商业地产系列之五：商业街掘金商海正当时1.doc

肄蒈螆蚄肀蒇蒆羀羆蒆 目录 中投顾问点评：我国商业街发展的必要性不容忽视.3 前言.4 商业街.5 定义.5 分类.5 商业街发展历史简述.6 商业步行街的起源.7 商业步行街的发展.7 整体现状与未来趋势.8 现状.8 我国商业街呈现趋势四大特点六大趋势.9 我国著名商业街案例详解.11 北京王府井商业街.11 概述.11 王府井商业街整治城市设计.12 王府井商业街升级改造启动 新增86万平方米商业.15 王府井将划分三大特色区域.16 北京大都市街投资案例.16 商业街失败运作之原因.17 广州金字招牌:千年商业街北京路.19 上海百年老路南京路.25 国际十大著名商业街一览.26 美国纽约第五大道FIFTH AVENUE.26 法国巴黎香榭丽舍大街CHAMPS-ELYSEES.27 英国伦敦牛津街Oxford street.27 日本东京都新宿大街Shinjuku Odori Shopping Street.28 韩国汉城市明洞大街Myeong-dong commercial area.28 新加坡乌节路0rd Road.29 德国柏林KUDamm大街(库达姆大街)Kurfurstendamm.29 俄国莫斯科市阿尔巴特大街Arbat-street.31 加拿大蒙特利尔地下城Montreals underground city.31 商业街投资攻略.32 商业街投资的考量因素.32 步行商业街成功开发要素.33 商业街持续发展的四步路.35 商业街开发的九个关系.38 商业街业态组合规律.39 商业街投资建设的战略、战术研究.40 房地产行业电子书推荐.43 中投顾问点评：我国商业街发展的必要性不容忽视 随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”（one step shopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。 今天，当我们注意到消费者在 购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识即卖点是否集中、能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点。 而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。 顺应着这种新的消费潮流，19992000年，商业街与购物中心（shopping mall）迅速热起来，从商业街和购物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，他们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境；都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体；在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观 光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。中国为什么有商业街的生存空间呢？ 这是由于中国的特殊国情决定的，一是因为中国轿车没有发展，人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有一家购物中心的郊区购物。 二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇很多，商业街 动辄上百年、几百年历史，它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地，它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，是鲜活的“清明上河图”，shopping mall虽然光鲜亮丽，但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿透力。 三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业街必然成为本地人、外地人的最佳选择。 四是因为商业街不仅仅是承载人们购物的场 所，它是城市的“名片”、“客厅”，是城市改造大局中的一个棋子，而城市改造的背后则矗立着市长们提高城市竞争力的巨大决心，某种程度上反映着商业发展繁荣的程度，进而体现着一个城市的整体形象，有的甚至成为招商 引资的“龙头项目”。 