2010年11月山东省临沂市地块研究报告（34页） .ppt

,山东省临沂市 【地块研究报告】,阜丰地产营销中心 陈雷 2010-11-5,第一部分：临沂市市场研究 政府发展规划 各区域板块分析 土地挂牌情况 住宅市场 第二部分：业内人士访谈实录 第三部分：地块初定位及对比分析 第四部分：成本计算,临沂市场研究政府发展规划,一、临沂市区总体布局规划 规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高新区、经济开发区。 规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。 二、城市性质与发展规划 1、城市性质 鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。 2、人口规划 近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。 3、用地规划 近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。 远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里。,临沂市场研究政府发展规划,4、一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。 临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的“五片“区域为： （1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片； （2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片；,临沂市场研究政府发展规划,一河五片规划,（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片； （4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。 南坊新区分区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。规划期限为，近期至2010年，远期至2020年。到2010年，分区人口规模22万-25万人，建设用地规模25-30平方公里；到2020年，分区人口规模27万-30万人，建设用地规模30-36平方公里。 （5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片。 一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成“一河五片“的城市区域，一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前。,临沂市场研究人口分布特点,（数据来自临沂统计局）,临沂市场研究土地挂牌情况,临沂土地市场上半年出让共计92宗，331.5公顷：主要集中于兰山区，共62宗，204.8公顷，约占总出让面积的61.8%；其次为河东区，共10宗，51.9公顷，约占总出让土地的15.7%；罗庄区共有10宗，31.1公顷，约占总出让土地的9.4%；而北城新区（南坊区）上半年共出让5宗土地，出让面积约为25.6公顷，约占7.7%。,临沂市场研究土地挂牌情况,临沂上半年挂牌出让土地中纯住宅面积93.6公顷，约占总挂牌面积的21%；而纯商业用地共139公顷，约占总出让面积的31%；而商住综合用地所占比例最大，共194.7公顷，约占总挂牌面积的43%；而其他用地共有20.8公顷，约占总挂牌面积的5%。,临沂市场研究土地挂牌情况,2010年上半年，临沂土地市场共成交土地集中在兰山区，共有88.4公顷，约占成交面积的47%；其次为北城新区、罗庄区、河东区与高新区，成交面积约占总量的12%；经济开发区成交面积约占总出让面积的6%。,临沂市场研究土地挂牌情况,临沂上半年挂牌出让土地中纯住宅面积93.6公顷，约占总挂牌面积的21%；而纯商业用地共139公顷，约占总出让面积的31%；而商住综合用地所占比例最大，共194.7公顷，约占总挂牌面积的43%；而其他用地共有20.8公顷，约占总挂牌面积的5%。