1、投资运营匹配度管理办法(试行)一、目的为落实公司投运一体化管理要求，加强投资、运营衔接，对投资承诺偏差极大、经营出现严重问题的项目实施责任到人的经济处罚，对投资承诺兑现能力即时评价、落实投资阶段投运关键人员的责任，保障公司发展规模成益并行，特制定本管理办法。二、适用范围某某所有二级开发项目。三、管理办法投运匹配度管理办法包括运营效益考核及投资精准度晒单。(一)运营效益考核每年度，由运营管理委员会根据累计签约毛利率、当期签约均价对项目进行考核评定，并进行相应的经济处罚；经营单位组织制定改善方案，公司根据项目的效益提升情况进行奖励。具体如下：1 .考核评定及处罚(I)累计签约毛利率考核评定2019
2、年1月1日之前获取的项目，累计签约毛利率v-30%；2019年1月1日2019年12月31日获取的项目，累计签约毛利率-15%,2020年1月1日及以后获取项目，累计签约毛利率处罚方式对经营单位处罚10万元，作为该经营单位的信用风险金”。考核入围条件截至当年度，累计去化面积超过总可售面积40%的项目和累计去化面积未到总可售面积的40%但不足同期可研承诺应去化面积50%的项目，相关面积不包含车位。（2）当期签约均价考核评定已开盘项目的在售产品，当年度签约均价彳氐于该产品可售楼面地价；未开盘且较公司首开周期标准逾期一年以上项目的投资承诺首开产品，其对标竞品项目同类产品的实际在售均价低于该产品可售楼
3、面地价。处罚方式对经营单位处罚20万元，作为该经营单位的“信用风险金”。指标说明不操盘项目的相关指标与对标竞品项目相关指标由经营单位上报，以营销管理部认定为准；若项目包含持有部分，各类产品可售楼面地价计算时需分摊持有部分，以区域成本管理部认定为准。2 .处罚分配及追溯以上两项考核评定不重复处罚，处罚时取高值。处罚分配应按以下原则：城市/战区总经理承担25%,项目总承担25%（财务投资项目城市/战区总承担50%）,其余部分根据项目实际问题由经营单位相关职能关键人员承担，具体比例由区域总经理确定。以上人员应为项目获取时相应人员，且其调岗或离职前需根据本办法提前进行评定落实。本条款执行时优先于中国金
4、茂二级开发项目运营指标标准实施细则中“首开标准达成情况”奖惩，且不重复考核；若项目在以往年度因首开节点逾期已被处罚，罚金不退回。3 .累计追责经营单位累计被处罚项目总数超过该经营单位下辖项目总数的15%时且大于2个时，建议对经营单位投运关键人员进行调岗或降职处理。对于同一时点拿地、分地块操盘或分多项目运营的情况，若该批次项目同时被考核处罚，累计追责时按一个项目处理。经营单位下辖项目总数以人力资源部认定为准。4 .改善及奖励各经营单位应针对被处罚项目组织制定改善方案，后续每年度由运营管理委员会对被处罚项目的运营效益改善情况进行核定，并按以下原则进行奖励：(1)后续每年度针对该项目效益提升部分，按
5、O.I倍额外计入当年度价值创造，奖励至累计签约毛利率转正年份。其中，效益提升-本年度签约额*(本年度项目累计签约毛利率-被处罚年度项目累计签约毛利率)，以财务管理部认定为准。(2)项目累计签约毛利率转正时，在当年度退回“信用风险金”的50%。5 .加倍机制各经营单位应充分重视投运匹配，加强各专业投前介入深度，全盘经营计划前置到项目可研阶段，原则上项目首次运营目标计划书版方案和定位会版方案对可研版方案均不允许出现以下重大调整：(1)项目产品系调整；(2)项目任一业态(含地下室)总面积变化超过15%；(3)项目楼栋总平布置重大调整(4)产品梯户比调整（5）项目总货值下降超过5%或目标成本上升超过5
6、6）经营性现金流延迟超过3个月对于2020年1月1日后获取的项目，若首次运营目标计划书版或定位会版方案对可研版方案进行重大调整，城市/战区总，项目总须按跟投标准下限进行双倍跟投，该项目运营效益考核处罚条件触发后处罚金额翻倍。（二）投资精准度晒单每季度，对当年截至该季度末的所有新开盘项目，按首开签约额、首开签约均价的可研承诺达成率分别进行排名，并将参评项目及部分相关人员在OA系统上进行公示；每年度，对当年度所有新开盘项目首年签约额、首年回款额的可研承诺达成情况，在公司年度绩效评价报告中进行公示。相应指标认定标准如下：（1）可研承诺达成率-实际达成值,可研承诺值（2）首开签约额、首开签约均价：
7、实际达成值：项目首次开盘30天内的签约额/签约均价（分产品类型）。提前开盘的，在公司首开标准周期内实现的部分均视作实际达成值；逾期开盘的，据实计算；以营销管理部认定为准。可研承诺值：取自替换地价版/交易方案版可研报告。若实际首开产品发生变化，则去可研承诺中实际首开同类型产品相应指标作为可研承诺值。（3）首年签约额、首年回款额：实际达成值：项目实际开盘当年度实现的签约额/回款额。以营销管理部、财务管理部认定为准。可研承诺值：取自替换地价版/交易方案版可研报告。若实际开盘逾期至次年，首年签约额/回款额的可研承诺达成率为O;同时，继续参与次年考核，可研承诺值相应累加至次年。（4）不操盘项目相应指标由经营单位上报，由总部相关部门核定。四、本办法最终解释权归创新与战略运营部所有。
