2011中国中高档商务酒店分析报告.doc

中国中高端商务酒店分析报告新南方集团企划中心2011年5月8日目录一、中高端商务酒店业概述争相布局、发展迅速、前景光明2二、我国中高端商务酒店的市场环境分析3（一）宏观市场环境分析融入世界的中国经济发展4 （二）微观市场环境分析竞争性市场结构5三、中高端商务酒店的主要客源商务客人的需求特征分析9（一）商务客人群体特征分析9（二）商务客人对酒店的特殊需求10（三）商务客人的酒店消费行为分析11四、中高端商务酒店单店分析以锦江酒店为例14（一） 基本简介14（二） 客房情况17（三） 财务分析18（四） 投资情况22（五） 融资情况24（六） 管理模式25（七） 品牌管理26一、中高端商务酒店业概述争相布局、发展迅速、前景光明商务酒店是以商务人士而非旅游度假客人为主的酒店，一般认为商务客人的比例应该不低于70%。与旅游度假者相比，商务客人对于酒店的选择更挑剔，但同时也愿意为服务支付高价格。度假者追求的则是“宾至如归”，家一样的感觉，而对于日理万机的商务客人来说，酒店还要有宴会厅、会议室和商务中心。一家好的商务酒店通常具备以下几个特点：位置好，距离商务活动中心比较近(因为商务客人的时间通常很宝贵，不愿意在交通上花太多时间)；酒店的商务设施齐全；不低于四星级，由酒店管理集团统一管理。中国社会科学院旅游研究中心发布的2010年中国旅游发展分析与预测指出，目前中国星级酒店的客房总数为200万间，预计57年内能够增长到500万间。国家旅游局计划“十二五”期间还要增加500家五星级酒店。并且截至2010年初，我国在建或改建的五星级酒店已经高达1700余家，可见我国高星级酒店的投资热度也没有因为经济型酒店的大量涌入而降温。凯宾斯基、洲际酒店、如家快捷等酒店集团纷纷表示将在中国加速扩张，而高星级豪华酒店正是它们来年施展拳脚的市场。豪华酒店集团凯宾斯基在未来三年内计划将其在中国管理的酒店数目翻一倍。凯宾斯基集团公司总裁兼首席执行官 Reto Wittwer 介绍，目前该集团已在中国运营 11 个酒店，而在未来三年中还要新增 12 个。不仅是凯宾斯基，洲际酒店集团09年末也斥资 30 亿元在上海开设了一家新酒店，经济型连锁酒店如家快捷酒店也表示其正计划进入高端市场。我们可以通过以下两个表格来从整体上了解下目前我国中高端商务酒店市场的整体状况。表1 2010年第四季度全国酒店经营情况统计表 地区指标数量（家）营业收入（元）餐饮收入比重（%）客房收入比重（%）平均房价 (元/间夜)平均出租率（%）每间可供出租客房收入（元/间夜）每间客房平摊营业收入（元）全 国1110953，663，839，03344.1743.26312.9161.58192.6836401.81北 京6446，639，859，00033.6744.91456.1259.35270.7154778.44上 海2814，641，323，90036.4249.94712.5959.48423.8876850.75广 州2402，698，206，90034.6548.59555.6766.12367.4369478.74成 都111831，866，01035.351.94388.9868.8267.6260644.89苏 州1311，026，998，90049.9837.72359.7955.45199.5248514.29表2 2010年第四季度全国星级酒店经营情况评价指标统计表星级三星四星五星地区指标酒店数量平均房价(元/间夜)平均出租率（%）酒店数量平均房价(元/间夜)平均出租率（%）酒店数量平均房价(元/间夜)平均出率（%）全 国5041216.860.681817357.7664.7492696.8764.32北 京243339.157.58119466.2761.652752.9964.42上 海113352.7455.4660633.6860.45371238.2264.13广 州128318.6761.7737556.370.75181094.9269.37成 都56215.2467.4620371.5175.2512806.1469.56苏 州51244.8853.842328.9354.3920526.5659.05 2010年全国11109家星级酒店四季度的营业收入总计为53，663，839.03千元，其中一星级占0.17%，二星级占7.38%，三星级占29.59%，四星级占33.01%，五星级占29.86%.