房地产管理基本制度与政策教学课件.ppt

房地产管理基本制度与政策,第一部分 房地产业概述 第二部分 建设用地制度与政策 第三部分 国有土地上房屋征收 第四部分 规划和建设工程管理制度与政策 第五部分 房地产开发经营制度与政策 第六部分 房地产交易管理制度与政策 第七部分 房地产权属登记制度与政策 第八部分 中介服务管理、税收、物业管理制度与政策,第三章 房地产业概述,1、房地产业的基本概念（熟悉） 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务与管理等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。 2、房地产业的细分（了解）,房地产业包括（ABC）。 A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产中介服务 D、房地产估价 E、房地产咨询 房地产服务业包括（ BCDE）。 A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产经纪 D、房地产咨询 E、房地产估价,3、房地产业的历史沿革（了解） 国务院宣布从（ C）年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A、1957 B、1981 C、1998 D、2007,1987年，沿着有中国特色的社会主义道路前进第一次提出建立房地产市场。 1998年，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 2003年，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。 2007年，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见解决城市低收入家庭住房困难问题。 2010年，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知坚决遏制部分城市房价过快上涨。,4、现行城镇住房政策,我国的住房供应政策是以（C）为主体。 A、保障性住房 B、政策性住房 C、商品性住房 D、福利性住房,（一）我国土地实行社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制。 1、城乡二元制 全民所有，即国家所有土地的所有权。 劳动群众集体所有制情形有： (1)村农民集体 (2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 (3)乡（镇）农民集体 2、城乡各自所有的土地范围 国有土地：城市市区的土地属于国家所有。 集体土地：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。,第四章 土地制度,国有土地与集体土地的范围,下列关于土地所有权的表述，正确的是（D）。 A、所有权全部归国家所有 B、土地所有权由各级人民政府所有 C、农村和城市郊区的土地都属于农民集体所有 D、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有,（二）土地主管部门 1、国有土地 由国务院代表国家行使 单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。 2、集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 土地登记的基本单元：宗,（1）单位和个人依法使用的国有土地，由（A ）登记造册，核发证书，确认使用权。 A、县级以上人民政府 B、县级以上人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、省级人民政府土地管理部门 （2）农民集体所有的土地，由（ A）登记造册，核发证书，确认所有权。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、乡镇人民政府土地管理部门,（3）农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由（A ）登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、乡镇人民政府土地管理部门 （4）土地登记由（C）登记造册，确认有关土地权利。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、县级以上人民政府 D、县级以上人民政府土地管理部门,（三）土地管理原则 1、所有权和使用权相分离 2、实行土地登记制度 3、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 4、实行土地用途管制制度 土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。 用途管制的核心：不得擅自改变农用地用途 农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。 5、实行保护耕地的制度 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。,凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。（ ×）(未考虑除外条件) 土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。（ × ） 农用地转为建设用地，须经有批准权的土地管理部门批准。 （ × ）,下列关于土地管理的说法中，错误的是（B）。 A、土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。 B、土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途 C、国家对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记 D、国有土地有偿使用的方式是出让、出租、作价出资入股,（四）集体土地征收,1、集体土地征收/征用与国有土地上房屋征收的区别 征收内容/适用法律依据/法律后果 2、征收审批权限 两级审批：国务院批准： （1）基本农田； （2）基本农田以外的耕地超过35公顷的； （3）其他土地超过70公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 3、临时用地：经批准签订临时用地协议/不超过2年/不得改变用途/不得从事生产经营/不得修建永久性建筑,4、征收补偿 （1）土地补偿费 征收耕地的补偿费为被征收前3年平均年产值的6-10倍。 （2）安置补助费 按农业人口数计算，每人安置的费用为被征收前3年平均年产值的4-6倍。 （3）地上附着物补偿费 包括被征收土地上的房屋及其他附着物、农田水利设施、大棚等。各省制定。 （4）青苗补偿费 不能收获的农作物，可移植的一般支付移植费。,1、下列属于征收集体土地应遵循的原则有（ABCD ）。 A、珍惜耕地，合理利用土地 B、保证国家建设用地 C、妥善安置被征地单位和农民 D、有偿使用土地 E、严格依据上级主管部门的要求征地 2、下列应由国务院批准的征收审批范围的有（ABD）。 A、基本农田1公顷 B、基本农田以外的耕地36公顷 C、基本农田以外的耕地34公顷 D、其他土地71公顷 E、其他土地69公顷,下列关于集体土地征收的说法中，正确的有（ACDE）。 A、征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的，由国务院批准 B、分期建设的项目征地应当一次性申请批准，不得分期征地 C、国家征收集体土地的，土地所有权发生改变 D、征收集体土地时，必须进行征地公告 E、征收补偿的费用包括土地补偿费、地上建筑物、构筑物补偿费、青苗补偿费、安置补助费,征地补偿费包括(ABCE ) A、土地补偿费 B、地上建筑物、构筑物补偿费 C、青苗补偿费 D、房屋结构差价 E、安置补助费, 1、经营期限为30年 2、是一种用益物权 3、承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 4、县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。 5、承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。未经登记，不得对抗善意第三人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 6、土地承包经营权流转的主体是承包方，承包期内，发包方不得收回承包地，发包方不得调整承包地。,（五）土地争议（所有权和使用权）的解决 当事人协商解决 人民政府处理 法院诉讼 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。 调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。,（六）建设用地制度,1、概念：指建造建筑物、构筑物的土地。 2、类别： 国有建设用地：包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地 集体建设用地：批准使用农民集体所有的土地 （1）兴办乡镇企业 （2）村民建设住宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 （3）乡（镇）村公共设施和公益事业建设 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。,下列属于集体建设用地的有（ABCD）。 A、兴办乡镇企业用地 B、村民建设住宅用地 C、乡（镇）村公共设施建设用地 D、乡（镇）村公益事业建设用地 E、已经依法征收的集体建设用地,下列关于集体建设用地的表述，正确的有（BCDE）。 A、集体建设用地有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资 B、应当符合土地利用的年度计划 C、应当符合村庄集镇规划 D、可用于乡（镇）村公共设施、公益事业建设 E、可用于兴办乡镇企业、村民建设住宅,4、取得方式：土地供应双轨制 （1）划拨 以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后，或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。 有偿使用的例外： （一）国家机关用地和军事用地； （二）城市基础设施用地和公益事业用地； （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； （四）法律、行政法规规定的其他用地。,划拨土地的转让、出租、抵押 （1）转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 一是经审批准予转让受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让；二是不办理出让手续，转让方将所获土地收益上缴国家。 （2）出租：一是将划拨土地上建筑物出租营利的，应将租金中所含土地收益上缴国家；二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁；三是租赁期限6个月以上的，应订立合同期限不超过出让年限。,（3）划拨土地使用权设定抵押： 关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产？ 划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押是否有效？,1、土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（ × ） 2、下列属于可由有批准权的人民政府依法批准划拨的用地类型有（ABCD）。 A国家机关用地和军事用地 B城市基础设施用地 C城市公益事业用地 D国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 E国有企业厂房建设用地 3、划拨土地使用权可以抵押，其抵押的金额包括地上建筑物、构筑物价格及土地价格。（ × ） 4、划拨土地使用权虽办理土地抵押登记，但未经有批准权的政府部门审批，抵押无效。（ × ）,（2）出让 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让：招拍挂以外的 招标、拍卖、挂牌出让：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 受让主体：境内外的公司、企业、其他组织和个人，可以取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。,土地使用权出让的特征有（ACE）。 A、土地使用权出让，只能由国家进行 B、土地使用权人在土地使用期限内拥有占有、使用、收益、处分权 C、土地使用者领取土地使用权证书应以支付全部土地出让金为前提 D、集体土地可由国家出让 E、土地使用权出让是国家对土地行使的行政管理职能,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地如果同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议方式出让。 （ × ） 工业生产用地和普通商品住宅用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。（ × ） 个人不得申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。（ × ）,出让土地使用年限： 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地70年； （二）工业用地50年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （四）商业、旅游、娱乐用地40年； （五）综合或者其他用地50年。 2007年土地利用现状分类国标后“对两种或两种以上用途的建设项目用地，其土地出让年限必须分别按照其对应的法定出让年限进行确定，不得以“综合用地”或其他不规范用途确定土地使用权出让年限。 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,下列土地使用权出让最高年限为50年的有（ABDE）。 A、工业用地 B、教育、科技、文化、卫生 C、商业、旅游、娱乐用地 D、综合或者其他用地 E、体育用地,甲房地产开发公司于2008年通过出让方式取得一块综合用地，2010年三通一平等完成土地开发，2012年拟办理土地抵押，其最长抵押年限为（C）年。 A、36 B、38 C、46 D、48,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（） 依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ B ）。 A由国家无偿收回 B自动续期 C应于届满前6个月申请续期 D应于届满前1年申请续期,国有土地有偿使用的方式有（ABCD）。 A、出让 B、租赁 C、作价出资 D、作价入股 E、典当 国有土地租赁期限在（B）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 A、3 B、6 C、9 D、12,（3）国有土地租赁和作价出资或入股 国有土地有偿使用的方式有（ABCD）。 A、出让 B、租赁 C、作价出资 D、作价入股 E、典当 国有土地租赁期限在（B）个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 A、3 B、6 C、9 D、12,6、闲置土地的处理 （1）范围 a未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地 b核准使用的土地，合同生效或用地批准书颁发满1年未动工 c已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3的，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。 （2）处理 延长开发期限，最长不超过1年 出让取得土地的，闲置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费。 无偿收回：连续2年以上未使用的，经批准，县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。,（1）下列属于闲置土地范围的情形有（ABCD）。 A、使用权人超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 B、使用权人超过划拨决定书规定的动工开发日期满一年未动工开发的 C、已动工开发，但开发面积不足应建面积1/3，中止开发建设连续满1年的 D、已动工开发，但已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设连续满1年的,（2）因不可抗力导致土地闲置的，市县土地管理部门可选择的处置方式有（ABC）。 A、延长开发期限，最长不超过1年 B、调整土地用途、规划条件或协议有偿收回 C、由政府安排临时使用或置换土地 D、未动工开发满一年的，按出让金或者划拨价款的20%征缴土地闲置费 E、未动工满两年的，无偿收回,第三部分 国有土地上房屋征收,一、征收的条件 目的是发展公共利益 必须严格依照法律规定的权限和程序 应当对被征收人的损失予以公平赔偿 关于公共利益： 首先对公共利益作了总体限制，即只能是为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等。 其次，在具体表述形式上了采用了列举式与概括式相结合的表述方式，即列举了五种情形：国防、外交需要；基础设施建设需要；公用事业需要；保障性安居工程建设需要；旧城区改建需要；在兜底条款上更为严格，明确为法律、行政法规规定的其他公共利益，即只有法律、行政法规才能规定公共利益的情形。 注意： 行政法规法规，立法并未赋予地方法规界定公共利益的职能。,下列不属于房屋征收限制条件的是（D）。 A、目的是发展公共利益 B、必须严格依照法律规定的权限和程序 C、应当对被征收人的损失予以公平赔偿 D、为了抢险救灾等紧急需要,二、征收与征用的区别 下列关于征收与征用区别的说法中，正确的有（BD）。 A、征收的财产是不动产，征用的财产是动产 B、征收是为了公共利益的需要，征用是因抢险救灾等紧急需要 C、征收导致使用权发生改变，征用导致所有权发生改变 D、征收均必须依法补偿，征用的补偿可由双方协商确定 E、征收与征用均不必得到所有权人的同意 国家对集体土地实行征收或者征用后,土地所有权发生转移。（×）,下列关于征收与征用的表述中，正确的有（AD）。 A、征收或者征用都是为了国家、社会利益需要 B、征收或者征用都必须给予补偿 C、征收是国家行为，征用是企业行为 D、征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变 E、征收是强制性的，征用是非强制性的,第四部分 规划和建设工程管理,（一）城乡规划,总体规划,详细规划,控制性详细规划,修建性详细规划,20年,下列属于我国城乡规划的有（ABCE）。 A、城镇体系规划 B、城市规划 C、乡规划与镇规划 D、县规划 E、村庄规划 在城乡规划中，（B）是建设城市和管理城市的基本依据。 A、城镇体系规划 B、城市规划 C、乡规划与镇规划 D、县规划 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。（） 城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。