可以这样说，商业发展到今天提出了商业街建设，这是商业经营者自觉或不自觉地进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争发展的一种表现，既是对中心城市原有商业资源的一种整合， 也是商业向更高级阶段发展的一种准备。既然在我国商业街具有如此大的魅力，那么我们应该如何着手去建好一条商业街呢？ 我们必须从战略和战术两个方面加以考虑。战略即商业街的市场细分和市场定位问题，战术即在建商业 街的过程中采取的具体方针，如到底是政府行为，还是企业行为；其管理模式究竟是怎样的；应采取什么样的业态组合以及在建设过程中的具体问题，如交通、服务设施等等。前言 早在2009年的4月，商务部官网就发布了关于加快商业街建设与发展指导意见(以下简称意见),指出我国商业街建设将着力突出特色。其中,综合型商业街要整合要素,发挥集聚作用;专业型特色商业街转向特色化、专营化、规模化;新建商业街则需要进行个性化设计,以错位发展集聚特色品牌。 意见指出,在当前国际金融危机前提下,目前趋于同质化的商业街进行特色化发展,对于创新消费模式、促进消费升级、引导和扩大消费、挖掘消费新热点有很大帮助。 为打出“特色牌”,商务部要求,综合型商业街的培育,要注重把规模、经营、文化、特色、功能等要素进行整合,充分发挥购物、娱乐、旅游、商务、文化、休闲等多项功能为一体的商业街集聚作用;专业型特色商业街的培育,应强调特色化、专营化、规模化;对于新建商业街,要注重市场定位清晰和个性化设计,强调业态结构合理和服务功能互补,实现错位发展,集聚特色品牌。 意见表示,将争取利用2-3年时间,在全国形成定位准确、特色鲜明、消费便捷、服务优秀的商业街网络体系。 培育一批集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用明显的商业街,使商业街成为促进中小商贸企业发展、弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。商业街 定义 什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和5060个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度 地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口， 又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几 个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务 优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 分类 综观现在各种商业街，大致可以分为三大类： 1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明 确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：第一，商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综 合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细>>的社会知名度。像上海的南 京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不 是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城 市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。 2.地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中 央商业街而言，地区商业街的主要特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街 是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。 3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色。 