2011郑州市省纺机中高端学府项目前期定位汇报.ppt
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1、郑州市省纺机项目前期定位汇报,品牌管理中心 保利代理 2011年7月1日,项目本体情况,郑州市房地产市场概况,区域房地产市场概况,区域客户特征分析,项目定位与产品建议,项目本体情况,一、省纺机地块项目现状分析,1、地块已拆平,净地交付,地块较方正,利于规划。 2、北临规划牛庄路,东侧、南侧为规划煤机路,西至规划天山路(待建)。规划路未明确修建时间,近期仅能穿过临工农路的待建小学用地进入。 3、北侧紧邻热电厂,南侧为纺机厂房,预计下半年出让。,北侧热电厂,西侧待建学校,地块内部,南区厂房,西面工农路,地块东面,地块东北侧,地块东南侧,建设西路,西三环路,秦岭路,省纺机地块,二七广场,市政府,万达
2、广场,西元国际,郑上路小学,河南工业大学,西侧待建小学,地铁1号线,二、省纺机地块项目周边配套,1、交通路网发达。南侧紧邻建设路,在建地铁在此经过,西侧紧邻西三环。 2、商业配套资源丰富。临近西元国际、万达广场等综合体商业项目,汽车西站搬迁后也将规划为商业中心。 3、教育配套资源丰富。周边除郑上路小学,还有西侧规划小学,且临近西北侧大学城区域。,大学城片区,伏牛路第五小学,伏牛路小学,规划互助路小学,第七中学,第五十一中学,万达商圈,丹尼斯商圈,郑州市房地产市场概况,一、2011年一二线城市受新政影响纵向比较,2011年前五个月,郑州市商品住宅市场投放量同比持平;而销售量却同比下降了48%,调
3、控影响明显。 截止5月底,市场上今年新增的商品住宅累计可售面积为284万平米,同比上涨37%,消化速度趋慢放缓。,二、2011年一二线城市房价纵向比较,2011年前五个月,郑州市商品住宅的均价为6177元/平米,同比上涨了约23%。前五个月的均价略低于武汉,但高于长沙、长春、沈阳等城市。,三、2011年郑州全市商品住宅量价分析,从量价情况看,虽5月份的成交量与价格环比有所回升,但从今年整体来看,成交量较2010年底已出现明显下滑。,四、2011年郑州全市商品住宅成交价格分布,表:2011年前五月郑州市区不同价位商品住宅成交分布情况,2011年前五个月郑州市区内不同价位的商品住宅以6000-70
4、00价位的成交比例最大;其次是7000-8000的价位,合计占比近40%,五、郑州全市商品住宅不同套型供求结构,表:2011年前五个月郑州市区不同套型商品住宅成交分布情况,成交量:郑州市市区内80-90平米的商品住宅的成交最为活跃,其次是90-100平米、120-144平米、60平米以下这四个段户型走货都比较均匀。 价格:郑州市场上小户型80-90平米的两房溢价能力明显,比100-144平米三房普遍高300800元/平米。,六、郑州全市购房者分布特征,2011年前五个月,郑州市区商品住宅的购房者中本市人购房比例在40%左右,最大群体为本省的外市人,超出50%。,表:2011年前五个月郑州市区商
5、品住宅购房者分布情况,七、2010年郑州销售排名前十,表:按销售金额排序,表:按销售面积排序,区域房地产市场概况,一、区域楼市概况,金水区,老城区,配套齐全,以90-110平米三房及120-130平米三房为主,前五个月均价为6727元/平米。,中原区,老厂区扎堆的老城区,生活氛围成熟,以75-80平米两房及120-130平米三房为主,前五个月均价5896元/平米。,管城区,回族人聚集的老城区,城市形象较落伍,以90-110平米三房及120-130平米三房为主,前五个月均价为6718元/平米。,郑东新区,城市发展方向,新区城市资源高度集中,以90-110平米三房及120-130平米三房为主,前五
6、个月均价为6574元/平米。,二七区,商贸老城区,配套齐全,以75-80平米两房及120-130平米三房为主,前五各月均价6008元/平米。,惠济区,旅游观光区域,市场体量较小。低密度的多层和别墅类产品拉高区域均价,前五个月均价7130元/平米。,六区中,郑东新区与金水区分别因为良好规划和完善配套,房价趋高;中原区价格六区最低,但生活氛围浓郁,随着这两年地铁即将开通、大开发商扎堆开发,给区域带来新的发展机会。,二、区域楼市比较,2011年前五个月,郑州各市区中金水区成交体量最大;中原区居三,略低于郑东新区,略高于二七区。 价格方面,中原区均价最低,二七区和其最为接近;惠济区由于别墅等高端产品拉
7、动价格最高。,三、中原区板块特征(价格、产品、开发商特征),实力开发商云集 万达、正商等知名品牌开发商纷纷进驻中原区,百花齐放局面业已形成。 品牌开发商溢价能力高 相比周边不知名开发商项目而言,品牌开发商楼盘售价更高,如正商明钻、万达广场售价高出300-600元/。 以南北走向的秦岭路、桐柏路、嵩山路为界,价格梯次明显。 秦岭路沿线楼盘售价在6500元/左右,桐柏路附近楼盘高起,在7500-8000元/,嵩山路周边楼盘最贵,售价达9000元/。,中原万达广场 主力产品:76-87两房,116-138三房 价格:7100,中原新城 主力产品:45-80 价格:7500,锦艺国际华都 主力产品:8
8、3-114两房,107-148三房 价格:7700,金质新禧园 主力产品:36-40一房,67-98两房,106-127三房 价格:6500,六合幸福门 主力产品:65-82两房 价格:6600,帝湖花园西王府 主力产品:136-155三房,246-283四房 价格:7500,九龙城 主力产品:71-91两房,109-141三房 价格:6800,正商明钻 42一房,91-99两房,119-127三房 价格:6800,威尼斯水城三期 主力产品:89-125二至三房 价格:8000,溪山御府 主力产品:58-87一房,92-135三房,158四房 价格:9000,秦 岭 路,桐 柏 路,嵩 山 路
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