客房收入为23，214，765.64 千元，占营业收入的43.26%，餐饮收入为23，701，727.68 千元，占营业收入的44.17%。二、我国中高端商务酒店的市场环境分析任何行业的发展，都不是在真空中进行的，而必须受到内外环境的影响，这些影响行业发展的因素就构成了行业发展的市场环境。一般而言，我们又可以将行业所面临的市场环境划分为宏观市场环境和微观市场环境。在行业市场环境中，宏观环境一般指行业外部环境，即行业所面临的国家经济环境、人口环境、文化环境、国际环境等内容。而微观环境，则是指行业内部环境，即行业内的企业所面对的竞争环境、消费者环境、供应商和中间商环境等。而对于现阶段的酒店业，其市场环境又具有强烈的特殊性和时代性。（一）宏观市场环境分析融入世界的中国经济发展改革开放近三十年来，我国的经济发展已经日益融入到国际经济发展的轨道中来，中国是世界的中国，中国的经济同时也是世界的经济。这种变化的直接影响是，行业的发展，已经不能仅将眼光放在自己行业的内部，而更应该从更高、更远的视角去审视自身的发展空间。1、中高端酒店业的机遇与挑战酒店业是我国与国际接轨最早的行业，加入世贸组织之后，我国酒店业与国际酒店业接轨步伐加快。现在，世界著名酒店和我们的星级酒店在我国享有同等的权利并在同一水平进行竞争。这种变化对我国酒店业的发展，既带来了机遇，又形成了巨大的竞争压力。对于我国的酒店业来说，机遇在于，我国酒店可以吸收外来资金和先进的管理经验，加快我国酒店业的成长步伐。而挑战却主要存在于客源市场和人力资源两个方面。在客源市场上，外企利用品牌，营销网络等方面的优势，扩大其在酒店客源市场中份额，在自身品牌内形成客源流动，有了客源市场，也就使其具有了强大的生命力。在人才上，外商投资酒店利用高薪等利益机制，广揽人才，形成了人力资源优势，为其未来发展储备了无可估量的潜能。虽然我国的酒店业是从20世纪80年代随着入境游的开放发展起来的，在这三十多年的时间里，取得了很大的进步，但是与国际酒店管理集团相比，无论是规模，还是管理水平，服务意识都存在巨大差距。2010年底，我国星级酒店营业收入为1800亿元，全国共有星级酒店16500家，拥有客房250万间。根据2005年7月美国HOTELS杂志公布2004年的统计，全球最大的酒店集团美国圣达特酒店管理集团(Cendant Corporation，USA拥有天天，豪生，速8品牌)，在全世界拥有酒店6513家，客房536079间，总收入89亿元。六洲酒店集团 (SixContinentsPI即原巴斯集团，拥有品牌洲际、皇冠、假日快捷、恒桥公寓、假日酒店均在其魔下)，拥有3200家酒店，客房52万间，营业收入59亿美元。仅此两家酒店集团的酒店数量，客房数，营业收入就超过了中国所有的星级酒店的总和。统计显示，截止到2007年年底，全国共有140家酒店管理公司，管理酒店800余家，星级酒店集团化程度仅为7.3%。在中国酒店集团20强中，国际著名酒店集团入选12家，中国本土品牌的酒店集团仅为8家。其中，中国排名第一，世界排名第47的上海锦江国际酒店管理公司，仅有酒店77家，仅为圣达特集团的1.2%，客房18278间，仅为圣达特的3.4%。与排行第十位的希而顿国际酒店集团相比，锦江的酒店数量仅为其的20%，客房数量为其的18.8%。以目前我国星级酒店的发展水平和实力，是无法同国外大的酒店集团进行竞争的。如何在国外企业进入的情况下，发展起中国自己的酒店业，这是我国酒店业所面临的难题之一。2、宏观经济拉动酒店业发展 全球范围内商务活动大量增长，为中国商务旅行市场的深化提供了可观的客源基础。可以预见的是，中国将成为全球最重要的商务旅行市场之一。正是这种难得的市场发展机遇，使得越来越多的酒店运营商已经或正在调整自己的发展方向和运营策略，将商务酒店置于产品结构的中心地位。