2010年11月山东省临沂市地块研究报告(34页) .ppt
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1、,山东省临沂市 【地块研究报告】,阜丰地产营销中心 陈雷 2010-11-5,第一部分:临沂市市场研究 政府发展规划 各区域板块分析 土地挂牌情况 住宅市场 第二部分:业内人士访谈实录 第三部分:地块初定位及对比分析 第四部分:成本计算,临沂市场研究政府发展规划,一、临沂市区总体布局规划 规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高新区、经济开发区。 规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右:城市化水平分别达到45%和60%左右。 二、城市性质与发展规划 1、城市性质 鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。 2、人
2、口规划 近期(2010年):城市人口为145万人,其中常住人口115万人,暂住人口为30万人。 3、用地规划 近期(2010):城市用地规模达到160平方公里。 远期(2020):城市用地规模达到219平方公里。,临沂市场研究政府发展规划,4、一河五片规划 临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。 临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴,城区形成“一河五片,组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。 “一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成,即城市今后的主要发展的“五片“区域为: (1)以临沂历
3、史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片; (2)以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片;,临沂市场研究政府发展规划,一河五片规划,(3)以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片; (4)以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地,以及大型生活居住区组成的南坊片。 南坊新区分区规划范围为,东至沂河,西、南至祊河,北至北外环,规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平,建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。规划期限为,近期至2010年,远期至2020年。到2010年,
4、分区人口规模22万-25万人,建设用地规模25-30平方公里;到2020年,分区人口规模27万-30万人,建设用地规模30-36平方公里。 (5)由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片。 一河五片,各片充分体现城市功能,以此为主体的城市功能区形成“一河五片“的城市区域,一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前。,临沂市场研究人口分布特点,(数据来自临沂统计局),临沂市场研究土地挂牌情况,临沂土地市场上半年出让共计92宗,331.5公顷:主要集中于兰山区,共62宗,204.8公顷,约占总出让面积的61.8%;其次为河东区,共10宗,51.9公顷,约占总出让土地的15.7%
5、;罗庄区共有10宗,31.1公顷,约占总出让土地的9.4%;而北城新区(南坊区)上半年共出让5宗土地,出让面积约为25.6公顷,约占7.7%。,临沂市场研究土地挂牌情况,临沂上半年挂牌出让土地中纯住宅面积93.6公顷,约占总挂牌面积的21%;而纯商业用地共139公顷,约占总出让面积的31%;而商住综合用地所占比例最大,共194.7公顷,约占总挂牌面积的43%;而其他用地共有20.8公顷,约占总挂牌面积的5%。,临沂市场研究土地挂牌情况,2010年上半年,临沂土地市场共成交土地集中在兰山区,共有88.4公顷,约占成交面积的47%;其次为北城新区、罗庄区、河东区与高新区,成交面积约占总量的12%;
6、经济开发区成交面积约占总出让面积的6%。,临沂市场研究土地挂牌情况,临沂上半年挂牌出让土地中纯住宅面积93.6公顷,约占总挂牌面积的21%;而纯商业用地共139公顷,约占总出让面积的31%;而商住综合用地所占比例最大,共194.7公顷,约占总挂牌面积的43%;而其他用地共有20.8公顷,约占总挂牌面积的5%。,2010年上半年,临沂土地市场成交单价最高的为兰山区,约为127.2万/亩,楼面单价约为648.6元/;其次为北城新区,土地单价约为91.7万/亩,楼面单价约为395元/;河东区土地成交单价约为59.1万/亩,楼面单价约为426.2元/;而罗庄区、经济开发区、高新区的土地单价相对较低,均
7、不足35万/亩,而楼面地价均在311元/以下。,临沂市场研究成交价格,2010年上半年临沂住宅的成交均价大致呈先攀升后持平之势,特别是在“国十条”出台后,新房成交价格未出现大幅度地上调,6月份的成交均价为3620元/平方米,较2009年的均价(3140元/平方米)上涨约500元/平方米,涨幅接近15,需要说明的是,房价的上涨更多的原因是缘于成交结构的变动,即成交物业逐渐高端化、高价格。,临沂市场研究住宅市场,临沂市场研究住宅市场,(数据来源土地局),第一部分:临沂市市场研究 第二部分:业内人士访谈实录 第三部分:地块初定位及对比分析 第四部分:成本计算,见附件1:业内人士访谈实录 业内人士访谈
8、实录.xls,业内人士访谈总结,【结论】案场销售人员长期接触一线客户,更能代表客户对4块地块的看法 三大意见 一、河东区业内人士普遍认为其区位升值潜力大,是被低估的价值洼地。 认为区位有极具购买力的消费群体,认为3、4地块还算可以,但需要在做出品质,争 取客户,认为价格方面涨幅不会太大!认为1、2地块也可以但去化会缓慢、适合做别 墅、与多层。 二、南坊区业内人士与河西区看法正好相反,认为价格有上升空间!且1号地块好于2号地 块销售市场前景看好,对3、4不屑一顾 三、河西区香格里拉区域的楼盘普遍认为南坊的1、2号地块优于3、4号地块,认为 河东区想迅速发展形成竞争力量不太可能。落后的地区面貌无法
9、扭转,已跟不上滨 河板块与南坊的发展速度,第一部分:临沂市市场研究 第二部分:业内人士访谈实录 第三部分:地块对比分析 板块未来发展特点及预测 价格分析 四地块综述 结论 第四部分:成本计算,地块对比分析板块划分,1,2,3,4,1、2地块所在的南坊板块,地块对比分析板块未来发展特点及预测,南坊板块是最被看好的,正在建设的板块。区内道路宽阔、整洁。经过临沂市政规划,该板块将建成行政中心区、商务中心区、文化娱乐中心区、居住中心区、商业副中心区。 南坊板块最大的资源是政策资源,其次是临河的景观环境资源。 板块形成模式为:“政策 资金流 客流 物流” 因为政策的导向作用,集中了行政、文化、休闲、娱乐
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