房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍新员工培训资料.doc

房地产估价与土地估价基本理论与方法介绍（新员工培训资料）永业行 技术部 编讲二OO七年三月二十三日房地产估价与土地估价的基本理论与方法一、房地产基本概念和内涵1、房地产-是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。 2、土 地-是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。 3、建筑物-是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 4、房 屋-是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。 5、构筑物-是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 6、其他地上定着物-固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。（比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产。） 7、地上建筑物-一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。如地下室、地下停车场等。（特别是在建工程，未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。二、房地产的表现形态（实物） 1、估价对象的主要表现形态房地产土 地建筑物其他地上定着物房屋构筑物 通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物（地上建筑物）两大部分。2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。房地产单独土地单独建筑物土地与建筑物的综合 房地产估价报告与土地估价报告的估价对象及范围项目土地估价报告房地产估价报告主要估价对象u 无建筑物的空地u 地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需评估土地价值（征税或补交出让金，办理银行抵押有时需要单独评估土地）u 无建筑物的空地u 地上有建筑物（包括尚未建成建筑物），只需评估土地价值u 地上有建筑物，只需评建筑物价值u 地上有建筑物，土地与建筑物（已建成的建筑物）作为一个整体进行评估u 在建工程（土地与未建成的建筑物的合成体）u 未来状况下的房地产（现在为期房，计划建设中）u 已经消失的房地产（民事纠纷或理赔）u 房地产的局部（某栋某单元或其中的装修装饰部分等）u 包含有其他资产的房地产或者以房地产为主的一个企业整体（收益法、成本法，与资产评估相结合，如酒店宾馆的评估价值，除了包含建筑物及其占用的土地价值，还可能包括家具设备，甚至包含客户基础、员工队伍、商誉等等）u 作为企业整体的一部分的房地产总结房地产估价的范围较广，涵盖了土地估价的范围；只需评土地价值的，根据委托方要求可以出具土地估价报告，也可以出具房地产估价报告；凡是需要评建筑物价值的，就必须出具房地产估价报告。三、房地产权益1、概念及内涵：（1）房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。（2）房地产权益是指以房地产权利为基础的，包括：u 房地产的各种权利（所有权、使用权）u 受到其他房地产权利限制的权利（如设有抵押权的房屋所有权）u 受到其他限制的房地产权利（如城市规划对房地产权利的限制）u 房地产额外利益或收益（如屋顶或外墙面可出售可出租给广告公司做广告）2、房地产权利的类型：房地产所有权人在法律规定的范围内自由支配（占有、使用、收益、处分）房地产并排除他人干涉的权利。（房地合一）以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的使用房地产的权利。土地所有权为国家和集体所有。目前主要是指土地使用权，土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益、处分的权利。债权人对债务人或第三人不转移占有而供作债权担保的房地产，在债务人不能履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。权指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。（如屋顶外墙出售出租等）土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。（如在他人土地上通行的权利）3、土地使用权的类型：土地使用权国有出让国有划拨临时用地土地承包经营权宅基地使用权常见如：临时土地使用权证，期限二至五年又称为农村承包土地使用权（集体土地）四、房地产实物、权益、区位对价格的影响房地产价值实物区位土地（地表、上下空间）建筑物（房屋、构筑物）结构、设备、装修权益(如完全、部分产权,合法、违章)房地合一土地、建筑物及其他地上定着物实物组成：价值影响因素：u 一宗房地产与其他房地产或事物在空间方位与距离上的关系（地理位置、与重要场所的距离、可及性与便捷度、周围环境、景观、公共服务设施等）表现形态：五、房地产估价与土地估价中的专业术语与估价方法基本介绍（一）房地产估价规范中专业术语 1房地产土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。2房地产估价专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。3估价对象一个具体估价项目中需要估价的房地产。4估价目的估价结果的期望用途。5估价时点估价结果对应的日期。6客观合理价格或价值某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。7公开市场在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。8公开市场价值在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。9类似房地产与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。10同一供求圈与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。11最高最佳使用法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。12市场比较法 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。13收益法预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。14成本法求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。15假设开发法预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。