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1、第一部分 市场调研第一章 基本操作程序第一节 市场调研体系市场调研体系市场环境、商业物业供需关系及发展趋势之分析客户和消费行为分析竞争对手/相似楼盘调研深度访谈本地居民调研外来人口调研实地调研二手资料的收集二手资料收集问卷面访区域商业市场分析 客户调研分析投资环境及市场前景分析项目市场调研报告第二节 问卷调研操作流程图报告撰写市场调研研究报告数据报告确定项目研究目的项目确立抽样设计问卷设计项目前期工作一、 项目名称、编号二、 执行时间、方式三、 问卷数量四、 项目负责人五、 执行要求执 行执行费用预算操作安排项目培训项目执行问卷捡查问卷一审、复核数据处理中心问卷二审问卷编码问卷录入数据分析第三
2、节 计划报告基本内容一、确定调研目的:1、了解房地产市场现状及特点,明确市场及各细分市场的供需状况,分析消费者的不同需求及特点,利用市场细分,协助客户寻找并确定目标市场,明确目标客户群特征,以完成项目定位工作。2、 市场上各种类型商业物业的供需情况,结合目标客户在产品及配套上的不同需求,进行物业定位及产品论证。3、 分析目标客户的购买心理及行为特点,同时,分析影响客户购买的各种因素,结合对产品价格、广告与促销的测试,制订项目营销策略及其组合。二、确定调研计划市场调查计划书的作用及主要内容1、 调研目的:说明提出该项目的背景,要研究的问题和备选的各种可能决策,该调研结果可能带来的社会效益或经济效
3、益。2、调研内容和范围:说明调研的主要内容,规定所需获取的信息,列出主要的调查问题和有关的理论假设,明确调查的范围和对象。2、调研方针与方法:用简洁的文字表达调研方针,说明所采用的研究方法的重要特征,与其他方法相比较的长处和局限性;将要采取的抽样方案的主要内容和步骤;样本量的大小和可能达到的精度;采取什么质量控制的方法;数据收集的方法和调查的方式;问卷的形式及设计方面的有关考虑,数据处理和分析的方法等等。3、调研进度和经费预算:详细地列出完成每一步骤所需的天数以及起始中止时间。计划要稍稍留有余地,但也不能把时间拖得太长。详细在列出每一项所需的费用,通过认真的估算实事求是地给出每项的预算和总预算
4、。三、确定调研方法及内容:定量调研方法定性调研方法其它方法*入户访问*电话/传真访问*定点拦截访问*邮寄调查*互联网调查*固定样本跟踪调查*小组座谈会*深度访谈*实验法*观察法*神秘顾客调查*二手资料收集*案头分析定性研究焦点小组座谈会(FOCUS GROUP INTERVIEW):邀请8-12人,通过甄选符合调研项目的消费者或潜在消费者,以小组的形式在主持人的引导下对某一观念进行深入讨论,听取他们对有关产品的需求及建议,进而了解消费者的动机和行为的一种调研方法深度访谈:研究者与研究对象无限制的一对一会谈,目的在于刺探和诱导详细的回答,通常使用不定向技术来揭示隐藏的动机。深度访谈的走向依据受访
5、者的回答而定,随着会谈的展开,研究者彻底地探究每一个问题,并根据回答来决定下一问题。定性研究房地产市场环境、供需关系及特点。研究内容:1) 经济发展水平,房地产发展特点。2) 近年来土地供应、商业销售状况、空置率。3) 供需状况分析。针对所有在售楼盘进行普查,主要针对可比较在售楼盘,调研重点有: 在售楼盘概况:名称、位置、开发规模。 楼盘定位及特点:客户来源,目标市场、有效卖点。 物业状况:面积、价格、销售状况(热销面积及比例)。 营销推广策略:广告推广媒体、宣传工具、销售方式。 建筑规划、周边规划、配套设施、周边环境等。 付款方式、管理费用、交楼标准。 综合点评。研究方法:1) 二手资料收集
