2013青岛啤酒文化休闲商务区可行性研究报告189p.pdf
《2013青岛啤酒文化休闲商务区可行性研究报告189p.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《2013青岛啤酒文化休闲商务区可行性研究报告189p.pdf(189页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、COVER SLIDE: If you see this text, you must copy the swish graphic from a pre-built COVER slide and onto this slide. This text will no longer be visible if done correctly. 山东省青岛市啤酒文化休闲商务区山东省青岛市啤酒文化休闲商务区 核心区项目可行性研究报告核心区项目可行性研究报告 呈送:北京昂展置业有限公司 2013年12月 PRIVATE 皮尔卡丹、比音勒芬、罗马世家、Jeep、 Timberland、Jack wolf
2、skin、adidas、nike 5F 生活用品、厨房用品、家居、儿童 Esprit home、elle、iittala、双立人、富安娜、德国健康屋、 oshkosh、eland kids、nike kids 6F 音像、家电、运动、电玩城 家电品牌 7F 美食广场、餐饮 食尚佳 8F 影院、健身、美容美发 华臣影城、一兆韦德 来源:DTZ数据整理 47 重点商圈重点商圈香港中路商圈集中商业分析香港中路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 香港中路商圈集中型商业档次及业态分布香港中路商圈集中型商业档次及业态分布 商场 名称 档 次 目标客户特点 楼 层 业态 代表品牌 海信
3、广场 高 档 以商务、高级白 领、时尚的高端 人群为主 B1 家居、儿童、餐饮、 超市 一茶一坐、Dozo、哈根达斯、面包新语、adidas kids、kenzo kids、香稻 1F 国际品牌、钟表、 化妆品、配饰 LV、Hermas、Gucci、Prada、Versace、Tiffany、TODS、Loewe、Dior、Cartier、 Givenchy、Celine、Rolex、Lancome、Estee Lauder、Sisley、Omega 2F 时尚名品、男装、 珠宝、内衣 Armani Jeans、Diesel、RADO, TUDOR, TISSOT, TOMMY HILFIGE
4、R, DKNY, CHARRIOL, CK, Y-3, ESCADA SPORT、MARC BY MARC JACOBS 3F 女装、配饰、鞋包、 会所 VIP Club, 海信光学眼镜、WHY, 新秀丽、卓雅,INNIU,STELLA LUNA, NINE WEST, GABOR, ECCO, CLARKS, DE VERLI, WHAT FOR, MILLIES 百丽 广场 中 档 偏 高 以周边商务人士、 居民以及时尚人 群为主 B1 餐饮、超市、零售、 儿童 Jusco、屈臣氏、麦当劳、味千拉面、美美地美食广场、一伍一拾、豆捞坊、DQ、 KFC、必胜客 1F 时尚品牌零售、化 妆品、配
5、饰、餐饮 H&M、ZARA、Mango、Sephora、DKNY jeans、Tough、Lampo、Hammar、AX、 Asobio、Follie Follie、锦上鱼府、鼎泰丰 2F 时尚品牌零售、男 装、配饰、餐饮 Uniqlo、Muji、G2000、aimer、Hush puppies、牛道 3F 影院、餐饮、婚纱 摄影 百老汇、禾绿寿司、海派婚纱、港太兴茶餐厅 来源:DTZ数据整理 香港中路商圈中的大型零售商业,总体上以中高档次为主,业态较为丰富,国际国内一线品牌林立。 48 重点商圈重点商圈香港中路商圈集中商业分析香港中路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来
6、源:DTZ数据整理 香港中路商圈集中型商业业态配比分析香港中路商圈集中型商业业态配比分析 业态类型 佳世客东部店 阳光百货 麦凯乐 巴黎春天广场 百丽广场 珠宝首饰 2% 8% 3% 6% 2% 化妆品 3% 10% 3% 10% 3% 鞋帽类 6% 6% 6% 10% 5% 女装 25% 25% 18% 20% 15% 男装 15% 18% 8% 20% 8% 箱包 3% 5% 3% 5% 3% 运动休闲 5% 6% 7% 10% 3% 家电 5% 0% 7% 6% 0% 家居用品 8% 0% 9% 0% 3% 儿童用品 6% 0% 6% 0% 3% 餐饮娱乐 15% 15% 15% 0%