中国的商务旅行活跃地区从地理分布上看相对集中，主要分布在北京、上海和广州等大城市。这些城市发达的经济态势吸引了成千上万的商务旅客，城市商务活动频繁。而随着中国经济发展重点向中西部地区和东北老工业基地倾斜，内地二、三线城市的商务旅行市场也在快速成长，吸引了很多国内外酒店运营商在这些城市发展商务酒店。我国的宏观经济走势，这是影响酒店业发展最为显著的宏观因素，同时也是酒店业经营成败的关键之所在。对于经营酒店业的各位企业家们来说，必须有一种跳出行业看发展的视角，要不断关注行业外面的变化，把握发展之趋势，时代之脉搏。 （二）微观市场环境分析竞争性市场结构1、潜在竞争对手的威胁目前，我国酒店业存在着结构性进入壁垒低的问题，竞争格局变化较大。大量的实力雄厚的外国酒店业集团的存在，使得产业规模持续扩大。凯宾斯基、洲际酒店、如家快捷等酒店集团纷纷表示将在中国加速扩张，而高星级豪华酒店正是它们来年施展拳脚的市场。豪华酒店集团凯宾斯基在未来三年内计划将其在中国管理的酒店数目翻一倍。凯宾斯基集团公司总裁兼首席执行官 Reto Wittwer 介绍，目前该集团已在中国运营11个酒店，而在未来三年中还要新增12个。不仅是凯宾斯基，洲际酒店集团09年末也斥资 30 亿元在上海开设了一家新酒店，经济型连锁酒店如家快捷酒店也表示其正计划进入高端市场。2、替代产品的冲击新经济时期的来临，西方酒店集团及快餐、西餐、酒吧的蜂拥而入，消费者有了更大的选择余地，客源严重分流。而客源情况从根本上来说，不是单纯地依靠酒店业的经营，而是取决于该城市经济发展的总体水平。在经济发达的城市，替代产品的价格非常具有吸引力，使得酒店业的收益在受到严重限制的同时，快餐、西餐、酒吧这些替代产品在价格和功能上优遇于酒店业的产品，加剧了酒店业的竞争并且它们有的本身就产自高收益率的行业。从产品构成来看，酒店产品主要包括“吃”、“住”、“娱”、“购”、“行”、“游”六大因素。其中前四者，酒店自身都能直接提供，后两者则只能提供相应配套服务。对于消费者来讲，选择以上六种消费时，并非只考虑酒店。目前，社会上有众多的娱乐场所，有戏院，剧院，电影剧院，歌舞厅，动物园，公园，体育场馆，网吧，酒吧，茶馆，健身俱乐部，滑雪馆，主题公园如北京世界公园，深圳世界之窗，苏州乐园，沈阳夏宫，天津航空母舰上的海上公园等，即经营娱乐产品又提供餐饮和住宿服务。此外，近年来大幅度改善的交通状况，如豪华游轮、旅游列车以及民航航班成倍数的增长都为消费者提供了更多的选择。3、消费者需求的变化随着经济的发展，高星级酒店业的发展，满足了社会不断增长的需求，尤其是满足了国际旅游和国际商务往来不断增长的需求，形成了一个大的市场。进入新经济时代后，人们生活水平的日益提高，顾客的消费经验日益丰富，对酒店产品特性及成本结构等信息的掌握程度不断提高，并对酒店软硬件水平提出更高要求。同时由于可供选择范围越来越大，因而不可避免地向酒店提出降低价格，提高产品质量和增加服务项目的更高要求。（l）闲暇时间为选择和使用高星级酒店产品提供了条件。我国自1995年开始实行5天工作制，现在还有十一，春节长假，而且中华人民共和国劳动法第45条，规定了工人享有带薪假期。当然，带薪假期制在我国还未有效实行，即使扣除带薪假期，我国工薪阶层每年仍有114天的休息时间，这为人们进行旅游休闲消费，提供了时间上的保证（2）经济水平的提高为高星级酒店业的发展提供了基础。改革开放以来，我国经济以惊人速度增长，现在正处于全面建设小康社会阶段。我国居民尤其是城镇居民，不仅有进行生存性消费和发展性消费的能力，而且有能力去进行享受性消费。而高星级酒店的设施，无疑会成为消费者多方比较选择的对象。（3）健康需求引发的不同旅游需求。我国居民的寿命在延长，但健康状况却每况愈下，原因是心理压力和工作压力加大，过量摄入高营养食品，暴饮暴食，缺少锻炼并在日常生活中大量接触化学物品导致免疫功能衰退。因此，人们会寻求有助于健康的旅游休闲活动，提高自身的健康水平。（4）价值观的改变趋势。