（）,（二）规划、建设管理程序 1、申请核发选址意见书 2、报送有关部门批准、核准或备案 3、核发建设用地规划许可证 4、土地管理部门划拨土地 5、建设工程规划许可 6、建筑施工管理 7、建设工程规划核实 进入交易与权属管理, 第一、用地预审/规划条件。 根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等。 第二、签订土地使用权出让合同。将规划条件作为合同附件。 第三、申领建设用地规划许可证。 持建设项目的批准、核准、备案文件和土地使用权出让合同。缴纳土地使用权出让金，办理土地权属登记。 第四、申办建设工程规划许可证。 提交土地证、建设工程设计方案、修建性详细规划等。 第五、建设工程规划核实。未经核实，不得组织竣工验收。,（三）规划文件 城市规划管理中的报建审批管理：“一书两证” （1）选址意见书 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，报批前，应当申请核发选址意见书。 前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。 规划部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效,（2）建设用地规划许可证 在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 建设用地规划许可证及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得国有土地使用证的，有效期与国有土地使用证相同。 逾期未办理土地使用手续或在有效期届满30日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。,（3）建设工程规划许可证 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的， 应当申办建设工程规划许可证。 建设工程规划许可证附件包括总平面图。与规划许可证具有同等法律效力。 有效期：1年，未在规定期限内取得施工许可证的，建设工程规划许可证自行失效。 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，应申办乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。 不含宅基地上村民住房建设的规划。,在城市、镇规划区内进行工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。（×） 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。（）,（四）城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理 （1）城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 （2）城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。 （3）城市蓝线，城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。 （4）城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。,划定城市规划紫线的作用是确定( B )。 A.绿地控制范围 B.历史建筑保护范围 C.地表水体保护范围 D.城市基础设施用地控制界线,（二）勘查设计管理 建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件。 建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证。 建设工程勘察、设计发包依法实行招标发包或者直接发包。不得将所承揽的建设工程勘察、设计转包。 建设工程勘察、设计文件内容需要作重大修改的，建设单位应当报经原审批机关批准后，方可修改。 注册建筑师制度：取得注册建筑师证书并从事房屋建筑设计及相关业务的人员。 一、二级,（三）建设工程招投标与监理 1、招投标 建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标： （1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； （2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 （3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目 （4）法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定。,下列对必须招投标项目的说法中，正确的有（ABCD）。 A、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； B、全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目 C、使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目 D、法律或者国务院对必须进行招标的其他项目的范围有规定的，依照其规定 E、建筑面积在5万平方米以上的成片开发建设的住宅小区工程,2、工程监理 ： (1)国家重点建设工程； (2)大中型公用事业工程（项目总投资额在3000万元以上）； (3)成片开发建设的住宅小区工程（建筑面积在5万平方米以上）/对高层住宅及地基、结构复杂的多层住宅应当实行监理 (4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程； (5)国家规定必须实行监理的其他工程（如学校、影剧院、体育场馆项目）。 ：“三控、两管、一协调”： 工程进度、质量、投资控制 合同管理和信息管理 全面的组织协调,下列必须实行监理的工程有（ABCDE）。 A、国家重点建设工程； B、大中型公用事业工程； C、成片开发建设的住宅小区工程 D、利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程； E、国家规定必须实行监理的其他工程,（四）施工与质量管理 1、施工图审查 （1）应当审查 建设单位应当将施工图送审查机构审查，按规定应当进行审查的施工图，未经审查合格的，建设主管部门不得颁发施工许可证。 （2）审查主体 2001建设工程质量管理条例规定：建设单位应当将施工图设计本文件报建筑行政主管部门审查。 