1、CPT五五土地使用权评估土地使用权评估 市场法市场法5.25.2 假设开发法假设开发法 5.55.5 成本法成本法 5.45.4 路线价法路线价法5.75.7 收益法收益法 5.35.3 土地使用权估价基本理论土地使用权估价基本理论 5.1 5.1 基准地价修正法基准地价修正法 5.6 5.6一、土地使用权的含义一、土地使用权的含义 是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让出租，转让，抵押，投资的权利。进行出让出租，转让，抵押，投资的权利。本身属于无形资产，但其是一中对物产权，依附于土地本身属于无形资产，但其是一中对物产权，依附于土地
2、土地使用权转让土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权转让土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权转让土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土
3、地使用权转让土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权转让土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转土地使用者将土地使用权再转移的行为（地上建筑物随之转让）移的行为（地上建筑物随之转让）土地使用权出让土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡土地使用权出租：将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用，收取租金土地使用权出让：土地使用权由国家向个人的让渡5.1 5.1 土地使用权估价基本理论土地使用权估价基本理论土地
4、使用权估价基本理论土地使用权估价基本理论 土地抵押权土地抵押权：债权人或抵押人不转移占有而供担保的地产，其不能履行债务时，地产的变价款优先偿还贷款的权利，地上附着物随同抵押地役权（邻地使用权）地役权（邻地使用权）：是指土地使用人人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利，在他人土地上行走通行的权利。一、土地使用权的含义一、土地使用权的含义二、土地使用权评估的目的和作用二、土地使用权评估的目的和作用 1、为土地使用制度改革提供基础资料、为土地使用制度改革提供基础资料 2、是地产市场管理的基础工作、是地产市场管理的基础工作 3、是交易双方正常交易的基础（提供交易的参与标准，、是交易双方正常交易
5、的基础（提供交易的参与标准，减少市场信息不对称造成的损失）减少市场信息不对称造成的损失）4、合理征收土地税的基础、合理征收土地税的基础 5、是国家进行土地资产核算的重要手段（土地也是重、是国家进行土地资产核算的重要手段（土地也是重要的生产要素，是企业花资产的一部分，在数量和价要的生产要素，是企业花资产的一部分，在数量和价值上都应当加以明确核实）值上都应当加以明确核实）二、地产的分类二、地产的分类社会经济用途社会经济用途 商业商业40年50年工业工业交通交通公用事公用事业业70年 住宅住宅 1 1、开发程度、开发程度熟地熟地已开发已开发的土地的土地 生地生地未开发的土未开发的土地地 二、地产的分
6、类二、地产的分类城市中心区城市中心区国家所有的土地国家所有的土地一般市区一般市区 市区边沿区市区边沿区近郊区近郊区远郊区远郊区集体所有的土地集体所有的土地 宅基地宅基地自留地自留地2、经济地理位置、经济地理位置 3、按土地所有权归属、按土地所有权归属 二、地产的分类二、地产的分类三三、地价理论、地价理论（一）地价的形成（一）地价的形成1 绝对地租是土地价格存在的根源绝对地租是土地价格存在的根源无论土地优劣，土地所有者都可以收取地租，称为绝对地租，当土无论土地优劣，土地所有者都可以收取地租，称为绝对地租，当土地所有权发生转移时，要求对方给予赔偿，这种赔偿就是土地的地所有权发生转移时，要求对方给予
7、赔偿，这种赔偿就是土地的价格。价格。2 级差地租是决定土地价格高低的主要因素级差地租是决定土地价格高低的主要因素出租较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，级差地租出租较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润，级差地租级差地租级差地租：是指由于土地所处的位置不同而产生的不同水：是指由于土地所处的位置不同而产生的不同水平的地租平的地租：由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同：由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同 3.垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因4.土地使用权价格的实质是地租的本金化土地使用权价格的实质是地租的本金化所有权
