港是个不可多得的天然深水良港,是孙中山先生建国方略中规划的“南方第二大港”。近年,由于钦州的区位优势突出,市委、政府采取措施得力,特别是实行了业主制建码头、仓储的形式,建设高潮迭起。目前,己建有万吨级码头3个,正在建3000吨至万吨级码头11个;己建成仓储(库)11个,总投资24. 25亿元。工地,呈现一派热火朝天的喜人景象。据专家规划设计,近期可建6个作业区和两个内河作业区,建设19千吨码头1OO多个,三墩作业区可建3O万吨级泊位。远期吞吐能力1亿吨以上。钦州港的深水条件良好,中国罕见,世界也是少有的。钦州市区位优势非常突出。已建成的铁路有南(宁)
3、钦(州)、黎(塘)钦(州) 、钦(州)北(海)、钦(州)防(港)、钦(州)钦州港等五条铁路和高速公路在钦州交汇。大交通的格局,已经形成。,6,房地产宏观经济概况 经济持续快速发展,综合实力跨上新台阶 固定资产投资大幅增长,基础设施实现新跨越 工业化由初期阶段步入中期阶段,产业结构实现新调整 “两区一带”发展格局初步形成,广西北部湾经济区开发建设掀起新热潮 城镇化建设快速推进,城乡面貌发生新变化,7,总体来说,广西北部湾经济区经济发展势头良好,区域经济继续在高位上加快运行,增长的稳健性和协调性增强,运行质量和效益提升,呈现出全面加速、整体提升和民生改善的良好局面。南宁、北海、钦州、防城港(简称“
4、南、北、钦、防”)总体生产总值(GDP)比上年增长17.5%,防、北、钦、南四市GDP增速分居广西全区前四名。从上述数据可知,北部湾经济区影响的日益扩大和经济发展的全面提速,假以时日,这一区域必定会成为我国区域经济发展的新亮点。但是我们要看到,钦州GDP排在北部湾城市中的第二位,但财政收入、人均GDP和房地产投资均排在南宁、北海后,增涨速度落后于防城港和北海,可见钦州市的经济发展仍需进一步努力,方能迎头赶上。,房地产行业宏观环境分析,房地产行业经济形势分析及前景预测 行业政策环境 影响房地产业宏观要素阐述,9,房地产行业经济形势分析及前景预测,10,从上表数据得出当前行业经济形势分析如下:我国
5、国民经济正处于新一轮经济周期(复苏增长期、繁荣期、衰退期、低谷萧条期)的复苏增长期复苏增长期的经济特点表现为:经济增长速度较为快速强劲,热点行业表现突出,在这一时期房地产业的增长会超前于国民经济的发展。,11,根据GDP效应指数提示:在社会经济发展的各方面较为均衡的正常情况下,房地产投资额占GDP比重达到8时,是一个合理值的上限;2009年前GDP总额7171亿元,效应指数在12.8;2010年达到9502.39亿元,效应指数在14.2高数值,实际情况表明房地产业在现阶段和未来几年仍然将是国民经济的增长点和支柱产业。,12,*认为:房地产业在国民经济中的支柱产业地位在未来的经济发展中依旧延续,
6、且不可动摇,但在国家经济景气指数处于趋热的情况下,房地产行业的过热使得短期的政策调控不可避免,让房地产经济回归国民经济的增长轨道,更有利于房地产业的长远发展。在此背景下,更具前瞻性的发展目标将是各房地产开发项目的生命。,13,钦州市各板块目前在售楼盘情况,14,15,16,17,18,19,结论: 供应市场以二房、三房的户型(面积在70120之间)为主打产品;独栋占天占地商住组合的产品也占去钦州市房地产供应市场较大比重。 目前钦州市房地产市场产品类型较为单一,主要以花园式多层住宅小区为主,目前全市定位为商业物业类型的项目稀缺。市场比较大。,20,行业政策环境,在2003年,中国政府当局针对房地
7、产行业发展过热结构失衡等态势的政策频出,大力加强对房地产市场的宏观调控。表现为“121文件”等。,21,进入2010年,针对房地产行业亦然迅速的发展态势,中国政府当局全年连续六次上调储备金率 ,并多次出台限购令。,22,总体上看,今后国家所出台的相关市场调控政策在今后项目的运作周期中主要是针对三个层面而制定: 房地产市场体制的完善:通过相关政策的出台,限制期 房转让,压制炒房行为,最终减缓房价上涨速度。 房地产金融信贷管理加强:一是通过提高银行存款准备 金率,从而降低房地产业信货规模,控制银行信货的盲目扩张速度。二是对个人购买第二套以上住宅、购买商业物业或高档住宅等行为在货款首付比例、货款年限
8、、货款利率等方面做出调整及限制,以压制投资性购房行为。三是提高房地产企业自有资金货款比例,提高房地产开发门槛,抑制房地产业扩张速度。,23,土地供应严控:减少开发区数量及建设用地规模、土地使用权的转让须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行等,目的是进一步规范土地交易方式并加强耕地保护,减少一级市场的土地供应量,规范二级市场买卖行为,最终降低房地产业的投资扩张速度。,24,钦州市土地市场交易信息情况,25,26,影响房地产业宏观要素阐述,房地产企业货款金融通道的缩紧,使得房地产开发的门槛提高,企业间的优胜劣汰已成定局,资源将向实力型开发企业集结,未来几年内房地产业的增长速度将会由高速扩
9、张过渡到平稳增长。 对个人房货政策的调整,将压制个人炒房行为及投机购买力的释放,降低房价的过快上涨。整体上看,市场购买力对房地产业的支持将减少,但对面向中低收入者的经济型住宅的支持力变化不大。,27,限制高档住宅、别墅用地的审批,扶植经济型住宅项目的开发,市场供应结构趋于合理。 在土地政策上,土地的供应量减少,房地产企业的扩张速度降低。国家对土地供应进行调控主要体现在减少一级土地市场供应量、规范二级市场买卖制度。从国家对土地的宏观调控来看,目前土地价格应该呈上升趋势,但近几个月以来,由于国家多方调控政策的不断实施,土地价格有下降的趋势。,28,*对宏观经济层面的综合判断: 项目的宏观经济形势与
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