1、 第一章 经纪与房地产经纪 第一节 经纪概述三、经纪活动的特点和方式 (二)经纪活动的方式：居间、代理和行纪(熟悉) 1、居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中广泛采取的一种方式，其特点是服务对象广泛，经纪人与委托人之间一般没有长期固定的合作关系。 2、代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理，是一种商事代理活动，即代理人根据与被代理人达成的经纪合同关系，从事合同规定领域、程度、时间的商品交易活动的行为。代理活动中产生的权利和责任由委
2、托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。 3、行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于(或高于)委托人指定的价格买进(或卖出)，并因此而增加报酬；二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。从形式上看，行纪与自营很相似，但是除经纪人自己买受委托物的情况外，大多数情况下经纪人都并未取得交易商品的所有权，它是依据委托人的委托而进行活动。即使经纪人在行纪业务中可以介入买卖，但也应以完成委托任务为主，不应因介入买卖而改变中介本质。从事行纪活动的经纪
3、人拥有的权利较大，承担的责任也较重。在通常情况下，经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。 目前我国对经纪活动的定义相对较宽泛，不同的行业有不同的特点，对相关经纪活动含义的阐述也略有区别，特别是对行纪是否属于经纪行为有较大争论。但是，不论何种行业的经纪活动，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行活动的特征却是共同的。 第二节 房地产经纪概述 一、房地产经纪的含义(掌握) 房地产经纪属于房地产中介服务范畴，是房地产业的重要组成部分。在房地产市场中，房地产经纪是连接交易双方的纽带，沟通房地产供需的桥梁。房地产经纪能促进房地产资源的有效配置，提高人民群众的居住水平，是关系民生问题的重要经济活动。 房
4、地产经纪是指房地产经纪人员和机构，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供房地产交易相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。房地产是一种特殊商品，具有价值量大，不可移动，独一无二，物理属性和权利属性复杂，交易手续繁琐等特点，房地产交易往往涉及房地产法律法规和制度政策、金融贷款、建筑知识、市场知识及心理学知识，这决定为促成房地产交易而存在的房地产经纪是一种专业服务。 对于房地产经纪的概念，可以从以活动主体、活动客体、活动目的、服务对象、服务内容、服务方式、服务报酬等6个方面来认识： (1)房地产经纪活动的主体具有特殊性，机构需具备相应的资质或条件，人员需要经过专业学习和训练并通过考试
5、取得执业资格，主体特指房地产经纪机构和注册房地产经纪人员； (2)房地产经纪活动的客体就是房地产经纪的对象，即各种类型房地产的交易，房地产不仅包括二手房(也称为存量房)，而且包括新建商品房(通常简称商品房)；不仅包括住宅，而且包括写字楼、商业用房、工业用房等；不仅包括房屋，而且包括房地产开发用地、房地产开发项目等。房地产交易方式主要有买卖、互换和租赁等。 (3)房地产经纪活动的目的是促成委托人与第三人达成房地产交易，即协助委托人完成房地产买卖、租赁或者互换。具体来说，房地产经纪服务的主要目的是促成委托人与他人达成房地产交易，即以合适的价格将出售者的房地产卖出，或者为出租人找到合适的承租人；为购
6、买者或承租人买到或租到合适的房地产。房地产经纪服务的所有活动可以说都是围绕这个目的进行的。 (4)房地产经纪的服务对象是委托人，委托人是房地产经纪服务的需求者和对象，即房地产的出售者、出租人或者购买者、承租人。委托人既可以是自然人，也可以是单位。 (5)房地产经纪服务内容。房地产经纪服务的内容主要有提供房地产交易相关信息(包括房源、客源、价格或租金等信息)、促成委托人与他人订立房地产交易合同、调查房地产状况、代收代付相关税费、代办抵押贷款、代办产权过户等。其中，提供房地产交易相关信息、促成委托人与他人订立房地产交易合同属于房地产经纪基本服务，其他属于房地产经纪延伸服务。 (6)房地产经纪服务方
7、式。房地产经纪服务方式主要有代理和居间。代理是指房地产经纪人员和机构以委托人的名义，在委托人授权的范围内，为促成委托人与他人达成房地产交易，向委托人提供相关信息和专业服务并收取佣金等服务费用的行为。居间是指房地产经纪人员和机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金等服务费用的行为。 (7)房地产经纪服务报酬又称服务费用。房地产经纪服务费用分为佣金和延伸服务收费。其中，佣金是指房地产经纪人员和机构提供房地产交易相关信息、促成委托人与他人订立房地产交易合同等房地产经纪基本服务，向委托人收取的服务费用。房地产经纪人员和机构不得吃差价。差价是指在通