,2010年上半年，临沂土地市场成交单价最高的为兰山区，约为127.2万/亩，楼面单价约为648.6元/；其次为北城新区，土地单价约为91.7万/亩，楼面单价约为395元/；河东区土地成交单价约为59.1万/亩，楼面单价约为426.2元/；而罗庄区、经济开发区、高新区的土地单价相对较低，均不足35万/亩，而楼面地价均在311元/以下。,临沂市场研究成交价格,2010年上半年临沂住宅的成交均价大致呈先攀升后持平之势，特别是在“国十条”出台后，新房成交价格未出现大幅度地上调，6月份的成交均价为3620元/平方米，较2009年的均价（3140元/平方米）上涨约500元/平方米，涨幅接近15，需要说明的是，房价的上涨更多的原因是缘于成交结构的变动，即成交物业逐渐高端化、高价格。,临沂市场研究住宅市场,临沂市场研究住宅市场,（数据来源土地局）,第一部分：临沂市市场研究 第二部分：业内人士访谈实录 第三部分：地块初定位及对比分析 第四部分：成本计算,见附件1：业内人士访谈实录 业内人士访谈实录.xls,业内人士访谈总结,【结论】案场销售人员长期接触一线客户，更能代表客户对4块地块的看法 三大意见 一、河东区业内人士普遍认为其区位升值潜力大，是被低估的价值洼地。 认为区位有极具购买力的消费群体，认为3、4地块还算可以，但需要在做出品质，争 取客户，认为价格方面涨幅不会太大！认为1、2地块也可以但去化会缓慢、适合做别 墅、与多层。 二、南坊区业内人士与河西区看法正好相反，认为价格有上升空间！且1号地块好于2号地 块销售市场前景看好，对3、4不屑一顾 三、河西区香格里拉区域的楼盘普遍认为南坊的1、2号地块优于3、4号地块，认为 河东区想迅速发展形成竞争力量不太可能。落后的地区面貌无法扭转，已跟不上滨 河板块与南坊的发展速度,第一部分：临沂市市场研究 第二部分：业内人士访谈实录 第三部分：地块对比分析 板块未来发展特点及预测 价格分析 四地块综述 结论 第四部分：成本计算,地块对比分析板块划分,1,2,3,4,1、2地块所在的南坊板块,地块对比分析板块未来发展特点及预测,南坊板块是最被看好的，正在建设的板块。区内道路宽阔、整洁。经过临沂市政规划，该板块将建成行政中心区、商务中心区、文化娱乐中心区、居住中心区、商业副中心区。 南坊板块最大的资源是政策资源，其次是临河的景观环境资源。 板块形成模式为：“政策 资金流 客流 物流” 因为政策的导向作用，集中了行政、文化、休闲、娱乐、商业、酒店，形成了区域特色。它的向心力是“市政”。,1、2地块所在的南坊板块,地块对比分析板块未来发展特点及预测,物业分析：板块内项目规模都比较大，因此大多也做到了多样化配比。从物业形态看，小高层、多层是板块市场的主流，成为不少购房者的首选。 户型配比： 板块内部各项目在户型上较为统一，基本上以三居室为主流产品，并且都占到各自项目很大的一部分比例，户型面积在120-165之间；复式一般在顶层，面积300左右。 畅销户型：75-90（2室），100-110（3室），热销：120-130（3室），140-150（3室）； 滞销户型：180（4室） ，150-165（4室）；,1、2地块所在的南坊板块,地块对比分析板块未来发展特点及预测,【客户分析】 区域来源：本市60%，外地40%； 购房目的：自用80%,投资及它用20%； 消费特征：团购40%； 身份特征：公务员、工商个体户、私营业主等； 年龄及收入状况： 28-50岁为主,家庭年收入在6万元以上。,1、2地块所在的南坊板块,地块对比分析板块未来发展特点及预测,【未来预测】 板块区域价格为4500元/平米； 生意人、公务员、外地人置业占主流； 团购体量明显大于其他板块； 未来1年，商品房供应量将持续增加； 未来1年，市场竞争将异常激烈； 未来2年内，商品房成交量将呈波状上升状； 未来3年内，销售价格将由于同质化产品遇到阻力； 二手市场供应量将增加，且交易活跃； 多层价格比高层高1000元左右,3、4地块所在的河东板块,地块对比分析板块未来发展特点及预测,【发展概况】 河东区经济发展较为不均，以沿河九曲镇为代表的沿河片区经济发达，但整体经济的发展不均及众多实力客户向兰山板块项目的流失致使本去在中短时期内发展受限。 【住宅市场分析】 整体价格在3260元，滨河大道东边沿线价格拉升均价可达到3700元，待建及将入市项目较多。 