中牟项目市场调查报告与分析最终版要点.pdf
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1、雁鸣湖区域房地产市场现状调查与 中牟县项目分析报告 郑州森鑫置业有限公司 一、雁鸣湖区域房地产市场调查报告与分析 1、宏观经济环境趋于新常态,郑州仍处于“ 高速成长的青少年时代” 就目前公布的宏观经济数据来看,在全国经济增长下行压力的驱动下,郑州市宏观经济指标 增速趋缓, GDP 、社会消费品零售总额、固定资产投资、房地产投资总额等增速均出现不 同程度的放缓,但仍高于全国平均水平,尤其是房地产开发投资总额增速迅猛,2013 年增 速高达 32%,远高于全国19.8% 的平均增速。2014 年 1-11 月郑州市房地产开发总额累计 完成 1264 亿元,同比增长23.9% ,远高于同期全国11.
2、9% 的增速。 2、土地市场供销两旺,城市基础设施建设力度加大 土地供应: 2014 年土地供应量2005.27 公顷,较2013 年增加 30%,截止 11 月已基本完 成供应计划;其中住宅及商服用地占比下降,主要源于2013 年商服用地供应量较大,短期 内已基本满足城市商业潜量需求;但2014 年基础设施用地供应量增幅较大,是去年的3.6 倍,达 647 公顷,占比提至32 % ,其中重点保障的是郑州新区的土地供应,旨在支持新城 外部交通、内部路网、市政、环境等设施建设,促进功能组团开发,加快新城建设。 土地需求:截止到11 月,累计成交土地189 幅,共计664.4 万,与2013 年成
3、交 642.5 万相比,成交面积增长同比了3.4% 。上半年受楼市低迷以及开发商资金链紧张等影响, 开发商拿地较为谨慎,自11 月“ 央行 ” 发话降息之后,楼市与土地市场开始慢慢回暖。其中, 商住用地土地市场供需情况良好,2014 年 1-11 月份商住用地成交额达657 公顷,已超出 当年商住用地土地供应量。 3、商品住宅市场均价稳步上涨,发展前景向好 商品住宅市场供应:供应总体呈上升趋势,供略过于求,2014 年 1-11 总供求比约1.3,11 月新建商品住宅供应量激增,达到全年最大量,达133 万平米,供求比达1.8 。 商品住宅市场需求: 郑州市于2014 年 8 月 9 日宣布取
4、消限购政策,但对郑州楼市影响不大, 这主要源于郑州市住宅市场仍以刚需市场为主,解除限购冲击不大。在人口红利及刚需结构 的支撑下,加之经过连续的放松限购、限贷、降息等政策利好,2014 年郑州市一手住宅销 售价格保持一路走高的趋势,9 月份达到最高值8287 元/平米。 二手住宅市场:2014 年郑州市二手房成交量起伏较大,2014 年 1-11 月郑州市二手住宅累 计成交量达286 万平米,月成交量基本在25-30 万平米。成交均价经历了上半年的大幅攀 升后,下半年波动平缓,成交均价7000 元/平米左右。 4、2015 年楼市的预判 基于上述分析,土地市场方面,土地出让面积于2014 年有
5、30% 的增加,预计2015 年政府 会适当放缓出让土地节奏,其中基础设施建设用地占比预计仍将维持高位。 住宅市场方面,郑州房地产市场交投两旺,住宅物业领跑其他类型物业,预计2015 年住宅 市场仍将持续升温。 二、森鑫置业雁鸣湖项目概况分析 1、项目介绍 (1)项目概述: 项目位于郑开大道与雁鸣湖景观大道交叉口东500 米路北,位于新河南省政府向东9 公里的 位置,地处雁鸣湖组团。项目总占地1050 亩,共分三期开发,规划有别墅、花园洋房、小 高层以及高层, 其中住宅用地970 亩,商业用地80 亩。其中一期项目占地面积53394 (约 合 80.1 亩),建筑面积约17.5 万,规划 14