8、过房地产经纪促成的交易中，房地产出售者或出租人得到的价格或租金低于房地产购买者或承租人支付的价格或租金的部分。例如，李某委托甲房地产经纪公司出售一套100m2的住房，甲房地产经纪公司找到王某购买该套住房，并向李某讲己与王某谈好房价为每平方米4500元，其中每平方米4200元归李某，每平方米300元归甲房地产经纪公司。则甲房地产经纪公司的这种行为属于吃差价，差价为每平方米300元。 二、房地产经纪的功能定位(熟悉) 房地产经纪作为一种专业经纪活动，受房地产市场自身特性的影响，具有自己独特的功能定位。 事实上，房地产交易的复杂性、外部经济性，以及由此产生的严重的信息不对称现象，会阻碍市场机制的发挥
9、导致市场失灵。根据经济学原理，市场上由信息不对称而产生的大部分问题，可以通过发展市场交易中介机构来解决。由此可见，完善房地产市场服务体系，积极应对房地产商品的特殊性所导致的市场低效率，是房地产经纪存在和发展的理由。概括而言，房地产经纪的主要功能是： (一)沟通信息、消除失灵 房地产交易中，交易双方之间存在严重的信息不对称。因此，需要由房地产经纪人员搜集交易信息，沟通供需双方，提供专业咨询。房地产经纪人员的中介地位和专业能力，使他们具有获得房地产商品交易信息的职业优势，他们业务的最基本内容是沟通交易信息。房地产经纪人员具有获得市场信息的职业优势，如果房地产经纪人员不能坚守中介立场，而是运用职业
10、便利做出超越中介的行为，则更易加剧信息的不对称，导致市场失灵。因此，房地产经纪这一功能的发挥，是以政府及房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的有效监管为前提的。 (二)促成交易、提高效率 在房地产交易中，当事人需要市场供求、行情动态、对方资质等信息，只有在了解对方和市场情况后才会作出决定，搜寻信息的成本相当高。由于房地产价值量大，交易双方都比较谨慎，而且交易当事人往往缺乏房地产知识。这些都对房地产交易产生了阻滞效应，使得房地产交易效率低下。因此房地产经纪的第二个功能定位，就是通过为当事人提供专业服务，促成双方顺利、安全交易，以提高市场交易效率，从而为当事人省事、省钱。 在正常的房地产交易活动中，
11、房地产经纪人员能比较准确把握市场供需，并根据物业现状对价格做出判断，运用法律知识为双方当事人制订相对完备的合同，减少合同风险。这些专业服务使双方当事人减少顾虑，促进交易达成，提高了交易效率。当然，房地产经纪人员不能为了快速成交而偏袒一方，甚至蒙骗、诱导当事人。这种对于当事人的不公平交易，即使一时成交，也会留下隐患，并且会损害当事人的利益，引发各方纠纷，实际结果是交易的低效，甚至无效。 (三)规范交易、保障安全 由于房地产价值量大，在当事人的全部财产中占有相当大的份额，因此，房地产交易的安全关系到当事人的重大利益。目前，银行为房地产买卖提供主要的金融贷款支持，房地产交易的不安全也会增加银行风险，
12、严重的情况还会危及社会稳定，从而具有社会风险性质。 追根溯源，在房地产交易中，交易一方利用交易信息不对称逐利，以及交易当事人缺乏专业能力是导致交易风险的根本性隐患，因此，依托房地产经纪活动主体坚守中介立场，发挥专业优势，觇范交易程序，是防范不安全房地产交易，保护有关当事人财产安全的有效方式。当然，房地产经纪人员唯有以诚信为本，才会尽维护交易安全之职守，否则会失去客户的信任，殃及整个经纪行业的声誉，危害行业的发展。 (四)公平买卖、维护权益 房地产交易中，标的价值量大，信息不对称，交易程序复杂，交易当事人受专业知识所限和交易经验的匮乏，很难实现在交易中公平买卖，维护自身的合法权益。房地产经纪作为
13、市场中介，能够依靠专业知识和职业素养很好的解决这些问题。正规的房地产经纪机构或合格的房地产经纪人员在执行代理业务时，会在合法、诚信的前提下，维护委托人的最大权益；在执行居间业务时，能够公平正直，不偏袒任何一方，保证公平买卖。如果房地产经纪机构或人员出现有碍公平交易，损害交易当事人合法权益的情况，交易当事人可以通过投诉或者其他合法途径，一举报违法违规的房地产经纪行为。 三、房地产经纪的必要性(熟悉) 由于经纪活动具有传播经济信息、加速商品流通、优化资源配置等一系列独特作用，因此，经纪活动已成为市场经济中一个必不可少的组成部分。对于房地产市场而言，由于房地产商品及其交易的特殊性，房地产经纪更为必要
14、具体而言，房地产经纪的必要性主要表现在： (一)房地产经纪使房地产经济运行的流通环节能以比较经济的方式运行 在商品经济运行体系中，大多数商品的流通环节是由商品经销商来完成的。但是，由于房地产价格昂贵，维持房地产这类存货的费用太高，在绝大多数情况下，经销商难以承受，因此房地产不宜通过经销商出售。 房地产经纪活动的主体，不需要像一般商品的经销商那样支付购买交易标的的费用，而是主要通过专业化的经纪服务，来促进房地产交易，因而使得房地产流通环节能以比较经济的方式运行。 (二)房地产经纪可以有效降低高额的房地产交易成本 房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场上进行展示，相反，其交