8、归国家所有，任何单位、个人只拥有使用权，实际上是一种所有权归国家所有，任何单位、个人只拥有使用权，实际上是一种出租出租（二）地价的特征（二）地价的特征1、价格形成的特殊性、价格形成的特殊性一般商品价格时价值的货币表现，价值是由社会必要劳一般商品价格时价值的货币表现，价值是由社会必要劳动时间决定的，土地价格是指能够带来同等地租等量利动时间决定的，土地价格是指能够带来同等地租等量利息的货币表现，同时也包括开发利用土地过程中投入的息的货币表现，同时也包括开发利用土地过程中投入的物化劳动和活劳动所创造的价值物化劳动和活劳动所创造的价值2、价格决定机制的特殊性、价格决定机制的特殊性一般商品价格由价值决定
9、同时受供求关系的影响，围绕一般商品价格由价值决定，同时受供求关系的影响，围绕价值上下波动，土地的价格取决于地理位置是否优越，价值上下波动，土地的价格取决于地理位置是否优越，周围的社会及经济环境状况，交通状况，基础设施状况，周围的社会及经济环境状况，交通状况，基础设施状况，土地的用途土地的用途。三三、地价理论、地价理论3.市场供求关系的特殊性市场供求关系的特殊性土地的供求弹性小，价格主要受需求方面的影响土地的供求弹性小，价格主要受需求方面的影响4.价格是不断增值趋势价格是不断增值趋势原因：原因：1）在技术进步的条件下，单位土地的生产力会不）在技术进步的条件下，单位土地的生产力会不断提高。断提高
10、2）随着城市经济的发展，单位土地的收益会不断提）随着城市经济的发展，单位土地的收益会不断提高。高。3）在城市建设中对土地不断追加投资，提高土地价）在城市建设中对土地不断追加投资，提高土地价值。值。4）土地供给有限，需求不断上升，价格也会上扬。）土地供给有限，需求不断上升，价格也会上扬。三三、地价理论、地价理论四、我国的地价体系四、我国的地价体系地价体系是指在土地市场中，由若干个既相互地价体系是指在土地市场中，由若干个既相互联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地联系，又相互区别的地价构成的，共同满足土地市场管理运行需要的价格体系。市场管理运行需要的价格体系。在土地市场中，由于土地质量，地产
11、圈里，市在土地市场中，由于土地质量，地产圈里，市场供求关系和政府土地管理等因素的影响，在不场供求关系和政府土地管理等因素的影响，在不同条件下形成了各种标准和形成的地价。同条件下形成了各种标准和形成的地价。（一）地价体系概念（一）地价体系概念1、基准地价、基准地价;政府按照城镇不同的土地级别或均值区段政府按照城镇不同的土地级别或均值区段分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土分别评估的商业、工业、居住等各类用途的单位面积土地使用权和平均价格。地使用权和平均价格。1）特点：）特点：a、是一个区域性的平均地价、是一个区域性的平均地价 b、是各类用地的平均地价、是各类用地的平均地价 c、在一定
12、时期内评估的覆盖全市（县）的土、在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格地使用权价格 d、土地单位面积的价格、土地单位面积的价格2）作用：）作用：a、反映地价水平和变化趋势，为政府制定管、反映地价水平和变化趋势，为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据理措施和投资者进行投资决策提供依据 b、为国家征税提供依据、为国家征税提供依据 c、是进一步评估宗地地价的基准、是进一步评估宗地地价的基准 d、是制定协议出让国有土地使用权的最低标、是制定协议出让国有土地使用权的最低标准准（二）地价体系（二）地价体系2、标定地价、标定地价：是市、县政府根据管理需要评估的，在是市、县政府根据管理需要评
