广州万科白云区机场路版块项目市场可行性研究分析报告终地产.doc
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1、天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 目目 录录 1.1.白云分区整体发展政策白云分区整体发展政策3 3 1.1 规划纲要.3 1.2 宏观经济.4 1.3 人口发展.9 2.2.发展前景发展前景1111 2.1 广州市发展规划11 2.2 白云区发展规划12 2.3 2006-2010 年本区域重点发展区域情况14 3.3.白云区综合交通情况白云区综合交通情况3333 3.1 空港交通系统 .33 3.2 地铁34 3.3 高速道路.36 4.4.白云区以及周边区域专业市场的发展状况白云区以及周边区域专业市场的发展状况3939 4.1 白云区域.
2、39 4.2 周边区域.44 5.5.广州房地产市场广州房地产市场 5353 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 5.1 2006 年房地产开发投资情况53 5.2 2006 年商品房预售市场 .57 5.3 近年商品房交易市场.58 5.4 2006 年房屋交易市场.60 6.6.白云区房地产市场白云区房地产市场6565 6.1 商品住宅交易情况 66 6.2 二手住宅交易情况 67 6.3 竞争板块未来供应量.68 7.7.三大板块产品分析三大板块产品分析7171 7.1 产品户型统计 .72 7.2 历年价格.83 7.3 小区配套设置 .
3、87 7.4 交楼标准配置 .88 7.5 规划建筑风格 .91 7.6 产品特色.92 7.7 营销定位.94 7.8 户型特色.96 7.9 销售进度.108 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 1.1. 白云分区整体发展政策白云分区整体发展政策 1.11.1规划纲要规划纲要 区域发展定位区域发展定位 白云区作为广州都会区的一部分,是流溪白云区作为广州都会区的一部分,是流溪 河水源涵养区、广州重要的商贸物流区和休闲河水源涵养区、广州重要的商贸物流区和休闲 旅游地,也将是广州未来最为重要的无污染工旅游地,也将是广州未来最为重要的无污染工 业基地
4、。业基地。华南快速干线附近区域以内属广州中 心城区,白云区是广州旧区北部疏解区,作为 广州传统商业贸易功能的延伸、旧城功能的补 充,可发展全市性的商贸物流业,开发低密度 的居住区,重点开发以白云新城为中心的区域。 白云区最终将建设成为生态环境优美,山水特白云区最终将建设成为生态环境优美,山水特 色突出的现代化都市郊区。色突出的现代化都市郊区。 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 1.21.2宏观经济宏观经济 1.2.11.2.1 经济总量跃上新台阶经济总量跃上新台阶 2005 年白云区生产总值(GDP)达 513.46 亿元,增长 13.2%,增
5、速比 2004 年提高 1.2%,综合经济实力首次迈上 500 亿 元的新台阶。在全市十二个区、县级市当中,白云区经济总量排列第四,居越秀区(889.38 亿元)、天河区(888.81 亿元)、 萝岗区(532.06 亿元)之后;增长速度排列第六位,比全市平均增速高出 0.2%,居南沙区(28.9%)、花都区(20.8%)、萝 岗区(15.5%)、天河区(14%)以及增城市(13.9%)之后。 按 75.5 万户籍人口计算,人均生产总值 68011 元,比上年增 长 11.5%。 第一产业实现增加值 22.76 亿元,比上年增长 8%,对白 云区经济增长的贡献率为 2.78%。第二产业实现增加
6、值 161.42 亿元,增长 9.2%,对白云区经济增长的贡献率为 24.7%,拉动经济增长 3.25%。第三产业实现增加值 329.28 亿元,增长 15.9%,对白云区经济增长的贡献率为 72.52%, 拉动经济增长 9.54%。 2 20 00 05 5年年白白云云区区各各类类产产业业GGD DP P 第二产业 31% 第一产业 4% 第三产业 65% 数据来源:广州统计局 中地行市场部 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 1.2.21.2.2 经济结构调整优化经济结构调整优化 三次产业的比例为 4.4:31.5:64.1,与 2004 年