7、50% 图书 2% 0% 3% 0% 0% 家具 0% 0% 3% 0% 0% 工艺品 2% 3% 2% 6% 2% 其他 3% 4% 7% 7% 3% 新项目餐饮娱乐业态占比 较大,存量项目也相继进 行业态调整,提高了餐饮 娱乐业态比重。餐饮、娱 乐企业具有培育期短和迅 速积聚大量客流的优点。 在新项目,尤其是购物中 心商业形式中,服装业态 占比出现下调趋势,由原 来的40%下调至约25%。 49 重点商圈重点商圈香港中路商圈集中商业分析香港中路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 香港中路商圈集中型商业出租率香港中路商圈集中型商业出租率 商业名称 出租率 佳世客东部店 1
8、00% 阳光百货 100% 麦凯乐 95% 巴黎春天广场 98% 海信广场 90% 心海广场 60% 百丽广场 75% 来源:DTZ数据整理 目前香港中路商圈集中型商业的出租率平均约90%左右。百丽广场因开业时间较短,且体量较大, 仍需要一定的市场培育期,目前在西区仍有一定空置。心海广场因位置较偏且定位不当,空置率较 高,以餐饮业态为主。 从潜在供应的物业类型分析,基本都是包含酒店、公寓和写字楼的综合体项目,能够为自身的商业 提供部分客源。随着新增商业项目的陆续开业,香港中路核心商圈的格局将继续升级与深化,后续 商业项目的陆续建成必将吸引更多优质品牌进入青岛市场,同时也将加大招商的广度与难度。
9、 香港中路商圈潜在供应香港中路商圈潜在供应 项目名称项目名称 总建筑面总建筑面积积 (平方米平方米) 预期开预期开业业 时时间间 青岛中心商业 42,000 2013 凯悦中心商业 17,833 2014 远雄国际广场商业 30,890 2014 银座中心 70,000 2015 华润万象城 210,000 2016 合计合计 50 重点商圈重点商圈香港中路商圈集中商业分析香港中路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源:DTZ数据整理 香港中路商圈集中型商业租金价格香港中路商圈集中型商业租金价格 项目名称项目名称 租金租金 扣点扣点 佳世客东部店 以营业额核算项目租赁面积
10、平均租金为 1,280元/平方米/月 10%-33% 阳光百货 以营业额核算项目租赁面积平均租金为 518元/平方米/月 一线奢侈品牌扣点8%-10%;其 它18%-28% 麦凯乐 以营业额核算项目租赁面积平均租金为 245元/平方米/月 18-33 海信广场 以营业额核算项目租赁面积平均租金为 854元/平方米/月 一线奢侈品牌扣点8%-10%;其 它20%-25% 百丽广场 平均租金为300元/平方米/月 6%-26% 小结小结 目前香港中路商圈集中型商业 首层平均月租金在500元-1,200元/平方米不等。 51 重点商圈重点商圈香港中路商圈特色商业街分析香港中路商圈特色商业街分析 青岛
11、市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源:DTZ数据整理 香港中路商圈特色商业街供应情况列表香港中路商圈特色商业街供应情况列表 名称 地址 开业 时间 特点 商业街 长度 商家数 量(家) 总营业面积(平方米) “时尚闽江” 特色街区 山东路以东、 香港中路以北、 燕儿岛路以西、 江西路以南围 合区域 2000 特色鲜明、功能 齐全的青岛特色 旅游街区。 定位以中高档消 费为主和时尚、 休闲中心为主的 消费区。 1,500米 100余家 约20,000 云霄路美食街 市南区云霄路 1998 南部餐饮集中、 北部以娱乐为主 1,400米 42家 约12,000 香港中路商圈的特色街区,依托于香港
12、中路商圈的集中型商业和人流,正成为 深受白领阶层、商务人士青睐的休闲餐 饮娱乐去处,满足了人们复合型的休闲 购物需求。 受新建商业物业的冲击,特色商业街如 云霄路美食街租金和经营情况受到较大 冲击,近年来经营状况受到较大影响。 52 重点商圈重点商圈香港中路商圈特色商业街分析香港中路商圈特色商业街分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源:DTZ数据整理 香港香港中路中路商商圈特色商业街业圈特色商业街业态配比分析态配比分析 业态类型 时尚闽江特色街区 云霄路美食街 女装 10% 男装 3% 化妆品 9% 鞋帽类 1% 箱包 运动休闲 儿童用品 餐饮娱乐 40% 70% 家电 家居用品 8
