房地产管理基本制度与政策教学课件.ppt
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1、房地产管理基本制度与政策,第一部分 房地产业概述 第二部分 建设用地制度与政策 第三部分 国有土地上房屋征收 第四部分 规划和建设工程管理制度与政策 第五部分 房地产开发经营制度与政策 第六部分 房地产交易管理制度与政策 第七部分 房地产权属登记制度与政策 第八部分 中介服务管理、税收、物业管理制度与政策,第三章 房地产业概述,1、房地产业的基本概念(熟悉) 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务与管理等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业。但建筑业属于物质生产部门归入第二产业。 2、房地产业的细分(了解),房地产业包括(ABC)。 A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产中介服
2、务 D、房地产估价 E、房地产咨询 房地产服务业包括( BCDE)。 A、房地产开发经营 B、物业管理 C、房地产经纪 D、房地产咨询 E、房地产估价,3、房地产业的历史沿革(了解) 国务院宣布从( C)年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 A、1957 B、1981 C、1998 D、2007,1987年,沿着有中国特色的社会主义道路前进第一次提出建立房地产市场。 1998年,国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知提出停止住房实物分配,实行住房分配货币化。 2003年,国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业。 200
3、7年,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见解决城市低收入家庭住房困难问题。 2010年,国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知坚决遏制部分城市房价过快上涨。,4、现行城镇住房政策,我国的住房供应政策是以(C)为主体。 A、保障性住房 B、政策性住房 C、商品性住房 D、福利性住房,(一)我国土地实行社会主义公有制 即全民所有制和劳动群众集体所有制。 1、城乡二元制 全民所有,即国家所有土地的所有权。 劳动群众集体所有制情形有: (1)村农民集体 (2)村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 (3)乡(镇)农民集体 2、城乡各自所有的土地范围 国有土地:城市市区的土地属于国家所有
4、。 集体土地:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。,第四章 土地制度,国有土地与集体土地的范围,下列关于土地所有权的表述,正确的是(D)。 A、所有权全部归国家所有 B、土地所有权由各级人民政府所有 C、农村和城市郊区的土地都属于农民集体所有 D、宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有,(二)土地主管部门 1、国有土地 由国务院代表国家行使 单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。 2、集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。 集体所有的土地依法用于非农
5、业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。 土地登记的基本单元:宗,(1)单位和个人依法使用的国有土地,由(A )登记造册,核发证书,确认使用权。 A、县级以上人民政府 B、县级以上人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、省级人民政府土地管理部门 (2)农民集体所有的土地,由( A)登记造册,核发证书,确认所有权。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政府 D、乡镇人民政府土地管理部门,(3)农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由(A )登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、乡镇人民政
6、府 D、乡镇人民政府土地管理部门 (4)土地登记由(C)登记造册,确认有关土地权利。 A、县级人民政府 B、县级人民政府土地管理部门 C、县级以上人民政府 D、县级以上人民政府土地管理部门,(三)土地管理原则 1、所有权和使用权相分离 2、实行土地登记制度 3、实行土地有偿有限期使用制度、在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 4、实行土地用途管制制度 土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。 用途管制的核心:不得擅自改变农用地用途 农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量,严格限制农用地转为建设用地。 5、实行保护耕地的制度 国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征
7、收或者征用并给予补偿。,凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等,均实行有偿有限期使用。( )(未考虑除外条件) 土地用途管制的核心是不能随意改变建设用地的用途。( ) 农用地转为建设用地,须经有批准权的土地管理部门批准。 ( ),下列关于土地管理的说法中,错误的是(B)。 A、土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。 B、土地用途管制的核心是不得擅自改变建设用地的用途 C、国家对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记 D、国有土地有偿使用的方式是出让、出租、作价出资入股,(四)集体土地征收,1、集体土地征收/征用与国有土地上房屋征收的区别 征