6、 在国土规划部门、房地产交易中心等机构收集资料。2) 在售楼盘全面普查、实地调研。 设计商业物业楼盘调查表,针对现时在售的楼盘,收集相关盘资料,以了解供需关系,寻找市场空档,结合消费者和客户的调研,完成项目的投资论证及定位工作。定量研究随机入户访谈:消费者在家中接受面对面的访问定点拦截访谈:在公共场所,潜在顾客者被当场拦住或在访谈室中进行的面对面访问电话访谈:依据调查提纲或问卷用电话与选定的被访对象交谈以收集信息的一种个别。定量研究:客户和潜在消费者研究在房地产消费者调研中,考虑到产品特性和研究的针对性,客户调研将选取相关楼盘和潜在消费者作为调整对象,当然,我们在分析时,应结合现实客户的理性表
7、现和潜在消费者的感性消费意向,以便更全面、更科学分析消费者的不同需求,并结合整体商业市场的供需状况,完成项目的市场定位及物业建议工作。研究方法:问卷面对面访问 类型 方法概况调查方法现实消费者在研究项目周边地区,选择近期(二年内)开盘的楼盘,通过访问楼盘住户,了解他们购房的消费状况。家庭入户调查潜在消费者在售楼盘的售楼处门口拦截访问,对象为潜在客户售楼处门口拦截调查四、质量控制方案确保项目的研究成果,保障收集一手资料的高质量,将对调研实行严格质量管控,并着重加强以下五方面的管控工作:(一) 访问员的招聘及要求1、 有一定素质2、 对房地产有一定了解3、 善於接受新知识4、 有一定调查访问经验,
8、有较好交流技巧5、 能吃苦耐劳,责任心强。(二) 访问员培训过程及跟进工作1、 基础培训:注重访问员在自信心、工作态度和操作技能方面的培训,让访问员较全面掌握市场研究的基础知识,特别加强房地产专业知识方面的培训。2、 项目培训:注意问卷讲解和模拟相结合,令访问员正确理解问卷的操作。3、 模拟演习及试访:访问员把入户环节和整份问卷完整地做完一个访问。4、 陪访:定期做访问员陪访工作,了解访问员碰到的实际困难并帮助解决,纠正入户过程和操作中的失误。5、 定期总结:通过总结达到再培训的目的,令访问员的操作更加规范。(三) 问卷审核质量控制:对访问员完成的所有问卷在进行编码前的100%二次审核。1、
9、督导初审:访问员交问卷,督导当场审核问卷。2、 督导一审:收完问卷后,全面审核问卷。3、 督导二审:督导之间交换问卷,进行交叉审核。(四) 复核制度: 调研涉及全部有效问卷,将实行100%复核,以保证问卷100%的真实性,复核工作接受客户的监管。(五) 编码录入质量控制:1、 编码:将问卷中的开放问题变成封闭题,以便计算机输入和处理。2、 问卷输入:对输入的数据进行逻辑查错和抽样检查,以保证数据录入的准确性。3、 数据处理:将用SPSS软件对数据进行统计分析,可根据项目的需求和分析的需要进行,并作出数据报告图表。研究方案的制订递交客户确认 No抽样设计问卷设计 Yes递交客户确认 No组织实施
10、及质量控制(略)No Yes 数据处理及质量控制(略)研究报告 递交客户确认 No No Yes Yes项目总结 项目结束及资料归档(2)实地调查质量控制流程(定量研究)访问员须知制订访问准备访问员及督导员培训进行5%样本试访试访总结修改或调整访问员须知修改或调整访问问卷访问准备访问地址表的准备相关资料及工具的准备问卷准备正式访问复核100%访问样本访问员总结座谈会实地调查结束抽样及复核 不合格(3)数据处理及质量控制流程(定量研究)问卷审核问卷编码编码审核数据录入抽查5%记录数据结构逻辑检验数据试汇总数据汇总2. 交互分类表1. 总数表3. 更深层次统计分析初级数据报告数据报告终审研究报告递
11、交客户确认问卷数据建库数据结构逻辑检查数据试录修正录入记录运用专用统计软件SPSS等分析数据报告第二章 调研计划报告调研目的:为滨海二期定位寻求支持;创建基本青岛商业资料库一、滨海二期商业市场调研计划(1)(一)、调查缘起1.1调查背景开发背景:项目名称:青岛滨海二期开 发 商:物业类型:商住两用项目位置:香港中路与山东路交汇处东侧开发进度:现处于施工阶段,商业定位未明确规划要求:1.2调研目的调查目的 了解商业环境状况研究目为项目定位服务,寻求依据(二) 调查组织2.1调查主体监控负责人:薛开敏、赵亚萍调查人员:五人2.2调查范围调查地点:市南区主要调查片区:北起江西路、南至东海西路、西到安
