泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算.ppt
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1、泉州东海湾滩涂整理项目市场定位与投资测算,2008年初,泉州东海滩涂整理项目地块, 652269平方米土地被以总价38.24亿元被拍下。 同一时刻: 这一地块也肩负起了塑造城市新中心,并带动整个区域发展,为城市升级带来新的增长点的历史责任。 怎样开发这块土地,也成了我们房产界心中的使命!,项目开发,区域塑造,城市升级,前言,通过对项目属性和区域发展方向进行的深入透彻的分析,我们认为项目有条件也有能力打造 城市新中心的核心项目,内容摘要,我们对泉州市区及周边部分县市房产市场的进行充分全面的了解,发现泉州目前的住宅市场较为完善,需求相对旺盛;而商业市场则比较杂乱,品质也较为有限;办公市场则极为落后
2、。 相对的未来市场中,沿东海湾有多个相当规模体量的综合类项目。大量竞争项目不可避免的与项目产生竞争,尤其对办公产品在短期内甚至是造成致命的冲击。,基于市场基础和城市发展的需要 一期定位: 项目的一期应建设以住宅为主体,以商办为基础的宜居宜商大盘; 以提升区域成熟度,使东海区域真正成为城市中心区域为使命。 整体定位: 待区域成熟度提升后,再逐渐增加商办功能, 整个项目定位将成以商务办公为核心的城市中心综合体。,价值界定:,市场基础:,发展定位:,测算:,根据功能定位,对一期的开发运营进行测算 总投资: 41.5亿; 销售总收入: 61.8亿; 投资回收期: 4年,由于项目开发的资金压力巨大,一家
3、或两家开发商来运作整个项目是十分困难,风险也是巨大的。 因此我们更倾向于建议开发商做土地运营商,同时引进多家开发商共同开发,加快区域的成熟度,使本板块快速升温。,建议:,内容摘要,报告正文,对泉州市区及周边主要县区的在售和经营项目进行实地考察和调研。 对主要市政和土地规划单位进行走访和座谈。 对项目自身情况进行实地考察。 搜集城市和区域的发展现状及未来规划资料。 集合相似项目,为本项目发展提供参考依据。,工作方法,青岛行政中心 长沙河西行政中心 深圳蔡屋围金融中心 伦敦加纳利码头 深圳华润中心 宁波天一广场 联洋国际社区 南通CBD,借鉴案例,规范分析,寻找项目开发核心问题,现实条件,寻求目标
4、,品牌目标:打造泉州市场标杆产品,形成影响力,树立企业品牌; 利润目标:保证资金运作顺利的前提下追求利润最大化; 战略目标:通过项目一期拉动整个片区价值,为后期项目运作塑造增值空间。 社会目标:通过打造城市中心,把握泉州城市升级的历史机遇。,品牌:项目有雄厚的企业实力和品牌知名度,且地产经验极其丰富。但是在泉州,此为第一个项目。 资金:项目占用资金极多,对整个项目的资金筹集运作和回笼要求较高。 营销:项目体量巨大,业态复杂和产品类型多。操作难度大大上升。 区域:未来规划利好,有一定的政府政策支持。但目前市政生活配套不足,区域价值不明晰。 市场:城市目前发展有限,办公市场匮乏,商业品质落后,矛盾
5、的核心,找准项目在未来的位置 成功促进东海湾区域的价值提升和形象塑造,Q1:在规划背景下,区域未来价值如何?如何利用城市升级实现项目价值? Q2:在未来激烈竞争中如何定位本项目的产品类型? Q3:如何挖掘和整合项目自身资源、设置项目功能来实现区域土地价值增值?,界定核心问题点,为了解决这些问题我们从以下几个方面进行探讨:,项目价值 项目发展战略及定位 项目一期具体定位 经济测算,一、项目价值,项目属性 区域发展方向,二、项目发展战略及定位 三、项目一期具体定位 四、经济测算,目录,城市属性,项目属性,区域属性,城市属性,地块属性,城市属性,泉州市地处福建省东南部,是福建省三大中心城市之一。北承
6、省会福州,南接厦门特区,从而形成海西城市群;东望台湾宝岛。现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区,晋江、石狮、南安3个县级市,惠安、安溪、永春、德化、金门(待统一)5个县和泉州经济技术开发区。全市土地面积11015平方公里,2008年常住人口779万人(不含金门县),外来人口154万。,海西经济圈的重要城市,辐射东南区域,近年泉州市综合经济实力显著增强,GDP平均增长率达到15%左右,高于全国平均水平。 泉州市经济总量连续10年排名福建省首位。,经济实力显著增强,成为福建省乃至全国发展最快、最具活力的地区之一 。,城市属性,整体经济实力雄厚,发展迅速,目前泉州市已初步形成服装、纺织、鞋业、石材、机械
