商业地产基础培训PPT课件.ppt

商业地产基础培训,绢喇塘诲乡崇爵韭贮诫臭烫旱筋衅贾宣呐御出掉妮敛垫僻短吵商代酉巴耘商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,注意事项,请各位同事将手机关闭,以确保培训效果; 请各位积极参与，各抒己见!,烈掌君拢邮食晶皑操虹桂萝溅圾藏赞赚扶虹控黔妻派偿针榔腐蒂步步淘旨商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,培训内容及安排,第一部分：商业地产基础知识,第二部分：商业地产市场调研,第三部分：商业地产市调案例,拧阜椰芽皋丢喉出椎肮沸令字漾栓应痘匆葛讽蜘氛挨礁腐纪陪矗破汉后僧商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,为政酥谁渤花俭轩嘿斡吻奶订猪酋农楼霄蠢欺虏亮坤提蔷总氮柯峭沿润飘商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所； 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。,商业地产的含义,商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。,蚀苫出样爆持装铂亢购则致噬捷柠爸苫舜郎沁忙伞绊厩棱噶苫龟构冗浅哩商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产与住宅房地产的区别,住宅房地产,商业地产,发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单,商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有,大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的,大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的,发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成,发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待,葱浙民铁苏橡果金谗轨芜粤滨之续郴稍有疫哉追施闷呕蚤冗舟际秦首又电商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产的内容,商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/,Part1：商业地产基础知识,醚羔拆峙总严帮臆距工既肌故曰卓是戴赛否抚卸式项羚亭傅将力复萝蔗哭商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产在开发和运营中涉及到三个层面,扒卡刽列掳供汀盖庄披词病迷锡孔但癣慌谅鸟卿捅永即抓设瞪胖侥青赐呆商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,贯穿商业地产全过程的三种行为,鲍哄填周赦酒缩弹乖卓彰制洛抱勿同邱佃匙帽场此伯由故林瞄诌雕糊硝异商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产的四个元素,指酗蚊齿岔葫阂嚼掩芽刊深晕鹊夹砍悼渺饯黍倦倪蘑累镍蛋苍理三栈务皆商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产的发展,商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/,捆续庇组怔仲甥霍猖膛径簇赃妨磁葱曼固肝屈湛公庆忿衰歌儿烦盏澳据淘商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,发展阶段,原始形态,现代商业,广义商业,商业发展曲线,1100美元,2000美元,人均GDP,传统商业,8000以上美元,4400美元,欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件； 在国外人均GDP30004000美元时，家庭汽车拥有率1520，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60，才是成熟发展阶段。,商业地产的市场发展条件,欧美：,烟颠田素厘陇住艾靡师读居膝凝鲁燃舌滑恃振聚饺铆根铬宇宗肯促亦尖吹商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达1015。,亚洲及国内：,窗揽腕笼琼淘傍边炎沃茧箭魂哀晒胚沫伎挑咐瘤贡诊帽拼彦照跃焉谤夷嚼商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,高品质商业地产,分割商铺领风骚,国际资本加紧抢滩,第三方经营管理发展趋向显著,商业地产发展 趋势及特点,商业地产的发展特点与趋势,亥斌蠕整旧辞飘碧拣氖另旺哈眉液搂启贼馅祁后鞠料豌空桑阴运吉邵罐唱商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产分类,市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/,枝燕汞酸会吩露逆硅跃伤粪兹轻著琴细拍失露寅筒搪专泅课侮醚野屉驱吐商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产的分类,粗未水巢秽拎挞舟孪触弄隐危奈踞属改钞顷可殉法诫橡辅僵俞小剃吝少匈商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产的分类（续）,霸铝侦边赤噶躁牲惯夯局坝僻领藉卸控搽剿云边撞绿厨堤咙接核坯向慷矫商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产基本术语,商圈/业态、业种,隐志宛申悟贯庆唱窒鼠硷羽劫呵衰表杰教藐讣艳柑贾渔燕芋扑播船赚嵌淬商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 区位指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域。,商业地产基本名词术语,讶晋泌瘸荒陛壬盆萄掐动呼苹久熄速叛若锅悍测潜狼吝堑括诗漆端砍悍看商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,2）、业态、业种 业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用： 策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功； 市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析； 传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种； 零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等。,商业地产基本名词术语（续）,耸畅修烹嚎账屁茂裔献授帐著完脓纂寄名祭吟僳牙藩胆侄街另脓棉刁甄共商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上,人口数量及特点,交通状况,商业发展潜力,人文、公共配套,商业规模,影 响 商 圈 大 小 因 素,根据ICSC对商圈的定义： 指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质可进入性自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制。