7、 4.6:32.3:63.1 的结构相比,第一产业比重下降 0.2%,第二产业比重下 降 0.8%(其中工业比重提高 1.2%),第三产业比重提高 1%,产业结构调整趋于优化。 第三产业发展步伐加快第三产业发展步伐加快。商贸市场活跃,全年实现商品销售总额 580.02 亿元,增长 25.1%;完成社会消费品零售总额 265.12 亿元,增长 13.6%,其中批零贸易业增长 13.4%,餐饮业增长 14.6%;20 个亿元以上市场成交额高达 236.27 亿元,比 上年增长 46.9%。物流业发展态势良好,全年交通运输仓储业实现增加值 149.42 亿元,比上年增长 17.5%,占第三产业的 4
8、5.4%, 对白云区经济的贡献率为 37.14%。旅游业不断升温,帽峰山开发步伐加快推进,全年共接待游客 34 万人次,收入 163 万元。 工业经济发展稳定性增强工业经济发展稳定性增强。尽管受电力紧张、原材料价格上涨、部分劳动密集型企业搬迁、行政区划调整等复杂因素 影响,但在区委、区政府的积极应对下,白云区仍完成工业总产值 556.41 亿元,增长 16.5%,实现工业增加值 148.66 亿元, 比上年增长 16.1%,拉动白云区经济增长了 4.95%。工业发展的稳定性增强,主要得益于:第一,重工业比重不断提高。2005 年规模以上轻工业、重工业分别完成产值 191.02 亿元、243.3
9、3 亿元,分别增长 12.9%、17%,重工业占规模以上工业总产值的 56%,比 2004 年提高了 1%。第二,工业聚集趋势不断增强。一是五大支柱工业稳步发展,塑料制品业、皮革制品业、通信设 备制品业、电气机械制造业和交通运输设备制造业共完成工业总产值 246.12 亿元,比上年增长 16.2%。其中,通信设备制品业 和电气机械制造业分别完成产值 39.89 亿元和 81.89 亿元,高增长 21.7%和 55.1%。二是园区工业保持较快增长。三大工业园区 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 共有投产企业 69 户,其中 18 户是今年新增企业
10、。共完成工业总产值 80.67 亿元,增长 32.5%。第三,民营工业快速发展。共 实现工业总产值 123.21 亿元,增长 21.5%,继续在各种注册类型企业中保持增速第一。第四,高新技术工业发展稳步加快。 2005 年,白云区高新技术产品产值达 123.82 亿元,占白云区工业总产值的 22.3%,比上年增长 17.3%,高于白云区工业平均增 速 0.8%。 农村经济平稳发展农村经济平稳发展。2005 年,区委、区政府采取了加大农村劳动力转移、改善农村基础设施、扶持贫困村发展、促进 农业结构调整等一系列有效的综合性措施,特别是把推进农业产业化、加快发展现代化都市型农业作为提升农业发展水平的
11、重 要工作来抓,确保了农业和农村经济的平稳发展。2005 年,白云区实现农业总产值 39.36 亿元,比上年增长 5.4%,实现增加值 22.76 亿元,增长 8%。 外经外贸结构优化外经外贸结构优化。2005 年,白云区利用外资水平继续提高,落户白云区的外资企业不断增加,霸王(广州)有限公 司等较大型外资企业相继入驻。全年实际利用外资 6725 万美元,比上年增长 29.1%;合同利用外资 14775 万美元,增长 26.4%;利用外资项目 85 个,增长 19.7%。白云区进出口总值达 276805 万美元,比上年增长 5.6%。其中,出口 172108 万美 元,增长 18.4%;进口
12、104697 万美元,下降 10.4%。出口商品结构优化,逐渐向高附加值产品转移,高新技术产品出口额达 23866 万美元,大幅增长 46.7%,占出口总值的 13.9%。出口市场呈多元化发展,从传统的美国、香港等地扩展到亚洲、欧洲、 美洲、大洋洲等多个国家和地区。 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 1.2.31.2.3 经济效益稳步提高经济效益稳步提高 白云区人民共享经济发展的成果,政府财政增收,企业效益改善,居民生活水平提高。 财政收入增势良好财政收入增势良好。2005 年,区委、区政府认真抓好税源经济工作,大力加强协税护税力度,白云区财政