12、三路、东至福州南路(含佳世客)的围合区域主要调查街道: 1、香港中路、山东路、东海西路、江西路、安三路、南京路、福州南路2、徐州南路、云霄路、南通路、盐城路、海门路、新浦路、闽江路、漳浦路、漳平路3、其他支路2.3调查指标及内容调查指标调查内容片区商业街铺调查(非集中式商业)业种、建筑面积、开间、进深、层高、经营额、租金、顾客来源商场调查(集中式商业)建筑物特点、开业时间、楼层和总面积、电梯情况、停车场位置及车位、商场中庭、装修档次、客流量、预计营业额、对外租金、单铺面积、商户总数、商场定位、管理费、客户来源、各楼层功能调查、商场品牌组合交通路网道路状况:道路等级(高速公路、国家一级干道、省级
13、公路、城市/区域主干道、次干道、支道)、道路设计(车道、人行道、隔栏、绿化带、路灯、路牌)交通状况:车流量、人流量及特征。路网:路网分布(见项目区位图)、公交线路、车站。市政设施和规划市政设施:休闲娱乐、餐饮、金融、文化教育机构、卫生医疗机构城市规划:交通、城市功能2.4调查要求以上所列街道各商家按照表格及调查指标详细调查画商家分布图2.4查辅助工具物料青岛地图调研表格(商铺调查表、商场/市场调查表、居民人口统计表)笔记本、纸笔、计算器等(三) 调查方法3.1调研说明因为是前期定位和规划的相关调查,调研的范围较大,对象较多。考虑到时间、人力与效果的关系,此次调查以探索性调研为主。针对此调研特征
14、,在具体的调查方法上将做具体的要求,阐述如下文。3.2调查方法观察法专人定点、定时观察调查对象的行为活动并记录。询问法一般随机选取询问对象并进行有效的沟通,以获取最大量和最准确的信息。(四)调查实施4.1调查时段及相关方法时间段五六相关主要方法持续时间实施人员调查指标AMPMAMPM共2天片区商业观察法/询问法/料查询2天全组人员交通路网询问法/资料查询2天全组人员市政设施和规划观察法/询问法2天全组人员4.2调查管理和监控监控、指导人员:薛开敏、赵亚萍调查人员: 五人第五部分 调查复核抽样复核:监控人员抽样复核二、商业市场调研报告(2)(一)调查缘起1.1调查背景开发背景:项目名称:青岛滨海
15、二期开 发 商:物业类型:商住两用项目位置:香港中路与山东路交汇处东侧开发进度:现处于施工阶段,商业定位未明确规划要求:1.2调研目的调查目的 了解商业环境状况研究目为项目定位服务,寻求依据(二) 调查组织2.1调查主体监控负责人:薛开敏、赵亚萍调查人员:六人2.2调查范围调查地点:市南区主要调查片区:北起江西路、南至东海西路、西到安三路、东至福州南路(含佳世客)的围合区域主要调查街道: (6.4未调查道路)1、南京路、福州南路2、徐州南路、云霄路、南通路、盐城路、海门路、新浦路、闽江路、漳浦路、漳平路3、其他支路主要商家调查1、中山路商圈大商家:百盛、发达、国货、伊都锦专业市场:中山商城、即
16、墨路小商品市场在售项目:东方新巴黎和其他2、香港中路商圈大商家:阳光百货、海信百货、家乐福、佳世客专业市场、专业店:香港花园大型专业店(在建)2.3调查指标及内容调查指标调查内容片区商业街铺调查(非集中式商业)业种、建筑面积、开间、进深、层高、经营额、租金、顾客来源商场调查(集中式商业)建筑物特点、开业时间、楼层和总面积、电梯情况、停车场位置及车位、商场中庭、装修档次、客流量、预计营业额、对外租金、单铺面积、商户总数、商场定位、管理费、客户来源、各楼层功能调查、商场品牌组合市南市北区交通路网道路状况:道路等级(高速公路、国家一级干道、省级公路、城市/区域主干道、次干道、支道)、道路设计(车道、
17、人行道、隔栏、绿化带、路灯、路牌)交通状况:车流量、人流量及特征。路网:路网分布(见项目区位图)、公交线路、车站。市政设施和规划市政设施:休闲娱乐、餐饮、金融、文化教育机构、卫生医疗机构城市规划:交通、城市功能2.4调查要求以上所列街道各商家按照表格及调查指标详细调查按实际状况画商家分布图2.4查辅助工具物料青岛地图调研表格(商铺调查表、商场/市场调查表、在售商业项目调查表)笔记本、纸笔、计算器等(三)调查方法3.1调研说明因为是前期定位和规划的相关调查,调研的范围较大,对象较多。考虑到时间、人力与效果的关系,此次调查以探索性调研为主。针对此调研特征,在具体的调查方法上将做具体的要求,阐述如下