15、易过程是把供求信息汇集、匹配，或者把购买者集中到房地产所在地进行交易。而房地产经纪正是通过专业化分工来提高房地产交易过程中顾客汇集、商品展示等环节的效率，从而降低房地产交易成本。 (三)房地产经纪可以有效降低交易决策困难对房地产交易的阻滞效应 由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性，房地产交易非常需要房地产经纪服务。房地产商品及其交易的复杂性表现在以下几个方面： 1. 房地产商品信息的复杂性 房地产的商品信息包括房屋质量、房龄等物理信息，区域、环境等地理信息。房地产商品是非均质的商品，因此它的物理信息、地理信息是复杂的。另外房地产商品作为一种不动产，其商品信息还包括产权信息。产权信息包括产权类
16、型和他项权利设立情况等。在我国，产权类型与产权取得方式(特别是土地使用权的取得方式)有关。因此，房地产商品的产权信息也很复杂。 2房地产交易价格的复杂性 房地产商品具有空间固定性的特征，区域性强，不能集中上柜展示。房地产的空间固定性还决定了房地产商品的单一性、强异质性，即没有两宗房地产是完全相同的，因此，房地产商品市场比价难，而且房地产的产出能力是以物理特征、地理特征和法律特征的综合因素为基础的，在任意一个时点上估算存量房地产的价值都存在一定的困难。 3房地产交易专业信息的复杂性 房地产交易需要认知房屋的功能和品质、地段和环境、价值和产权，以及当事人的心理和文化诉求等，涉及众多专业知识和能力，
17、包括房地产专业知识、产权交易的法律知识、房屋质量的评估技术与能力、与人沟通和交流的技能、掌握房地产市场行情变化的能力等多个方面。 4房地产交易心理的复杂性 房地产所有权带来的某些满足感在性质上并非是属于经济价值的，而是属于心理的。例如置业是“购买一种生活方式”、“我看好就是值”等，是由个人偏好所决定的，不同的人对于同一宗房地产，完全可能有大相径庭的看法。房地产交易中的这种个人偏好的心理信息，与买卖双方的个人经历、性格和环境有关，受当事人文化诉求、价值取向、情感需要等心理因素的影响。房地产的差异性和房地产商品的异质性，以及当事人一般缺乏专业信息，难以了解市场比价，房地产交易不易受到社会、市场观点
18、的平衡与约束，由此房地产交易心理变得更为纷繁复杂。 房地产交易的复杂性，强化了房地产市场的信息不对称性，对房地产交易具有明显的阻滞效应，因此，房地产市场特别需要懂得有关法律、财务及估价知识，训练有素的房地产经纪人员为买卖双方提供各种专业帮助，以提高市场配置效率。房地产买方大都需要融资，房地产经纪人员熟悉抵押贷款的各种规定，能帮助买主向金融机构筹措购房贷款。因此，在一些市场经济发达的国家，绝大部分房地产交易均经过房地产经纪人员的努力。如在美国，存量房买卖的成交总量中，约有80%是通过房地产经纪人员的经纪服务完成的。当前，我国房地产市场中商品房和存量房的租赁与买卖，基本上都是市场自发行为，完全按市
19、场机制运行，这必然对房地产经纪服务产生了大量需求。 四、房地产经纪业务分类(掌握) (一)房地产居间 房地产居间是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。 由于房地产交易的类型众多、手续繁杂、涉及面广等特点，决定了房地产居间活动对房地产交易具有重要的作用，成为房地产市场中不可缺少的经营活动。随着房地产交易量的增多，房地产居间业务量不断提高。为了适应这种市场的需求，不同内容的房地产居间活动也逐步发展成为专业化操作的相对独立的工作领域，如房地产买卖居间、房地产租赁居间、房地产抵押居间、房地产投资居间等。 (二)房地产代理 房地产代理是指
20、以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，代表委托人与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。其中，商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负责商品房的市场推广和具体销售工作。在这一类代理活动中，常常又派生出一些其他代理活动，如代理购房者申请个人住房抵押贷款等。此外，随着房地产业的发展和房地产市场的成熟，房地产代理业务也随之扩大。一些经纪机构的代理业务开始拓展至房地产开发、交易、物业管理全程，从事代理筛选及聘用从设计机构、施工单位到物业管理公司等各类专业机构的活动。 房地产居间与房地产代理的区别 房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方
21、式，在法律性质上有明显的差异；在房地产居间业务中，房地产经纪机构可以同时接受一方或相对两方委托人的委托，向一方或相对两方委托人堤供居间服务。而在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，因为国家法律没有有关代理人可以同时接受相对两方委托人的委托代理业务的解释。 除以上两种基本类型外，房地产拍卖也被一部分房地产业内人士视为房地产经纪活动的一种特殊形式。目前，在很多大城市，房地产拍卖已成为一项非常活跃的经济活动。拍卖机构受有关主体的委托，以公开竞价的方式将标的房地产卖给最高出价者。这可以看作是一种特殊的代理形式。 第三节 房地产经纪收入 一、佣金的定义(熟悉) 佣全，是指房
