中级经济师 房地产专业知识与实务 重点浓缩(背诵版) 小抄版.pdf
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1、第 1页共 9页 中级中级房地产房地产知识知识重点浓缩重点浓缩 第一章第一章市场需求、供给和均衡价格市场需求、供给和均衡价格 1、 区位是指人类行为活动的空间。 位就是自然 地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地 域上有机结合的具体表现。区位主体在空间区位中 的相互运行关系称为区位关联度。 2、杜能“孤立国”理论的前提条件: (1)在孤 立国中只有一个城市,且位于中心,其他都是农村 和农业土地。农村只与该城市发生联系,即城市是 “孤立国”中商品农产品的唯一销售市场,而农村 则靠该城市供给工业品。 (2) “孤立国”内没有可通 航的河流和运河,马车是城市与农村间联系的唯一 交通工具。 (3
2、) “孤立国”是一天然均质的大平原, 并位于中纬,各地农业发展的自然条件等都完全相 同,宜于植物、作物生长。平原上农业区之外为不 能耕作的荒地,只供狩猎之用,荒地圈的存在使孤 立国与外部世界隔绝。 (4)农产品的运费和重量与 产地到消费市场的距离成正比关系。 (5)农业经营 者以获取最大经济收益为目的,并根据市场供求关 系调整他们的经营品种。 3、杜能圈。 第一圈为自由农作区,是距市场最 近的一圈,主要生产易腐难运的农产品。第二圈为 林业区。本圈主要生产木材,以解决城市居民所需 薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈是谷 物轮作区。本圈主要生产粮食。第四圈是草田轮作 区。本圈提供的商品农产品
3、主要为谷物与畜产品。 第五圈为三圃农作制区,即本圈内 1/3 土地用来种 黑麦, 1/3 种燕麦, 其余 1/3 休闲。 第六圈为放牧区, 或叫畜牧业区。 4、韦伯工业区位理论假设条件: (1)研究的对 象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只 探讨影响工业区位的经济因素, 而不涉及其他因素。 (2)工业原料、燃料产地分布在特定地点,并假设 该地点为已知。 (3)工业产品的消费地点和范围为 已知,且需求量不变。 (4)劳动力供给亦为已知, 劳动力不能流动,且在工资率固定情况下,劳动力 的供给是充裕的。 (5)运费是重量和距离的函数。 (6)仅就同一产品讨论其生产与销售问题。 5、一般使用遍
4、布性原料的指数为 0,纯原料的 指数为 1, 失重性原料的指数大于 1, 限地性原料加 用遍布性原料,其指数都可能大于 1。限地性原料 的失重程度愈大,原料指数也愈大;遍布性原料的 参用程度愈大,原料指数则愈小。 6、生产或技术集聚,又称纯集聚。它对工业效 益的影响主要通过两种方式:其一是由工厂企业规 模的扩大带来的;其二是同一工业部门中,企业间 的协作,使各企业的生产在地域上集中,且分工序 列化。社会集聚,又称“偶然集聚” ,是由于企业外 部因素引起的。也包括两方面:一是由于大城市的 吸引,交通便利以及矿产资源丰富使工业集中;二 是一个企业选择了与其他企业相邻的位置,获得额 外利益。 7、中
5、心地理论是由德国著名的地理学家克里斯 塔勒提出的。需求门槛。需求门槛是指某中心地能 维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务 水平。在实际中,需求门槛多用能维持一家商服企 业的最低收入所需的最低人口数来表示。这里的最 低人口数,就称为门槛人口。 8、克里斯塔勒的中心地理论假设条件: (1) 研 究的区域是一块均质的平原,其上人口均匀分布, 居民的收入水平和消费方式完全一致。 (2)有一个 统一的交通系统,对同一等级规模的城市的便捷性 相同,交通费用和距离成正比。 (3)厂商和消费者 都是经济人。 (4)平原上货物可以完全自由地向各 方向流动,不受任何关税或非关税壁垒的限制。 9、 城市地域
6、空间利用结构理论: 同心圆地带理 论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用 模式。 10、同心圆理论(伯吉斯)从城市中心向外缘 依次顺序为:第一环带是中心商业区(CBD) ,包 括大商店、办公楼、剧院、旅馆,是城市社交、文 化活动的中心。第二环带为过渡地带(Zoneof Transition) ,是围绕市中心商业区与住宅区之间的 过渡地带。这里绝大部分是由老式住宅和出租房屋 组成,轻工业、批发商业、货仓占据该环带内一半 空间,其特征是房屋破旧,居民贫穷,处于贫民窟 或近乎贫民窟的境况。 第三环带是工人住宅区 (zone 0f Workingmens Homes) , 这里租金低, 便于乘车