【客户分析】 区域来源：河东30%、兰山40%、其他30%； 购房目的：自住70%、投资30%； 年龄：2545岁； 家庭年收入10万以上；,3、4地块所在的河东板块,地块对比分析板块未来发展特点及预测,【总结】 打造河东半壁江山：政府提出打造河东半壁江山的概念，其实也在一定程度上催动一直沉寂的河东房产有所动作，作为与兰山同样拥有优良河岸线的河东，还占据了临沂经济开发区的优势，虽然目前开发区还处于一个成长阶段，但是其消费能力一旦爆发是非常巨大的。 滨河沿线一枝独秀：从目前河东的住宅市场的供应来看，目前河东整个片区的开发重点将在沿沂河沿线，其独特的景观效果和较河西更为优美的河岸线及低廉的价格，将吸引一大批的兰山客户，跨越大桥。 未来城市的东城区：临沂一直没有东城区之说，河西板块的集中开发，也会在短期内聚拢人气，扩大城市版图，如果河东通过与河西的连片开发，共同通过沂河来造势，那么形成真正的大临沂的版图就不远了。,地块对比分析板块未来发展特点及预测,【未来预测】 楼型多样，户型多种 目前在建的楼盘楼型多样，有小别墅、复式、多层、小高层、高层、公寓式商住楼。户型多种，据20个楼盘户型调查，所有楼盘均有6个以上户型，110-140平方米是主流户型，其中：沂龙湾从55-300平方米有20个户型，锦绣蓝山从99-258平方米有15个户型、齐鲁园从45-220平方米有12个户型，久隆国际从90-195平方米有14个户型，外滩明珠、龙腾华景、冠蒙时代花园分别有10个户型，香格里拉有24-50平方米的精装公寓。,房屋面积段,房屋户型,50%以上的人群选择100140平方米，3房2厅的比重也超过60%。,各行政区方面，兰山区成交价格为4900元/平方米。这主要得益于高端项目的急剧拉升。北城新区上半年的新房成交以高端物业为主，交投两旺，成交均价也随之水涨船高，接近4500元/平方米；滨河版块的高端物业交易活跃，支撑区域的成交均价高位运行，河东上半年的成交主要集中在河东滨河沿线及幸福花城、银丰家园等价格相对较低的片区，因此成交均价也相对较低，为3035元/平方米,地块对比分析价格分析,地块对比分析未来2年市场走势预计,观望：开发商与消费者的消费都会发生分化，开发商对价格的判断以及消费者对未来房价的判断都会出现相左的现象。一年内，最大的现象就是唱涨和唱衰的各持一词，造成观望的气氛依然严重。 别墅：一年将是临沂的别墅年，预计有9个别墅盘在市面上销售，2011年将成为临沂的别墅年，有近20多个别墅盘上市，将对市场形成严重的挤压态势。临沂别墅按照目前的土地状况来看，将有3000-4000套别墅上市，特别是南坊区域，可供临沂消化5年以上 调控加深：个人认为2010年下半年国家对房地产的调控进入深层次调控，主体以深化和延续2010年上半年的国十条为主，对国十条中未执行到位的部分将加大监督力度，但是重新出台更严厉的政策，个人认为可行性很小。国家要的是高房价的下调，而不是打压整个房地产产业，一旦整个产业链出现问题，其所涉及到的后果非常严重，,【观点】,地块对比分析未来2年市场走势预计,面向县城：城区消费力逐步被消化，九县市场将成为临沂高端项目追捧的热点，尤其是莒南、苍山、沂水、临沭、郯城等拥有大量私营企业或特色产业的县城。据不完全统计，部分高端楼盘九县客户群体可以占到总客户量的40%。另外这些县区本土的中高端产品的出现也将起到拦截客户的作用 产品：产品的创新将成为临沂一年内的主基调。形形色色的产品将陆续上马，在产品的外立面、景观、户型、物业配套等等将形成一个创新的热潮，这必然将把临沂的产品向更高端、更宜居的方向发展 小户型：24到41平米等总价10余万的小户型受到大众投资者的青睐，滨河板块一半以上在售项目规划了小户型,【观点】,【结论】虽河东区有一定相对稳定的客户群体，但价格涨幅空间极小，利润受到直接影响，且销售周期长、区域市场接受低，建议重点考虑1、2号地块，虽然南坊区面临产品同质化，供应量过大等影响，但价格上涨空间明显优于3、4号地块，以1号地块为例，即使全做多层产品，将比其它地块销售价格高、去化速度快！1与2号之间，1号地块更好，其距离香格里拉区位的兰山区北部更近，更便于产生价格传递。且2号地块周边全是高层，北部是还建多层，区域市场印象已然成型，想在产品上升级有一定难度,1优于2优于4优于3,第一部分：临沂市市场研究 第二部分：业内人士访谈实录 第三部分：地块初定位及对比分析 第四部分：成本计算,全部按照多层计算，单位利润可在 850至1000元每平米之间 利润率为0.211 净利润率为0.308,汇报完毕，不足之处，请领导指正！,