6、28 户,户型面积为84.81 125.95 不等。 由两栋 26 层高层、两栋30 层高层组成。分别是两梯三户、两梯四户,地下车位1:1 ,采用 Art Deco建筑风格。整体定位于满足首次置业、部分改善性需求以及投资房地产的客户。 (2)项目区位 地处雁鸣湖组团,北邻雁鸣湖风景区,南倚中央万亩公园、方特欢乐园、绿博园,西接郑州 未来省级行政中心白沙组团,项目周边规划有万平购物中心、中原历史博物馆,河南中 医院附属医院、区域中小学、幼儿园。 (3)项目规划 本项目总建筑面积175000 平方米,分地上11 栋高层住宅、沿街商业、幼儿园等,具体见项 目规划指标表。 项目规划指标表 序号指标名称
7、指数单位 1 规划用地面积53400.18 2 地上计容建筑面积175686.6 3 住宅建筑面积147715.00 4 商业建筑面积27971.6 5 建筑占地面积13667.3 6 建筑密度25.59% 7 容积率3.29 8 总户数1428 户 (4)项目交通及周边配套情况 城市主干道: 东西横向: 郑开大道、 郑汴物流大道、 新龙路、 农业路东沿线、 祭城路东沿线; 南北纵向:东五环、雁鸣湖景观大道(现S223)通达全城; 高速公路:京港澳高速、连霍高速、郑民高速公路快速纵横省内各个城市; 高铁:沿郑开大道10 分钟即可到达郑州东站,形成北京、上海、广州、西安等主要国内城 市 3 小时
8、生活圈; 地铁:规划建设中14 号线、 17 号线,快速切换城区; 郑汴轻轨:项目北侧即为郑汴轻轨大孟镇站、可实现郑州、开封城区双向20 分钟切换; 机场: 由京港澳高速及雁鸣湖景观大道可快速抵达新郑国际机场,轻松实现国内、 国际城市 的便捷出行。 教育配套:园区内配备幼儿园、小学、初中,雁鸣湖引入牛顿国际学校、伊顿国际学校等 景观配套:紧邻万亩中央公园、北靠雁鸣湖风景区及国家农业公园、贾鲁河景观带、3000 亩绿博园、方特欢乐世界等集生态、休闲和旅游于一体; 医疗配套:河南省中医院附属医院 三、项目公司介绍 郑州市森鑫置业有限公司成立于2014 年 4 月 , 是根据中牟县人民政府与河南顺泰
9、达置业有限 公司签订的合村并城协议,专为雁鸣湖项目设立的房地产开发公司,注册资金人民币5000 万元。 公司倡导“品质铸造关怀,科技愉悦生活”的居住理念,以“开拓、创新、节能、环保”为建造 标准,博采众长,引进国际先进的建材、设施与技术,匠心独具,力求打造高效、节能、环保的 建筑方式与新型建筑。 公司现有郑开大道23 万的安置区域已全面启动,楼体工程已经完成30% ,位于雁鸣 湖组团高端住宅区域的1050 亩大盘即将启动,是公司进军高端住宅的标志性项目,精工细制, 打造完美宅邸,筑造幸福生活。 项目公司基本信息 目标公司郑州市森鑫置业有限公司 住所郑州市中牟县官渡镇党庄村 法定代表人张松锋 企
10、业类型有限责任公司 注册资本3,000 万元 实收资本3,000 万元 经营范围房地产开发与经营 三、中牟县内在售楼盘调查与统计报告 项目名称位置均价规模建筑类别目标客户定 位 主打特色与我项目距 离 星城国际西苑中牟县白沙镇商都大道与万三路交汇 处东南角 5000 元/平米400000平 米 高层( 34 层)中高端收 入人群 打折优惠、生态宜 居 16.4km 恒通国际广场郑开大道与郑信路交汇处向东500m 路南(财专对面) 待售估 6500 元/ 平 米 76000平 米 高层高端收入 人群 投资地产16.4km 郑东春和景明中牟县商都大道与雁鸣街交汇处南 200 米 均价 5900 元
11、/平米150000平 米 小高层高端收入 人群 不限购、刚需房9.4km 雁鸣湖壹号中牟县中国雁鸣湖国家级生态文明示 范区 待定713262平 米 低层、板楼中高端收 入人群 不限购 ,生态宜居、 豪华社区 ,水景地产 11.7km 星城国际东苑中牟县白沙镇万三路与商都大街交汇 处东 150 米 均价 4800 元/平米1000000 平米 超高层、高 层、板楼 中高端收 入人群 不限购、生态宜居16.3km 东方润景中牟县商都路万三路交叉口向东2 公 里路南 均价 5300 元/平米63000平 米 高层、塔楼高端收入 人群 刚需房、打折优惠16.4km 壹号公园中牟县商都大道与新圃街交叉口
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