22、地产经纪机构完成受委托事项后，由委托人向其支付的报酬。佣金是经纪收入的基本来源。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪人开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。国家保护经纪人依法从事经纪活动并收取佣金的权利。 除法律法规另有规定外，佣金是经纪人在完成经纪服务后取得的报酬，其支付时间由经纪人与委托人自行约定。经纪人和委托人在签订经纪合同时，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及经纪不成功时中介费用的负担等明确写入经纪合同中。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法缴纳税费。经纪人可以在签订经纪合同时预收部分佣金和费用。 二、佣金的种类 (一)佣金的种类(熟悉) 佣
23、金可分为法定佣金和自由佣金两种。法定佣金是指经纪人从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准收取的佣金。法定佣金具有强制力，当事人各方都应遵守。自由佣金是指经纪人与委托人协商确定的佣金。自由佣金一经确定并写入经纪合同后，便具有法律效力，违约者必须承担违约责任。 (二)佣金与信息费的区别(熟悉) 信息费是一种容易与佣金混淆的概念。在多数情况下，佣金和信息费都是客户为获取某种服务或信息而支付的费用，是对搜集、加工信息所耗费的人力、物力的补偿，但两者有明显的区别。两者的经济性质不同。信息费是出卖信息商品的销售收入，无论信息以何种介质为载体，也无论信息有何种用途，只要所售出的信息在质量上符
24、合信息买卖双方事先达成的协议所规定的标准，即可收取信息费。而佣金是对经纪人提供服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的，只有当这一目的实现了，一项经纪业务才算最终完成，此时经纪人才能向委托方收取佣金。 三、佣金的支付(掌握) (一)佣金的支付方式 按支付交易过程完成后，房地产经纪机构应及时与委托人(或交易双方)进行佣金结算，佣金金额和结算方式应按经纪合同的约定来定。房地产经纪人员在按时完成委托的经纪业务之后，也应善于把握好这一环节，以保护房地产经纪机构的合法权益。 委托事项完成后，甲方应按照实际月租金的？%(此比例不得超过 100%)向乙方支付佣金。 佣金应在甲方与
25、承租人签订房屋租赁合同后(即时 日内)支付。 佣金的支付方式：现金：支票。一次性阶段；各种支付方式共性：1、支付方式需要在经纪合同或者委托合同里明确规定。2、支付方式的对象必须是房地产经纪机构。 委托事项未完成的，乙方不得要求支付佣金。 (二)中介服务收费管理办法对房地产中介服务收费的规定 为规范房地产中介服务收费，维护房地产中介服务当事人的合法权益，国家计委、原建设部在1995年联合下发了关于房地产中介服务收费的通知。对房地产中介服务收费分为三类： 1、房地产咨询收费 按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费。口头咨询费按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定
26、标准。书面咨询按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费300-1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，但一般不超过咨询标的额的0.5%。 2、房地产估价收费 房地产估价采用差额定率分档累进计收，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。 3、房地产经纪收费 根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5
27、2.5%计收。实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3%。 4、上述的房地产估价、房地产经纪收费为国家制定的最高限标准 各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市价格部门会同房地产、土地管理部门制定当地具体执行的相应的收费标准。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30%。 (三)北京市政府主管部门规定的收费标准， 北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于房地产中介服务收费的通知(京价(房)字1997第398号)规定： 1、凡依法设立并经资质审核合格的房地产价格评估、经纪、咨询等中介服务机构，为企事业单位、社会团体和其它社会组织、公民及外国当事人提供有关房
28、地产开发投资、经营管理、消费等方面的中介服务，可向委托人收取合理的费用。 2、房地产中介服务收费是房地产交易市场重要的经营性服务收费，根据不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商定价。实行政府定价和政府指导价的收费标准、收费项目，由北京市物价局会同北京市房屋土地管理局制定。 3、房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。 4、实行政府指导价的房地产中介服务收费是书面咨询费、房屋租赁代理费和房屋买卖代理费。 普通咨询报告，每份收费300-1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准最高不超
