商业地产系列之五:商业街掘金商海正当时1.doc
《商业地产系列之五:商业街掘金商海正当时1.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《商业地产系列之五:商业街掘金商海正当时1.doc(27页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、肄蒈螆蚄肀蒇蒆羀羆蒆 目录 中投顾问点评:我国商业街发展的必要性不容忽视.3 前言.4 商业街.5 定义.5 分类.5 商业街发展历史简述.6 商业步行街的起源.7 商业步行街的发展.7 整体现状与未来趋势.8 现状.8 我国商业街呈现趋势四大特点六大趋势.9 我国著名商业街案例详解.11 北京王府井商业街.11 概述.11 王府井商业街整治城市设计.12 王府井商业街升级改造启动 新增86万平方米商业.15 王府井将划分三大特色区域.16 北京大都市街投资案例.16 商业街失败运作之原因.17 广州金字招牌:千年商业街北京路.19 上海百年老路南京路.25 国际十大著名商业街一览.26 美国
2、纽约第五大道FIFTH AVENUE.26 法国巴黎香榭丽舍大街CHAMPS-ELYSEES.27 英国伦敦牛津街Oxford street.27 日本东京都新宿大街Shinjuku Odori Shopping Street.28 韩国汉城市明洞大街Myeong-dong commercial area.28 新加坡乌节路0rd Road.29 德国柏林KUDamm大街(库达姆大街)Kurfurstendamm.29 俄国莫斯科市阿尔巴特大街Arbat-street.31 加拿大蒙特利尔地下城Montreals underground city.31 商业街投资攻略.32 商业街投资的考量因
3、素.32 步行商业街成功开发要素.33 商业街持续发展的四步路.35 商业街开发的九个关系.38 商业街业态组合规律.39 商业街投资建设的战略、战术研究.40 房地产行业电子书推荐.43 中投顾问点评:我国商业街发展的必要性不容忽视 随着我国经济的成长壮大,居民消费水平的提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”(one step shopping)将作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。 今天,当我们注意到消费者在 购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识,而具有“街”的意识即卖点是否集中、能否“一站终点”,是否有充分的消费选择权时,当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时,便
4、不难发现这点。 而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。 顺应着这种新的消费潮流,19992000年,商业街与购物中心(shopping mall)迅速热起来,从商业街和购物中心大量共有的相同遗传基因判断,二者具有明显的血缘关系,他们的社会作用、功能、经营结构是共同的,都是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境;都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体;在店铺数量上,都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅;都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观 光、娱乐、健身等多种需要;由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身,二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。中国为什么有商业街的生存空
5、间呢? 这是由于中国的特殊国情决定的,一是因为中国轿车没有发展,人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有一家购物中心的郊区购物。 二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结,中国的古都、古城、古镇很多,商业街 动辄上百年、几百年历史,它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地,它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传说,是鲜活的“清明上河图”,shopping mall虽然光鲜亮丽,但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿透力。 三是中国人天生爱热闹,每逢节假日城里人爱逛街,乡下人爱赶集,位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业街必然成为本地人、外地人的最佳选择。 四是因为商业街不仅
6、仅是承载人们购物的场 所,它是城市的“名片”、“客厅”,是城市改造大局中的一个棋子,而城市改造的背后则矗立着市长们提高城市竞争力的巨大决心,某种程度上反映着商业发展繁荣的程度,进而体现着一个城市的整体形象,有的甚至成为招商 引资的“龙头项目”。 可以这样说,商业发展到今天提出了商业街建设,这是商业经营者自觉或不自觉地进行错位竞争的一种表现,是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争发展的一种表现,既是对中心城市原有商业资源的一种整合, 也是商业向更高级阶段发展的一种准备。既然在我国商业街具有如此大的魅力,那么我们应该如何着手去建好一条商业街呢? 我们必须从战略和战术两个方面加以考虑。战略即