13、收入增势良 好,增幅为近几年来的较高水平。全年实现一般预算收入 13.96 亿元,按可比口径对比增长 19.9%,收入总量在十二区县中列 第 4 位,居番禺区(36.56 亿元)、天河区(16.87 亿元)和越秀区(16.13 亿元)之后。其中,国税收入 3.9 亿元,增长 13.5%; 地税收入 8.21 亿元,增长 18.1%。白云区税收总额达 55.25 亿元,增长 14.3%。 企业经济效益改善企业经济效益改善。2005 年,白云区规模以上工业企业经济效益综合指数达 124.99%,比上年提高 3%。规模以上工业 企业实现产品销售收入 434.26 亿元,增长 18.5%;实现利税总额
14、 22.9 亿元,增长 2.4%。 人民生活水平提高人民生活水平提高。2005 年,白云区职工年人均工资 23982 元,比上年增长 14.7%;城市居民人均可支配收入 17156 元,增长 8.8%;农村居民年人均纯收入 7418 元,增长 9.8%,高于城市居民收入增幅 1%。在农村,随着农业税的取消,白云 区农民正式告别“皇粮国税”,真正实现零税负,并进一步释放了农民的消费能力。2005 年农村居民人均生活消费支出 5306 元,大幅增长 35.9%。在城区,随着居民收入和社会保障水平的稳步提高,消费水平也同步增长。城市居民人均消费性支出 12535 元,增长 0.9%。 天天文档在线
15、http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 1.2.41.2.4 经济发展后劲增强经济发展后劲增强 城乡基础设施日臻完善城乡基础设施日臻完善。2005 年,白云区结合创建全国文明城市及“创卫”工作,加大了基础设施建设力度,推动了城乡 建设的规范发展。加强“城中村”市政设施的管理和改造,完成市政公路、桥梁改造建设项目 56 项。加快推进农村“六通”工 程建设,完成 77 条自然村的通水工作和 33 条自然村的通水泥路工作,新增水泥公路里程 38.04 公里。 创业发展和生活居住环境更加适宜创业发展和生活居住环境更加适宜。全年共推进了 11 条街道的环境综合整治,共清拆违
16、章建筑 27.6 万平方米。精心组织 “剑兰”、打击“两抢一盗”、禁赌禁毒等专项行动,白云区刑事案件和“两抢”案件分别下降 2.65%和 2.27%。出租屋和外来 人员管理得到加强,出租屋专项整治合格率达 81.2%。“绿色白云”工作深入开展,白云区公路绿化达 94%,共新增绿地面积 85.6 万平方米。 各项社会事业全面发展各项社会事业全面发展。2005 年,白云区教育、科技、文化、卫生、体育等各项社会事业全面发展,为 2006 年经济社会 的协调发展打下了坚实的基础。 总的来看,总的来看,20052005 年白云区经济保持了平稳健康、协调发展的良好态势。展望未来,随着经济增长方式的年白云区
17、经济保持了平稳健康、协调发展的良好态势。展望未来,随着经济增长方式的 加快转变,电力等能源紧张局面有所缓解,新的经济增长点的培育力度加大,白云区经济有望继续保持适度加快转变,电力等能源紧张局面有所缓解,新的经济增长点的培育力度加大,白云区经济有望继续保持适度 快速平稳增长的势头。快速平稳增长的势头。 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 白云区经济快速增长和产业结构不断优化尤其是第三产业所占比重逐年增加,将为白云区创造更多就业白云区经济快速增长和产业结构不断优化尤其是第三产业所占比重逐年增加,将为白云区创造更多就业 机会,吸引更多人士在白云区工作和
18、居住。税收总额的持续增长、城乡基础设施建设的完善,将会为白云区机会,吸引更多人士在白云区工作和居住。税收总额的持续增长、城乡基础设施建设的完善,将会为白云区 营造更好的经济环境、生活配套和居住环境。经济效益的提升、人均收入的提高和创业、生活环境的完善,营造更好的经济环境、生活配套和居住环境。经济效益的提升、人均收入的提高和创业、生活环境的完善, 将会为白云区房地产带来更多的潜在客户。将会为白云区房地产带来更多的潜在客户。 1.31.3人口发展人口发展 根据最近一次人口摸查数据显示,白云区 2004 年年末,有户籍人口 81.4 万人,其中 5.8 万人为流出人口(即户口在白云区, 但人不在白云