8、收内容/适用法律依据/法律后果 2、征收审批权限 两级审批:国务院批准: (1)基本农田; (2)基本农田以外的耕地超过35公顷的; (3)其他土地超过70公顷的。 征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。 3、临时用地:经批准签订临时用地协议/不超过2年/不得改变用途/不得从事生产经营/不得修建永久性建筑,4、征收补偿 (1)土地补偿费 征收耕地的补偿费为被征收前3年平均年产值的6-10倍。 (2)安置补助费 按农业人口数计算,每人安置的费用为被征收前3年平均年产值的4-6倍。 (3)地上附着物补偿费 包括被征收土地上的房屋及其他附着物、农田水利设施、大棚
9、等。各省制定。 (4)青苗补偿费 不能收获的农作物,可移植的一般支付移植费。,1、下列属于征收集体土地应遵循的原则有(ABCD )。 A、珍惜耕地,合理利用土地 B、保证国家建设用地 C、妥善安置被征地单位和农民 D、有偿使用土地 E、严格依据上级主管部门的要求征地 2、下列应由国务院批准的征收审批范围的有(ABD)。 A、基本农田1公顷 B、基本农田以外的耕地36公顷 C、基本农田以外的耕地34公顷 D、其他土地71公顷 E、其他土地69公顷,下列关于集体土地征收的说法中,正确的有(ACDE)。 A、征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的,由国务院批准 B、分期
10、建设的项目征地应当一次性申请批准,不得分期征地 C、国家征收集体土地的,土地所有权发生改变 D、征收集体土地时,必须进行征地公告 E、征收补偿的费用包括土地补偿费、地上建筑物、构筑物补偿费、青苗补偿费、安置补助费,征地补偿费包括(ABCE ) A、土地补偿费 B、地上建筑物、构筑物补偿费 C、青苗补偿费 D、房屋结构差价 E、安置补助费, 1、经营期限为30年 2、是一种用益物权 3、承包合同自成立之日起生效,承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 4、县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书,并登记造册,确认土地承包经营权。 5、承包人应得的承包收益,依照继承
11、法的规定继承。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。未经登记,不得对抗善意第三人。在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。 6、土地承包经营权流转的主体是承包方,承包期内,发包方不得收回承包地,发包方不得调整承包地。,(五)土地争议(所有权和使用权)的解决 当事人协商解决 人民政府处理 法院诉讼 单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 国土资源行政主管部门对受理的争议案件,应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解,生效的调解书具有法律效力,是土地登记的依据。 调解未达
12、成协议的,国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见,报同级人民政府作出处理决定。,(六)建设用地制度,1、概念:指建造建筑物、构筑物的土地。 2、类别: 国有建设用地:包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地 集体建设用地:批准使用农民集体所有的土地 (1)兴办乡镇企业 (2)村民建设住宅:农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。 (3)乡(镇)村公共设施和公益事业建设 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。,下列属于集体建设用地的有(ABCD)。 A、兴办乡镇企业用地 B、村民建设住宅用地 C、乡(
13、镇)村公共设施建设用地 D、乡(镇)村公益事业建设用地 E、已经依法征收的集体建设用地,下列关于集体建设用地的表述,正确的有(BCDE)。 A、集体建设用地有偿使用的方式包括出让、出租、作价出资 B、应当符合土地利用的年度计划 C、应当符合村庄集镇规划 D、可用于乡(镇)村公共设施、公益事业建设 E、可用于兴办乡镇企业、村民建设住宅,4、取得方式:土地供应双轨制 (1)划拨 以行政配置方式在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后,或者无偿地将国有土地使用权交付土地使用者使用的行为。 有偿使用的例外: (一)国家机关用地和军事用地; (二)城市基础设施用地和公益事业用地; (三)国家重点扶持的能源
14、、交通、水利等基础设施用地; (四)法律、行政法规规定的其他用地。,划拨土地的转让、出租、抵押 (1)转让:未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。 一是经审批准予转让受让方办理出让手续缴纳土地使用权出让;二是不办理出让手续,转让方将所获土地收益上缴国家。 (2)出租:一是将划拨土地上建筑物出租营利的,应将租金中所含土地收益上缴国家;二是用地单位改制等原因不宜办理土地出让的可租赁;三是租赁期限6个月以上的,应订立合同期限不超过出让年限。,(3)划拨土地使用权设定抵押: 关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产? 划拨土地使用权虽办理土地抵押登记,但
15、未经有批准权的政府部门审批,抵押是否有效?,1、土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准,将国有土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。( ) 2、下列属于可由有批准权的人民政府依法批准划拨的用地类型有(ABCD)。 A国家机关用地和军事用地 B城市基础设施用地 C城市公益事业用地 D国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 E国有企业厂房建设用地 3、划拨土地使用权可以抵押,其抵押的金额包括地上建筑物、构筑物价格及土地价格。( ) 4、划拨土地使用权虽办理土地抵押登记,但未经有批准权的政府部门审批,抵押无效。( ),(2)出让 国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使