13、% 图书 家具 工艺品 5% 30% 其他 24% 时尚闽江特色街区业态 丰富,其中餐饮娱乐业 态占到了40%。 云霄路美食街主打餐饮 业态,占到了70%。 53 重点商圈重点商圈香港中路商圈特色商业街分析香港中路商圈特色商业街分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源:DTZ数据整理 香港中路商圈商业街租金情况例举香港中路商圈商业街租金情况例举 楼楼层层 业态业态 面积面积 (平方米平方米) 租金租金(元元/平方米平方米/月月) 物业名称物业名称 1-2层 餐饮 250 120 云霄路 1层沿街 零售 90 150250 漳州一路 1层沿街 零售 80 200290 漳州二路 1层沿街
14、 零售 100 200 南京路与江西路路口附近 1层沿街 不限 100 250350 南京路与闽江路路口附近 地下商业街 零售 15-20 600800 家乐福地下通道 1层沿街 不限 100 120150 福州路与闽江路附近 2层 不限 100 80100 福州路与闽江路附近 1层沿街 零售 80 200290 漳州路步行街北段 1层沿街 不限 300 80 闽江路与漳州路路口附近 1层沿街 餐饮 250 100120 闽江路与云霄路路口附近 1层沿街 餐饮 250 180 燕儿岛与东海路路口附近 小结小结 目前香港中路商圈特色商业街首层平均月租金在100-350元不等。 54 重点商圈重点
15、商圈中山路商圈概述中山路商圈概述 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商圈中山路商圈 中山路商圈是青岛形成时间最早的商圈,主要是指中山路和胶州路附近的商业聚集区域,是积淀了 百年历史的商圈。 随着城市中心的东移、中山路周边居民老龄化,也因为中山路功能单一缺失特色等原因,中山路商 圈的商业环境出现了较为明显的衰退迹象。 中山路商圈商业形式以传统百货为主,还包括商业街和服装小商品市场等业态。 近年来,随着政府对中山路的重新改造规划,中山路商业氛围有所复苏。根据政府规划,中山路整 体改造将使中山路商圈成为一个集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能为一体的现代化商圈。 55 重点商圈重点商圈中山路商圈
16、集中商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商圈集中型商业供应情况列表中山路商圈集中型商业供应情况列表 商场名称 建筑面积 (平方米) 档次 物业类型 开业时间 百盛商厦 42,000 中档偏高 百货 1998年 丽达奥特莱斯 38,000 中档偏低 百货 1993年 华联商厦 20,000 中档偏低 百货 1991年 悦喜客来 65,000 中档 百货 2011年 来源:DTZ数据整理 中山路商圈的集中型商业以传统百货为主,总存量约16.5万平方米。 在现有的集中型商业中,档次最高的是百盛商厦,其次是悦喜客来购物广场。 56 重点商圈重点商圈中山路商圈集中
17、商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商圈集中型商业档次及业态分布中山路商圈集中型商业档次及业态分布 商场 名称 档次 目标客户特点 楼 层 业态 代表品牌 百盛 商厦 中档偏 高 青岛西部老城区居 民,中山路写字楼 白领,周边院校学 生以及外来旅游人 群 B1 超市、零售 百盛超市、屈臣氏、麦当劳甜品站、摩提工坊 1F 化妆品、珠宝名表 Aupres,Estee Lauder, Clinique、Shiseido、Loreal、Lancome、 Fancl, Ipsa, H2O, 周生生、Elizabeth Arden, 中意珠宝、谢瑞麟 2F 男女鞋、
18、箱包、餐饮 思加图、真美诗、Millies、Water For, 哈森、Teenmix, Fed、 百丽、新秀丽、Clarks、SKAP、Geox、le saunda、红屋牛排 3F 女正装 Progres, Tata, Sunfed, Falouna, Siqin, Jessie 4F 时尚男女装、休闲装 Esprit、Eland、Teenie Weenie、ochirly、only、G2000、plory、 法文箱子、江南布衣 5F 男正装、休闲男装 Lampo、Jeep、tony wear、caterlo、Mark fairwhale 6F 运动休闲、器材 Nike、adidas、adi