2004房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法 规定：建设主管部门认定的施工图审查机构对施工图（含勘察文件）涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查。,2、不申领施工许可证的例外情形： （1）工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省级建设行政主管部门可以对限额进行调整。 （2）按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。 3、期限 自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以2次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。 抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程，不适用本办法。,从事建筑工程施工的建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。（） 下列情形中，不需领取施工许可证的有（ABCD）。 A、工程投资额在30万元以下的建筑工程 B、建筑面积在300平方米以下的建筑工程 C、按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程 D、抢险救灾工程、临时性建筑工程、农民自建两层以下（含两层）住宅工程 E、建筑面积在5万平方米以下的成片开发建设的住宅小区工程,下列关于施工许可证的说法中，正确的有（ABCD）。 A、自领取施工许可证之日起3个月内开工 B、因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由 C、延期以2次为限，每次不超过3个月 D、既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止 E、不得延期,第五部分 房地产开发经营制度,（一）开发企业 1、设立的特别条件 （1）最低注册资本：100万元以上的注册资本； （2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 2、设立程序 自领取营业执照之日起30日内申请备案 开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发暂定资质证书。 暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件，有效期为1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长其有效期，但延长期限不得超过2年。,3、资质管理 分为四类资质等级 房地产开发企业的市场活动规则（不得越级） 一级 不受限制，可在全国承揽房地产开发项目 二级及二级以下的房地产开发企业可以承揽25万平方米以下的项目，具体范围由建设行政主管部门确定。 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续. 房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。,企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。（） 将房地产开发企业资质按照企业条件分为四个资质等级的部门规章是( C)。 A.城市房地产开发经营管理条例 B.商品房销售管理办法 C.房地产开发企业资质管理规定 D.城市商品房预售管理办法,（二）资本金制度 1998年城市房地产开发经营管理条例规定为资本金占总投资的比例不得低于20% 2004年国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知将房地产开发项目（不含经济适用住房）资本金提高到35% 2009年调整为保障性住房和普通商品房最低20%，其他房地产项目的资本金比例为30%,2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司实施该项目的项目资本金不得少于(C )万元。 A.1200 B.1800 C.2100 D.3000,（三）房地产项目转让 1、房地产项目转让条件 2、转让备案 转让房地产开发项目，当事人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 3、商品房交付 （1）竣工验收合格 （2）两书：住宅质量保证书/住宅使用说明书 4、房地产广告：禁止发布的情形,1、房地产项目转让条件 下列关于以出让方式取得土地使用权的房地产项目转让条件的有（ABCD）。 A、已经支付全部土地使用权出让金 B、已经取得土地使用权证书 C、建设房屋的，建设工程实际投入资金额占全部开发投资总额的25%以上 D、成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件 E、转让方应将所获收益中的土地收益上缴国家 2、转让房地产开发项目，当事人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（）,下列属于商品住房交付使用条件的有（ABCDE）。 A、工程经竣工验收并备案 B、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求 C、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实 D、商品住房质量责任承担主体已明确 E、前期物业管理已落实,下列关于房地产广告的说法，错误的是（D）。 A、房地产广告中涉及交通的，如正在规划或者建设中，应当在广告中注明 B、房地产广告中对价格有表示的，应当在广告中注明实际销售价格及有效期限 C、房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期 D、房地产广告中涉及房屋面积的，必须是房屋建筑面积,（四）合作开发房地产 指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。 1、至少一方具有房地产开发经营资质 2、名为合作开发，实为转让、借款、租赁等 提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，应认定为土地使用权转让。 合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖。 