18、文。3.2调查方法观察法专人定点、定时观察调查对象的行为活动并记录。询问法一般随机选取询问对象并进行有效的沟通,以获取最大量和最准确的信息。(四)调查实施4.1调查时段及相关方法时间段星期六相关主要方法持续时间实施人员调查指标AMPM共1天片区商业观察法/询问法/料查询1天全组人员交通路网询问法/资料查询1天全组人员市政设施和规划观察法/询问法1天全组人员4.2调查管理和监控监控、指导人员:薛开敏、赵亚萍调查人员: 六人(五)、调查复核抽样复核:监控人员抽样复核第二部分 调研结论内容第一章 宏观分析第一节 青岛经济1、全市经济持续快速增长,经济结构进一步调整。初步核算,2003年实现全市生产总
19、值(GDP)1780.3亿元,增长15.9%,比上年提高1.3个百分点,超额完成了年初确定的经济增长13%的目标,为1995年以来的最高增幅。其中,第一产业增加值147.5亿元,增长2.5%,第二产业增加值937.1亿元,增长20.7%,第三产业增加值695.7亿元,增长13.1%。三次产业结构的比例关系由上年的9.6:50.4:40.0调整为8.3:52.6:39.1,一产比重稳步下降,二产比重上升,三产因受非典影响较大比重略有下降。 2、宏观经济效益稳步提高。2003年全市实现地方财政一般预算收入120.14亿元,增长23.9%;地方财政一般预算总支出147.17亿元,增长18.3%,较好
20、地保证了全市经济社会发展的需要3、全市固定资产投资保持了强劲增长。全社会完成固定资产投资739.4亿元,增长54.6%。4、城乡消费品市场呈现异常活跃态势。全年实现社会消费品零售额突破500亿大关,达512.2亿元,增长15.8%,总量首次超过全国的1%。5、城乡居民生活水平进一步提高。城市市区居民人均可支配收入10075元,增长15.5%;人均消费性支出8056元,增长9.7%。农民人均纯收入4530元,增长8%。全社会全部单位职工平均工资12007元,增长9.4%,其中城镇单位职工平均工资14162元,增长10.3%。城乡居民储蓄继续增加,本外币储蓄突破1000亿元大关,达1007.04亿
21、元,其中人民币存款余额达908.47亿元,比年初增加163.56亿元第二节 青岛市规划1、规划城市性质是:中国东部沿海重要的经济中心和港口城市,国家历史文化名城和风景旅游胜地。2、规划城市主体功能是:以港口为主的国际综合交通枢纽;国际海洋科研及海洋产业开发中心;区域性金融、贸易、信息中心;国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地;旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。3、城市总体布局结构规划为:以胶州湾东岸为主城,西岸为辅城,环胶州湾沿线为发展组团,形成“两点一环”的发展态势。主城和辅助城规划为城市相对集中发展的区域,环胶州湾发展组团规划为城市适度分散发展的区域,构成“相对集中与适度分散”相结合的城
22、市组织结构关系。 主城以市南区、市北区、四方区。李沧区、城阳区中心城区、崂山区中心城区和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心;奖金流、物资流、信息流集散中心;集约化现代工业和高科技产业区。辅城以黄岛区中心城区为主组成。规划主体功能为居住、港口贸易、大型临港产业、综合开发实验和旅游度假。环胶州湾发展组团以棘洪滩、上马、红岛、河套、红石崖六个组团为主组成。规划主体功能为居住、海洋产业、大型机械制造业、农副产品加工和仓储业。 第三节 青岛市商业 一、 青岛整体商业环境(一) 青岛市商业概况青岛地处山东半岛,濒临黄海,风景秀美,气候宜人,是
