中级经济师 房地产行业重点浓缩(背诵版) 小抄版.pdf
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1、中级中级经济师考试经济师考试 房地产房地产行业行业 知识知识重点浓缩重点浓缩 第一章第一章市场需求、供给和均衡价格市场需求、供给和均衡价格 1、区位是指人类行为活动的空间。位就是 自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位 在空间地域上有机结合的具体表现。区位主体 在空间区位中的相互运行关系称为区位关联 度。 2、杜能“孤立国”理论的前提条件: (1) 在孤立国中只有一个城市,且位于中心,其他 都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联 系,即城市是“孤立国”中商品农产品的唯一 销售市场,而农村则靠该城市供给工业品。 (2) “孤立国”内没有可通航的河流和运河,马车 是城市与农村间联系的唯一交通工
2、具。 (3) “孤 立国”是一天然均质的大平原,并位于中纬, 各地农业发展的自然条件等都完全相同,宜于 植物、作物生长。平原上农业区之外为不能耕 作的荒地,只供狩猎之用,荒地圈的存在使孤 立国与外部世界隔绝。 (4)农产品的运费和重 量与产地到消费市场的距离成正比关系。 (5) 农业经营者以获取最大经济收益为目的,并根 据市场供求关系调整他们的经营品种。 3、杜能圈。 第一圈为自由农作区,是距市 场最近的一圈,主要生产易腐难运的农产品。 第二圈为林业区。本圈主要生产木材,以解决 城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的 木材。第三圈是谷物轮作区。本圈主要生产粮 食。第四圈是草田轮作区。本圈提供
3、的商品农 产品主要为谷物与畜产品。第五圈为三圃农作 制区,即本圈内 1/3 土地用来种黑麦,1/3 种燕 麦,其余 1/3 休闲。第六圈为放牧区,或叫畜牧 业区。 4、韦伯工业区位理论假设条件: (1)研究 的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此 范围内只探讨影响工业区位的经济因素,而不 涉及其他因素。 (2)工业原料、燃料产地分布 在特定地点,并假设该地点为已知。 (3)工业 产品的消费地点和范围为已知,且需求量不变。 (4)劳动力供给亦为已知,劳动力不能流动, 且在工资率固定情况下,劳动力的供给是充裕 的。 (5)运费是重量和距离的函数。 (6)仅就 同一产品讨论其生产与销售问题。 5、
4、一般使用遍布性原料的指数为 0,纯原料 的指数为 1,失重性原料的指数大于 1,限地性 原料加用遍布性原料,其指数都可能大于 1。 限 地性原料的失重程度愈大,原料指数也愈大; 遍布性原料的参用程度愈大,原料指数则愈小。 6、生产或技术集聚,又称纯集聚。它对工 业效益的影响主要通过两种方式:其一是由工 厂企业规模的扩大带来的;其二是同一工业部 门中,企业间的协作,使各企业的生产在地域 上集中,且分工序列化。社会集聚,又称“偶 然集聚” ,是由于企业外部因素引起的。也包括 两方面:一是由于大城市的吸引,交通便利以 及矿产资源丰富使工业集中;二是一个企业选 择了与其他企业相邻的位置,获得额外利益。
5、 7、中心地理论是由德国著名的地理学家克 里斯塔勒提出的。需求门槛。需求门槛是指某 中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低 购买力和服务水平。在实际中,需求门槛多用 能维持一家商服企业的最低收入所需的最低人 口数来表示。这里的最低人口数,就称为门槛 人口。 8、 克里斯塔勒的中心地理论假设条件: (1) 研究的区域是一块均质的平原,其上人口均匀 分布,居民的收入水平和消费方式完全一致。 (2)有一个统一的交通系统,对同一等级规模 的城市的便捷性相同,交通费用和距离成正比。 (3)厂商和消费者都是经济人。 (4)平原上货 物可以完全自由地向各方向流动,不受任何关 税或非关税壁垒的限制。 9、城
6、市地域空间利用结构理论:同心圆地 带理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区 土地利用模式。 10、同心圆理论(伯吉斯)从城市中心向 外缘依次顺序为:第一环带是中心商业区 (CBD) ,包括大商店、办公楼、剧院、旅馆, 是城市社交、文化活动的中心。第二环带为过 渡地带(Zoneof Transition) ,是围绕市中心商 业区与住宅区之间的过渡地带。这里绝大部分 是由老式住宅和出租房屋组成,轻工业、批发 商业、货仓占据该环带内一半空间,其特征是 房屋破旧,居民贫穷,处于贫民窟或近乎贫民 窟的境况。第三环带是工人住宅区(zone0f Workingmens Homes) ,这里租金低,便于乘车