效率、物质、金钱是普遍流行的价值观，然而在今后的十年中，随着物质财富的积累，人们文化水平的提高，清静观念很可能对目前这种价值观的至尊地位发起挑战，人们将越发渴望过上轻松、平静、祥和及简朴的生活。首先，人口老化，退休老人对这种生活有着强烈的渴求:其次，工作中的人们身心疲惫，愿意付出时间和精力来减缓这种匆忙的感觉，因此，对休闲、舒适、享受型的高星级酒店业的需求会迅速增长。难怪，美国著名的经济预言学家莫里托，在全球经济将出现五大浪潮中预测，“2015年全球将进入一个休闲时代，届时，美国的休闲经济所产生的GDP将占全美的50%，人们购买的是一种体验，而不是物品，提供娱乐的行业有望空前繁荣。”波兹曼在娱乐至死一书中说，“在这里，一切公众话语，都日渐以娱乐的方式出现，并成为一种文化精神，我们的政治，宗教，新闻，体育，教育和商业都心甘情愿地成为娱乐的附庸，毫无怨言，甚至无声无息，其结果是我们成为了一个娱乐至死的物种。”众所周知，酒店产品具有无形性，顾客购买的主要是一段体验过程，从这个意义上说，酒店提供的是一种娱乐产品。由于大众消费增长迅速，但其消费热情很难长久停留在固定的酒店上，只有通过不断的市场细分，提高服务质量和性价比，才能培养顾客忠诚度。4、来自供应商的压力供应商对于酒店业的威胁，一是提高供应价格；二是降低所供应产品的或服务的质量，从而使酒店业利润下降。酒店业是比较典型的资金密集型行业，在各行业的比较中，仅低于民航业和石油化工业，是高资金投入追求高回报的行业。客观地说，酒店业的成本水平很大程度上取决于供应商的实力。由于供应商深受典型的制造型企业文化的影响，其形成规模经济的压力大于酒店业。因此尽管它们改革开放后起步较晚，但集中化程度已经明显高于酒店业，这就使其处于相对有利的讨价还价地位，如我国酒店业在建筑材料，装饰材料、中央空调机组、电梯、烫平机、干洗机等大型设备的选择上，所能选择的品牌就己经集中在少数厂家，其价格的弹性自然比酒店预期小得多。造成酒店经营成本实际增大的主要原因有: （1）在酒店业发展过程中，酒店业自身也形成了一个需求市场。上千亿资金的投入，大规模地拉动了建筑市场，建筑材料市场和技术市场，作为和国际接归最早的行业，酒店业中硬件更新频率非常快。一些先进设施设备，先进技术，先进材料的使用，都从酒店业开始。中国玻璃幕墙技术的首次采用，是在北京长城酒店的建设中，并以次为发端，逐步形成了一个新材料和新技术的应用体系。 （2）在日常经营中，一批新型行业的形成，包括新型的蔬菜、水果、肉类等，出现了新型，高档的酒店产品，如无公害蔬菜，绿色食品等，这对酒店业成本控制形成了新的压力。 （3）酒店业一次性投入较大，由于制造业发展迅速，规模化程度高。硬件产品的安装使用以及更新换代，给酒店业发展带来巨大的成本消费。由于酒店业经营管理周期的影响，在更新改造过程中，新一轮的资金和技术需求以及层出不穷的新产品，缩短了设备的使用周期，间接提高了酒店经营成本。5、现有酒店业之间的竞争 现有竞争者之间采用的竞争手段主要有价格战、广告战、引进新产品以及增加对消费者的服务和维护等。按照产业经济学的观点，如果一个产业中规模相当的少数大型企业能够占有大部份市场份额，则产业竞争度很小；反之，则产业竞争度很大。我国目前排名前十位的十家酒店的营业收入总额仅占总额的4.87%，这说明酒店业市场是高度竞争的市场。 酒店业是我国最早对外开放的行业，中国的第一家合资企业就诞生在这个行业。按照常理，它应该最早、最直接吸收国外先进的经营理念和管理模式。然而目前酒店业在我国却面临着观念陈旧、管理落后、效益不佳等诸多困境。造成酒店业目前经营状况的原因是多方面的。其主要表现在酒店业内部高度同质化竞争。酒店间大打价格战，营销策略和手段高度趋同，甚至出现行业内部的不正当竞争，这些现象都需要在进一步的发展中予以杜绝。通过以上进行5点分析可以看出，我国酒店业存在着机制、体制的落后，创新意识不够，产品单一，附加功能相对少，网络等技术应用不充分，个性化服务不能满足客户需求等诸多问题，这是造成酒店业尴尬处境的根本原因。总的来说，进入新经济时期以后，酒店业所面临的竞争环境己经发生根本性的变化。