29、过咨询标的额的0.5%。 房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商协定一次性计收。 房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收： 500万元以下 2.5% 5012000万元 2% 20015000万元 1.5% 500110000万元 1% 10001万元以上 0.5% 实行独家代理的最高收费标准不得超过成交价格总额的的2.8%。 5、房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 6、中介服务机构应当本着合理、公开、诚实、信用的原则，接受自愿委托，双方签订合同。房地产中介服务收费实行明码标价
30、制度。中介服务机构应当在其经营场所或交缴费用的地点，在醒目位置公布其收费项目、服务内容、计费方法、收费标准。 房地产中介服务机构在接受当事人委托时应当主动向当事人介绍有关中介服务的收费办法及服务的内容。 7、各房地产中介服务机构应严格执行物价部门规定的收费原则和收费标准，切实提供质价相称的服务，并对服务内容的真实性和合法性负责。因中介服务机构主观故意服务失实、违法造成委托方经济损失或者有欺诈行为的，承担相应的民事或行政责任，情节严重构成犯罪的，由司法机构依法追究刑事责任。 凡中介服务机构资格未经确认，自立名目乱收费、擅自提高收费标准或越权制定、调整收费标准的，属于价格违法行为，由价格监督检查部
31、门按有关法规予以以处罚。 (四)禁止赚取差价 差价是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人、出租人得到的价格、租金低于实际成交价格、租金的部分；或者房屋承购人、承租人支付的价格、租金高于实际成交价格、租金的部分。这在经纪业中最为普遍。一些经纪机构以控制买卖双方互不见面的方式，压低卖价、抬高买价，通过分别签订两份协约获得非法所得。比如在代理销售中，经纪人利用自己的业务优势在判断物业可以成交时，可以隐瞒真实的销售进度，并故意给卖方“不易销售”的报告，在对方信息不灵敏的情况下，误信经纪人的报告，勉强同意降价，结果经纪机构立刻以高价成交，以获得差价收入。 建设部和中国人民银行在2006年颁布的关于加
32、强房地产经济管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知(建住房2006321号)、建设部2007年发布的关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知(建住房2007274号)等文件中明确规定房产经纪人不得吃差价。 房地产经纪执业规则，规定不得以低价购入(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价，不得谋取非法收益。 第二章 房地产经纪从业人员与经纪机构 第一节 房地产经纪从业人员 一、房地产经纪人员职业资格制度(掌握) 房地产经纪人员是指具有房地产经纪专业知识和经验，取得房地产经纪人员职业资格并经注册，从事房地产经纪活动的专业人员，包括房地产经纪人和房地产经纪人协理。 房地产经纪人，是指通过全国房地产经
33、纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。 房地产经纪人协理，是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理丛业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。 对于房地产经纪人员的职业资格，国际上通行的做法是根据可从事的房地产经纪业务范围的不同，设立房地产经纪人员职业资格的两级认证制度。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，香港地
34、区的房地产经纪人员分为地产代理(个人)和营业员，台湾地区把房地产经纪人员分为经纪人和经纪营业员。我国参照了国际上的通行作法，把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书是房地产经纪人员职业资格的证明文件，未依法取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书和中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书并经注册的人员，不得从事房地产经纪活动。 按照2009年7月1日起执行的北京市房地产经纪人员职业资格注册管理办法规定，在北京市从事房地产经纪活动在房地产交易中从事收集与传播信息、查验房地
35、产、签订相关合同、协助房地产权属登记(备案)、交验房地产等居间、代理活动的人员，应当取得北京市房地产经纪人员注册证书，接受继续教育，并在从业期间佩戴按照行业协会制定的标准制作的胸牌。房地产经纪人员在经纪活动中不得伪造、变造、买卖、出借、出租北京市房地产经纪人员注册证书。 (一)房地产经纪人协理从业资格 房地产经纪人协理是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书，在房地产经纪人的指导和监督下，从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理只能在注册地所在的行政区域内从业。取得