7、往返于市中心,接近工作地,工厂的工人大多 在此居住。 第四环带是高收入阶层住宅区 (zone of Better Residences) , 散布有高级公寓和花园别 墅,居住密度低,生活环境好。第五环带为通 勤人士住宅区(Commuters Zone) ,约距中心 商业区 3060 分钟乘车距离范围内。 11、界定 CBD 的两项重要指标: (1)中心 商务高度指标(CBHI)中心商务区建筑面积 总和/总建筑基地面积 (2)中心商务强度指标 (CBH)中心商务用地建筑面积总和/总建筑 面积 。 把 CBHI1,CBII50的区域界定为 CBD。 12、房地产需求含义:房地产需求是指消费 者在某
8、一特定的时间内,在每一价格水平下, 对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。有 效需求必须具备的条件消费者有购买意愿 和支付能力,只有需要没有支付能力不构成有 效需求。 13、决定房地产需求量的因素:房地产价格 水平;消费者的收入水平;消费者的偏好;相 关物品的价格水平:消费者对未来的预期 14、房地产需求曲线 需求与价格呈反方向 变动,可以用向右下方倾斜的需求曲线表示。 15、房地产供给含义:是指房地产开发商 和拥有者,在某一特定的时间内,在每一价格 水平下,对某种房地产所愿意并且能够提供出 售的数量。形成供给的两个条件:房地产开发 商和拥有者愿意供给;二是房地产开发商和拥 有者有能力供给。供
9、给在某一特定时间内 和各种可能的价格区间内,生产者所愿意提供 的商品数量和市场价格之间的关系。这里所说 的供给实际上是供给函数。供给量在某一 特定的价格条件下,单位时间内市场上某种商 品的供给总量。 16、影响房地产供给量的因素:房地产价 格水平;房地产开发建设成本;房地产的开发 技术水平;房地产开发商对未来的预期 17、房地产供给曲线需求与价格呈正方向 变动,可以用向右上方倾斜的曲线表示。 18、房地产均衡价格:房地产供给和需求 相等的状态为供求平衡状态,供求平衡时的价 格为均衡价格,即供给曲线和需求曲线相交处 的价格。供求平衡是短暂的,市场往往处于由 不平衡平衡打破平衡新的平衡的 动态过程
10、之中。 19、房地产供求与价格关系的特殊性:全 国房地产总的供求状况;本地区房地产总的供 求状况;全国同类房地产的供求状况本地区同 类房地产的供求状况; 20、地租是土地所有者凭借土地所有权向 土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利 润,是土地所有权借以实现的经济形式。狭义 地租:是指使用土地所获得的超额报酬或收益 广义地租:是指包含超额的利润、工资、利息 及利用各种生产要素所获得的超额报酬或收 益。 21、地价是地租的资本化变现,或者说是 资本化的地租。地价是土地供给者向土地需求 者让渡所有权时获得的一次性货币收入,在我 国体现为一定使用年限的土地使用权的价格, 是国家向土地使用者出让土地使
11、用权时获得的 一次性货币收入。 22、地租的产生和发展:最初出现的地租 是奴隶制地租,以劳役地租为基本形式。封建 制度时期,地租反映的是地主剥削农民的生产 关系。资本主义时期,地租以货币为主要形式, 超额利润、平均利润由产业资本家占有。社会 主义社会,土地公有制,但仍存在地租。反映 的是在国家、集体和个人根本利益一致前提下, 对土地收益的分配关系;社会主义地租还是国 家用于调节社会生产和分配的经济杠杆。 23 级差地租:不同土地或同一土地上由于 土地肥力、相对位置或开发程度不同而形成的 差别地租。 级差地租:是等量资本和等量劳 动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所 产生的不同级差生产力带来
12、的级差超额利润的 转化形态。级差地租:是指在同一块土地上 连续追加投资,每次投入资本的生产率不同而 产生的超额利润所转化的地租形态。 24、绝对地租:绝对地租是指土地所有者 凭借对土地所有权的垄断所取得的地租 25、垄断地租:垄断地租是由产品的垄断 价格带来的超额利润而转成的地租 26、 :低价是地租的资本化,或者说是资本 化的地租,是预买一定年数的地租。 27、城市是一定数量的非农业人口和非农产 业的集聚地,是国家或一定地域的政治、经济 和文化中心。 28、城市的发展演变可划分为四个大的阶 段:(1)“绝对集中”阶段。是指在工业化初期, 大量乡村人口向城市迁移,导致城市人口规模 不断扩大,