以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特 点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。 在我国现阶段，特色街已经取得了长足的 发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。 这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特 色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。 商业街发展历史简述 近年来，步行商业街正在成为中国城市新的投资热点和城市名片，因此探究步行商业街的2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细>>历史起源和发展规律对促进中国步行商业街的健康发展具有十分重要的现实意义。 商业步行街的起源 中国步行商业街的起源最早可追溯至唐代。唐代的长安城就已出现著名的东市和西市商业街。到了宋代，步行商业街已极度繁荣，清明上河图所描绘的就是宋代典型步行商业街的繁荣景象。 北京王府井商业街形成于元代，清朝末年逐渐形成商业街。700多年的建街史和100年的商业发展史，为王府井商业街留下了丰厚的历史文化遗产和鲜明的商业特色，使王府井步行商业街享有“金街”的美誉。 北京前门商业街历史悠久，早在元朝，当时丽正门（即今前门）外通往郊外的大道就是它的前身。到了明朝中叶前门大街逐渐形成为一条商业街，至今已有400多年的历史。前门商业街历史上曾经是京城最大的商业中心，悠久的历史造就了前门的许多中华老字号，一些老店、名店至今尚存，在店铺布局、建筑形式、经营特色和商品品种等方面都体现着厚重的传统文化色彩。 上海南京路自20世纪30年代起就已闻名遐迩，是上海乃至全国最繁华的商业街，素有“中华商业第一街”的美誉，影响遍及海内外，成为上海的城市标志之一。 商业步行街的发展 在商业街发展的基础上，现代步行商业街的发展大体经历了三代： 第一代：单纯吸引顾客 第一代步行商业街产生于二十世纪60年代后期欧美国家的一些城市，第一代步行商业街改善了城市交通环境，疏通了人流，维持和提高了城市中心区的吸引力，使步行街内商店的营业额大幅提高，为城市中心区的商业复兴和防止衰落做出了积极贡献。 第二代：体现人文关怀 第二代步行商业街在形态上除延续了第一代步行商业街的基本要素外，增加了更多的美化装饰、绿地景观、彩色路面、街头雕塑、休闲坐椅等配套服务设施，增加了步行街亲切宜人的氛围，使人们在满足购物需求的同时，可以得到休憩和享受，满足了步行者的行为和精神愉悦要求，体现了对人文的关怀。 第三代：社会活动中心 第三代步行商业街在形态上发生了很大的改变，出现了网络化步行街、地下步行街、经典建筑和历史文物步行街和空中天桥步行系统，甚至在步行街两端配有城市广场，使步行商业街区的环境更加宜人，功能外延更加丰富。 与此同时，展览展示、公益活动、文艺演出、节日庆祝、旅游观光、民俗文化、运动健身等很多社会活动也在步行街内举办，人们到步行街来，不再仅仅是购物，更多的是被优美宜人的环境和丰富多彩的活动所吸引，人们在轻松的环境气氛中充分享受人与人之间交往的乐趣，彰显出步行商业街的巨大社会效益。 总之，第三代步行商业街加强了人们的地域认同性，使之成为了城市的象征，成为了城市的社会活动中心。 整体现状与未来趋势 现状 目前商业街的发展主要体现了以下三个基本特征：一个是总量在不断地增加；第二地位在日益显著；三是投资风险加大。 总量不断增加、新街不断落成。新街不断落成，它不仅仅在一些比较大的省会城市和一线城市，而且在二、三线城市，商业街也得到了快速的发展。 地位日益显著。商业街应该说在城市，特别是大型城市中的形象和地位日益显著，商业街已经成了城市风貌和城市综合竞争力的代表，是城市的窗口和名片。比如说王府井，如果第一次来北京，我想肯定王府井是不可缺少的一个景点。另外有一些发展比较好的一些商业街的零售总额，已经占到了本地区的零售业的50%以上，所以说从经济效益上来讲，商业街也得到了一些商业主管部门的重视。投资风险加大。近年来我国的商业街发展正在成为中国城市经济发展的新热点。 我国目前正在进入新的城市建设的热潮，大城市或者有些县级城市，商业街已经有了一个盲目发展的趋势。有些新开发商业街运营不久的商业街，已经出现关门、客流量减少或者倒闭的一些现象。应该说，这种情况的出现，给城市资源造成很大的浪费。也破坏的城市形象。