7、电子等特色支柱产业,产业聚集程度高,对全市经济发展起主要支撑作用,同时逐步发展石化、物流、电子信息等新兴重点产业。 产业结构不断调整、优化,产业结构重心具有农业工业知识产业的演变顺序。从上表数据中可以看出,三次产业比重变化的趋势是第一产业比重逐年下降,第二、三产业比重稳步上升。,城市属性,产业结构已制造业为主,服装,机械电子,石材,鞋业,纺织,支柱产业,人口,05年至今泉州全市城镇居民人均可支配收入逐年攀升,增幅一直保持在12%左右,至2008年,达到20420元;与周边主要城市相比,2008年泉州市城镇居民人均可支配收入仅次于厦门(23948元),高于福州(19009元),居民生活水平在全省
8、处于前列。,历年泉州市人口增长较为缓慢,目前是福建省人口排名第一的城市。,城市属性,户籍人口增长慢,居民收入攀升迅速,收入,2005年2008年泉州全市城镇人均住房建筑面积逐年升高,至2008年,达到49.35,根据国家建设部公布的小康住房标准,人均住房面积应达到40。由此,泉州城镇人均住房面积已经超过这一标准。 可见,泉州城镇居民人均居住水平较高,此与本地居民富裕的收入和生活习惯有直接关系。,城市属性,人均住房面积增长迅速,居住水平较高,区域属性,道路建设:目前区域内的两条主要干道都在建设中,区内多片空地和回填地块,属于开发中的区域。,区域项目:区域内项目只有东海湾,属于综合类项目,体量巨大
9、,目前处于在售阶段,部分住宅已经交房,其中商业和办公部分仍未入市。此外,海景花园为紧邻区域的项目。前期为别墅,目前在售高端公寓,后期有酒店配套,但目前仍未建设。 区域配套:区域内有已经建好的市政府大楼和师范学院,但政府大楼仍未正式运营。区域内基本无成熟的配套设施。,待开发区域,道路建设中, 配套既不成熟,行政中心建设中,土地现状:目前平整可开发。 周边道路:在建中但已经基本铺设完成,且路面条件较好。 四至及景观:地块南侧及东南侧面海面江,项目地块目前开发条件,东侧和北侧为市政建筑目前市政府已经建成。,规模大,属性复杂,区域的核心项目 自身条件较好,基本处于可开发阶段,地块属性,地块参数: 面积
10、:一期占地17万方 容积率:4.5 土地属性:综合用地 建筑密度:45%,高层15% 建筑限高:160米 绿化率:40%以上,政府大楼,地块规划图,周边道路,周边地块,地块现状,项目属性界定,城市级别,海西经济圈,二线主力城市,新开发区域,未来行政中心,开发规模大,区域核心,产品多样且复杂,区域级别,地块级别,项目的发展要依托并跟随整个海西经济圈的发展而发展。,区域发展的方向是项目未来的机遇。,项目自身的开发策略是项目成败的关键,项目思考,一、项目价值,项目属性 区域发展方向,二、项目发展战略及定位 三、项目一期具体定位 四、经济测算,城市属性,区域发展方向,城市发展规划,产业发展规划,基础建
11、设规划,区域土地规划, 现代化工贸港口城市 以产业为导向整合城市,以经济联系打破行政壁垒,以快速交通通道加强泉州湾城市群内各城市之间的联系,最终形成一体化现代化工贸港口城市。, 基本形成大城市框架:根据全省三大中心城市之一进行规划的,在中心城市规划区内,形成城市资源有效整合、城市设施统建共享、城市功能较为完善、具有较强集聚和辐射能力的大城市基本框架,框架内城市建成区面积180平方公里,建成区人口达180万人。 基本建成全省乃至全国重要的先进制造业基地、物流中心、亿吨大港。,现代化工贸港口城市,中心城区推二进三,产业发展规划,“东进、西拓、南下”,建设滨海型城市,城市发展规划,城市级别 城际高铁
12、: 福厦高铁规划中 港口建设: 后渚港,秀涂港,石湖港 片区级别 大桥建设: 东海大桥,百崎大桥,泉州湾跨海大桥 路面交通: 沿海大道,东海综合大道,东海隧道 轨道交通: 二号线(紫色线),未来城市化高速发展区域,基础建设规划,项目区域,商办中心区,居住及商业区,行政展示中心,港口建设规划,住宅教育区,旅游保护区,发展规划:以城市行政中心为起点和核心,以桃花山等山体为生态背景,构建串联行政中心、文化广场、休闲景观广场节点,聚集了办公、文化公共建筑,背山面海的景观中轴线,着重突出行政中心在东海组团的统率作用。在该组团内的沿海大通道外侧,还规划了长约5公里的带型绿化公园,形成优美的滨海景观。,现代