7、商业街的市场细分和市场定位问题,战术即在建商业 街的过程中采取的具体方针,如到底是政府行为,还是企业行为;其管理模式究竟是怎样的;应采取什么样的业态组合以及在建设过程中的具体问题,如交通、服务设施等等。前言 早在2009年的4月,商务部官网就发布了关于加快商业街建设与发展指导意见(以下简称意见),指出我国商业街建设将着力突出特色。其中,综合型商业街要整合要素,发挥集聚作用;专业型特色商业街转向特色化、专营化、规模化;新建商业街则需要进行个性化设计,以错位发展集聚特色品牌。 意见指出,在当前国际金融危机前提下,目前趋于同质化的商业街进行特色化发展,对于创新消费模式、促进消费升级、引导和扩大消费、
8、挖掘消费新热点有很大帮助。 为打出“特色牌”,商务部要求,综合型商业街的培育,要注重把规模、经营、文化、特色、功能等要素进行整合,充分发挥购物、娱乐、旅游、商务、文化、休闲等多项功能为一体的商业街集聚作用;专业型特色商业街的培育,应强调特色化、专营化、规模化;对于新建商业街,要注重市场定位清晰和个性化设计,强调业态结构合理和服务功能互补,实现错位发展,集聚特色品牌。 意见表示,将争取利用2-3年时间,在全国形成定位准确、特色鲜明、消费便捷、服务优秀的商业街网络体系。 培育一批集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明、基础设施完备、街区管理完善、拉动消费作用明显的商业街,使商业街成为促进中小商贸
9、企业发展、弘扬商业文明、构建和谐社会的重要载体。商业街 定义 什么是商业街?商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成,按一定结构比例规律排列的商业繁华街道,是城市商业的缩影和精华,是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面:1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和5060个业种,现代商业街要力争做到“没有买不到的商品,没有办不成的事”,最大限度 地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃,如北京西单、王府井和上海南京路,作为国际大都市的商业街,不仅要做到“
10、买全国、卖全国”,而且要有比较齐全的国际品牌,既是中国品牌的窗口, 又是国际名牌的展台,把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高,是现代商业街的重要特色,现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变,要求经营专业化、品种细分化,商业街除了少数几 个具有各自特色的百货店以外,其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序,是一种精神陶冶、美的展现和享受,突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务 优。服务优是商业街的优势和特点,除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌,推进特色经营外,要突出商业街服务的整体性、系统
11、性和公用性,提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 分类 综观现在各种商业街,大致可以分为三大类: 1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物,西方国家比较早的采用了这种提法,如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号,但中央商业街的内涵究竟是什么,至今没有明 确的、权威的界定。可以说,一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲,作为中央商业街要具备以下几个特征:第一,商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解,而是泛指一个具有综 合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业,并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地
12、产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施,是一个大商业的概念。第二,有较高2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等,接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状,然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后,报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析,最后预测了详细的社会知名度。像上海的南 京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的
13、作用,甚至影响着世界经济的发展,其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三,中央商业街的功能要辐射整个城市而不 是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说,中央商业街应是一座城市的开放窗口,它是整个城市经济和商业发展的中枢,是南来北往的客流集散地,特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四,中央商业街应位于城 市的黄金地段。地价和土地的利用率最高,交通极为便利,人流、车流量最大,建筑物高度集中,有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。 2.地区商业街。与中央商业街相比较,还存在地区性的商业街,即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的
