2012.2.10永州市零陵区房地产市场调查报告.ppt
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1、零陵区房地产市场调查报告,湖南联策地产顾问有限公司,报告整理赵浩棋 2012年2月10日,阴雨绵绵,2011年下半年以来,“限购”、“限价”、“限贷”这些带有浓重行政色彩的政策成为楼市调控主要手段。造成的直接结果是楼市价量齐跌。2012年春节,北京楼市零成交。 2012年开春之际,无论是从中央经济工作会议、住建部等政府机构所透露的信息,还是从房企大佬的口风中,我们都不难发现“调控”依旧会是2012龙年楼市主“运势”。 地处三四线市场的永州,亦未能幸免,春节期间成交业绩惨淡。返乡置业潮未正式开 场就匆匆落幕。各大媒体组织的春节购房团也纷纷流产。,曙光初现,1、2月7日,天津市上调普通住宅指导价,
2、平均上调30%左右,由此带来普通住房的房屋交易税费负担下降60%左右,随即市场交易量开始上升。在此之前,上海、北京等城市已经上调了普通住房指导价格。此外,中山上调了房屋最高限价。 2、截至目前,北京、上海、广州、深圳等地,多数银行的首套房贷已归至基准利率。其中,个别外资银行开始实行房贷利率9折优惠 。长沙各银行纷纷表示,对于首套房利率是否仍然上浮10%要等上级具体通知。 3、2月9日,安徽芜湖市打响龙年救市第一枪,芜湖市政府网站公布关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见,从购房优惠条件等方面放松了房地产调控政策。该意见表示,在芜湖市区购买自住普通商品住房可获契税补助、购房补贴等多项优
3、惠。,联策思考,1、城市化进程决定的市场需求没有实质性改变,三四线城市尤其如此。 2、政府对土地的垄断决定了土地价格的持续上涨。三四线城市暂时找 不到可以替代土地财政的第二条生财之道。永州的土地价格涨幅远远超 过房价涨幅。房地产政策是否改变寄希望于地方政府。 3、永州房地产市场今年面临的主要问题是供应量大幅上升造成的项目 之间的竞争。 4、修炼内功,做好产品,理性定价是开发企业和营销公司应当研究的主 要问题。,苏通国际新城 新商城北欧春天 鑫龙城上城 耀江文景苑 垠地中山城 海湘东郡 香樟绿城 汇金中央广场 澳海云天 都市心海岸 博士后嘉园 学苑名邸 东门壹号公馆 西山名流会 江山帝景,调查项
4、目,苏通国际新城,开 发 商:永州国泰置业有限公司 销售热线:07466777666 6777888 项目地址:零陵区黄盖路与芝山北路交界处 占地面积:110亩,总建筑面积23万。 容 积 率:3.3 绿 化 率:35% 建筑风格:简欧 建筑类型:20栋电梯房;板式。 入市时间:2011年10月1日开盘(4栋) 2012年 1月1日开盘(2栋) 一期推出:392套左右;2011年10月1日开盘。 销售价格:均价2600元左右,楼层差价50元。 销 售 率:66%左右 主力户型:三房:118、131、141 两房:102、109;复式:187、220 VIP 优惠:10000抵20000,购卡起
5、至开盘增值100元/天。非VIP一次性3个99折,按揭2个99折。,品牌开发商,实力雄厚。 项目工程进度快。 新区板块,发展潜力大。 规模大,产品质量好。 低密度,高绿化,产品优秀; 市场口碑好,影响力大,优势,劣势,生活配套不够完善。 靠近工业园区,空气质量降低。 周边大盘云集,面临的竞争压力较大。 住宅户型设计欠佳,面积过大,影响销售。,新商城北欧春天,开 发 商:永州市新商城置业有限公司 代 理 商:联策地产 销售热线:07466660888/6662111 项目地址:零陵区萍洲开发区萍洲大桥桥头 容 积 率:3 绿 化 率:35% 建筑风格:简欧 占地面积:104亩 ,总建筑面积:26