13、化滨海中心组团,区域土地规划,规划完善; 商办住游属性齐全; 高现代化程度; 代表城市形象的区域。,产业更新,必备需求基础,基础建设规划,未来的城市新中心,现实条件支撑,交通通讯枢纽 物流中心 现代服务业发达集中 有相当的规模体量,泉州经济基础,区域多层次交通同建设,退二进三,服务产业需求巨大,泉州GDP历年福建排名第一,有实现城市发展的经济基础,城市化进程,城市化未来进入高速发展阶段,区域有条件也有能力建设,区域发展目标,Question:区域能否建设城市新中心,核心项目发展,项目发展目标,本项目作为区域大规模的核心项目,本项目的开发一方面受到区域条件的局限,另一方面却又直接影响本区域的发展
14、和价值提升。 同时要求项目的开发与区域的开发同步,开发目标一致。,区域发展,相互影响,目标一致,项目的开发就是城市新中心的开发,一、项目价值,三、项目一期具体定位 四、经济测算,目录,城市中心功能分解 泉州房产市场 城市综合体发展模式研究 项目发展建议及定位,二、项目发展战略及定位,主要功能拆分,城市综合体功能分解,酒店,办公,商业,住宅,城市中心综合功能,分析泉州的对应市场情况 为项目的最终发展模式做依据,为了做出准确的定位,我们必须先对主要功能的四个方面在泉州的具体市场表现有所了解。,一、项目价值,三、项目一期具体定位 四、经济测算,目录,城市中心功能分解 泉州房产市场 城市综合体发展模式
15、研究 项目发展建议及定位,二、项目发展战略及定位,房地产投资,泉州房地产投资历年处于高速增长期,而08年由于整体经济低迷导致增幅趋缓。 09年固定资产投资增幅有所趋缓,对经济贡献相对有限,而从左表看出房地产投资在各项指标分析处于基本正常的发展阶段。,经过08年以来的回调,处于基本正常阶段,城市化建设使供求一度失衡,09年需求大于供应,商品房市场,05年至06年商品房供求基本趋稳,07年市场需求量呈现上涨,而08年在整体楼市相对低迷的情况下,商品房市场供应量逆市而上,供求完全失衡,09年上半年商品住宅市场表现突出,供求比11.4。,随着城市化进程,商品房建设得以加强,但同时带来的问题是商品住宅市
16、场供求进一步失衡。,泉州房产市场住宅市场,价格走势,由于供应大的原因,价格回调明显,2008年由于房地产市场低迷,泉州商品房价格有所回落,至09年1-9月房价回落有限,逐渐趋稳,后市将有反弹趋势。,从09年商品住房成交套型情况看,上市的商品住房中,130平方米以下占了总量的近80%。而去年同期上市的商品住房中,130平方米以下的商品住房套数只占了总量的50%左右。市场刚性需求表现明显。,消费者的购房行为更趋理性: 一是市场销售主要是自住需求为主,据调查统计,自住型需求比例约为80%; 二是购房动机更多的是结合自身的具体情况来选房,如子女求学、工作需要、结婚等各个不同因素,区别于以前的“跟风”购
17、买 三是投资需求理性选择,进入第三季度,泉州市区投资性需求有所增加,但增加集中在具有升值潜力地段区域中的楼盘。,套型去化情况,市场刚性需求表现明显,中心片区 物业特征:高层公寓、单身公寓 价格特征:9000-12000元/平米,东海片区 物业特征:高层公寓 价格特征:6000-8000元/平米,桥南片区 物业特征:中高层公寓 价格特征:6000-8000元/平米,城东洛川新区 物业特征:高层、多层公寓 价格特征:5000-6000元/平米,住宅市场板块特征,由于价格的差异,直接导致产品供应结构的差异。主要表现在中心城区与新区的差异化:中心城区楼市价格于2005-2006年间急剧攀升,使楼盘主要
18、以20-35层高端产品为主,由于产品的差异化并派生出两种户型结构的产品:一种为大面积住宅产品;另一种为小面积单身公寓。大面积户型主要集中140平米以上的三房、四房户型;小面积主要在30-60平米之间的公寓。经济户型在中心城区极其稀缺。而新区则由于区域基础配套设施及地段环境因素,主要适宜开发以小高层、多层中端产品为主,开发户型以130平米以内的中小户型为主,大户型需求比例低,销售抗性相对较大。,老城区代表个案,经典名门,项目占地48.2亩,建筑面积12万平方米,与商业发达的田安路、交通便利的津淮街相邻,具备上佳的地段优势。 容积率:3.8 主力户型:四房 面积段:250-320平米 售价:100