13、城市化水平迅速提高的时期。 (2) “相 对集中”阶段。随着工业化进入成熟期,城市 化处于高速发展的阶段,人口不仅继续向城市 集中,也开始向郊区扩展,但市区人口增长速 度高于郊区的人口增长,仍是向心集聚的过程。 (3)“相对分散”阶段。是指人类社会进入后工 业化的初期,城市化增长模式发生了重要变化, 即城市经济结构中第三产业的比重开始超过第 二产业,在市区人口继续膨胀的过程中,郊区 人口的增长速度超过了市区,出现郊区化的前 兆(4)“绝对分散”阶段。人类社会进入后工业 化的成熟期,第三产业在城市经济结构中占据 主导地位,人口流动的主要方向发生逆转,开 始由市区向郊区迁移,导致郊区人口上升,市
14、区人口绝对量下降,出现负增长,人口向郊区 迁移,城市发展进入郊区化时期。根据城市发 展进化理论,西方发达国家已进入后工业化社 会的成熟期,城市发展处于“绝对分散”阶段; 发展中国家仍处于工业化初期阶段,城市发展 呈“绝对集中”态势。 29、城市化也称“城镇化” ,是乡村转变为 城市的一种复杂过程。通常表现为:(1)农村人 口向城市迁移,农业人口转变为非农业人口, 农村生活方式转变为城市生活方式;(2)由于产 业结构调整和技术的进步,农业经济向非农业 经济转移并产生空间集聚;(3)城市规模不断增 大,城市范围向外围扩展;(4)区域内城市数量 不断增多,形成城市体系 30、城市化过程可分为三个阶段
15、:(1)初级 阶段:城市化水平较低,城市化速度较慢;(2) 加速阶段:人口向城镇迅速集聚,城市化运动 加快;(3)后期阶段或叫饱和阶段:城市化水平 很高,城市化过程减速。 31、城市化引起的变化:引起城市体系的 属性和动态特征的变化。引起城市形态的转变。 引起城市生态的转变。引起城市性态的改变。 32、逆城市化:大都市区的人口向较小的 都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结 果是都市区人口的绝对数量下降,人口的净增 率为负值。逆城市化之后的城市复兴被称为再 城市化。 33、中国的郊区化现象主要表现:人口郊区 化;工业郊区化;外来人口郊区聚集 第二章第二章房地产征收征用房地产征收征用 1、房地
16、产征用的限制条件: (1)前提条 件是发生抢险、救灾等紧急情况,因此,征用 仅适用于出现紧急情况时,平时不得采用。 (2) 征用应符合法律规定的权限和程序(3)征用后 应当将征用财产返还被征用人,并且给与补偿, 但通常不及于可得利益的损失。 2、征用的特征:征用必须是因紧急需要; 国家必需依法行使使用权;不转移所有权;既 适用于不动产也适用于不动产 3、征收与征用的异同:前提条件不同;适 用对象不同;所有权转移不同;补偿有所不同 4、公共利益的特点:公共利益是客观的; 公共利益是共享的;公共利益是不确定的;公 共利益不同于国家利益或政府利益。 5、集体土地征收的程序:申请审查批 准公告补偿 6
17、、城市房屋拆迁的管理体制的申请: (1) 建设项目批准文件 (2) 建设用地规划许可证 (3) 国有建设用地使用权批准文件(4)拆迁计划和 拆迁方案(5)办理存款业务的金融机构出具的 拆迁补偿安置资金证明 7、拆迁补偿安置协议的主要内容:a.被拆 除房屋的坐落地点、面积和用途 b.补偿方式 c. 补偿金额 d.安置用房面积和安置地点 e 拆迁过 渡方式及期限 f.违约责任 8、拆迁补偿安置协议的特征:a.协议当事 人是特定主体;b.协议签订有严格的时间限制; c.协议签订有相对的强制性。 9、征地补偿的步骤:办理征地补偿登记; 切丁征地补偿标准;拟定并公布征地补偿、安 置方案并征求意见;征地补
18、偿;征地补偿费用 的使用 10、征收更低的补偿标准: (1)土地补偿 费的标准(2)安置补助费标准(3)地上附着 物补偿费(4)青苗补偿费标准(5)安排被征 地农民的社会保障费用 11、被征地农民的安置:货币安置、保障 安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分 红安置、异地移民安置 12、房屋拆迁补偿的方式:货币补偿、房 屋产权调换 13、特殊情况的房屋拆迁补偿:出租房屋 的拆迁补偿;产权不明确房屋的拆迁补偿;设 有抵押权房屋的拆迁补偿;拆迁公益事业房屋 及其附属物的补偿;临时建筑、违章建筑的拆 迁补偿。 14、货币补偿的补偿费用和标准:房地产 补偿费、搬迁补偿费、过度补偿费、停产停业 补偿费