16、用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 协议出让:招拍挂以外的 招标、拍卖、挂牌出让:工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 受让主体:境内外的公司、企业、其他组织和个人,可以取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。,土地使用权出让的特征有(ACE)。 A、土地使用权出让,只能由国家进行 B、土地使用权人在土地使用期限内拥有占有、使用、收益、处分权 C、土地使用者领取土地使用权证书应以支付全部土地出让金为前提 D、集体土地可由国家出让 E、土地使用权出让是国家对土地行使的行政管理职能,工业、商业、旅游
17、、娱乐和商品住宅等经营性用地如果同一宗地只有一个意向用地者的,可以协议方式出让。 ( ) 工业生产用地和普通商品住宅用地,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。( ) 个人不得申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。( ),出让土地使用年限: 土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住用地70年; (二)工业用地50年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; (四)商业、旅游、娱乐用地40年; (五)综合或者其他用地50年。 2007年土地利用现状分类国标后“对两种或两种以上用途的建设项目用地,其土地出让年限必须分别按照其对应的法定出让年限进行确定,不得以“综合用地”或其
18、他不规范用途确定土地使用权出让年限。 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限,下列土地使用权出让最高年限为50年的有(ABDE)。 A、工业用地 B、教育、科技、文化、卫生 C、商业、旅游、娱乐用地 D、综合或者其他用地 E、体育用地,甲房地产开发公司于2008年通过出让方式取得一块综合用地,2010年三通一平等完成土地开发,2012年拟办理土地抵押,其最长抵押年限为(C)年。 A、36 B、38 C、46 D、48,土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地
19、使用者已使用年限后的剩余年限。() 依据物权法的规定,住宅建设用地使用权期间届满的,( B )。 A由国家无偿收回 B自动续期 C应于届满前6个月申请续期 D应于届满前1年申请续期,国有土地有偿使用的方式有(ABCD)。 A、出让 B、租赁 C、作价出资 D、作价入股 E、典当 国有土地租赁期限在(B)个月以上的,应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 A、3 B、6 C、9 D、12,(3)国有土地租赁和作价出资或入股 国有土地有偿使用的方式有(ABCD)。 A、出让 B、租赁 C、作价出资 D、作价入股 E、典当 国有土地租赁期限在(B)个月以上的,应当由市、县土地行政主管
20、部门与土地使用者签订租赁合同。 A、3 B、6 C、9 D、12,6、闲置土地的处理 (1)范围 a未按建设用地批准书和土地出让合同规定的期限开发利用土地 b核准使用的土地,合同生效或用地批准书颁发满1年未动工 c已动工开发,但开发面积不足应建面积1/3的,或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。 (2)处理 延长开发期限,最长不超过1年 出让取得土地的,闲置一年以上按出让金20%以下征收土地闲置费。 无偿收回:连续2年以上未使用的,经批准,县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告。,(1)下列属于闲置土地范围的情形有(ABCD)。 A、使用权人超过出让合同约定的动
21、工开发日期满一年未动工开发的 B、使用权人超过划拨决定书规定的动工开发日期满一年未动工开发的 C、已动工开发,但开发面积不足应建面积1/3,中止开发建设连续满1年的 D、已动工开发,但已投资额占总投资额不足25%,中止开发建设连续满1年的,(2)因不可抗力导致土地闲置的,市县土地管理部门可选择的处置方式有(ABC)。 A、延长开发期限,最长不超过1年 B、调整土地用途、规划条件或协议有偿收回 C、由政府安排临时使用或置换土地 D、未动工开发满一年的,按出让金或者划拨价款的20%征缴土地闲置费 E、未动工满两年的,无偿收回,第三部分 国有土地上房屋征收,一、征收的条件 目的是发展公共利益 必须严
22、格依照法律规定的权限和程序 应当对被征收人的损失予以公平赔偿 关于公共利益: 首先对公共利益作了总体限制,即只能是为保障国家安全、促进国民经济和社会发展等。 其次,在具体表述形式上了采用了列举式与概括式相结合的表述方式,即列举了五种情形:国防、外交需要;基础设施建设需要;公用事业需要;保障性安居工程建设需要;旧城区改建需要;在兜底条款上更为严格,明确为法律、行政法规规定的其他公共利益,即只有法律、行政法规才能规定公共利益的情形。 注意: 行政法规法规,立法并未赋予地方法规界定公共利益的职能。,下列不属于房屋征收限制条件的是(D)。 A、目的是发展公共利益 B、必须严格依照法律规定的权限和程序
23、C、应当对被征收人的损失予以公平赔偿 D、为了抢险救灾等紧急需要,二、征收与征用的区别 下列关于征收与征用区别的说法中,正确的有(BD)。 A、征收的财产是不动产,征用的财产是动产 B、征收是为了公共利益的需要,征用是因抢险救灾等紧急需要 C、征收导致使用权发生改变,征用导致所有权发生改变 D、征收均必须依法补偿,征用的补偿可由双方协商确定 E、征收与征用均不必得到所有权人的同意 国家对集体土地实行征收或者征用后,土地所有权发生转移。(),下列关于征收与征用的表述中,正确的有(AD)。 A、征收或者征用都是为了国家、社会利益需要 B、征收或者征用都必须给予补偿 C、征收是国家行为,征用是企业行
24、为 D、征收是土地所有权发生改变,征用是土地使用权发生改变 E、征收是强制性的,征用是非强制性的,第四部分 规划和建设工程管理,(一)城乡规划,总体规划,详细规划,控制性详细规划,修建性详细规划,20年,下列属于我国城乡规划的有(ABCE)。 A、城镇体系规划 B、城市规划 C、乡规划与镇规划 D、县规划 E、村庄规划 在城乡规划中,(B)是建设城市和管理城市的基本依据。 A、城镇体系规划 B、城市规划 C、乡规划与镇规划 D、县规划 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。() 城市规划区的具体范围,由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。(
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