19、00-13000元/平米 楼层:24-30层 产品特点:老城区唯一在售的复式观景豪宅。 客源:区域投资客、企业高管、私企经营者。,老城区板块大户型复式豪宅,产品特点突出,稀缺性注定其受市场关注度较高。,户型特点:客厅面宽达5.5米,客厅及餐厅上层挑空,入户花园赠送一半面积,消防通道设置南进门。,老城区代表个案,经典名门,项目坐落于历史文化名山清源山南麓,西湖公园西侧,总建筑面积195802平米。 产品:双拼、联排、花园洋房高层公寓 公寓面积段:90-300平米,目前已去化60% 售价:8000-12000元/平米 配套:泉州西湖,商业街,五星级酒店,闽台缘博物馆等; 客源:园区企业主管、部分公
20、务员、部分台胞。,依景而建,独特的环境优势,产品组合丰富,稀缺性得以体现,西湖片区代表个案,西湖1号,户型特点:部分三房户型主、次卧室分别内置卫生间,大面宽客厅,部分楼栋两梯3户,3面观景,户户通透,西湖1号,西湖片区代表个案,百捷中央公园,福建第一个豪布斯卡(HOPSCA)“城市综合体”项目。桥南片区与泉州老城区隔江相望,占据泉州市南大门。 百捷中央公园总占地270亩,总建筑规模达120万平方米,是集国际五星级酒店、5A级写字楼、国际公寓、高档住宅、全业态商业、大型公园等多种物业形态为一体的城市综合体。 1期开发的C组团首府,规划3栋楼,总建筑面积近10万平方米。4-31层为住宅,户型规划为
21、79-85平方米经济型两房、125-140平方米舒适型三房、245-250平方米顶层豪华型楼中楼。 客源归属:晋江地区40%、泉州市区40%、外省市20%,作为 “城市综合体”百捷中央公园,预示着泉州的城市建设从原来单一的房地产项目开发,转变到全新的发展模式。,桥南片区代表个案,东海湾,东海湾紧邻泉州新市政府,坐拥大泉州发展核心地带,总建筑面积200万平米,拥有20万平米商业配套,其中规划超五星级酒店、甲级写字楼、百万公寓大盘。 一期骏园于2007年底开盘,目前已去化近90%,目前二期和园将于12月中旬推出。 面积段:92-150平米 层高:28-34层 容积率:5.86 售价:7000-80
22、00元/平米 客源归属:晋江市中型企业负责人、公务员、部分私营业主,外来投资客。,作为地处泉州“一湾二翼三带”城市规划的中心泉州湾的超大规模大盘,将进一步增加区域居住人气。,东海新区代表个案,户型特点:卧室全明设计,厨房配备设备阳台,房型方正紧凑。,东海湾户型,东海新区代表个案,兰峰城市花园,项目地处晋江市地标性商业中心SM广场,享有沃尔玛、高尔夫球场等高档商业配套 总建筑面积:351648平方米 开盘时间:2006年10月 容积率1.42 户型面积段:目前在售户型130-160平米、200-250大平层户型; 目前售价:5500-6500元/平米。已去化70%; 客源归属:晋江本地公务员、制
23、造企业中层管理人员、部分泉州市区在晋江当地的私营企业主。,随着各商业中心在晋江的建成,从而带动了周边居住人气,目前已形成SM广场、福隆及阳光商业广场,同时带动了周边房价。本案依附商业广场的模式为本案的热销提供了先决条件。,晋江片区代表个案,大江盛世,汇龙大江盛世”坐落于洛江中心区风景秀丽的洛阳江边,北至万福街以北,南至万兴街以南,东临洛阳江边。目前,第一期即将开发的由4个地块组成,共约130亩,分为A、B、C、D区4个组团,开发面积约为38万平方米,由22栋1226层的小高层及高层建筑组成。 开盘时间:2008年1月; 去化情况:一期已售完,二期先开三栋,目前尚未开盘起售; 容积率:3.5 户
24、型面积段:80-100(两房),120-140(三房) 预计售价:6000-6500元/平米 客源归属:洛江本地公务员、轻工业园区管理人员、部分市区投资客。,洛江区未来将定位为泉州中心城区的第二经济中心,生态型健康居住区。但目前居住人气及周边配套相对缺乏,大盘高层项目陆续入市将为该区域带来供应压力。,洛川片区代表个案,大江盛世户型,户型特点:入户花园、南北双入户门、户型方正,洛川片区代表个案,个案明细,现状 目前泉州已进入大盘集中开发的状态,各区域集中出现部分高容积率的城市综合体项目,而对于目前泉州相对初级的市场,后期将面临一定的供应压力。 产品 目前市场上大部分产品集中为高层项目,大户型仍旧
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