7、往 返于市中心,接近工作地,工厂的工人大多在此居 住。第四环带是高收入阶层住宅区(zone of Better Residences) ,散布有高级公寓和花园别墅,居住密 度低,生活环境好。第五环带为通勤人士住宅区 (Commuters Zone) ,约距中心商业区 3060 分 钟乘车距离范围内。 11、界定 CBD 的两项重要指标: (1)中心商务 高度指标(CBHI)中心商务区建筑面积总和/总 建筑基地面积 (2)中心商务强度指标(CBH)中 心商务用地建筑面积总和/总建筑面积 。 把 CBHI1,CBII50的区域界定为 CBD。 12、 房地产需求含义: 房地产需求是指消费者在 某一
8、特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房 地产所愿意并且能够购买的数量。有效需求必须具 备的条件消费者有购买意愿和支付能力,只有 需要没有支付能力不构成有效需求。 13、 决定房地产需求量的因素: 房地产价格水平; 消费者的收入水平;消费者的偏好;相关物品的价 格水平:消费者对未来的预期 14、房地产需求曲线 需求与价格呈反方向变 动,可以用向右下方倾斜的需求曲线表示。 15、房地产供给含义:是指房地产开发商和拥 有者,在某一特定的时间内,在每一价格水平下, 对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。形 成供给的两个条件:房地产开发商和拥有者愿意供 给;二是房地产开发商和拥有者有能力供给。供给
9、 在某一特定时间内和各种可能的价格区间内, 生产者所愿意提供的商品数量和市场价格之间的关 系。这里所说的供给实际上是供给函数。供给量 在某一特定的价格条件下,单位时间内市场上某 种商品的供给总量。 16、影响房地产供给量的因素:房地产价格水 平; 房地产开发建设成本; 房地产的开发技术水平; 房地产开发商对未来的预期 17、 房地产供给曲线需求与价格呈正方向变动, 可以用向右上方倾斜的曲线表示。 18、房地产均衡价格:房地产供给和需求相等 的状态为供求平衡状态,供求平衡时的价格为均衡 价格,即供给曲线和需求曲线相交处的价格。供求 平衡是短暂的,市场往往处于由不平衡平衡 打破平衡新的平衡的动态过
10、程之中。 19、房地产供求与价格关系的特殊性:全国房 地产总的供求状况;本地区房地产总的供求状况; 全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供 求状况; 20、地租是土地所有者凭借土地所有权向土地 使用者让渡土地使用权时索取的超额利润,是土地 所有权借以实现的经济形式。狭义地租:是指使用 土地所获得的超额报酬或收益广义地租:是指包含 超额的利润、工资、利息及利用各种生产要素所获 得的超额报酬或收益。 21、地价是地租的资本化变现,或者说是资本 化的地租。地价是土地供给者向土地需求者让渡所 有权时获得的一次性货币收入,在我国体现为一定 使用年限的土地使用权的价格,是国家向土地使用 者出让土地使
11、用权时获得的一次性货币收入。 22、地租的产生和发展:最初出现的地租是奴 隶制地租, 以劳役地租为基本形式。 封建制度时期, 地租反映的是地主剥削农民的生产关系。资本主义 时期,地租以货币为主要形式,超额利润、平均利 润由产业资本家占有。 社会主义社会, 土地公有制, 但仍存在地租。反映的是在国家、集体和个人根本 利益一致前提下,对土地收益的分配关系;社会主 义地租还是国家用于调节社会生产和分配的经济杠 杆。 23 级差地租: 不同土地或同一土地上由于土地 肥力、 相对位置或开发程度不同而形成的差别地租。 级差地租:是等量资本和等量劳动投在等面积不 同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产
12、 力带来的级差超额利润的转化形态。级差地租: 是指在同一块土地上连续追加投资,每次投入资本 的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形 态。 24、绝对地租:绝对地租是指土地所有者凭借 对土地所有权的垄断所取得的地租 25、垄断地租:垄断地租是由产品的垄断价格 带来的超额利润而转成的地租 26、 : 低价是地租的资本化, 或者说是资本化的 地租,是预买一定年数的地租。 27、 城市是一定数量的非农业人口和非农产业的 集聚地,是国家或一定地域的政治、经济和文化中 心。 28、 城市的发展演变可划分为四个大的阶段: (1) “绝对集中”阶段。是指在工业化初期,大量乡村 人口向城市迁移,导致城市人口