2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告(上下卷)中投顾问发布的2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析详细>>我国商业街呈现趋势四大特点六大趋势 中国商业步行街工作委员会主任韩健徽：我国商业街呈现四大特点六大趋势 近年来，我国商业街进入了前所未有的快速发展时期，商街经济正在强力助推着城市经济的发展，我国商业街的发展已经从单纯的购物为主，发展成为城市宏扬商业文明构建和谐社会的重要载体，成为展现经济发展，彰显社会文明的标志区域，成为浓缩历史文化，体现地域特征的集中亮点，成为反映城市风貌，凸显社会精神的综合象征。 我国商业街日前主要呈现出以下四大特征： 一是总量迅速增长。据不完全统计，截止目前，全国县级以上城市商业街的存量已经超过3000条，全国商业街的总长已经超过1800公里，总规模超过1.5亿平方米。预计未来两三年内，全国商业街的总量将突破5000条。 二是地位日益显著。商业街在城市中的商业和形象地位日益突出，已经成为城市商业发展市容风貌和综合竞争力的代表，成为城市的重要窗口和名片。各地政府对商业街的开发建设、经营管理也给予了高度的政策重视和经济扶持。2002年，苏州下达政府令，颁布实施苏州市贯前地区管理暂行办法。大连、杭州、青岛发布关于进一步加快商业街发展的意见。商业街以及一条街的管理规定由市政府以政府令的形式都颁布了类似的政府令。北京为迎接奥运会，2005年也出台了北京市商业街区改造资金管理办法。对全市性的综合性商业街、特色商业街每条给予400万元的资金补助，用于街区前期的规划、标识、标志、街型美化、环境整治、交通停车等，为街区提供公共服务的实施改造。 三是千街一面突出。我国商业街千街一面的同质化现象比较突出，成为制约我国商业街健康发展的重要原因。从建筑风格来看，大体有仿古、欧式、民族和现代等四种风格。从经营业态看，大型商场过度集中，导致了同质化经营和恶性竞争。 四是投资风险显现。目前我国商业街已经开始出现了大型化、盲目化、形象化和同质化的“四化”倾向。一些城市的商业街开始出现客流少，空置多，效益差的现象。 2008年以及未来一段时期，中国商业街的发展趋势从某种意义上来说已经进入了“商街经济”时代，商业街的总体发展趋势具体表现为特色化、街区化、理性化、复合化、规范化和品牌化六方面。 特色化将成为商业街发展的主流方向。特色商业街由于高度的专业化、集群化、规范化和品牌化正在显示出旺盛的生命力和广阔的发展前景，如北京的茶叶街，青岛的啤酒街，南京的汽车街等。 街区化将成为商业街发展的基本形态。在商业街的诸多类型中，一条商业主街好比人体的主动脉，若干的特色小街好比人体的微循环，这样相结合的商业街区，将成为我国商业街发展的基本形态。商业的街区化有助于拉动整个区域经济的发展，疏散周边的交通压力，有效地进行功能分区，同时消费指向很明显。目前，国内的商业街主要有几种类型：一字形、十字形、非字形或叫鱼翅形、井字形或者称棋盘式、国字形或称之为环形，还包括各种室内步行街、地下商业街等，类型很多。 理性化将成为商业街发展的社会共识，这几年来商业街盲目开发的后果已经开始显现，一些商业街当作了住宅卖，一些商业街从最初的服装街的定位演变成为了洗浴一条街等，理性化即要重视科学的论证，因地制宜，避免盲目地照搬，克隆和教条。 复合化将成为商业街发展的鲜明特色。越来越多的商业街开始重视把商业与充分挖掘文化底蕴、人文古迹、旅游观光、社会公益、景观小品等结合起来，一些商业街正努力打造集购物街、旅游街、文化街、休闲街、体现街五街合一的商业街。我国商业街发展至今大体经历了三个阶段，第一阶段是单纯的购物为主，第二个阶段开始出现一些人文关怀，如休闲椅、电话厅、盲道等，第三个阶段商业街已经成为了社会的功能中心，除了商业的一些基本功能以外，更多的囊括了社会方面的基本要素。 规范化将成为商业街发展的共同要求。截至目前商业街在技术管理方面还没有一个全国性的统一规范，各地政府、商业街区管理机构各自制定自己的管理办法，业界迫切需要全国性的规范出台。 品牌化将成为商业街发展的强大推力。品牌就是竞争力，实施名街、名店、名品的“三名”品牌战略将成为我国商业街实际发展的强大推动力。 2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告中投顾问发布的2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告共八章。首先介绍了购物中心的定义、分类，Shopping Mall的概念、特点及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发展概况。