来自供应商的压力迫使酒店经营成本结构性上升，来自消费者的压力要求酒店在价格、质量和服务内容上做出更多让步，大量的替代竟争对手和潜在的进入者则合力挤压现有酒店的市场空间，并随时可能改写竞争格局，现有酒店之间的产品差异化程度不断下降，同质化竞争削减了整个产业的最终利润潜力。这五种竞争力汇聚起来将我国酒店业推到了产业发展进程中关键的时刻，能否及时有效地做出准确的战略和管理调整，将决定整个酒店业发展的命运。三、中高端商务酒店的主要客源商务客人的需求特征分析据统计，在全世界所有酒店的客源中，商务客人约占55%。随着我国经济的不断发展以及对外交往的不断增加，各种商务活动越来越频繁，国内外商务客人已经成为各大星级宾馆、酒店努力争取的主要客源。因此，了解商务客人的需要与偏好，掌握商务客人住宿的规律与特点，并在此基础上制定相应的营销策略与管理制度对酒店的经营管理至关重要。（一）商务客人群体特征分析1、 年龄特征  据调查表明年龄三十岁以上的商务客人占70%，其中男性多于女性。这些是由商务活动的性质所体现出来的。  一方面，商务客人年龄大，独立性都很强，不愿意受人支配，具有很强的个性特征。他们喜欢稳重、典雅的房间布置，乐于接受个性化服务和定制化服务，更希望受到别人的尊重。然而他们会随着业务开展的状况个人情绪会有波动性，造成酒店难于把握服务的标准。另一方面，商务女性则会对酒店提出更高的要求，更强调环境的安全性、舒适性。例如香港多家酒店推出的女性楼层受到女性商务客人的普遍喜爱。  2、素质特征商务客人的整体层面都具有良好的教育背景、较高的文化素质和优秀的自身修养。这些都决定了他们能够很好的鉴别酒店的档次和酒店的服务，也将对酒店有更高的要求，即无论是酒店的硬件方面还是酒店的软件方面。  3、需求特征酒店商务客人的需求特征更符合马斯洛的需求层次理论，即生理的需求、安全的需求、社会的需求、尊重的需求和自我实现的需求。（1）生理的需求体现在客人在酒店中的吃、住、等；（2）安全的需求体现在客人在酒店中的人身安全、财产安全等；（3）社会的需求体现在会见客户、召开会议等；（4）尊重的需求体现在客人更希望得到酒店员工的尊重等；（5）自我实现的需求体现在随着人们追求个性化时代的到来，商务客人越倾向于酒店提供的定制化服务、个性化服务，即自我实现的需求（见下图1）。  图1   酒店服务于商务客人的项目表  由此可见商务客人入住酒店远多于普通客人的需求，呈现多样化发展。同时由于商业活动的特性，需要高效率的服务和注重时效性。这也使得很多酒店纷纷开设独具特色的商务楼层，快速入住、提供各种商业服务、方便结帐一系列的过程满足了商务客人的需求。  4、经济特征中高端商务客人属于高消费的群体，能够接受不同价位的高档酒店。一方面商务客人为了公司业务的开展而入住酒店，因此所用费用多由企业承担，这也使得商务客人敢于消费；另一方面商务客人本身经济实力都很强，喜欢酒店的多样化的产品服务，酒店商场的商品很多都是商务客人购买。（二）商务客人对酒店的特殊需求1、高效服务需求 商务客人有很强的效率观念，因此服务产品必须是高效率的。据统计资料表明，认为酒店服务效率不高的占商务客人总数的29%，1998年，凯悦酒店集团的大规模客户调查表明：绝大多数男性和相当数量女性客人认为酒店的效率和方便比富丽堂皇更为重要，也正是针对商务客人这种强烈的效率观念，国内外一些以商务客人为主要目标市场的酒店，都相应制定了有关服务效率规范，并专门开设了一些增进效率的服务项目，例如商务楼层、行政楼层的设立，就在很大程度上减少了商务客人的入住登记、结账时间并简化了入住、离店等各种手续；又如信件、传真送达时间准确无误；洗衣、送餐服务快捷；出租车机场接送服务及时等。2、办公设备需求。 商务客人出差在外，对酒店设施依赖性很大。酒店应该充分考虑商务客人特定的需要，为其提供完善的服务。据调查，有38.6%的商务客人认为在酒店设置先进的电子商务服务系统 “很有必要”，52.3%的人认为 “有必要”；两项合计持肯定态度的占到90.9%。仅有9.1%的商务客人对此问题持否定态度。Lodge Hospitality杂志在全球的连续调查也表明：商务旅客都很忙，90%的人喜欢在客房内办公，仅有4%的人会选择商务中心等其他地方办公，还有4%的人表示在商务旅行中他们不在酒店办公，而绝大多数商务客人都希望酒店能为他们在旅行中处理事务提供更多的方便。