36、房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。 根据原人事部、原建设部房地产经纪人员职业资格制度暂行规定(人发2001128号，以下简称暂行规定)要求，原北京市人事局、原北京市建设委员会和北京市工商行政管理局2008年3月份制定了北京市房地产经纪人协理从业资格考试实施办法(试行)(京人发200840号)第五条规定：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，具有高中以上学历，愿意从事房地产经纪活动的人员，均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲、北京市统一命题的考试制度。市人事局会同市建设委员会和市工商行政管理局组织命题，原则上每年举行一次，
37、考试时间定于每年的第二季度。市人力资源和社会保障局负责北京地区房地产经纪人协理从业资格考试考务管理工作，市住房和城乡建设委和市工商局负责对取得房地产经纪人协理从业资格证书人员的注册管理工作。房地产经纪人协理从业资格考试合格，由市人力资源和社会保障局颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡部统一格式的中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书，该证书终生有效。 (二)房地产经纪人执业资格 房地产经纪人是指经过全国房地产经纪人执业资格考试合格或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。房地产经纪人有权依
38、法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位的工作，指导房地产经纪人协理执行各种房地产经纪业务，经所在房地产经纪机构授权与客户订立房地产经纪合同等重要业务文书，执行房地产经纪业务并获得合理报酬。房地产经纪人可以在全国范围内执业。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。 房地产经纪人员职业资格制度暂行规定第九条规定：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者，可以申请参加房地产经纪人执业资格考试；申请参加房地产经纪人执业资格考试应具备的条件： (1)取得大专学历，工作满6年，其中从事房地产
39、经纪业务工作满3年； (2)取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年； (3)取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年； (4)取得硕士学位，工作满2年，从事房地产经纪业务工作满1年； (5)取得博士学位，从事房地产经纪业务工作满1年。 房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同组织实施。原则上每年举行一次。住房和城乡建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲，编写考试教材和组织命题工作，统一规划、组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。人力资源和社会保
40、障部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题，组织实施考务工作，并会同住房和城乡建设部对房地产经纪人执业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。 经房地产经纪人执业资格考试合格的，由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人力资源和社会保障部统一印制，人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部用印的中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书，该证书终生有效。取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书，并按照规定注册，将取得由住房和城乡建设部用印、中国房地产估价师与房地产经纪人学会核发的中华人民共和国房地产经纪人注册证书，中华人民共和国房地产经纪人注册证书全国范围有效。中华人民共和国房地产经