23、蜚声海内外的海滨城市,全国15个副省级市、5个计划单列市、14个沿海开放城市之一。青岛港口、旅游和海洋经济发达,国际贸易往来频繁,国内市场繁荣活跃,青岛区域性商贸中心的地位凸显。随着居民收入增加和消费结构的升级,在假日经济、旅游经济、会展经济以及全市商业网点建设步伐加快的带动下,青岛市城乡消费品市场呈现近年来少有的活跃态势。2003年全年实现社会消费品零售额突破500亿大关,达512.2亿元,增长15.8%,总量首次超过全国的1%。其中,城市市场实现零售额398.3亿元,增长17.1%。批发零售贸易业实现零售额419.3亿元,增长15.3%;餐饮业实现零售额67.4亿元,增长15.5%;其它行
24、业实现零售额25.6亿元,增长24.4%。汽车消费成为新热点,全年限额以上贸易企业汽车零售额达23.6亿元,比上年增加17亿元,增长2.6倍。 商品交易市场成交活跃。全市商品交易市场(含集市贸易市场)840处,成交额696.6亿元,增长12.6%。其中:消费品市场767处,成交额608.2亿元,增长18.4%;生产资料市场73处,成交额88.4亿元,下降6.2%。青岛市商业正呈现以下特点:1、批发市场、骨干企业、采购中心三大产业群发展势头强劲。18处骨干商品市场实现交易额325亿元,同比增长30.2%;11户外来商业企业在青设立地区总部,东泰佳世客、家乐福名达店、国美台东店等已成为所在企业的国
25、内示范店;十大零售企业实现销售额95亿元,跨区域销售6.8亿元,同比增长60%;家乐福、佳世客采购中心全年完成出口3000万美元,同比增长50%。消费集聚度、交易集聚度的快速提高,标志着青岛市进入全国重要商业中心城市行列。2、国有资本逐渐淡出,多种所有制经济成份共同发展。市属279户财贸企业,除9户暂不符合改制条件的企业外,全部退出国有资本走向市场,率先在全市完成所有制结构战略性调整和国有企业改革攻坚任务。到年底,全市批零贸易餐饮业中,国有占6.6%,股份制占15.9%,民营占56.4%,外资占9%,高度市场化的大流通格局基本形成。3、外来商业资本纷纷进入岛城,商业领域国际化、现代化程度进一步
26、提高。内外资商业巨头竞相登陆青岛,零售业态进一步完善、业种更加丰富。2003年全年新引进开业包括世界500强沃尔玛、国际著名建材商欧倍德、百安居、家世界、阳光百货、必胜客等在内的大型商业项目12处,使全市外来商业连锁企业累计达到24户。2003年,外资商业销售额,占全市社会消费品零售总额的比重达到9%,青岛市已经成为全国跨国商业资本最集中、开放程度最高、商业业态最完善的城市之一。4、商业连锁经营发展迅猛。在骨干企业的带动、夫妻店的快速整合、城乡商贸一体化的构筑和现代信息技术的应用等因素的推动下,青岛市流通领域的连锁建设步伐不断加快,据统计,从2000年到去年底,青岛市的连锁企业从原来的38家增
27、加到73家,连锁门店从822处增加到2983处,连锁销售额由52亿元增加到133.6亿元,占社会消费品零售总额的26。连锁商业的快速发展,对加快推进流通业的现代化,积极构筑区域性商贸中心建设起到了极大的推动作用。5、大商贸发展格局正在显现。青岛在国内同类城市中率先发布实施“市区商业网点专业规划”,大商贸定位更清,商气更旺,后劲更足。市南区积极打造中央商务区,加快现代服务业集聚区、滨海旅游休闲区、现代商业品牌区建设,香港路山东路金融产业集聚带快速崛起,中山路旅游商贸区改造全面启动,提升了城市的品位和价值;市北区一批标志性项目集中落户,商业中心更加繁荣活跃;胶州湾沿线加快市场群建设,北部物流中心正