然后对购物中心的开发、运营、典型范例做了细致分析，最后分析了购物中心的投资潜力及其未来前景趋势。您若想对购物中心有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告是您不可或缺的重要工具。详细我国著名商业街案例详解 北京王府井商业街 概述 王府井指的是王府井大街，南起东长安街，北至中国美术馆，全长约三华里，是北京最有名的商业区。辽、金时代，王府井只是一个不出名的村落，元代以后，人烟逐渐稠密，当时称之丁字街。明代，这里修起了十座王府，王府井也就初具规模，改称十王府街。清代废十王，改称王府街或王府大街。 1915年，北洋政府 绘制北京四郊详图时，把这条街划分为三段：北段称王府大街，中段称八面槽，南段因有一眼甜井，与王府合称，就成了"王府井大街"。 明代，王府井便有商贩搭棚设摊，多卖纱帽，清代形成市肆，店铺林立。1903年，东安市场成立，王府井也就更加繁荣，尤其是八面槽一带为明清灯市，游客极多，客观上也刺激了王府井商业区的发展，形成了物质交流盛会。中华民国时期，由于帝国主义入侵，王府井开始尖化，外国商人纷纷在这里设立洋行，向中国倾销商品。袁世凯称帝以后，为感谢为他上台大造舆论的英国时代报记者乔治·莫里逊，曾将王府井更名为莫里逊大街 。当时，前清遗老遗少、达官贵人、富商、官僚、政宫多居东城，为满足他们奢侈生活的需要，王府井商品品种除不断增加之外，还向高档化方向发展，久而久之，形成了王府井的一大特色。其中比较著名的有中原公司、王府井百货公司、中华百货售品所、徐顺昌西服店、亨得利钟表行、大明眼镜店、同升和鞋帽店、盛锡福帽店、光明照像馆、东兴楼饭庄、萃华楼饭庄等等。还有一个表演曲艺杂耍的凤凰厅，著名相声大师侯宝林、马三立都曾在此献艺。 王府井的日用百货、五金电料、服装鞋帽、珠宝钻石、金银首饰等， 琳琅满目，商品进销量极大，是号称"日进斗金"的寸金之地。 新中国成立以后，民人政府对王府井大街进行了整顿和改造，继承并发展了传统的经营特色，兴建了一些大型的商业设施，形成了以东风市场和百 货大楼为主体的繁华商业区。 近年来，王府井发展更快，从南口北京饭店入街北行，只见牌匾高悬，店铺森然，人头攒动，如流水一般，从早到晚，每天进入这条街的中外顾客多达百万人次。著名的商店有世界上最大的"麦当劳快餐厅"、中国最大的新华书店"王府井新华书店"、闻名中外的"百货大楼"、"中国工艺美术品商店"、老字号"盛锡福帽店"、"同升和鞋店"和"东来顺涮羊肉饭庄"、经营儿童照出名的"中国照像馆"、经营豆制品的"全素斋"等等数百家，经营品种有日用百货、服装鞋帽、针纺织品、名贵药材、风味肉食、钟表眼镜、照像器材、文化用品、现代家电、室内家具、风味小吃等等。王府井商业街整治城市设计 王府井商业街是北京第一商业街，其商业建筑规模已达35万平方米左右，在相当长的时间内已没有继续扩大的必要。按照这个原则，此次着重进行了王府井商业中心区的交通规划及市政基础设施的改造与城市景观设计、整治。 王府井商业街日景示意图 王府井商业街夜景 【规划构思】 将王府井商业中心区步行系统的基本骨架：即北起五四大街，南到长安街的王府井大街；西迄南河沿大街，东至东单北大街的东安门大街、金鱼胡同改造为步行街。 规划提出“王府井金十字”步行系统的基本构思，在内涵上包含了文化教育、商业购物、旅游服务、商务活动、宾馆饭店、旧城保护等，超越了单纯以增加商业零售额为目的而建设的商业步行街。强调了步行系统与城市旧城区、城市空间特征的关系，“王府井金十字”有机 地配合北京旧城传统的以故宫为中心、从永定门至钟鼓楼的城市中轴线，在形式和气氛上与六海园林水系形成了阴阳互补的关系。并在空间上与天、地、日月坛构成关系。设计把国外步行商业街的理念与北京的实际相结合，通过对保留下来的传统商店的整治，使王府井原有的肌理得以延续，弥补大规模开发对王府井带来的不利影响。 系统交通组织图 【交通总体组织规划】 把王府井商业中心区按“王府井金十字”步行系统划分为四个细胞（交通小区），步行系统除局部地段可通行内部公交外，禁止其他交通。依据细胞式交通系统的理论，将中心区位作为核心区内外机动车出行路线的端点，把王府井大街改造为步行街。 根据北京城市总体规划，在王府井商业中心区四周规划四条地铁线路，与大规模的步行系统相匹配。同时建立一套运行于王府井地区内部的免费公交系统，将公共汽车线路、地铁有机的联系起来，实现各种交通方式之间转换的步行距离最短；使人流的聚集和疏解通过地区性的整个交通系统承担，减少了主要换乘节点和道路的压力。 