19、das休闲、Timberland、The North Face、 Columbia、Acome、Puma 7F 家居、家电、工艺品 双立人、hisense、haier、sony 、apple、sumsung 8F 儿童用品 丽婴房、disney、snoopy、adidas kids、nike kids 悦喜 客来 购物 广场 中档 周边居民和外地旅 游人群,受季节性 影响较大 B2 美食城、成人电玩 B1 大小家电、音像数码、厨具、家居 1F 黄金珠宝、名表眼镜、化妆品、箱 包、超市、餐饮 2F 男女鞋、品牌男装、电影院 3F 女装、少淑装及内衣、羊绒衫 4F 运动休闲、体育器材、儿童用品 中
20、山路商圈中的集中型商业的品牌以国内品牌和港台品牌居多,国际一、二线品牌数量较少,高档 品牌和国际时尚品牌在该商圈的发展空间相对较小。 57 重点商圈重点商圈中山路商圈集中商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商中山路商圈集中型商业业态配比分析圈集中型商业业态配比分析 业态类型 丽达奥特莱斯 百盛商厦 悦喜客来购物 广场 珠宝首饰 5% 5% 5% 化妆品 3% 6% 8% 女装 28% 18% 18% 男装 14% 8% 8% 鞋帽类 14% 5% 5% 箱包 2% 5% 5% 运动休闲 10% 6% 5% 家电 3% 5% 家居用品 7% 6% 5% 儿
21、童用品 4% 5% 8% 餐饮娱乐 15% 25% 图书 2% 家具 工艺品 2% 1% 3% 其他 11% 15% 百盛商厦和悦喜客来购物 广场加大了餐饮娱乐业态 的配比。餐饮、娱乐业态 可以积聚客流,提高商场 营业额。 丽达奥特莱斯为原青岛国 货,档次相对较低,商业 业态配比以服装零售类为 主,占到总量的42%左右。 58 重点商圈重点商圈中山路商圈集中商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 中山路商圈集中山路商圈集中型商业出租率中型商业出租率 商业名称 出租率 百盛商厦 100% 丽达奥特莱斯 90% 华联商厦 95% 悦喜客来 100% 来源:DTZ数据整
22、理 百盛商厦、悦喜客来购物广场经营状况较好,基本处于满租状态。东方贸易大厦因经营不善已整体 闭店停业。由于城市的东移,致使中山路商圈逐渐走向衰落,主要客群以周边居民和旅游者为主。 中山路商圈多为老城区改造项目,周边居民多为中老年群体,随着旧城改造的实施和未来新房地产 项目入市,区域内居住人口数量和更高水平收入群体数量有望增加; 未来供应项目较为分散,主要位于小港湾、团岛和沿海一线; 未来入市总体量不大,与现有商业主要以百货为主不同,未来项目多为体验式商业,以商业街区和 购物中心模式为主; 中山路商圈经过10余年的洗牌和改造,结合旧城改造和新住宅项目入住,整体购物环境有望改善。 中山路商圈潜在供
23、应中山路商圈潜在供应 项目名称 总建筑面积 (平方米) 预期开业 时间 鲁能领域底商 34,000 2014 晓港名城集中商业 150,000 2014 金茂湾集中商业 80,000 2015 合计合计 264,000 59 重点商圈重点商圈中山路商圈集中商业分析中山路商圈集中商业分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源:DTZ数据整理 中山路商圈集中型商业租金价格中山路商圈集中型商业租金价格 项目名称项目名称 租金租金 扣点扣点 丽达奥特莱斯 350-640元/平/月 19%-25% 百盛商厦 以营业额核算项目租赁面积平均租金为 450元/平方米/月 15%-28% 悦喜客来购物广场
24、 以营业额核算项目平均租金为120元/平方 米/月 8%-30% 小结小结 目前中山路商圈集中型商业 首层平均月租金在300-900元/平方米不等。 60 重点商圈重点商圈中山路商圈特色商业街分析中山路商圈特色商业街分析 青岛市商业市场研究青岛市商业市场研究 来源:DTZ数据整理 中山路商圈特色商业街供应情况列表中山路商圈特色商业街供应情况列表 名称 地址 开业时间 特点 商家数 量(家) 中山路商业街 中山路 20世纪80年代 百货及名品专卖 60余家 劈柴院 中山路 2008年底 传统小吃,主要针对 旅游人群 40余家 中山路商圈特色商业街业态配比分析中山路商圈特色商业街业态配比分析 业态
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 2013 青岛 啤酒 文化 休闲 商务 可行性研究 报告 189
链接地址:https://www.31doc.com/p-3856409.html