28、在形成,城阳国际农产品交易中心、青岛粮油批发市场、重庆南路汽车贸易大道等一批大项目新扩建工程竣工运营,辐射功能有了新的增强。2003年,全市大型商贸流通设施开工面积达到20万平方米以上,进入继“九五”之后又一轮快速发展期。(二) 青岛市居民收入水平、消费状况居民生活水平进一步得到提高。2003年城市市区居民人均可支配收入10075元,增长15.5%;人均消费性支出8056元,增长9.7%。全社会全部单位职工平均工资12007元,增长9.4%,其中城镇单位职工平均工资14162元,增长10.3%。消费结构不断升级。2003年青岛市人均GDP达到2800多美元,居民恩格尔系数下降到39.3%,迈进
29、富裕门槛。以吃穿用向改善住行条件为代表的,第三次消费浪潮正在形成,居民发展型、享受型消费将呈现爆发式增长。旅游经济、餐饮经济、休闲经济、时尚经济、夜间经济、社区经济、绿色经济等新型经济形态得到催生,并迎来前所未有的发展机遇。 居民消费亮点纷呈:n 住房是2003年居民消费的最大亮点二手房交易活跃,反映了居民对住房有着极大的消费需求。因为购房带动的住房装修装饰等消费增长相当迅猛。据统计,2003年,居民家庭用于室内装饰等方面的支出就达到了人均190元,比2002年的人均130元增长了45.6%。同时,一些厨房电器等小家电支出也增长明显。特别是“非典”过后,居民住房装修装饰需求出现了膨胀式释放,消
30、费激增。n 通讯费用支出快速增长2003年我市居民平均每人在购买手机等通讯工具上的花费就达到111元,比2002年增长了54.4%,这还不算话费支出。到去年底,每百户城镇居民拥有移动电话105.5部,比上一年增加了31.8%。n 食品消费越来越旺进入2003年以来,我市居民在食品消费方面的支出保持高速增长,比2002年增长6.4%,去年少数月份甚至还同比增长超过了10%。专家人士认为,即使剔除个别月份因价格波动造成食品消费增幅过大的因素,这种增长在以往年份也是十分少见的。n 医疗保健消费持续增长2003年城镇居民消费的另一亮点则是医疗保健消费的继续增长。统计数字显示,2003年,市民用在医疗保
31、健的支出为人均610.20元,比2002年增长了21.5%,增幅比以往年份都较大,其中最明显的是2003年市民用在购买滋补保健品上的支出比2002年增长了57.8%,购买保健器具上的支出也增长了2.1倍。附:居民人均消费性支出情况表项 目2003年累计(元)所占比例(%)比2002年增长(%)人均消费性支出8056.171009.7其中:服务性消费支出1963.2724.379.4食品类3163.3739.276.4衣着类886.2811.007.0家庭设备用品服务类447.665.568.6医疗保健类610.207.5721.5交通和通信类777.769.6510.0教育文化娱乐服务类111
32、0.4613.787.3居住类769.639.5517.0杂项商品和服务类290.823.6127.9(三) 青岛市商业规划与繁荣商业的举措1、青岛市商业网点规划(1)目标:建设区域性贸易中心。(2)商业网点的层次:主要包括市、区级商业中心,大中型商业零售网点,商业街,大型专业批发市场和社区商业服务设施共五部分。(3)市、区级商业中心规划布局:确立三主、两副、13区的市、区级商业中心格局。“三主”即中山路、香港中路、台东三个市级商业主中心;“两副”即李村、香江路两个市级商业副中心;“13区”即团岛、辽宁路、浮山后、海云庵、小村庄、水清沟、双山、振华路、麦岛、沙子口、城阳北部副中心、辛安、崇明岛
33、路等13个区级商业中心。(4)大中型商业零售网点规划布局:市区大中型商业零售网点规划总数为134处。按区域分,市南区25处、市北区31处、四方区17处、李沧区22处、崂山区10处、城阳区11处、黄岛区18处。(5)商业街规划布局 根据青岛市各区的功能特点和产业构成,依据青岛市城市总体规划和分区规划,到2010年,符合标准的市区商业街达到27条。其中,市南区6条、市北区5条、四方区3条、李沧区3条、崂山区3条、城阳区2条、黄岛区5条。 (6)大型专业批发市场规划布局 到2010年,市区大型专业批发市场规划总数达到34处。其中,市南区2处、市北区5处、四方区8处、李沧区5处、崂山区2处、城阳区8处