13、估的，在正常市场和正常经营管理条件下，具体宗地再某一期日的正常市场和正常经营管理条件下，具体宗地再某一期日的土地使用权的价格。土地使用权的价格。1）特点）特点：a、某一具体地块的价格、某一具体地块的价格 b、一般情况下，标定地价不进行大面积评估，、一般情况下，标定地价不进行大面积评估，只有进行交易成股份制时才评估只有进行交易成股份制时才评估2）作用）作用：a、是政府出让土地使用权时确定出让价格的依据、是政府出让土地使用权时确定出让价格的依据 b、是划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金、是划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准的标准 c、是国家是否行使土地优先购买权的衡量标准、是国家
14、是否行使土地优先购买权的衡量标准 d、是核定地产增值，征收土地增值税的标准、是核定地产增值，征收土地增值税的标准 e、是企业清产核资和股份制企业中土地资产计价的标、是企业清产核资和股份制企业中土地资产计价的标准准政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平，综合考虑各种因素的影响，确定某一地块出让时最低价格控制标准特点因素的影响，确定某一地块出让时最低价格控制标准特点 1以标定地价为基础的价格以标定地价为基础的价格 2财财 价格价格p74 3是政府确定成交地价的基础是政府确定成交地价的基础土地在市场上实际成交的价格土地在市场上实际成交的价格
15、 1）出让价格：使用权让渡的成交价格（协议，招标，拍卖三种）出让价格：使用权让渡的成交价格（协议，招标，拍卖三种形式）形式）2）转让价格：土地使用者将使用权转让给第三者的交易价格）转让价格：土地使用者将使用权转让给第三者的交易价格（买卖价格租赁价格）（买卖价格租赁价格）3）征用价格：国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价格，）征用价格：国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价格，包括土地补偿费，青苗补偿费和劳动力安置费包括土地补偿费，青苗补偿费和劳动力安置费。3、出让底价、出让底价 4、交易价格、交易价格四、我国的地价体系四、我国的地价体系获获得得土土地地使使用用权权的的土土地地使使用用者者
16、为为取取得得银银行行贷贷款款而而将将土土地地使用权抵押所形成的价格使用权抵押所形成的价格政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价格基准、标定、出让底价由政府评估确定格基准、标定、出让底价由政府评估确定.征用、课税根据国家有关法规政策由政府决定转让、征用、课税根据国家有关法规政策由政府决定转让、出租、抵押是资产评估中介机构来评估的。出租、抵押是资产评估中介机构来评估的。5、抵押价格、抵押价格6、课税价格、课税价格 四、我国的地价体系四、我国的地价体系1.不可移动性：位置固定、土地利用严格受到位置限制，土不可移动性：位置固定、土地利用严格受到位置
17、限制，土地实体地实体2.不发生转移，转移的是附着其上的权益。不发生转移，转移的是附着其上的权益。非再生性非再生性3.生产力的永续性：自然寿命无期限，主要合理利用，其生生产力的永续性：自然寿命无期限，主要合理利用，其生产能力使用价值永不消失。产能力使用价值永不消失。4.个别性：土地的位置不同，外界环境不同，导致土地的级个别性：土地的位置不同，外界环境不同，导致土地的级差地租差地租（一）土地的自然特性（一）土地的自然特性五、土地的特性五、土地的特性（一）一般因素：一款能够像地价水平的具有普遍性和共性的因素一）一般因素：一款能够像地价水平的具有普遍性和共性的因素1、社会因素：社会发展状况及社会安全程
18、度等因素对地价的影响、社会因素：社会发展状况及社会安全程度等因素对地价的影响2、经济因素：现代经济发展状况对地价的影响、经济因素：现代经济发展状况对地价的影响3、行政因素：由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政法规、行政因素：由政策、制度、法规、条例等组成的一系列行政法规对地价的影响对地价的影响六、影响土地价格的因素六、影响土地价格的因素（二）区域因素（二）区域因素 由一般因素的相关结合而形成的各区域的规模、构成、功能等方由一般因素的相关结合而形成的各区域的规模、构成、功能等方面的特性对地产价格的影响。面的特性对地产价格的影响。1.影响商业用地的因素影响商业用地的因素交交通通便便捷捷度度：