合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。 合作合同约定提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁。,第六部分 交易与权属管理制度,（一）基本制度 1、房地产成交价格申报制度 房屋登记机构应当审查房屋交易合同交易价格，价格过低的不予办理房屋所有权转移登记。（ × ） 2、房地产价格评估制度 3、房地产评估人员资格认证制度 房地产估价师事经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。,（二） 房地产交易：房地产转让、抵押和房屋租赁 1、房地产转让 无偿转让继承、赠与等 有偿转让买卖、交换、其他方式 其他方式 （1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人、房地产权属发生变更的； （2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； （3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； （4）以房地产抵债的。 与抵押合同中的“流押条款”相区别,2、商品房销售 （1） 申请审查作出准予预售的行政许可书面决定颁证 （2）：现售标准尚存争议：竣工验收合格or完成初始登记 （3）预售合同备案：房地产开发企业应当预售合同签订之日起30日内，备案。 （4）销售代理：代销与包销 （5）禁止行为：一房二卖、未经验收合格的交付使用、返本销售、售后包租销售未竣工商品房 、分割拆零销售商品住宅、未公示销售法规/合同示范文本,（6）商品房买卖合同 A、合同内容约束：销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。 B、面积误差处理：有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按3。 C、除约定外，不以备案作为合同生效要件 D、定金处理规则,商品房买卖当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定，其保修期从( D)起计算。 A.商品房竣工之日 B.商品房竣工验收之日 C.商品房竣工验收合格之日 D.商品房交付之日,2、房地产抵押 （1）按抵押物形态分：房地产抵押、在建工程抵押、预购商品房期权抵押； 按主债权性质划分：一般抵押和最高额抵押 （2）抵押范围 土地所有权； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 所有权、使用权不明或者有争议的财产； 依法被查封、扣押、监管的财产； 法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。,3、房屋租赁 建设部1995年5月9日发布的城市房屋租赁管理办法（建设部令第42号）2011年2月1日废止。 应当依法订立租赁合同：6个月以上应书面 不得擅自转租（经出租人同意可）； 承租人的优先购买权（提前3个月通知）及例外； 房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案 。 抵押、查封房屋的出租,出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，第一顺序承租人为（C） A 、合同成立在先的 B、已经办理登记备案手续的 C、已经合法占有租赁房屋的 D、率先交纳房屋租金的,4、各种类型的竞合 1）有抵押、查封的房屋办理初始登记 2）抵押与转移 3）出租与转移、抵押 4）查封与转移、抵押 5）列入征收范围与抵押、转移,（三）房地产权属登记 1、职责：查验、询问、如实/及时登记有关事项/其他。 可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看 2、登记类型 土地登记：总登记、初始登记、变更登记、注销登记 房屋登记：所有权登记（初始、转移、变更、注销）、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记（预告、更正） 3、登记时限：法定时限 预告、更正、地役权10个工作日；异议1个工作日。 公告时间不计入，需延长的，经登记机构负责人批准延长不超过1倍。 4、登记收费：农民利用宅基地建设住房不收登记费，仅收工本费10元。 5、登记从业人员：必须经业务培训持证上岗,房屋登记制度的类型,集体土地上房屋登记与国有土地上房屋登记的区别 1、初始登记要件 2、初始登记主体 3、是否履行公告程序 4、房地登记顺序 5、转移时受让人身份 6、发证时产权证的备注,房屋权属登记信息查询 房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。 利害关系人：能够提供证据证明房地产登记结果可能影响其合法权益的人。 登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询。,房地产登记机构的协助执行 1、人民法院在协助执行中提交的证件 （1）查询时，两证一书 （2）查封时，两证两书 2、登记机构在协助执行中的职责 （1）及时办理查封事项 （2）不进行实体审查 （3）认为房屋权属错误的，可以提出审查建议，但不能停止办理协助执行事项 3、查封文书应同时送达土地与房屋管理部门 4、登记在案外人名下的房屋，登记权利人书面认可财产属于被执行人的，可以查封。,5、在先已登记原则 6、登记机构已经受理被执行人转让房屋的申请，尚未核准登记的，可以查封，已经核准登记的，不得查封。 7、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，并明确查封房屋的具体部位。 8、关于预查封 作为被执行人的房地产开发企业，已经办理预售许可证，未出售的房屋 被执行人购买的已经由房地产开发企业办理初始登记的房屋。 被执行人购买的已经办理了备案或预告登记的房屋。 9、查封期限,人民法院对房屋的查封期限不得超过二年。 期限届满可以续封一次，续封的期限不得超过一年。 确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。 查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。 预查封与查封的期限规定一致。,某公安机关向登记机构送达查封文书后，两年未续封，可以为当事人办理转移登记。（） 人民法院对其查封均只能续封一次。（×） 确有特殊情况，人民法院需进行续查封的，应当经最高人民法院批准。（ × ） 人民法院送达续查封文书的，续查封文书自查封期限届满