34、、黄岛区4处。 (7)社区商业服务设施规划在市区73个社区中,按标准配置的社区基本达到拥有商业服务设施不低于15000平方米,每千人拥有社区商业服务设施800-1000平方米。市南、市北、四方、李沧区80社区实现在步行5分钟的半径范围内,可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求,提供较为完善的社区商业服务。其他社区实现步行8分钟的半径范围内,提供较为完善的社区商业服务。 2、政府繁荣商业的举措(1)启动夜间经济重点发展餐饮休闲、文化娱乐、购物和旅游4大板块,在市内七区分别形成一个夜生活的消费中心,以点带面,营造良好的夜间生活环境,逐步引导和吸引市民走出家门,打造青岛“不夜城”
35、。2004年底,在市内七区启动6处夜间餐饮休闲消费街区,发展有益健康的量贩式歌舞娱乐场所和演艺场所100家,办好10处文化活动广场;启动6处购物街区,规划培育10处夜市,初步形成我市夜间消费和休闲文化、娱乐场所的基本框架。到2008年前,在香港中路及沿海一线、中山路、台东、人民路、李村、黄岛香江路,形成设施完善、功能齐全、吸引力强、富有青岛滨海城市特色的不夜消费区。 通过实施区域亮化美化、延长商业服务企业和公共交通的营业时间、开展夜间促销和文化娱乐活动、加强治安管理等项措施,为经营企业和消费者打造一个亮化美化、人气兴旺、丰富多彩、消费活跃的夜间经济环境,使我市居民逐步养成夜间消费意识和习惯,企
36、业开展夜间经营的积极性和主动性得到明显提高,使夜生活成为拉动我市消费市场的重要力量。(2)命名特色专业商业街目前,青岛市已命名的特色商业街达14条。这些特色专业商业街在发挥聚集效应、引导消费、带动周边商贸的发展、刺激旅游业的发展、促进商业活动与城市建设的有机结合等方面发挥了重要作用。n 中山路综合商业街(2000年命名) 该街是岛城历史上形成的老商业街,已有80余年的历史,全长1360米,门店总数达480户,有国货、第一百盛等大型商厦,是以经营服装服饰等国内著名的综合性商业街。n 台东三路商业步行街(2000年命名) 该街所处位置历史上就是一个商埠。现已形成一条以经营服装、服饰、布料、皮具等为
37、主的商业街。全长1000米,经营门店80余户,有利群商厦、当代商城和千川百货等大中型商厦。n 向阳路商业步行街(2000年命名) 该街位于李沧区李村,全长200米,南起滨河路,北至京口路,共有门店140余处,有崂百、北方国贸和崂山第一商场等大中型商厦,已成为我市北部综合性商业中心。n 云霄路美食街(2000年命名) 1992年开始建设,1999年市政府将其纳入规划发展的小吃街后快速发展,至今该街全长960米,餐饮门店60余家,是一条汇集国内各大菜系的美食街。n 龙山(地下)服饰街(2000年命名) 位于龙山路14号,全长1000米,门店总数达300余个,是我市较早以个体租赁形式为主的服装类商业
38、街。n 中山商城(地下)服饰街(2002年命名) 该商城位于中山路中段,利用原人防工程改造而成,全长约700米,共有各类门店240多家,逐步成为我市白领女性时尚服装、服饰的集中购物地。n 镇江北路家具街(2002年命名) 位于镇江北路,鞍山路至海泊河段,长约700米,共有各类门店约60个,逐步发展成为我市经营家具较为集中的街区,有海博家具、富尔玛、东方家居等大型家具专业店。n 少山路服装街(2002年命名) 位于李村少山路,东起古镇路,西至峰山路,全长约340米,是李沧区较繁华的服装、服饰专业特色街。n 闽江路餐饮休闲街(2003年命名) 与云霄路美食街相交,长约1800米,共有各类门店约30