3、休闲娱乐需求由于商务客人特定的职业背景和教育程度，使他们对休闲时间的夜生活的活动内容、活动质量都有很高的要求。商务旅行者在外地公务期间往往有机动时间，在既不费力又无风险的情况下，他们很容易加入当地的有特色的旅游活动。酒店就是提供此类信息和旅游线路的极好场所。4、高档质量需求 入住高档酒店的商务客人自身生活品质较高。他们要求酒店提供的产品和服务必须与其相当。从客房家具的厚重感到用餐器皿的精致典雅，从用水的清洁卫生到一支签字笔的质感，每个环节都应尽善尽美。相反，如果一家酒店电梯按钮模糊不清，中央空调系统无法造出新风，浴室喷头堵塞，商务客人是不会光顾的。5、品牌需求 很多高档商务客人来自具有较高声誉的大型公司，入住酒店的等级往往与其所在公司的形象有直接关系。因此，他们希望入住的酒店具有相应的知名度。如三菱四通公司的商务会议总是选择在北京香格里拉酒店召开。CISCO集团在北京开展商务活动则总是选择京都假日酒店。而这两家酒店同属具有国际知名度的品牌酒店集团。（三）商务客人的酒店消费行为分析1、地理位置与商务设施水平是影响商务客人选择酒店的主要因素调查结果表明，63.22%的商务客人将地理位置作为选择酒店的首要指标，58.68%的商务客人将商务设施水平作为选择酒店的首要指标，其他依次是酒店的服务质量、酒店的知名度、酒店的价格、酒店的特色以及酒店的娱乐设施多样性。可见，价格已经不再是影响商务客人选择酒店的最重要因素，酒店的体面程度与知名度比价格更能影响顾客的选择意愿()。表 3 商务客人选择酒店的影响因素影响因素地理位置商务设施水平服务质量酒店知名度选择率（%）63.2258.6857.0250.41影响因素价格是否公道酒店是否有特色娱乐设施质量与多样性其他原因选择率（%）46.6940.0838.4315.292、豪华气派和典雅、有文化艺术特色的酒店大堂更受商务客人青睐酒店大堂是客人对酒店产生第一印象的重点区域，其重要性不言而喻。本调查结果表明:44。21%的商务客人比较喜欢豪华、气派的大堂；24。38%的客人强调大堂应典雅而富有文化艺术特色；19。01%的客人认为大堂应清新明快、有现代特色；还有少部分客人比较喜欢大堂内装饰设计富有大自然风情(见表4)。表4商务客人对酒店大堂格调的偏好最喜欢的大堂格调豪华气派典雅、有文化艺术特色清新明快、有现代特色有大自然的味道其他选择率（%）44.2124.3819.018.683.723、商务设施齐全与装饰富有特色的单人间比较受商务客人欢迎 客房是客人在酒店停留时间最长的地方，也是能否使顾客满意的最关键的地方。本次调查结果表明，39.67%的商务客人认为客房最重要是商务设施齐全，23.14%的商务客人认为装饰富有特色最重要。对于客房房型结构，65.15%的人更愿意选择豪华单间，23.33%的客人愿意选择商务套房，而只有11.52%的客人愿意住标准双人间(见表4)。此次关于商务客人房型结构需求特征的调查结果和1995年美国Lodging Hos-pitality杂志对商务旅游者的抽样调查结果以及1998年上海衡山酒店销售部对上海50家中小型外商机构的调查结论基本一致，表明单人间的需求量明显上升(见表5)。表5 商务客人对酒店客房的偏好最喜欢的客房特点商务设施齐全装饰富有特色设施、设备高档其他选择率（%）39.6723.1421.4915.7选择最喜欢的房型结构率豪华单间商务套房标准双人间选择率（%）65.1523.3311.524、中餐厅仍然是商务客人的用餐首选地在用餐地点选择中，46.28%的商务客人将中餐厅作为首选，31.9%的客人比较喜欢在西餐厅用餐，还有18.68%的客人更愿意在特色餐厅用餐，这说明商务客人在用餐地点选择上基本上是以中餐为主体的多样化(见表6)。表6商务客人在酒店用餐的偏好最喜欢的用餐地方中餐厅西餐厅特色餐厅客房内住客选择率（%）46.2831.918.683.145、多样化的康体娱乐设施比较受到商务客人青睐紧张的商务活动使商务客人更喜欢一些放松性康体娱乐项目。