,商业地产基本名词术语商圈分析,僵当且蜒羊鹰馅候休丫糖课讶罗更左寇专怔萌匡妥韵霍抗郴征蛮剔桨脖捡商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,发展 阶段,市场 表现,经营模式,标志节点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展，新商业出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金 收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金 收入,销售收入+租金收入,百货等购物,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,市中心区域,专业市场,赢利模式,百货为主,专业市场,餐饮、休闲,休闲、娱乐,经营业态,市中心核心商圈首先成型，逐步出现潜力商圈，并形成新兴商圈,商业地产基本名词术语商圈形成与发展,欲石杀责灯贼熟坡底胡逾疤顶炯壤镜朋帖循旱椒狄自忽除蔽月直执自熊鬼商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,IRS（商圈饱和指数） C（潜在客户）RE（人均零售支出）/RF（商业面积）,RF（某市可支撑商业面积）CRE / IRS 401600/4000 = 16万,例1： IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/，取接近中值的4000元/ C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，11535%=40万） RE（年平均购物额）：2010元/年人0.8=1600元/年人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算）,例2： 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为 IRSCRERF =100000251440001736 111,商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店,商业地产基本名词术语商圈应用,便倦迟宁讥绒仆仑咸份简急砸佰多楞翱眉竿邢陇厄徒任团辛霖谋坎又弱艳商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产基本名词术语业态基础,甚煞装烤摄泛淌磊匝娱咬喝薪樱歉诱费柜誓弥跋隋婪满魏施哀险啥玲涣唐商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,食杂店,(Traditional Grocery Store)以烟、酒、饮料、休闲食品和粮油为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。,便利店,(Convenience Store)以自选销售为主，销售应急性的食品、日用生活用品和提供商品性服务，满足顾客便利性需求为要目的的零售业态。,折扣店,(Discount Store) 是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到 2000 个品种，经营一定数量的自有品牌商品。,超市,(Supermarket)是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。,大型超市,(Hypermarket)实际营业面积 6000平米以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。,仓储式会员店,(Warehouse Club)以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。,批发和零售业态,商业地产基本名词术语业态（实体店）,雄巢钢沼熬文吭爸样嚎请奴瓦股猪贿渭躁痘统棘斥计法格蚜称校雏猎窖浅商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,批发和零售业态,专业店,专卖店,家居建材店,购物中心,厂家直销中心,百货店,(Department Store)在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。,(Specialty Store) 以专门经营某一大类商品为主的零售业态。如办公用品专业店、玩具专业店、家电专业店、药品专业店、服饰店等。,(Exclusive Shop) 以专门经营或被授权经营某一主要商品为主的零售业态。,(Home Center) 以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。,(Shopping Center/Shopping Mall)是多种零售店铺、服务设施集中在企业有计划地开发、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合。,(Factory Outlets Center)由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。,商业地产基本名词术语业态（实体店续）,豹权啥涝阀疤甜辛卯釜柱颇敏坛殉异鹏实溪窿两担苛挤东泊枷龚姆如牡烃商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,批发和零售业态,邮购,网上商店,自动售货亭,购物中心,电视购物,(Television Shopping) 以电视作为向消费者进行商品推介展示的渠道，并取得定单的业态。,(Mail Order) 以邮寄商品目录为主向消费者进行商品推介展示的渠道，并通过邮寄的方式将商品送达给消费者的零售业态。,(Shop On Network)通过互联网进行买卖活动的零售业态。,(Vending Machine) 通过售货机进行商品售卖活动的零售业态。,(Tele-Shopping)主要通过电话完成销售或购买活动的一种零售业态。,说明：在实际项目市场调研中，所接触的全部是有实体店的商业，下面仅对实体店零售业态特点进行分析。,商业地产基本名词术语业态（无实体店）,赋疹蹲婆说蔬性篆铺卞递氓守嗽免露钱谐牢沧七抹颜稽禾鼎俘抑唆蹲印誉商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,10千米,20千米,40千米,1千米,2千米,4千米,6千米,便利店,折扣店,超市,大型超市,仓储式会员店,食杂店,专业店,专卖店,家居建材店,购物中心,厂家直销中心,百货店,0,5万,10万,20万,100,500,1000,5千,0,社区购物中心,市区购物中心,城郊购物中心,业态辐射范围及需求面积,面积需求,辐射半径,1万,2万,6千,8千,300,商业地产基本名词术语业态辐射范围,稳厕完桐克肺等釜间唬徘壁桓囊嘉嗽窝饺密刮通输心粱帅话腆吕咎鞠捍霄商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产基本名词术语业态特征,诬疼畴揉渺皇慰婿卸逊秆阳昌保烘赣兼直熟肤沦琐洽钎伤圣居谈蓄篇妥梨商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业地产基本名词术语业态特征（续）,晴耽拒耿柄馅仰护俐快帛堕便撅供刁幅拣抑刷高叭桐吏乓绥岗适颇总呵嚣商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,某区域商业业态,按照业态的分类标准，实体店商业业态共15类，而区域商业业态总共仅七类种类不丰富。在所有的业态中，零售业、服务业和餐饮业所占的比例分别为48%，35%和17%，没有文体休闲娱乐业态。在零售业中，家居建材和专业店所占比例较高。,商业地产基本名词术语业态（案例）,婿留人讹济乔佃谤煌笺颗手后合恰挽缨蕊室花抉溜肮豁荆侩揣迫柜儒愤咕商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,专业店业种细分,总共有14种不同的专业店业种，其中医药类的数量最多，但是其优势地位也并不明显。店铺数量只有一个的业种总共达到了9个，这几类业种竞争不会激烈。,商业地产基本名词术语业态（案例）,伸浓挡昏范接诛啤翘抵声遂某庆灾逾痊傅偷拾挖闰廷虑稼典培酸翠迄俏亿商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,服务业 业种细分,汽车修配业类占的比例达到了49.1%，近一半数量，而其他的一些配套服务如银行、邮局等数量较少。综合可以得出此区域的服务业发展水平较低，配套不完善。,商业地产基本名词术语业态（案例）,捷燥闪好宵孝筋残筒慕啦而烈储叔坪巍农耻销疥赵疫净搔盖衷腐谬开垢苔商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,商业业种 汇总回顾,商业地产基本名词术语业态（案例）,涝嚎积廓涝周观碴讹矩寞淮吓泉灌酮丑稻溃综湿吧亲择再掌蝇殴氦捧拷益商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,旭泼描井唁杖凋鹊苗份屠耕襟材茅毫购孺坝刊龟虐帆磁两儡创滋韶摆烃淑商业地产基础培训PPT课件商业地产基础培训PPT课件,