41、纪人执业资格证书、中华人民共和国房地产经纪人注册证书是房地产经纪人员职业资格的法律凭证，严禁伪造、变造、涂改、租用、出借或转让。遗失中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书、中华人民共和国房地产经纪人注册证书的，应当向原发证机关申请补发。 二、房地产经纪人协理的权利和义务(掌握) (一)房地产经纪人协理的权利 房地产经纪人协理享有以下权利： 1、依法发起设立房地产经纪机构； 2、加入房地产经纪机构，承办房地产经纪业务； 3、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件； 4、要求委托人提供与交易有关的资料； 5、拒绝执行委托人发出的违法指令； 6、协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
42、 (二)房地产经纪人协理的义务 房地产经纪人协理应当履行以下义务： 1、遵守法律、法规、行业管理规定、职业道德和执业规则； 2、不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务； 3、不得向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务； 4、为委托人保守商业秘密； 5、接受国务院建设行政主管部门和当地地方政府房地产行政主管部门的监督检查； 6、接受职业继续教育，不断提高业务水平。 三、房地产经纪人协理的基本要求(熟悉) (一)职业道德 房地产经纪人协理的职业道德的主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念三个方面。根据我国房地产经纪业当前的实际情况，目前房地产经纪人协理在职业道德方面
43、应符合以下基本要求： 1、守法经营 遵纪守法本是每个公民的基本道德修养，但是，作为房地产经纪人协理，更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业活动的特殊意义。 房地产是不动产，它的产权完全依靠有关的法律文件来证明其存在，其产权交易也必须通过有关的法律程序才能得以完成。房地产经纪人协理是以促使他人的房地产交易成交作为自己的服务内容的，因此，必须严格遵守有关的规律、法规；否则，自己的服务就不能实现其价值，自己也就失去了立身之本。 由于房地产交易涉及复杂的法律程序，再加上房地产商品的综合性、复杂性，房地产经纪工作会涉及很多专业知识和技能。因此，在世界各国，政府为了保证经纪活动的有效性，都要对从业
44、人员和机构进行行业管理，只有取得了房地产经纪职业资格和资质，并遵循相关行业管理规定的人员和机构，才能从事这一专业活动。因此，房地产经纪人协理首先必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定，不得无照、无证从业和经营。其次，在房地产经纪活动的各个环节，如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等环节，都必须遵守有关法律、法规的规定。目前，房地产经纪业中存在的一些诸如经纪合同不规范、高于规定标准收费等现象，就反映出一些房地产经纪人协理和机构“守法经营”意识淡薄，对此必须加以纠正。 2、以诚为本 房地产经纪人协理提供的服务主要是促成他人房地产交易，这种服务实质上是一种以信息沟通为主的动态过程。因此，房
45、地产经纪人协理要促成交易，首先必须使买卖双方相信自己。但是，与普通的商业服务业相比，房地产经纪人协理及其所在房地产经纪机构，并不实际占有具有实体物质形态的商品，要想使买卖双方相信自己的最基本要素就是：诚。 “诚”的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一些成功的房地产经纪人协理总结经验时常说自己的任务就是为客户寻找最合适的交易对象。这种真诚不仅仅靠房地产经纪人员的语言来表达，更主要的是以行动来体现，其中最主要的是在房地产经纪机构的经营方式和服务费用收取上。如果房地产经纪机构以佣金为惟一的收入来源，并且以成交为收取佣金的前提，这就表明，房地产经纪人员的利益与客户的利益大方向一致，客户自然会相
46、信房地产经纪人协理会尽最大力量为自己寻找交易对象。因此，一个房地产经纪机构如果在交易商品未成交时即收取所谓的“看房费”，或者获取佣金之外的其他经济利益，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人协理一定要树立“不成交不收费”、“佣金是惟一收入”的观念。 “诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。房地产市场是一个非常复杂的市场，普通客户常常无法了解其实质，因而房地产经纪人协理应该凭借自己的专业知识和经验来帮助客户。当出现一些可能不利于成交的因素时，应诚实地向客户告知。当客户由于不懂专业知识或不具备专业经验而对成交价格等产生不恰当期望时，不能一味迎合客户，应客观地帮客户进行分析。坦诚的结果是使客户充分知晓影响交易的方方面面，并完全按自己的意愿做出决定。这样的交易不容易产生后续纠纷，同时，也有助于客户对房地产经纪人协理及其机构产生信赖感，有效的传播渠道使经纪人员和机构树立品牌。 3、恪守信用 在现代商业社会中，信用是保持经济活动运行的重要因素。房地产经纪业是以促成客户交易为服务内容的，良好的信用可以给经纪人协理带来更多的客户，为经纪机构创造良好的品牌和收益。房地产经纪人协理应牢同树立“信用是金”的思想观念。一方面，要言必行，行必果；另一方面，应注意不随意许诺，避免失信。 房地产交易是一个持续较长的动态