19、道道路路类类型型、宽宽度度、公公交交车车站站状状况况、距距车车站站港港口口的的距距离离 环环境境质质量量状状况况：人人文文、自自然然环环境境（污污染染、空空气气、噪噪音音）、人人口口密密度度、就就业业结结构构、收收入入水水平平、受受教教育育水水平平规规划划限限制制：土土地地用用途途、建建筑筑高高度度、建建筑筑密密度度、建建筑筑造造型型（容容积积率率=）影影响响住住宅宅用用地地地地价价的的区区域域因因素素商商业业繁繁华华程程度度：商商业业区区等等级级、店店铺铺规规模模、经经营营实实力力、客客流流量量 2.影响住宅用地地价的区域因素影响住宅用地地价的区域因素交交通通便便捷捷度度：工工作作、购购物物
20、通通车车状状况况 环环境境质质量量状状况况：采采光光、污污染染、气气象象状状况况 基基础础设设施施状状况况：水水、汽汽、暖暖、电电、讯讯 位位置置：距距市市中中心心、商商业业中中心心的的距距离离公公共共设设施施的的配配套套：学学校校、幼幼儿儿园园、医医院院、邮邮局局、银银行行、公公园园 规规划划限限制制 3.影响工业用地的区域因素影响工业用地的区域因素基基础础设设施施完完善善度度 环环境境质质量量 产产业业规规模模及及结结构构：区区域域内内工工业业、企企业业数数量量、经经营营规规模模、产产业业结结构构、关关联联企企业业的的位位置置关关系系交交通通便便捷捷度度：对对外外公公路路、铁铁路路、港港
21、口口联联接接状状况况 规规划划限限制制：建建筑筑高高度度、密密度度、容容积积率率、消消防防距距离离等等（三）个别因素：地产本身所具有的自（三）个别因素：地产本身所具有的自然性状对价格的影响然性状对价格的影响 1、具体位置：临街的宽度和深度、同交、具体位置：临街的宽度和深度、同交通设备的距离通设备的距离 2、地形地势、地质、地形地势、地质 3、面积形状、面积形状七、地价评估的途径（方法）七、地价评估的途径（方法）（一）地价评估的种类（一）地价评估的种类 1、基准地价和标定地价的评估、基准地价和标定地价的评估2、出让底价的评估、出让底价的评估3、市场交易价格的评估、市场交易价格的评估（二）地价评估
22、途径（二）地价评估途径 1、基准地价评估途径、基准地价评估途径 1）进行综合评估：以土地定级为基础，土地收益）进行综合评估：以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考，综合评估基准地价为依据，市场交易资料为参考，综合评估基准地价（我国采用的主要方法）（我国采用的主要方法）2）划分均质地域基准地价：按土地条件划分均质）划分均质地域基准地价：按土地条件划分均质地域，用市场交易价格资料评估区域平均价格作为地域，用市场交易价格资料评估区域平均价格作为基准地价基准地价2、市场交易地价评估的途径、市场交易地价评估的途径 1）基准地价修正法：在基准地价的基础上修正各）基准地价修正法：在基准地价的基
23、础上修正各差异因素差异因素 2其他方法：包括市场比较法、收益法、假设开发其他方法：包括市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、路线价法等。法、成本法、路线价法等。5.25.2市场法市场法 一、市场法的基本思路一、市场法的基本思路二、市场法评估的程序二、市场法评估的程序 三、应用举例三、应用举例市场法的基本思路市场法的基本思路1.将待评估土地与同一供需圈内近期已发生将待评估土地与同一供需圈内近期已发生交易的类似土地进行比较，并根据后者的交易的类似土地进行比较，并根据后者的交易价格，修正得到待估土地在一定时点、交易价格，修正得到待估土地在一定时点、一定产权状态下市场价格的一种评估方法。一定产权状态
24、下市场价格的一种评估方法。（指的是土地用途、区位、价格类型等方（指的是土地用途、区位、价格类型等方面具有相似性、可比性）面具有相似性、可比性）2.前提：地产市场发达，交易规模大。前提：地产市场发达，交易规模大。市场法的基本思路市场法的基本思路3、市场法数字表达式、市场法数字表达式4、使用范围：只要存在可比土地的销售，都可以、使用范围：只要存在可比土地的销售，都可以使用这种方法。使用这种方法。市场法评估的程序市场法评估的程序1.收集交易案例收集交易案例 2.选取可比实例3.进行比较修正4.确定评估价格1 1、收集交易案例、收集交易案例资料内容资料内容途径途径a、查阅有关政府职能部门的土地（交易登
25、记、查阅有关政府职能部门的土地（交易登记资料资料b、查访交易当事人、查访交易当事人c、同行之间互相提供相关信息资、同行之间互相提供相关信息资d、其他途径、其他途径成交价格、交易日期、交易时状况、付款成交价格、交易日期、交易时状况、付款方式、交易目的。方式、交易目的。2 2、选取可比实例选取可比实例1、土地用途相同、土地用途相同 2、价格类型相同、价格类型相同3、区域条件相同或相近、区域条件相同或相近 4、交易日期接近、交易日期接近(最多不超过最多不超过5年，市年，市场变动剧烈时不超过场变动剧烈时不超过2年）年）3.3.进行比较修正进行比较修正有利害关系的双方；有特别动机的交易；交易双方市场有利