【王府井商业中心区一期工程】 一、交通规划公交步行街 步行街形成的关键是完善内部的辅助道路系统，即步行街周围的支路和胡同，解决机动车的进出交通；提高外环路的通行能力，即为过境交通提供更快速、便捷的疏解条件。 二、商业整治 一期整治规划，在全长810米的街道，总面积38200平方米的范围内进行了重新铺装整治。总建筑面积313859平方米。 王府井商业街一期整治初步改善了该地区的环境，但还存在一些不足，如：商业结构比较单一，缺乏餐饮、娱乐设施，周边交通不够顺畅、缺少绿化休闲广场等。 王府井商业街整治城市设计总平面布置图 1：800 【王府井商业中心区二期工程】 一、交通规划“十字雏形” 二期改造从丰富步行街功能、结合现有设施、挖掘周边文化内涵、发挥历史悠久的优势出发，分别向北、西、东三个方向延伸，维持并促进步行街的持续繁荣和发展，实现多元化的功能。王府井主街为完全步行街，王府井北街为公交步行街，东安门大街和金鱼胡同为节假日步行街。远期“王府井金十字”的规划构想初步形成。 根据一期的经验，二期工程的规划重点满足4个交通要素，即：前后分工；人车分流；行停结合；便捷可达。通过采取各种方式的系统组织方案，对机动车、公交、出租车、自行车、步行5种典型交通方式进行组织设计，使每种交通方式既运行合理，又满足整个系统的组织效益最优；通过动静结合，合理解决自行车停车场的布局、出租车站点的选址、机动车停车库的进出组织、公交站点的设置；通过诱导交通对不同方向的机动车和非机动车提出行与停的指导建议，使车辆在交通标志的指示下能够选择合理的路线并在最短的时间内找到最合适的停车泊位，在降低道路交通压力的同时，使整个交通系统的综合能力得以充分发挥。 二、商业整治 通过二期整治，形成了王府井商业街北延、西进、东扩的“金十字”构架，提高了文化品位，丰富了商业服务内容，改善了历史环境， 着重塑造“金鱼胡同口”、“王府井天主教堂广场”、“利生体育馆广场”、东安门夜市小吃街”等重要节点，形成各具特色的空间气氛。 王府井商业街升级改造启动 新增86万平方米商业 王府女子百货拆迁只是王府井商业街升级改造的一部分。王府井商业街的新一轮升级改造已经全面启动，2008年前将新增86万平方米的商业、商务设施。 目前进行的王府女子百货和大明眼镜店的拆迁工程只是王府井商业街改造的一部分。据介绍，东城区2010年启动了王府井商业规划，“十一五”期间，王府井商业街将划分为文化艺术区、旅游服务区和购物休闲区三大特色区域，并建成北京饭店二期、协和医院扩建、澳门中心、吉祥大厦、西部会馆、海港大厦等六个新项目。六大项目竣工完成后，王府井商业街将新增商业、商务设施86万平方米左右。 李军介绍说，目前各工程的进度不同，北京饭店二期工程、协和医院扩建工程、海港大厦正在进行或准备拆迁，澳门中心、吉祥大厦已经在进行主体楼层建设，据称韩国乐天百货已与吉祥大厦签署进驻协议。此外，王府井国际品牌中心和王府井国际商城的建设也已经在进行中。 2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细>> 据了解，女子百货、大明眼镜店等店铺拆迁后的土地将用于北京饭店二期工程的建设。竣工后的新建筑东侧，仍将提供给王府女子百货和大明眼镜等门店回迁。李军表示，2008年奥运会之前，北京饭店二期工程地下停车场部分将竣工并投入使用，地上部分可能暂时建成绿地，待奥运后继续开工。 王府井将划分三大特色区域 东城区王府井商业规划显示，王府井商业街将划分为文化艺术区、旅游服务区和购物休闲区三大特色区域，把王府井从购物型商业街变为休闲综合性消费商业街。 文化艺术区范围是灯市口大街以北至美术馆、三联书店一侧。该区域内拟设立王府井商业博物馆，展示王府井的历史、特色；利用区域内胡同、街道，建立古玩一条街、书业一条街等；在老字号和老洋行原址挂牌以示老店名、年代、历史。 旅游服务区范围是王府井大街以东，灯市口大街南北两侧；区域内三星级酒店和经济型酒店众多。 购物休闲区从东华门大街到王府井小吃街，从金鱼胡同到东单三条。区域内有很多传统商业老字号，包括新东安市场、王府井百货大楼和瑞蚨祥等。根据规划，该区域将进行改造，引入国际一线名品的附属品牌，实现这一区域的商业价值，改善目前中低档专卖店集中的现象，使之逐步退出该区域。 北京大都市街投资案例 北京大都市街位于广安大街崇文段的两侧，全长1.8公里，由15组相互衔接又自成体系的建筑组成，北侧7栋，南侧8栋，总面积29.2万平方米，地上部分23万平方米，地下设施和停车场6万余平方米。单体建筑最大面积约3.4万平方米，最小的8000平方米。这15栋楼盘中有4栋楼盘采取分割销售租赁的形式，其余楼盘则采取整体出售的形式