13、规模不断扩大,城 市化水平迅速提高的时期。(2)“相对集中”阶段。 随着工业化进入成熟期,城市化处于高速发展的阶 段, 人口不仅继续向城市集中, 也开始向郊区扩展, 但市区人口增长速度高于郊区的人口增长,仍是向 心集聚的过程。(3)“相对分散”阶段。是指人类社 会进入后工业化的初期,城市化增长模式发生了重 要变化,即城市经济结构中第三产业的比重开始超 过第二产业,在市区人口继续膨胀的过程中,郊区 人口的增长速度超过了市区,出现郊区化的前兆(4) “绝对分散”阶段。人类社会进入后工业化的成熟 期,第三产业在城市经济结构中占据主导地位,人 口流动的主要方向发生逆转,开始由市区向郊区迁 移,导致郊区
14、人口上升,市区人口绝对量下降,出 现负增长,人口向郊区迁移,城市发展进入郊区化 时期。根据城市发展进化理论,西方发达国家已进 入后工业化社会的成熟期,城市发展处于“绝对分 散”阶段;发展中国家仍处于工业化初期阶段,城 市发展呈“绝对集中”态势。 29、城市化也称“城镇化” ,是乡村转变为城市 的一种复杂过程。通常表现为:(1)农村人口向城市 迁移,农业人口转变为非农业人口,农村生活方式 转变为城市生活方式;(2)由于产业结构调整和技术 的进步,农业经济向非农业经济转移并产生空间集 聚;(3)城市规模不断增大,城市范围向外围扩展; (4)区域内城市数量不断增多,形成城市体系 30、 城市化过程可
15、分为三个阶段: (1)初级阶段: 城市化水平较低,城市化速度较慢;(2)加速阶段: 第 2页共 9页 人口向城镇迅速集聚,城市化运动加快;(3)后期阶 段或叫饱和阶段:城市化水平很高,城市化过程减 速。 31、城市化引起的变化:引起城市体系的属性 和动态特征的变化。引起城市形态的转变。引起城 市生态的转变。引起城市性态的改变。 32、逆城市化:大都市区的人口向较小的都市 区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市 区人口的绝对数量下降,人口的净增率为负值。逆 城市化之后的城市复兴被称为再城市化。 33、中国的郊区化现象主要表现:人口郊区化; 工业郊区化;外来人口郊区聚集 第二章第二章房地产征
16、收征用房地产征收征用 1、房地产征用的限制条件: (1)前提条件是 发生抢险、救灾等紧急情况,因此,征用仅适用于 出现紧急情况时,平时不得采用。 (2)征用应符合 法律规定的权限和程序 (3) 征用后应当将征用财产 返还被征用人,并且给与补偿,但通常不及于可得 利益的损失。 2、征用的特征:征用必须是因紧急需要;国家 必需依法行使使用权;不转移所有权;既适用于不 动产也适用于不动产 3、征收与征用的异同:前提条件不同;适用对 象不同;所有权转移不同;补偿有所不同 4、公共利益的特点:公共利益是客观的;公共 利益是共享的;公共利益是不确定的;公共利益不 同于国家利益或政府利益。 5、 集体土地征
17、收的程序: 申请审查批准 公告补偿 6、城市房屋拆迁的管理体制的申请: (1)建设 项目批准文件(2)建设用地规划许可证(3)国有 建设用地使用权批准文件 (4) 拆迁计划和拆迁方案 (5) 办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置 资金证明 7、拆迁补偿安置协议的主要内容:a.被拆除房 屋的坐落地点、面积和用途 b.补偿方式 c.补偿金额 d.安置用房面积和安置地点e拆迁过渡方式及期限f. 违约责任 8、拆迁补偿安置协议的特征:a.协议当事人是 特定主体; b.协议签订有严格的时间限制; c.协议签 订有相对的强制性。 9、征地补偿的步骤:办理征地补偿登记;切丁 征地补偿标准;拟定并公布征地
18、补偿、安置方案并 征求意见;征地补偿;征地补偿费用的使用 10、征收更低的补偿标准: (1)土地补偿费的 标准(2)安置补助费标准(3)地上附着物补偿费 (4)青苗补偿费标准(5)安排被征地农民的社会 保障费用 11、被征地农民的安置:货币安置、保障安置、 农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异 地移民安置 12、房屋拆迁补偿的方式:货币补偿、房屋产 权调换 13、特殊情况的房屋拆迁补偿:出租房屋的拆 迁补偿;产权不明确房屋的拆迁补偿;设有抵押权 房屋的拆迁补偿;拆迁公益事业房屋及其附属物的 补偿;临时建筑、违章建筑的拆迁补偿。 14、 货币补偿的补偿费用和标准: 房地产补偿 费、搬迁补