6、万 建筑类型:多层、小高层、高层 一期推出:295套;2012年1月12日开盘。 销售均价:多层约2600元,高层约2800元。 销 售 率:55% VIP 优惠:20000抵30000,开盘当天优惠3000 主力户型:三房121137,优势 “新商城”的案名就是最好的广告; 一期工程进度较快; 萍洲新区板块,发展潜力大。 规模大,产品质量好。 低密度,高绿化,产品优秀; 市场口碑好,影响力大 位于一中旁边,得天独厚的教育资源优势; 推广给力,营销势头把握恰当;,劣势 生活配套不够完善。 靠近工业园区,空气质量降低。 周边大盘云集,面临的竞争压力较大。,鑫龙城上城,开 发 商:永州市鑫龙房地产
7、开发有限责任公司 代 理 商:厦门点创 销售热线:07466663888 6663999 项目地址:零陵区阳明大道与荔枝东路交汇处 建筑风格:欧式 占地面积:150亩,总建筑面积60万。 建筑类型:19栋高层电梯房 一期推出:1000套左右;2011年底售卡。 VIP 发售:2011年10月29日,预计2012年10月开盘 VIP 优惠:10000抵20000,一次性98折/按揭99折,优势 位于新旧城区交界处,有发展潜力。 项目规模大,堪称零陵第一大盘。 靠近新建二小,附属医院等。 项目自身配套完善。,劣势 开发商实力欠缺,内部纠纷影响开发进度。 周边配套不成熟。 容积率高,产品单一。 8万
8、平米的大体量的商业,销售困难。,耀江文景苑,开 发 商:永州市耀江房地产开发有限公司 代 理 商:厚天思想 销售热线:07466688688 项目地址:永州市零陵区南津北路108号 容 积 率:2.0 绿 化 率:34%左右 建筑风格:新古典欧式建筑 建筑类型:多层,高层 二期推出:292套;2012年1月8日开盘。 销售情况:90套左右价格区间为2820-3350元/平米 VIP 优惠:住宅:10000抵15000,开盘当天一次性优惠12000元,分期8000元,按揭99折; 别墅:10万抵18万,开盘当天一次性优惠4万元,分期优惠1万元; 商铺:住宅:20000抵30000,开盘当天一次性
9、优惠15000元,分期10000元,按揭99折;,劣势 推广不力,销售期拉长,开发商利润低; 片区生活配套不完善,居住氛围欠缺; 二期换开发商,让购房者信心不足; 二期价格高,市场承受力有限。,优势 主推“耀江”品牌开发商。 项目规模大,定位档次高。 低密度,高绿化。 所处地理位置优越,发展前景明朗。 市场口碑好,影响力大。,垠地中山城,开 发 商:永州市垠地房地产开发有限公司 代 理 商:深圳鹏展 销售热线:07466669799 6669899 项目地址:零陵区黄古山路与日升大道交汇处 容 积 率:2.81 绿 化 率:35%左右 建筑风格:中式风格原生态坡地豪宅社区 建筑类型:高层、别墅
10、 二期推出:两栋168套;2012年1月1日开盘。 销售价格:小高层2600元起,高层2400元起;楼层差价20元左右;均价2700元左右。 销售情况:约60套左右 VIP 优惠:5000抵25000;加8大套餐(约100元) 户型区间:三房110140 ,优势 新旧城区交界,有一定升值空间; 市场定位高,宣传推广比较到位,产品知名度高; 开发商思路明确,细节做得很好。,劣势 规划欠妥,定位不纯粹; 开发周期长,高压调控政策下,存在市场风险; 虽然离城中心不远,但无公交车出入。,澳海云天,开 发 商:永州市鸿瞰房地产开发有限公司 代 理 商:厚天思想 销售热线:07466688666 6688
11、999 项目地址:零陵区南津北路与萍洲东路交汇处 占地面积:60亩,总建筑面积:10万 容 积 率:2.6 绿 化 率:38%左右 建筑风格:澳洲风情社区 建筑形式:多层,小高层 二期推出:3栋电梯房,5栋楼梯房,共300套左右,售卡约200张左右,预计4月左右开盘 VIP 优惠:20000抵28000; 户型区间:多层111143;小高层111120,优势 现房现卖。 地处新城区核心地段,发展前景好; 前期切入时机好,推广给力,操作成功; 交通便利; 劣势 项目规划一般,产品档次低; 离城区商业中心较远,现有生活配套欠成熟; 周边后续开发高档楼盘多,项目缺乏核心竞争力; 开发商延期交房影响,
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