本调查结果表明，游泳池、桑拿房、健身房、保龄球等是商务客人选择较多的康体设施与项目(见表7)。表7商务客人对酒店娱乐设施的选择偏好项目游泳池桑拿房健身房保龄球歌舞厅网球沐足桌球其他选择率（%）64.4659.0939.2936.7829.7523.5517.3615.79.56、在客房办公设施中，对外沟通设施的需求性强而且集中；商务客人在设施使用中强调快速简捷的沟通方式对于客房办公设施，位于必备办公设施前三位的是直拨电话、互联网接口和办公用台灯，依次占到所有受访者比例的76.2%、60.3%和44.4%，虽然办公用台灯列入前三位必备办公设施中，但其比例比第二位的少16%，远远落后于前两位。没有一个受访者填入其他项目，需求集中在直拨电话和互联网两项上。进一步研究商务客人对酒店客房办公设施的需求特性，发现商务客人在对直拨电话和互联网的选择比例相差不多，更多的受访商务客人强调，一个酒店互联网是否顺畅将决定他们是否再次人住该酒店。这表明商务客人在书面沟通上更倾向于快速简洁的沟通，如传真机。7、在客房用品中，一次性用品关注程度高；商务客人对用品品牌的敏感度高在所有受访者的选择中，位于必备客房用品前三位的是一次性拖鞋、一次性洗漱用品和高级洗发水、浴液，占到所有受访者的比例依次为75.7%、73.8%和54.2%，说明客人对星级酒店“六小件”的关注程度非常高。这也从一个侧面可以看出客人对于酒店提供的现有洗发水和浴液的质量是不满的。由此可见，总体在客房用品上，商务者一般是追求质量型酒店产品的客人。8、在客房设备中，洗漱设备和安全设备需求突出；设备日常功能性对商务客人的吸引力大在所有受访者的选择中，位于前三位的客房设备是高档舒适的浴室设备、私人保险箱和床头视听，占到所有受访者的比例依次为56.1%、49.5%和41.1%，商务客人对于客房提供日常用品设备的功能要求高。9、对专业楼层或房间的设置的需求花样增多所谓专业楼层或房间是指针对某一特殊消费群体，依据其消费行为特征而专门为其开辟的楼层或房间。近年来，随着经济和女性客人的增多，出现了无烟楼层、女子楼层和商务楼层等专业楼层，专业房间出现了残疾人客房，在我国无烟楼层和商务楼层以及残疾客房比较常见。国外随着住店客人的细分和需求以及酒店业市场竞争的加剧，根据不同的消费者涌现了许多专业楼层。在所有受访者中有45.8%的人认为有必要设置专业楼层或房间，53.3%的人认为没有必要设置专业楼层或房间，0.9%的人认为无所谓。而进一步询问同意设置专业楼层或房间的受访者需要设置何种专业楼层或房间，发现选择商务楼层的比例最高，达58.2%；选择女子楼层的比例最低，只有11.2%；无烟楼层比例居中，达50%。 四、中高端商务酒店单店分析以锦江酒店为例（1） 基本简介 锦江国际集团是中国规模最大的综合性旅游企业集团之一,以酒店、餐饮服务、旅游客运业为核心产业，设有酒店、客运、旅游、地产、食品、金融、商贸、教育八个事业部。集团的酒店遍布全国31个省、直辖市、自治区的137个城市，其中大部分位于中国两大金融和旅游中心上海和北京，并处于市内的黄金地段，邻近市内旅游区及商业区，与火车站及公交车总站等交通枢纽毗邻，深受顾客欢迎。注册资本20亿元，总资产150亿元。“锦江”商标为中国驰名商标。 锦江酒店获许可使用享誉中国的“锦江”及“锦江之星”商标，旗下营运中及筹建中的酒店包括经典酒店、豪华酒店、商务酒店和经济型酒店合共546个，客房合共近90000间；由高雅经典的锦江饭店及和平饭店到简约经济的锦江之星旅馆，致力迎合各阶层顾客的需要。截止2008年，以客房量计算，锦江酒店及其附属公司（集团）获国际酒店和餐厅协会出版的HOTELS Magazine评为全球酒店企业第13位；及锦江酒店于二零零六年获TTG系列杂志选举为“最佳本土酒店集团”；拥有“上海国旅”、“锦江旅游”、“华亭海外”等5家国际、国内旅行社和“锦江汽车”7000辆中、高档客车；合资经营“麦德龙”、“肯德基”、“新亚大家乐”、“吉野家”等著名品牌；控股“锦江酒店”、“锦江投资”、“锦江旅游”3家上市公司；投资参与美国环球影城集团在上海浦东兴建大型著名主题乐园；合资组建锦江国际BTI商务旅行有限公司、锦江国际理诺士酒店管理学院。 