26、害关系的双方；有特别动机的交易；交易双方市场信息不对称；特殊的交易方式信息不对称；特殊的交易方式 交易情况修正指数交易情况修正指数=100/()1.交易情况交易情况 交易日期修正指数交易日期修正指数=()/1002.交易日期修正交易日期修正 区域因素修正指数区域因素修正指数=100/()3区域因素修正区域因素修正3.3.进行比较修正进行比较修正个别因素修正系数个别因素修正系数=100/()4、个别因素修正、个别因素修正 容积率修正系数容积率修正系数=待估对象容积率修正系数待估对象容积率修正系数/参照物容参照物容积率修正系数积率修正系数5、容积率修正、容积率修正 m为待估土地的使用年限为待估土地
27、的使用年限 n为参照物的使用年限为参照物的使用年限 r为为土地还原利率土地还原利率6土地使用年期修正土地使用年期修正 三、应用举例三、应用举例待评估土地为住宅用空地，面积待评估土地为住宅用空地，面积600平方米，呈长方形，相关资平方米，呈长方形，相关资料搜集如下料搜集如下：ABCD待估待估对象象交易日期交易日期97.497.396.1096.1297.10价格价格总价价19.6万万31.2万万27.4万万37.8万万单价价870820855840容容积率率65666利率使用年限利率使用年限3530353030区域因素区域因素综合打分合打分10088108100100.土地面土地面积（平方米）（
28、平方米）2333803204506001、交易情况，、交易情况，A、D正常买卖；正常买卖；B比正常买卖价偏低比正常买卖价偏低2%;C比正常买卖价偏低比正常买卖价偏低3%。2、自、自1996年年10月以来，土地平均每月上涨了月以来，土地平均每月上涨了1%。3、评估对象土地面积大，比各参照物成交价格高、评估对象土地面积大，比各参照物成交价格高2%。4、容积率修正系数、容积率修正系数5为为4.2,6为为4.9，土地还原利率为，土地还原利率为5%。5.35.3收益法收益法 一、收益法的基本思路一、收益法的基本思路二、收益法评估的程序二、收益法评估的程序 三、应用举例三、应用举例收益法的基本思路收益法的
29、基本思路1.土地与建筑物处于房地合一状态，并且用土地与建筑物处于房地合一状态，并且用收益法以外的方法能够求得建筑物价格时，收益法以外的方法能够求得建筑物价格时，从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益，即可得到归属土地的纯收益，再纯收益，即可得到归属土地的纯收益，再利用土地还原利率还原，得到土地使用权利用土地还原利率还原，得到土地使用权的收益价格。的收益价格。2.使用范围：有收益的土地价格评估使用范围：有收益的土地价格评估收益法评估的程序收益法评估的程序一.二.四六求取土地纯收益求取土地纯收益 确定合适的还原利率确定合适的还原利率 三 五求取总收益（有效毛
30、收求取总收益（有效毛收入）房地合一的总收益入）房地合一的总收益 求取总费用求取总费用 求取土地使用权价格求取土地使用权价格 确定土地收益年限确定土地收益年限三、应用举例三、应用举例例题：某房地产公司于例题：某房地产公司于1994年年11月以有偿出让方式取得一块月以有偿出让方式取得一块儿土地儿土地50年的使用权，并于年的使用权，并于1996年年11月在此地块儿上建月在此地块儿上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，元，经济耐用年限为经济耐用年限为55年，残值率为年，残值率为2%，目前，该类建筑物，目前，该类建筑物的重置价格为每平方米的重
31、置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积元。该建筑物占地面积500平平方米，建筑面积方米，建筑面积900平方米。目前用于出租，每月平均实平方米。目前用于出租，每月平均实收租金为收租金为3万元，另据调查，当地同类写字楼的租金为每万元，另据调查，当地同类写字楼的租金为每平方米平方米50元，空置率为元，空置率为10%。每年需支付的管理费为年租。每年需支付的管理费为年租金的金的3.5%，维修费为重置价格的，维修费为重置价格的1.5%，土地使用税及房，土地使用税及房产税每建筑平方米产税每建筑平方米20元，保险费为重置价格的元，保险费为重置价格的0.2%。土。土地还原利率为地还原利率为7%，建筑物还原