16基准地价修正法在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。17潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。18有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。19运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。20净收益由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。21建筑物重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同 等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。22建筑物重建价格采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。23物质上的折旧建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。24功能上的折旧建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。25经济上的折旧建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。26估价结果关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。27估价报告全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，给委托方的书面答复，关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。（二）土地估价规程中的专业术语 1. 基准地价是指在城市规划区范围内,对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域,按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上一定年期物权性质的土地使用权平均价格。2. 标定地价标定地价是在城市各类建设用地中按一定原则选取标准宗地，用地价评估方法定期评估出的一定年期物经性质的土地使用权价格。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。它是一种特殊的宗地评估价格。3. 地租地租是土地使用者为使用土地而向土地所有者支付的代价。它是因土地的位置和地质条件等自身因素不同而产生的超额利润。附着于土地上的改良投资，如基础设施建设等，其折旧及利息利润有时也以地租的形态表现，但这是广义地租。 4. 地价地价是土地的购买价格，是土地的未来年期广义地租的资本化。5. 出让金根据国家的有关法律法规规定，土地使用权出让金就是土地使用权价格，是土地使用者为取得一定年期的物权性质的国有土地使用权而向国家（所有者）支付的代价。它既不是土地所有权收益，也不是土地使用权价格的一部分。6. 基准地价更新基准地价的更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用宗地地租、市场交易的样点地价或地价指数等来重新确定土地级别和基准地价，并重新确定宗地地价修正体系。7. 城市土地定级城市土地定级是根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城市土地级别的过程。8. 标准宗地标准宗地是在城市的一定区域内设定的，其深度、宽度、形状、用途等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗地。具有代表性、中庸性和稳定性。9. 标准深度指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度。10. 里地线标准深度的连线为里地线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为里地。11. 估价基准日（估价期日）指估价结果对应的日期。12. 正常价格所谓正常价格是指在公开的市场上，市场信息通畅，交易双方以平等自愿的方式，在没有私自利益关系情况下达成的交易价格。13. 未开发土地指无基础配套设施、无土地开发整理、同时地上地下待拆除的建筑物和构筑物尚未搬迁的土地。14. 达到开工建设条件的土地指宗地外没有基础配套设施，但在不远处的基础设施有助于该宗地的开工建设，或有部分基础设施，但尚不具备完全的三通（通道路和临时水、电）条件，地上地下待拆除的建筑物和构筑物尚未搬迁的土地。15. 已开发土地指待估宗地已具备符合所在地区开发需要的基础设施条件，同时完成地上地下建筑物和构筑物搬迁，可用于规划土地用途开发建设的土地。主要规划指标：1） 容积率=总建筑面积土地总面积 在城市规划上，容积率指标一般不含地下建筑面积。 2） 建筑密度=建筑基地总面积土地总面积 又称建筑覆盖率，城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火及居住者的隐私权等要求。 若各层建筑面积相等，则：容积率= 建筑密度×建筑层数3） 建筑层数=容积率建筑密度例：宗地规划净用地面积为5000平方米，容积率不超过2.0，建筑密度小于等于30%。最大建筑面积 = 5000×2.0 = 10000平方米 建筑层数 = 2.0/30% =6.67层 (多层、砖混或钢混) 若容积率为3.0 建筑层数 = 3.0/30% =10层 (小高层、钢混、配电梯)若容积率为5.8 ，建筑密度为25%建筑层数 = 5.8/25% =23.2层 (高层、剪力墙或筒体结构、配电梯) 4） 楼面地价=土地总价值建筑总面积 =土地单价×土地面积建筑总面积 =土地单价容积率土地单价= 楼面地价×容积率（三）房地产估价与土地估价基本术语名称的区别 项 目土地估价房地产估价价格的定义土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价。估价的定义估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。估价人员注册土地估价师注册房地产估价师估价规范城镇土地估价规程房地产估价规范估价结果对应日期估价基准日（估价期日）估价时点有效期自估价基准日起 年自估价报告完成之日起 年估价原则£ 替代原则£ 预期收益原则£ 最有效利用原则£ 报酬递增递减原则£ 供需原则£ 贡献原则£ 变动原则£ 合法原则£ 最高最佳原则£ 估价时点原则£ 替代原则£ 公平原则估价方法u 市场比较法u 收益还原法u 剩余法u 成本逼近法u 基准地价系数修正法u 路线价法u 标准宗地估价法u 市场比较法（市场法）u 收益法u 假设开发法u 成本法u 基准地价修正法u 路线价法u 长期趋势法（四）房地产估价与土地估价中的价格影响因素影响因素及分析说明土地估价房地产估价一般因素行政区域内一般、普遍、共同的因素u 行政因素（房地产制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更等）u 人口因素（人口密度、人口素质、家庭人口构成）u 社会因素（政治安定状况、社会治安状况、房地产状况、城市化进程等）u 国际因素（国际经济状况和政治因素）u 经济因素（经济发展状况、储蓄投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动和利率水平）（在区域因素中“区域概况”标题下描述）区域因素同一均质区域内的区域特性u 繁华程度（主要是指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度）u 交通条件u 基础和公用设施条件基础设施（包括上下水道、电力、通讯、煤气、暖气等）和公用设施（幼儿园、医院、学校、公园、等设施）的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。