锦江酒店是集团核心产业之一。以“锦江国际酒店发展股份有限公司”为主体，拥有锦江国际酒店管理公司及华东、北方、华中、南方、西北、西南六大区域性公司。专业从事星级酒店和“锦江之星”连锁经济型旅馆，以及餐饮业的投资与经营管理。此外，锦江酒店是中国经济型酒店行业的先驱，自一九九七年起将经济型酒店业务作为独立的业务经营，时至今日，“锦江之星”品牌已成为中国主要经济型酒店品牌之一，为国内商务和休闲旅客提供价格合理而整洁舒适的住宿服务。 凭着家传户晓的品牌、于上海市场的领导地位、集酒店投资者及管理公司于一身的地位、以及作为中国首批进入经济型酒店行业的营运商的优势，锦江酒店在未来几年将继续努力，成为国际知名的酒店集团。锦江集团公司的发展基本经过了一下几个阶段：第一、1984年，锦江集团成立。当时的上海市政府将市府接待办拥有的数十家涉外宾馆组建成大型的国有企业集团锦江集团。第二、上海新锦江大酒店股份有限公司（上海锦江国际事业投资股份有限公司）以及，上海新亚集团股份有限公司（上海锦江国际酒店发展股份有限公司）分别于1993年和1996年在上海证券交易所上市。第三、锦江集团重组和锦江之星的成立发展。1996年5月，锦江之星旅馆有限公司成立，成为之后集团公司的明星产业。2001年，锦江集团与华亭集团合并，合并后的锦江集团总资产达95亿元人民币。第四、2003年至今，锦江国际集团重组和快速发展。2003年6月，锦江和新亚两大集团合并，并组成锦江国际集团有限公司，组建后的锦江国际集团是国内规模最大的旅游企业集团。 表8 锦江酒店发展历程时间主要事项1985年3月上海新亚（集团）联营公司成立1993年6月完成股份制改革，更名为上海市新亚（集团）股份有限公司1994年12月批准为中外股份有限公司1994年12月新亚股份B股在上海证劵所获准上市1996年10月新亚股份A股（即锦江股份）在上海证劵交易所获准上市2003年6月更名为上海锦江国际酒店发展股份有限公司2006年1月股权分置改革2010年5月主营业务由“酒店投资营运、星级酒店管理和连锁餐饮投资”转变为“经济型酒店业务和连锁餐饮投资业务”2010年旗下锦江股份与锦江酒店实行资产置换，收购美国州际酒店、锦江股份推行股权激励表9 锦江酒店2010年年末员工情况（二） 客房情况 （三） 财务分析 锦江股份的经营情况持续良好。公司自2005年以来，保持了良好的发展势头。据公司2010年的年报：公司的营业利润为451，693，656元，每股收益 0.64元，2008年一2010年公司的净资产收益率分别为7.4%、6.7%、8.1%。截至2009年末，本公司实现营业收入2,124,540,565.46元，比上年增长7.44%；每股收益比上年增21.21%。从公司的主营业务角度考虑，公司目前主要从事酒店营运业务、酒店管理业务、餐饮与食品业务三大业务，从近年的财务数据看，其中酒店营运业务已成为其支柱，2010年各项业务的经营情况分析如下:表10 2010年锦江各项业务经营情况资料来源：锦江股份2010年年报在2010年各项业务中，星级酒店营运及管理业务的营业收入占总收入的9.63%，星级酒店营运及管理业务占总营业收入的76.31%，如果把星级酒店和经济型酒店的业务加在一起则占总营业收入的85.94%。餐饮与食品占3.14%，其他业务占0.05%。按照地区来划分锦江股份的营业状况，因为锦江股份的大本营在上海，故其在上海的营业收入几乎占其营业收入的一半。表11 按地区划分锦江股份的营业收入资料来源：锦江股份2010年年报锦江酒店股份2008年-2010年主要财务数据如下：表12 锦江酒店股份2008年-2010年主要财务数据项目子项目2008年2009年2010年损益情况营业收入7.947.8321.25营业利润5.124.916.84利润总额3.213.354.71净利润2.732.813.81资产情况流动资产8.4414.848.32存货0.130.230.22非流动资产23.7760.3547.04总资产32.2275.1955.36流动负债2.0911.288.34非流