19、区居住的“人户分离”的人口数) ;另流入白云区的人口为 118.8 万人(即户口不在白云区,但人在白云区居住的省 外、市外、区外的人口数) 。其中在本地居住时间不到半年的有 20.4 万人,半年以上一年以下的有 36.5 万人;一年以上的有 62 万人。与 2000 年人口数比较,四年间净增人口 31.1 万人,增长 19.1%。平均每年递增 4.47%。 从摸查情况看,白云区人口变动主要呈现两大特点:从摸查情况看,白云区人口变动主要呈现两大特点: 流入人口的速度加快流入人口的速度加快。2000 年全国第五次人口普查中,白云区外来人口只有 96 万,但至 2004 年末全区外来人口已增至 11
20、9 万人,四年平均递增 5%。即每年有 5-6 万的外来人口流入白云区。流入人口同时呈现两大特点,一是居住时间长;二是 省外流入的人口多。据调查资料显示,在白云区居住一年以上的有 62 万人,占流入人口的 52%。半年以上一年以下的也有 37 万人,占 31%。省外流入的人口有 61 万人,占流入人口 51%。而白云区户籍人口中,流出白云区以外的只有 5.8 万人, 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 仅占 7%。 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 从地域分布情况看,流入人口数量最多的是新市街和石
21、井街从地域分布情况看,流入人口数量最多的是新市街和石井街,分别超过 11 万人。流入人口超过 5 万人以上的有 10 条街 2 个 镇。分别是矿泉、松洲、同德、黄石、棠景、新市、同和、京溪、均禾、石井、太和和江高。另外,外来人口所占比例超过 本地户籍人口的有 13 条街,分别是矿泉、松洲、景泰、同德、黄石、棠景、新市、同和、京溪、永平、嘉禾、均禾、石井。 其中超过本地户籍人口 2 倍以上的有松洲(2 倍) 、同德(6.3 倍) 、棠景(4.3 倍) 、新市(3 倍) 、同和(2.9 倍) 、京溪(4 倍) 、永平(永平(3.83.8 倍)倍) 。 从最近一次人口摸查情况来看,白云区户籍人口流动
22、性不大,但外来人口的流入却越来越多白云区户籍人口流动性不大,但外来人口的流入却越来越多,这与白云区经济发 展是相适应的。经济越发展,人口流动的频率越高。在白云区,流入人口越多的地方,恰好就是近年来工业化、城市化加速发 展的地方。经济发展较慢、农业化程度还较高的地方,外来人口的集聚就少,例如中远郊的四个镇,没有一个镇的流入人口大 过当地户籍人口总数的。 庞大的人口基数和大量的外区域流动人口为白云区房地产带来大量的潜在客户,但白云区人口中高收入庞大的人口基数和大量的外区域流动人口为白云区房地产带来大量的潜在客户,但白云区人口中高收入 者相对较少,对项目的目标客户群细分提出更高要求。者相对较少,对项
23、目的目标客户群细分提出更高要求。 天天文档在线 http:/ 最全最具性价比的地产资料大全 QQ:744421982 2.2. 发展前景发展前景 2.12.1广州市发展规划广州市发展规划 城市东翼发展区城市东翼发展区,地理范围包括黄埔区及白云区的一部分,分为 三个相互联系的小组团,即大沙地、云埔工业区、广州经济技术开发区。 结合广州经济技术开发区的建设,大力发展工业、港口、仓库物流、对大力发展工业、港口、仓库物流、对 外交通等设施;开发大沙地和云埔工业区外交通等设施;开发大沙地和云埔工业区。依托奥林匹克体育中心的建 设进一步完善周边用地功能,增强该区的吸引力。 城市北翼发展区城市北翼发展区,地
24、理范围包括流溪河东南侧的新市镇、石井镇、 同和镇等地带。该区主要发展无污染工业、居住及其配套公共设施主要发展无污染工业、居住及其配套公共设施。集 中建设用地控制在华南路以南地区,作为广州市传统商业贸易功能的延 伸、旧城功能的补充,可以发展全市性的商贸物流中心,发展全市性的商贸物流中心,开发低强度开发低强度 的居住区,重点开发的居住区,重点开发“白云新城白云新城”。华南路以北地区严格控制开发强度,除建设广州国际新机场、广北铁路编组站等大型城市。华南路以北地区严格控制开发强度,除建设广州国际新机场、广北铁路编组站等大型城市 基础设施项目外,对流溪河沿岸及东北部山林地等生态敏感地区加以保护控制,并加
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