19、、安置补偿费 15、拆迁补偿费用确定的程序:被拆迁房 屋的调查登记、被拆迁房屋的评价、拆迁补偿 协议的签订 第三章建设用地使用制第三章建设用地使用制 度度 1、建设用的概念和分类: (1)按建设用 地所有权,分为国有建设用地和集体建设用地。 (2)按建设用地服务的产业分类,分为农业建 设用地和非农业建设用地。 (3)按建设用的来 源,分为新增建设用地和存量建设用地。 (4) 按建设用地使用期限,分为永久性建设用地和 临时性建设用地。 (5)按建设项目生产规模或 总投资的大小,分为大型项目建设用地、分为 中型项目建设用地和分为小型项目建设用地。 (6)按建设用地用途,分为工业建设用地、民 用建设
20、用地和军事建设用地。 2、建设用地的取得方式: 、征收集体土地、 划拨国有建设用地使用权、出让国有建设用地 使用权、国有土地租赁、国有建设用地使用权 作价出资(入股)或授权经营、国有建设用地 使用权转让、集体建设用地使用权的转移 3、建设用地管理的概念:国家为维护社会 主义公有制,调整建设用地关系,合理组织建 设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程 技术相结合的综合性措施。对象:以利用的土 地中出农用地以外的一切非农业生产用地,激 光仪的建设用地。 4、建设用地管理的原则: (1)节约合理利 用每一寸土地,保护耕地和提高土地利用率。 (2)强调城乡规划、土地利用总体规划对建设 用地的控制作用
21、的原则。 (3)实行建设用地有 偿使用的原则。 (4)社会效益、经济效益和生 态效益相统一的原则。 5、建设用地管理的主要内容: (1)建设用 地宏观调控管理。 (2)农用地专用管理。 (3) 土地征收管理。 (4)建设项目用地申请、审查、 报批、供地工作。 (5)建设用地的分配、协调 6、国有建设用地使用权划拨的程序:申请 审批拨地发证 7、国有建设用地使用权出让的特征: (1) 是一种垄断行为(2)有一定的使用年限(3) 出让是有偿的(4)建设用地使用权可分别设立 (5)建设用地使用权人享有的权利范围是有限 制的 8、 招标、 拍卖和挂牌出让方式的一般规定: (1)出让文件的编制(2)出让
22、公告的发布(3) 出让公告的内容 4)出让底价的确定(5)资格 审查 9、协议出让与招标拍卖挂牌出让的区别: 适用范围不同、出让金形成方式不同、最低价 确定的原则不同 10、国有建设用地使用权转让的方式: 出 售、交换、赠与 11、国有建设用地使用权转让的程序:申 请审批签订转让合同公正登记 12、可以出租的建设用地使用权:土地使 用者为公司、企业、其他经济组织和个人。领 有国有土地使用证。具有土地建筑物、其他附 着物的合法产权证明。依法同土地管理部门不 签了出让合同,补交了出让金。 13、建设用地使用权出租的限制条件建设 用地使用权出租必须签订租赁合同。未按照出 让合同规定的期限和条件投资开
23、发、利用土地 的,建设用地使用权不得出租。建设用地使用 权出租,出租人必须办理租赁登记。 14、建设用地使用权出租的程序:申请 审批签订合同办理登记 15、出租人的权利: (1)有按期收取建设 用地使用权租金的权利。 (2)有监督承租人按 照租赁合同的规定合理使用土地的权利。 (3) 有依法收回出租的土地的权利。 出租人的义务: (1)交付土地及地上建筑 物、 其他附着物及保障义务。 (2) 修缮义务。 (3) 妨害除去义务。 (4)建设用地使用权出租后, 出租人必须继续履行出让合同。 16、承租人的权利: (1)有按照租赁合同 的规定,合法使用出租的土地及地上建筑物、 其他附着物的权利。 (
24、2)有要求保障正常、有 效使用租赁标的物的权利。 承租人的义务: (1)保管义务。 (2)支付 租金义务。 (3)租赁标的物返还的义务。 17、可以设定抵押权的建设用地使用权: 通过有偿出让、转让方式取得的建设用地使用 权可以抵押。通过行政划拨方式取得的建设用 地使用权,在补签了出让合同、补交土地使用 权出让金、领取国有土地使用证后,可以抵押。 18、国有建设用地使用权抵押的程序:签 订抵押合同公证抵押登记注销登记 19、办理建设用地使用权抵押登记应当交 验以下文件:抵押当事人的身份证明和法人资 格证明;抵押登记申请书;抵押合同;国有土 地使用证;可以证明抵押人有权设定抵押权的 文件与证明材料
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