39、0家,以餐饮、酒吧、休闲为主要特色。n 重庆南路汽车贸易大道(2003年命名) 自人民路起至郑州路段,全长约5.7公里。目前,共有各类门店400多处,其中有汽车、配件经营、维修服务等网点260余处,正在建设中的青岛市汽车贸易城一期工程占地15.3公顷,总建筑面积约10万平方米,设有14个四 S汽车品牌店。n 延安二路婚纱摄影街 (2004年命名)该街位于市北区中部。北起登州路、南至延安路,全长520米,共有各类门店69处。通过近几年的不断发展,婚纱摄影服务业逐步积聚并形成了鲜明的特色。目前该街共有婚纱摄影专业店18处,是全市婚纱摄影网点最集中的区域。 n 啤酒文化街 (2004年命名)该街位于
40、市北区的登州路。东起延安二路,西至寿光路,街长约710米,现共有各类门店约50处,其中酒店、啤酒吧、饭店20余处。闻名中外的青岛啤酒厂就坐落在该街,并有啤酒博物馆和啤酒宫等设施,啤酒文化特色鲜明,有较高的知名度。 n 温州路机电贸易街 (2004年命名)该街位于四方区。西起长途汽车站,东至小村庄立交桥,全长约600米,共有各类门店150多处,其中经营各类机电、机械产品及有关配件的100多处。另外,该街还有1处机电商品市场,已成为我市机电类商品经营较为密集的商业街。 n 香江路综合商业街 (2004年命名)该街位于黄岛经济技术开发区中部。东起武夷山路,西至太行山路,全长800米,共有各类经营网点
41、70余处。其中有利群长江商厦、富时莱购物中心等大中型商业零售网点,电业宾馆、邮电宾馆等大型餐饮住宿企业。同时,该街还有10余家银行保险等金融机构,服务功能较为完善,是黄岛区的一条主要的商业街。第二章 青岛商业格局及商圈的演变 青岛市商业呈现“三主、两副、13区”的市、区级商业中心格局。“三主”即中山路、东部、台东三个市级商业主中心;李村、香江路两个市级商业副中心;团岛、辽宁路等13个区级商业中心。第一节 中山路商圈一、中山路商圈概况(一)中山路的历史沿革距史料记载,德国侵占青岛后,为舰船通过栈桥运输物资与建筑青岛大港和小港的需要,中山路于1899年修建,分南北两段,南段自栈桥至德县路口,称斐迭
42、里街,属于德国人和欧美人居住的青岛区,多德式建筑,为欧美人的青岛中心,洋行、咖啡馆、西餐厅、旅馆、俱乐部等青岛设施一应俱全;北段自德县路口至大窑沟,属中国人居住的鲍岛区。 1922年中国收回青岛后,把中山路南、北二段合为一体,统称山东路。1929年5月22日国民党接收专员公署为了纪念孙中山先生将山东路改称中山路。日本第二次侵占领时期此路又复称山东路。1945年日本投降后,恢复了中山路的名称。中山路是青岛市内的历史最久也最繁华的一条商业街和交通主干线之一。自南至北先后贯穿太平路、兰山路、广西路、湖南路、湖北路、曲阜路、肥城路、大沽路、德县路、保定路、四方路、海泊路、天津路、高密路、江宁路、胶州路
43、、即墨路、北京路、李村路、沧口路等路段。二十世纪三十年代的青岛,以中山路为轴线的中山路商业区已经形成,并辐射到周边的河南路、海泊路、四方路、北京路,形成密集的商业群,福禄寿大戏院(红星影剧院)、山东大戏院(中国影剧院)、春和楼、劈柴院、宏仁堂、盛锡福、亨得利、国货公司、天真照相馆等老字号占据着中山路的黄金地角。中山路是青岛市城市建设的发源地,作为市级商业中心有近百年的辉煌,在百姓心目中具有不可替代的地位。中山路是青岛市的繁华地,是青岛市一张珍贵的名片。中山路商圈,以中山路综合商业街为中轴线,向东西两侧扩展。中山路综合商业街是岛城的老商业街,已有近年的历史,它南起栈桥,北至大窑沟,全长米,是青岛市著名的商业中心之一。 中山路商圈以传统大商场百货业和品牌专卖为主,目前有百盛、发达、国货、东方等大型商厦,及众多的品牌专卖店。作为传统商业区,和其他城市一样也不可避免的受到大卖场和超市的激烈竞争。现在中山路基本确立了以品牌专卖特别是以服装为主的定位,同时大打旅游牌。来青岛的游客购物一般会首选中山路,这已成为中山路商圈的一个新的竞争点。二、经营种类及租金状况据不完全统计,中山路商圈商铺共户。经营服装类的商铺共计户,占总数的;其余类型的商铺数量分布较为平均,但是经营范围广泛,市场专业化程度不高。
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