u 环境质量u 城市规划限制u 自然条件l 区域概况（含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等）；l 繁华程度（距商服中心的距离，商业配套程度等）l 交通条件（含区域内公共交通状况、对外交通条件、交通便捷度）；l 公用设施配套程度（指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度）；l 环境条件 （含区域人文环境和自然环境）；l 产业集聚状况l 规划限制个别因素同一均质区域内地块的差异性u 面积u 宽度u 深度u 形状u 地势（坡度）u 基础设施条件（开发程度）u 临街状况u 城市规划限制（宗地规划容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等）u 土地使用年限土地：l 说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率l 宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明l 土地使用权年限房屋：l 结构、层数、成新、建成年代l 房屋朝向、通风、采光、平面布局、使用功能、工程质量l 建筑物结构、装修、设施设备及使用维护状况总 结1，价格影响因素基本一致；2，房屋用途不同，估价中修正因素侧重点和影响程度也不同，因此各用途房地产的修正因素和权重也不同； 住宅，讲求环境优美、宁静、安全、舒适，交通便利、公用配套设施是否齐全等 商业，看重繁华程度、商业聚集度、交通条件 工业，强调对外交通运输、水、电配套 农业，重视土壤、排水、灌溉条件等3，某一特定区域内或由于估价对象的特殊性，个别因素的选择也有差异。（五）房地产估价与土地估价方法的简单介绍项目房地产估价土地估价估价方法市场比较法（市场法、比较法）-将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。直接比较法公式: 交易情况 交易日期 房地产 修正 调整 状况调整估价对象价格=可比实例价格 ×100×( )×100( )100( )×正常市场价格×估价时点价格×对象状况价格实际市场价格成交日期价格实例状况价格市场比较法-在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。其计算公式为：待估宗地价格 = 比较实例宗地价格×待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数收益法-预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。常用公式：Pa/r×1-1/（1+r）n式中：P 房地产收益价格 a 年纯收益 r 折现率 n 收益期收益还原法-是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。因此，收益还原法是将评估土地在未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率统一还原为评估时点总收益的一种方法，它表现为土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。其计算公式为：P=a / r×1-1 /(1+r)n 假设开发法（剩余法）-预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于待开发项目。 熟地价值=开发完成后的房地产价值-由熟地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买熟地应负担的税费在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费剩余法（假设开发法、倒算法、残余法）-从发展的观点看，土地之所以有价，完全在于其可以开发、利用、建房，并可从中获取收益。为了获得土地而支付的地价，显然是在预计的不动产总价中扣除成本费用和社会平均预期收益后的“剩余价格”。即地价等于土地与建筑物出售价格减去建筑物本身的价格。因此，剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。其计算公式为：V=A-B-CV待估土地价格 A开发完成后房地产总价值 B整个开发项目的开发成本 C开发商合理利润项目房地产估价土地估价估价方法成本法-是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。公式1：新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润公式2：旧房地产价格=（土地重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格）- 建筑物的折旧在估价实践中，可以采用公式1的方法求取房地合一的重新购建成本成本逼近法-是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的投资利润、投资利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其计算公式为：土地价格土地取得费土地开发费税费投资利息投资利润+土地增值收益基准地价修正法-在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。基准地价系数修正法就是评估时一般以基准地价为依据,根据地块使用年限、市场行情、地块大小、形状、容积率限制,微观区位条件系数修正进行评估的方法。 其计算公式为：'（）×S n 其中： Ki i=1 - 估价对象价格 '- 估价对象所在区域基准地价 - 全部影响地价区位因素总修正值i- 第i个因素的修正值S- 估价对象个别因素修正系数的乘积路线价法路线价法-是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。路线价-是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价，并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。长期趋势法-运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。标准宗地估价法（应用估价，大量估价时）