32、利率为，建筑物还原利率为8%，求，求1998年年11月月土地使用权价格？土地使用权价格？5.45.4成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理二、成本法评估的程序二、成本法评估的程序 三、应用举例三、应用举例理论依据理论依据 概念概念又称成本逼近法，是以土地开发所耗费的成本构成来确定土地价格的方法，用成本法求取的价格称为积算价格。把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为基本成本，运行经济学等量资金获得等量收益的投资原理，加上基本成本这一投资所应产生的相应利息和利润，组成土地价格的基础部分。成本法的基本思路成本法的基本思路适用范围适用范围 估价公式估价公式 土地
33、价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 1地产市场狭小，交易实例少，无法用其他方法进行估价的土地2公益事业用地 3新开发的土地注意：土地实际开发成本的增加，并不一定会提高土地的价格，因此此种方法的估算结果只是一种”算术价格”。成本法的基本思路成本法的基本思路 土地贬值估算土地贬值估算2 2 应用成本法应注意的成本应用成本法应注意的成本 3 3 重置成本估算重置成本估算 1 1几个概念几个概念（二）重置成本的估算（二）重置成本的估算（一）土地取得费（一）土地取得费为取得土地而向原土地使用者支付的费用为取得土地而向原土地使用者支付的费用 1.征用农地征用农地1土地补偿土地补偿
34、费：前费：前3年年平均年产值平均年产值的的3-6倍倍 青苗补偿费：青苗补偿费：生长阶段按生长阶段按规定幅度计规定幅度计算算 树木补树木补偿费偿费 安置补偿费：安置补偿费：3年平均亩产年平均亩产值的值的2-3倍倍,最最高不超过高不超过10倍倍 房屋及地上房屋及地上物拆迁补偿物拆迁补偿费：实际价费：实际价值值 新菜地开发建设基金：新菜地开发建设基金：征用城市近郊区菜地，征用城市近郊区菜地，用地单位交纳新菜地用地单位交纳新菜地开发建设基金开发建设基金耕地占耕地占用税：用税：税法税法 2.2.城镇土地使用权城镇土地使用权 使用权出让金使用权出让金 动迁费动迁费（二）土地开发费（二）土地开发费基础设施配
35、套费基础设施配套费“三通一平，七通一平三通一平，七通一平”公共事业配套费：邮电、图书馆、学校、公公共事业配套费：邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用园、绿地等设施的费用小区开发配套费：与公共事业配套费相似，根据小区开发配套费：与公共事业配套费相似，根据用地情况确定和力度项目用地情况确定和力度项目土地开发费土地开发费耕地占用税，新菜地开发建设基金，土地管理费，教育耕地占用税，新菜地开发建设基金，土地管理费，教育费附加，南水北调费费附加，南水北调费3.税费税费为开发土地向银行贷款的利息，一般以全部投资额为为开发土地向银行贷款的利息，一般以全部投资额为基数计算利息基数计算利息1.土地取得费的计
36、息期为整个开发期土地取得费的计息期为整个开发期2.土地开发费为开发期的一半（假设均匀投入），开发土地开发费为开发期的一半（假设均匀投入），开发期超过一年要考虑复制期超过一年要考虑复制4.货款利息货款利息（二）重置成本的估算（二）重置成本的估算主要是由于土地用途改变或土地功能变化而引起的主要是由于土地用途改变或土地功能变化而引起的土地增值收益土地增值收益=前五项之和前五项之和土地增值收益率（一般为土地增值收益率（一般为10%-25%）6.土地增值收益土地增值收益投资总额投资总额=（土地取得费（土地取得费+土地开发费）土地开发费）行业平均利润行业平均利润率率5.投资利润投资利润（二）重置成本的估算
37、二）重置成本的估算（三）土地贬值的估算（三）土地贬值的估算1一般说土地不存在实体性贬值，但是一旦土地一般说土地不存在实体性贬值，但是一旦土地使用权被规定了使用年限，剩余使用年限会使用权被规定了使用年限，剩余使用年限会逐渐减少，随着时间的推移，地产的功效会逐渐减少，随着时间的推移，地产的功效会逐渐损失。逐渐损失。土地年限贬值率土地年限贬值率=已使用年限已使用年限/法定使用年限法定使用年限2另外一种贬值是由于周围环境恶化造另外一种贬值是由于周围环境恶化造成的，土地使用价值的损失直接表成的，土地使用价值的损失直接表现为地产收益的减少。现为地产收益的减少。地产贬值额地产贬值额=年收益减少额的现值年收