19、偿费、过度补偿费、停产停业补偿费、 安置补偿费 15、 拆迁补偿费用确定的程序: 被拆迁房屋的 调查登记、被拆迁房屋的评价、拆迁补偿协议的签 订 第三章建设用地使用制度第三章建设用地使用制度 1、建设用的概念和分类: (1)按建设用地所 有权,分为国有建设用地和集体建设用地。 (2)按 建设用地服务的产业分类,分为农业建设用地和非 农业建设用地。 (3)按建设用的来源,分为新增建 设用地和存量建设用地。 (4) 按建设用地使用期限, 分为永久性建设用地和临时性建设用地。 (5)按建 设项目生产规模或总投资的大小,分为大型项目建 设用地、分为中型项目建设用地和分为小型项目建 设用地。 (6)按建
20、设用地用途,分为工业建设用地、 民用建设用地和军事建设用地。 2、建设用地的取得方式: 、征收集体土地、划 拨国有建设用地使用权、 出让国有建设用地使用权、 国有土地租赁、国有建设用地使用权作价出资(入 股)或授权经营、国有建设用地使用权转让、集体 建设用地使用权的转移 3、 建设用地管理的概念: 国家为维护社会主义 公有制,调整建设用地关系,合理组织建设用地利 用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的 综合性措施。对象:以利用的土地中出农用地以外 的一切非农业生产用地,激光仪的建设用地。 4、建设用地管理的原则: (1)节约合理利用每 一寸土地,保护耕地和提高土地利用率。 (2)强调 城
21、乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作 用的原则。 (3)实行建设用地有偿使用的原则。 (4) 社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。 5、建设用地管理的主要内容: (1)建设用地宏 观调控管理。 (2)农用地专用管理。 (3)土地征收 管理。 (4)建设项目用地申请、审查、报批、供地 工作。 (5)建设用地的分配、协调 6、国有建设用地使用权划拨的程序:申请审 批拨地发证 7、国有建设用地使用权出让的特征: (1)是一 种垄断行为(2)有一定的使用年限(3)出让是有 偿的(4)建设用地使用权可分别设立(5)建设用 地使用权人享有的权利范围是有限制的 8、 招标、 拍卖和挂牌出让方式的
22、一般规定:(1) 出让文件的编制(2)出让公告的发布(3)出让公 告的内容 4)出让底价的确定(5)资格审查 9、 协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别: 适用 范围不同、出让金形成方式不同、最低价确定的原 则不同 10、国有建设用地使用权转让的方式: 出售、 交换、赠与 11、国有建设用地使用权转让的程序:申请 审批签订转让合同公正登记 12、 可以出租的建设用地使用权: 土地使用者 为公司、企业、其他经济组织和个人。领有国有土 地使用证。具有土地建筑物、其他附着物的合法产 权证明。依法同土地管理部门不签了出让合同,补 交了出让金。 13、建设用地使用权出租的限制条件建设用地 使用权出租必须签订
23、租赁合同。未按照出让合同规 定的期限和条件投资开发、利用土地的,建设用地 使用权不得出租。建设用地使用权出租,出租人必 须办理租赁登记。 14、 建设用地使用权出租的程序: 申请审批 签订合同办理登记 15、出租人的权利: (1)有按期收取建设用地 使用权租金的权利。 (2)有监督承租人按照租赁合 同的规定合理使用土地的权利。 (3)有依法收回出 租的土地的权利。 出租人的义务: (1)交付土地及地上建筑物、 其他附着物及保障义务。 (2)修缮义务。 (3)妨害 除去义务。 (4)建设用地使用权出租后,出租人必 须继续履行出让合同。 16、承租人的权利: (1)有按照租赁合同的规 定,合法使用
24、出租的土地及地上建筑物、其他附着 物的权利。 (2)有要求保障正常、有效使用租赁标 的物的权利。 承租人的义务: (1)保管义务。 (2)支付租金 义务。 (3)租赁标的物返还的义务。 17、可以设定抵押权的建设用地使用权:通过 有偿出让、转让方式取得的建设用地使用权可以抵 押。通过行政划拨方式取得的建设用地使用权,在 补签了出让合同、补交土地使用权出让金、领取国 有土地使用证后,可以抵押。 18、国有建设用地使用权抵押的程序:签订抵 押合同公证抵押登记注销登记 19、办理建设用地使用权抵押登记应当交验以 下文件:抵押当事人的身份证明和法人资格证明; 抵押登记申请书;抵押合同;国有土地使用证;
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