青岛某房地产公司三年发展战略规划纲要.ppt
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1、1,青岛某房地产公司三年发展战略规划纲要,(2007-2009),2,第一部分 战略分析 第一章 行业动态分析 第二章 青岛地区房地产市场分析 第三章 企业内部核心业务现状分析 第二部分 整体战略方案 第一章 战略目标 第二章 战略定位 第三章 战略选择 第四章 职能战略 第三部分 战略实施计划 第一章 总体计划 第二章 战略实施推进分解计划 第三章 保障措施 第四部分 其他,目 录,3,第一部分 战略分析,地产三年发展战略规划纲要,4,第一章 行业动态分析,一、国家政策分析 国家政策变革的两个阶段 第一阶段(1998-2004): 1998年国家取消福利房分配政策,开始了以商品房为主的全面市
2、场化进程,这个阶段的政策目标是推动住宅市场的发展。 第二阶段(2005至今): 自2005年“国八条”开始,国家开始将“建设和谐社会、让每个人都有房子住”作为政策目标,采取了一系列稳定房价的措施。尤其是2006年国务院“十五条”的出台,对整个房地产行业影响甚大。,第一部分 战略分析,5,国家政策对房地产行业提出的目标要求 第一,优化土地供应结构,合理地确定各类土地供应比例,加强土地与住房供应衔接。 第二,加快普通商品住宅的建设,采取综合措施,增加中小型、中低价位的住房供应。 第三,完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施。 第四,继续整顿房地产业的市场秩序,加强对各地的分类指导,特别是
3、稳住住房价格,建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。,第一部分 战略分析,一、国家政策分析,6,国家当前政策调控的重点 1、土地总量控制 土地获取将面临更严格的政策; 对闲置土地征收高额闲置费。 2、住宅结构控制 进一步加大中低档政策性住房的开发量; 坚持控制别墅及大户型开发。 3、资金政策控制 国家对开发商信贷条件将越来越严格; 存贷利率将不断提高。 4、税收控制 国家目前正在酝酿出台物业税,物业税如出台将抑制投资购房行为。 5、信息披露机制控制 为确保需求信息对称性,国家正在进一步完善房地产市场信息披露机制。 6、区域控制 房价增长过快区域将成为国家下一步调控的重点。,第一部分 战略分析
4、,一、国家政策分析,房地产E网,7,1、房地产开发投资总体保持平稳增长的势态,但多集中于东部地区,并开始向中部和西部地区阶梯式转移。 (商品房投资同比增长22.8 、办公楼和商业用房同比下降5.3%、13.5% ;东部房地产投资占全国的64.3、增幅为17.7) 2、新增土地开发面积得到控制,存量土地的开发力度加大,国家放缓了土地供应节奏。 3、普通住宅和经济适用房投资的比重逐步上升,别墅、高档公寓的比重逐步下降。住房供应结构调整逐步实施。,第一部分 战略分析,二、06年房地产市场现状分析,8,4、房地产开发信贷增速下降,房地产企业融资压力加大。 5、限制外资购房取得了一定进展,二、三季度约2
5、40亿美元撤离中国。 6、全国房地产施工面积、新开工面积同比增幅持续下降,竣工面积近年来首次出现负增长,对今明年市场供需结构会带来一定影响。 7、住宅销售面积增幅下降明显,市场出现一定的观望气氛浓厚。 8、商品住宅价格涨幅回落,部份地区大户型价格涨幅依然明显。,第一部分 战略分析,二、06年房地产市场现状分析,9,1、国家城市化发展进程加快、人口年龄结构的特点决定房地产市场较长时间将是刚性需求,并逐步趋于理性发展。 2、住宅产业化的健康发展,住房供应结构将趋于合理。 3、宏观调控的深入及调控体系的建立将使房价水平逐步趋于平稳。 4、节能住宅、环保住宅将是今后我国在各项政策上鼓励发展的重点。,三