14、商业繁华街道。二者有明显的主从区别,概念不能相互混淆。相对中 央商业街而言,地区商业街的主要特征是:第一,地区商业街的总体规模小,它以零售业为主,是简单的商业组合,其功能比较单一。比如,超市、百货公司、仓储商店等,其活动范围局限在有限的商圈内。第二,地区商业街 是一种社区化消费场所,不是辐射整个城市的行为。 3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型:一是以专业店铺经营为特色。 以经营某一大类商品为主,商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特 点,如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类,但经营的商品和
15、提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要,如老年用品、女人用品、学生用品等。 在我国现阶段,特色街已经取得了长足的 发展,在很多地方都形成了各种具有特色的商业街,如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。 这些特色街,或汇集名人故居、酒吧餐馆,以观光休闲美食见长;或荟萃世界名品,以展示流行提高生活品味为特 色。幽静的小路,婆娑的树影,摇曳的灯光,舒适的环境,专、特、精的经营方向,现代与传统交相呼应,散发出浓郁的城市型文化休闲气息。 商业街发展历史简述 近年来,步行商业街正在成为中国城市新的投资热点和城市名片,因此探究步行商业街的2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报
16、告(共五卷)中投顾问发布的2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等,接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后,报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和政策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼,本报告是您不可或缺的重要工具。详细历史起源和发展规律对促进中国步行商业街的健康发展具有十分重要的现实意义。 商业步行街的起源 中国步行商业街的
17、起源最早可追溯至唐代。唐代的长安城就已出现著名的东市和西市商业街。到了宋代,步行商业街已极度繁荣,清明上河图所描绘的就是宋代典型步行商业街的繁荣景象。 北京王府井商业街形成于元代,清朝末年逐渐形成商业街。700多年的建街史和100年的商业发展史,为王府井商业街留下了丰厚的历史文化遗产和鲜明的商业特色,使王府井步行商业街享有“金街”的美誉。 北京前门商业街历史悠久,早在元朝,当时丽正门(即今前门)外通往郊外的大道就是它的前身。到了明朝中叶前门大街逐渐形成为一条商业街,至今已有400多年的历史。前门商业街历史上曾经是京城最大的商业中心,悠久的历史造就了前门的许多中华老字号,一些老店、名店至今尚存,
18、在店铺布局、建筑形式、经营特色和商品品种等方面都体现着厚重的传统文化色彩。 上海南京路自20世纪30年代起就已闻名遐迩,是上海乃至全国最繁华的商业街,素有“中华商业第一街”的美誉,影响遍及海内外,成为上海的城市标志之一。 商业步行街的发展 在商业街发展的基础上,现代步行商业街的发展大体经历了三代: 第一代:单纯吸引顾客 第一代步行商业街产生于二十世纪60年代后期欧美国家的一些城市,第一代步行商业街改善了城市交通环境,疏通了人流,维持和提高了城市中心区的吸引力,使步行街内商店的营业额大幅提高,为城市中心区的商业复兴和防止衰落做出了积极贡献。 第二代:体现人文关怀 第二代步行商业街在形态上除延续了
19、第一代步行商业街的基本要素外,增加了更多的美化装饰、绿地景观、彩色路面、街头雕塑、休闲坐椅等配套服务设施,增加了步行街亲切宜人的氛围,使人们在满足购物需求的同时,可以得到休憩和享受,满足了步行者的行为和精神愉悦要求,体现了对人文的关怀。 第三代:社会活动中心 第三代步行商业街在形态上发生了很大的改变,出现了网络化步行街、地下步行街、经典建筑和历史文物步行街和空中天桥步行系统,甚至在步行街两端配有城市广场,使步行商业街区的环境更加宜人,功能外延更加丰富。 与此同时,展览展示、公益活动、文艺演出、节日庆祝、旅游观光、民俗文化、运动健身等很多社会活动也在步行街内举办,人们到步行街来,不再仅仅是购物,
20、更多的是被优美宜人的环境和丰富多彩的活动所吸引,人们在轻松的环境气氛中充分享受人与人之间交往的乐趣,彰显出步行商业街的巨大社会效益。 总之,第三代步行商业街加强了人们的地域认同性,使之成为了城市的象征,成为了城市的社会活动中心。 整体现状与未来趋势 现状 目前商业街的发展主要体现了以下三个基本特征:一个是总量在不断地增加;第二地位在日益显著;三是投资风险加大。 总量不断增加、新街不断落成。新街不断落成,它不仅仅在一些比较大的省会城市和一线城市,而且在二、三线城市,商业街也得到了快速的发展。 地位日益显著。商业街应该说在城市,特别是大型城市中的形象和地位日益显著,商业街已经成了城市风貌和城市综合
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 商业地产 系列 商业街 掘金 商海 正当时
链接地址:https://www.31doc.com/p-2746015.html