新尧新城规划.ppt

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1、新尧新城规划新尧新城规划新尧新城规划新尧新城规划新尧新城新尧新城 南京经济技术开发区和出口加工区生活配套用地南京经济技术开发区和出口加工区生活配套用地功能定位为，栖霞区委区政府所在地、整个规划南到沪宁铁路，西临绕城公路，功能定位为，栖霞区委区政府所在地、整个规划南到沪宁铁路，西临绕城公路，东至仙西路，总面积东至仙西路，总面积682.37682.37公顷公顷，将形成一个地区中心、三个社区的布局。，将形成一个地区中心、三个社区的布局。除保留烷基苯厂和金桐石化以外的工业用地外，均转换为居住用地及配套设施除保留烷基苯厂和金桐石化以外的工业用地外，均转换为居住用地及配套设施用地。用地。地铁七号线将从东山

2、新市区经主城进入尧化门地区，在尧化设地铁停车场地铁七号线将从东山新市区经主城进入尧化门地区，在尧化设地铁停车场在太平山公园两侧靠尧新路规划在太平山公园两侧靠尧新路规划3.873.87公顷文化中心和公顷文化中心和4.354.35公顷地区级体育中心公顷地区级体育中心用地性质类别面积（公顷）所占比例居住用地276.8340.57%公建用地48.077.04%工业用地69.6510.21%仓库用地13.351.96%户外交通用地12.31.80%道路广场用地99.0314.51%市政公用设施14.062.06%特殊用地8.761.28%绿地138.2720.26%本区域其他用地1.450.21%新尧新

3、城新尧新城新尧新城新尧新城 用地规划用地规划用地规划用地规划合理的用地规划，为良好，生态的新城居住环合理的用地规划，为良好，生态的新城居住环境提供保障。境提供保障。未来地铁未来地铁未来地铁未来地铁7 7、8 8号线经过新尧新城，其中号线经过新尧新城，其中号线经过新尧新城，其中号线经过新尧新城，其中8 8号地铁延长线过江，直达六合机场号地铁延长线过江，直达六合机场号地铁延长线过江，直达六合机场号地铁延长线过江，直达六合机场7218东山方向东山方向河西河西江北江北1414条公交线路网通往全市条公交线路网通往全市条公交线路网通往全市条公交线路网通往全市140路丹路丹凤街凤街122 路路 燕子矶燕子矶

4、145、79 路路 迈皋迈皋桥桥71 路路、南栖、南汤、南栖、南汤南上线南上线 南京火车站南京火车站139路路 钟灵街钟灵街107路路 九乡河九乡河108路路 仙林灵仙林灵山山新尧新城连接两大密集居住区，即将成为新尧新城连接两大密集居住区，即将成为新尧新城连接两大密集居住区，即将成为新尧新城连接两大密集居住区，即将成为继过渡居住区为主流生活圈继过渡居住区为主流生活圈继过渡居住区为主流生活圈继过渡居住区为主流生活圈仙林仙林仙林仙林 迈迈迈迈皋皋皋皋桥桥桥桥 新尧新城新尧新城仙仙林林主主城城江江北北城城北北新尧新城属于大城北的概念，原有经济、配套基础较好，当地居民多，购买力有支撑和保障。“整个大城

5、北都面临旧城改造和升级换代，旧貌换新颜，所有的支撑体系都会升级，原有开发量小，需求尚未释放，潜在购买力大迈皋桥迈皋桥迈皋桥迈皋桥迈皋迈皋桥桥迈皋桥社区位于南京市北部，面积12.46平方公里，下辖四个村委会，十四个居委会，常住人口3.4万人，暂住人口3.2万人。南与玄武区、西与下关区、北与燕子矶街道、东与尧化街道接壤，是南京市规划中的城市副中心，也是栖霞区的文化、经济中心和对外窗口。6 6公里公里公里公里城北板块是指新模范马路以北、长江以南、东至燕子矶的区域，含栖霞区，另含下关区与玄武区的北部区域，位于建宁路-龙蟠路-宁镇公路以北，地域广阔。城北板块地域广阔，随着一系列利好因城北板块地域广阔，随