6、、房地产行业发展宏观总体走趋,第一部分 战略分析,10,一、青岛地区房地产开发量分析 1、2003-2005年青岛市房地产指标统计 例表如下:,2、2006-2007年青岛市住宅开发计划 例表如下:,第一部分 战略分析,第二章 青岛地区市场分析,(单位:万平方米),11,3、十一五期间青岛市内四区住宅规划 例表如下:,第一部分 战略分析,一、青岛地区房地产开发量分析,12,4、十一五期间黄岛区住宅开发计划 例表如下:,第一部分 战略分析,一、青岛地区房地产开发量分析,13,5、开发量分析 (1)2003-2006年青岛地区住宅开发量稳步增长。 (2)07年青岛市内四区的政策性住房占20%、村庄
7、和旧城改造占40%、商品房占40%。 (3)07年黄岛区政策性住房占32%、村庄和旧城改造占20%、商品房占48%。 (4)自07年开始青岛地区的商品房开发比重已经低于住宅总开发面积的50%。 (5)除市区外,崂山、黄岛、胶南等地区07-09年房地产开发量计划仍然排在前列。 (6)区域性差异仍然存在。,一、青岛地区房地产开发量分析,第一部分 战略分析,14,1、经济持续高速发展,房地产市场前景广阔 2、2008年奥运会效应,拉动房地产持续发展。 3、市民生活水平提高,住房需求市场旺盛 4、宏观调控效应初显,消费者购房行为趋于理性 5、一桥一隧建设将促使西海房价进入一个新的提升阶段。 6、内地人
8、到沿海购房比例的持续增长,将进一步拉动市场需求。,二、青岛地区房地产市场发展趋势分析,第一部分 战略分析,15,第三章 行业竞争对手分析,第一部分 战略分析,一、行业竞争对手初步评价,16,1、企业众多,竞争激烈 鲁泽、城发、华欧、福瀛等开发区本土企业在行业内已有不小影响,集力等新入行者也实力雄厚,专业地产更是专业化水平高,项目影响大。所开发项目无论规模、地段还是定位都比较接近,恶战在所难免。 2、专业地产,影响甚深 直到现在,作为开发区的三大代表型楼盘“阳光海岸”、“千禧龙花园”及“傲海星城”,皆为青岛市区企业所为。而如今,上实、中南、海信、天泰等专业地产动作更是不小,其影响将对开发区的房地
9、产市场带来强劲旋风。 3、本土企业,多元经营 本地开发企业,如华欧、福瀛、集力、欧美等,多为多元化经营。对于地产开发而言,优势明显,劣势也很明显。 4、地产,差异运作 我们的优势是有一定的房地产开发经验和教训,有一定的队伍建设,有一定的品牌和口碑,有集团的资金后盾。我们的劣势是专业化程度及专业化意识还没有深入到各个层面,产品的差异化不强。所以地产必须做精、做强、做出特色,避开同质化。,二、行业竞争对手的初步分析,第一部分 战略分析,17,一、地产前三年房地产开发业务现状统计 1、2004-2006年开工、竣工、销售面积及回款统计汇总,第一部分 战略分析,第四章 企业内部核心业务现状分析,18,
10、2、房屋存量统计,第一部分 战略分析,一、地产前三年房地产开发业务现状统计,19,从投资策划、土地获取、土地开发、规划设计、施工管理和销售管理等六大环节形成了企业价值链,进行内部环境分析:,投资策划能力、区域内土地获取能力较强,产品设计开发、规划和施工管理能力较弱,销售管理能力一般,第一部分 战略分析,二、公司开发运营能力分析,20,第一部分 战略分析,二、公司开发运营能力分析,房地产E网,21,二、现有业务发展状况分析,现有业务状况: 依托房地产开发、建筑、营销、物业,基本上形成了一条自开发至物业的完整产业链。 房地产开发为现有核心产业,以原有工业土地变更和自主开发为主,土地获取能力较强,主
11、要依靠政府政策支持,但专业化程度不高。 建筑产业正逐步推向外部市场,内部机制影响整体运营能力提升,市场化运作程度不高,外接工程能力弱。 营销主要以本地售楼处座销为主,无差异化营销策略。 现有楼盘全部由物业公司承接,物业没有形成真正的服务品牌。但从整个产业链来看,现有业务中物业经营业务在现实资源、核心能力和市场关联度上相关度均较大,风险关联度较小,应强化其战略地位。,第一部分 战略分析,22,地产与其他地产开发商一样面临着前所未有的发展机遇,同时又面临着严峻的挑战,要使地产能够稳健快速发展,必须解决速度与规模、品质与创新的问题。 也就是说:要在提高产品品质和不断创新的前提下,以高效率形成规模化获
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