38、益减少额的现值（四）（四）应用成本法应注意的成本应用成本法应注意的成本土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重置土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重置费用，不能按实际投入来计算。费用，不能按实际投入来计算。各项费用的取费标准应由足够的依据和充分各项费用的取费标准应由足够的依据和充分的分析的分析 成本法评估结构一般作为投入成本价格分析，而成本法评估结构一般作为投入成本价格分析，而用于作为市场交易价格应慎重。用于作为市场交易价格应慎重。五五 、应用举例、应用举例习题：（习题：（1亩亩=666.67平方米平方米）XX厂区位于厂区位于XX市中心地市中心地带，现使用的土地为国家行政规拨的国有土地，土
39、地面积带，现使用的土地为国家行政规拨的国有土地，土地面积476772.9平方米，使用年限为平方米，使用年限为50年，确定近郊区征用土年，确定近郊区征用土地以平均年产值地以平均年产值1200元元/亩计算，其中土地补偿费按年产亩计算，其中土地补偿费按年产值的值的6倍计算，安置补偿费为倍计算，安置补偿费为6.6元元/平方米，房屋及地上平方米，房屋及地上物拆迁费用从物拆迁费用从10000元元/亩计，土地开发费，厂区已达到去亩计，土地开发费，厂区已达到去“七通一平七通一平“，开发费用为，开发费用为50元元/平方米平方米,投资利息投资利息8%，正，正常开发周期为常开发周期为2年，其中第一年投入年，其中第一
40、年投入50%，第二年投入，第二年投入50%，该地区工业生产用地开发年资金利润率为，该地区工业生产用地开发年资金利润率为10%，土，土地所有权收益为地所有权收益为15%，则土地的价格是多少？，则土地的价格是多少？5.55.5假设开发法假设开发法 一、一、基本概念基本概念二、估价公式二、估价公式三、使用范围及条件三、使用范围及条件四、估价步骤四、估价步骤五、应用举例五、应用举例一、一、基本概念基本概念评估思路评估思路定义定义假设开发法又称剩余法，倒算法，是用于评假设开发法又称剩余法，倒算法，是用于评估待开发土地的估价方法。估待开发土地的估价方法。在估算房地产未来正常交易价格的基础上扣在估算房地产未
41、来正常交易价格的基础上扣除建筑物的建造成本以及与建造、买卖相除建筑物的建造成本以及与建造、买卖相关的专业费、利息、税费、利润之后，以关的专业费、利息、税费、利润之后，以余额来确定待估土地价格的一种方法余额来确定待估土地价格的一种方法。假设一开发商面对一块可供开发利用的土假设一开发商面对一块可供开发利用的土地，他愿意出的最高价，假设其进行开发后，地，他愿意出的最高价，假设其进行开发后，全部建筑物的销售价格减去建造费用、利息、全部建筑物的销售价格减去建造费用、利息、利润、税金、剩余的部分就是开发商愿意为利润、税金、剩余的部分就是开发商愿意为购买土地支付的最高价格购买土地支付的最高价格一、一、基本概
42、念基本概念1、待开发的生地变为熟地，或熟地开、待开发的生地变为熟地，或熟地开发建筑物然后出售或出租发建筑物然后出售或出租2、拆迁进行土地开发、拆迁进行土地开发运用范围运用范围二、估价公式二、估价公式 1、宗地价格、宗地价格=开发价值开发价值-建筑费建筑费-专业费专业费-不可预见费用不可预见费用-税费税费-利息利息-利润利润2、具体内容、具体内容 For PowerPoint 97-2010开发价值：房地开发价值：房地合一价，建筑物合一价，建筑物出售价或出租价出售价或出租价的现值。的现值。建筑费：按当地建筑费：按当地现行的建筑工程现行的建筑工程概概(预预)算标准测算标准测算直接、间接工算直接、间
43、接工程费，建筑承包程费，建筑承包商利润商利润 专业费：地质勘专业费：地质勘查费，建筑设计查费，建筑设计费，工程概预算费，工程概预算费（按建筑费用费（按建筑费用的的5%-10%）估）估算算不可预见费：不可预见费：为建筑费和为建筑费和专业费之和专业费之和的（的（2%-5%）税费：是指销税费：是指销售费用及有关售费用及有关税金，按不动税金，按不动产总价的一定产总价的一定比例计算比例计算利息：是指利息：是指全部投资中全部投资中借款部分所借款部分所发生的利息发生的利息利润：是开发利润：是开发商应获得的正商应获得的正常利润常利润 决定条件决定条件 1、使用范围、使用范围 （1）待开发）待开发地（熟地）的地
44、熟地）的估价估价 （2）待拆迁）待拆迁改造的土地估改造的土地估价价 （3）有待开）有待开发为建筑用去发为建筑用去的非建筑用地的非建筑用地的估价的估价三、使用范围及条件三、使用范围及条件 2、假设开发、假设开发法准确与否法准确与否的决定因素的决定因素（1）正常选）正常选择土地的最择土地的最佳开发方式佳开发方式（2）正常判）正常判断建筑物的断建筑物的出售（出租）出售（出租）价格价格要有一个明要有一个明朗、开放及朗、开放及长远的房地长远的房地产政策产政策 要有一整套要有一整套稳定、健全稳定、健全的房地产法的房地产法规规 要有一个要有一个完整、公完整、公平的房地平的房地产信息库产信息库 要有一个要有
45、一个稳定、清稳定、清晰及全面晰及全面的有关房的有关房地产投资地产投资与交易的与交易的税费清单税费清单 要有一个长要有一个长远、公平及远、公平及稳定的政府稳定的政府土地供给计土地供给计划划 1.调查待估土地调查待估土地的基本情况的基本情况 2.341土地位置土地位置2土地面积大小，基础设施状况土地面积大小，基础设施状况3土地政土地政府规划限制，用途，容积率，覆盖率，建筑高度府规划限制，用途，容积率，覆盖率，建筑高度4土地使用权限制，使用年限，能否转让，抵押土地使用权限制，使用年限，能否转让，抵押选择最佳的开发利用方式选择最佳的开发利用方式估估计计建建设设期期：考考察察用用类类型型建建筑物的建设期
46、筑物的建设期预测土地开发完成后的楼价预测土地开发完成后的楼价（租金（租金)四、估价步骤四、估价步骤5 6估测各项成本费用：建筑费，专业费用，利估测各项成本费用：建筑费，专业费用，利息，利润，税费息，利润，税费 计算确定底价计算确定底价 四、估价步骤四、估价步骤五、应用举例五、应用举例有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为3000平方米，建筑容积率为平方米，建筑容积率为3，拟开发建设写字，拟开发建设写字楼，建设期为楼，建设期为2年，建筑费为年，建筑费为2000元元/平方米，转平方米，转业费为建筑费的业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期，建筑费
47、和专业费在建设期内均匀投入，该写字楼建成后即出售，预计售价内均匀投入，该写字楼建成后即出售，预计售价8000元元/平方米，销售费用为楼价的平方米，销售费用为楼价的4%，销售费，销售费率为楼价的率为楼价的6.5%，当地银行贷款利率为，当地银行贷款利率为6%，开发，开发商的要求的投资利润率为商的要求的投资利润率为20%，求总地价。，求总地价。5.65.6基准地价修正法基准地价修正法 一、基准地价修正法的含义一、基准地价修正法的含义二、理论依据二、理论依据三、适用范围三、适用范围四、估价步骤四、估价步骤五、应用举例五、应用举例一、基准地价修正法的含义一、基准地价修正法的含义 是指利用城镇基准地价和基
48、准地价是指利用城镇基准地价和基准地价修正表等评估结果，按照替代原则，将待估宗地修正表等评估结果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件与区域内的平均条件相比的区域条件和个别条件与区域内的平均条件相比较，并对照因素修正系数表选取适宜的修正系数较，并对照因素修正系数表选取适宜的修正系数对基准地价进行修正，进而求得待估宗地在估价对基准地价进行修正，进而求得待估宗地在估价期日的价格。期日的价格。二、理论依据二、理论依据利用代替原理，具有相似条件和用利用代替原理，具有相似条件和用途的土地，应当具有相似的价格。途的土地，应当具有相似的价格。三、适用范围三、适用范围1.具备基准地价和相应修正体系成果的
49、城镇土地具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价。估价。2.用于快速方便的评估多宗土地的价格。是用于快速方便的评估多宗土地的价格。是对市场法变形、量化及系统化后的一种估价对市场法变形、量化及系统化后的一种估价方法。方法。3.该方法估价的精度与基准地价及修正体系的精该方法估价的精度与基准地价及修正体系的精度密切相关度密切相关。1234收集、整理当地的土地定级评估成果资料收集、整理当地的土地定级评估成果资料 确定修正系数表确定修正系数表 调查宗地底价影响因素的指标条件调查宗地底价影响因素的指标条件 土地开发程度差异修正土地开发程度差异修正四、估价步骤四、估价步骤5.6.78确定待估宗地的因素修
50、正系数确定待估宗地的因素修正系数对对于于出出让让或或使使用用年年期期不不一一致致的的土土地地进进行年期修正行年期修正 对时间因素进行修正对时间因素进行修正 对其他因素进行修正对其他因素进行修正 四、估价步骤四、估价步骤9 确定宗地地价确定宗地地价 四、估价步骤四、估价步骤五、五、估价公式估价公式宗地价格宗地价格=基准地价基准地价X(1+K)XX(1+K)X使用年期修正使用年期修正系数系数X X期日修正系数期日修正系数X X容积率修正系数容积率修正系数5.75.7路线价法路线价法一、基本概念二、估价步骤三、应用举例理论依据理论依据 基本概念基本概念是指面临特定街道、接近性相等的城市土地，是指面临