6、着一系列利好因城北板块地域广阔，随着一系列利好因城北板块地域广阔，随着一系列利好因素的增多，板块现状较差，潜力较大。素的增多，板块现状较差，潜力较大。素的增多，板块现状较差，潜力较大。素的增多，板块现状较差，潜力较大。长久以来，城北板块的销售在南京楼市一直处于不温不火的状态，究其原因，一是大型化工厂的存在污染环境，影响生活质量，导致城北的开发空间被圈定在纬一路以南的有限区域。二是城北购房者置业观念相对保守，以旧换新者占较大比例。但是，随着地铁的开通、九华山隧道的通车、化工厂的搬迁、政府规划打造幕燕风景区、滨江区域等利好因素不断增多，这种状况正逐渐被扭转。城北板块一改过去的沉寂，正以崭新的姿态蓄

7、势待发。2010年上半年城北板块商品住宅认购量占全市认购总量的6%，上半年城北板块商品住宅共成交量了1373套，占全市成交总量的8%，同比2009年上半年城北板块商品住宅成交的2145套下跌了40%。20102010年上半年，城北板块商品住宅认购年上半年，城北板块商品住宅认购年上半年，城北板块商品住宅认购年上半年，城北板块商品住宅认购量和成交量分别占全市总量的量和成交量分别占全市总量的量和成交量分别占全市总量的量和成交量分别占全市总量的6%6%和和和和8%8%。2009年城北板块商品住宅供求比为0.74，2010年1-6月供求比上升至1.71。新政过后，城北板块商品住宅成交量急剧下降，由此导致

8、2010年5月供求比攀升至惊人的4.67，6月虽略有回落但也仍处于严重供大于求的状态，后续市场的销售压力很大。新政过后城北板块成交量锐减、供求比新政过后城北板块成交量锐减、供求比新政过后城北板块成交量锐减、供求比新政过后城北板块成交量锐减、供求比剧增，后续市场销售压力很大。剧增，后续市场销售压力很大。剧增，后续市场销售压力很大。剧增，后续市场销售压力很大。仙林，距主城核心距离仙林，距主城核心距离1717公里，公里，是政府规划的是政府规划的3 3个新市区之一。个新市区之一。仙林，地处紫金山、栖霞山风景区仙林，地处紫金山、栖霞山风景区，是全市生态环境最好的区域之一。，是全市生态环境最好的区域之一。

9、仙林，定位于大学城和高新产业区，仙林，定位于大学城和高新产业区，是全市的高新产业区和科研院所集中地之一。是全市的高新产业区和科研院所集中地之一。仙林板块规划研究仙林板块规划研究首期开发区域首期开发区域大学城大学城大学城高新产业区大学城高新产业区徐庄软件园徐庄软件园仙林仙林仙林仙林9090年代后期，年代后期，栖霞建设在马群地区开发的太阳城项目，启动了城东房地产市场的发展，后因栖霞建设在马群地区开发的太阳城项目，启动了城东房地产市场的发展，后因为缺乏政府的统一规划，东郊市场一直无法大规模的启动。为缺乏政府的统一规划，东郊市场一直无法大规模的启动。20012001年年9 9月，月，调整后的南京市城市

10、总体规划确定仙林为南京市的调整后的南京市城市总体规划确定仙林为南京市的3 3大新市区之一，规划总面积大新市区之一，规划总面积80Km280Km2，包括正在建设的亚东开发区。，包括正在建设的亚东开发区。20022002年年1 1月，月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城仙林大学城，仙林大学城，并成立了仙林大学城管委会，同时冻结了土地，开始对仙林新市区进行重新规划。并成立了仙林大学城管委会，同时冻结了土地，开始对仙林新市区进行重新规划。仙林地区是在仙林地区是在20022002年年1 1月，由江苏省和南京市政府提出共同开发建设

11、全国规模最大的大学城月，由江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大的大学城仙林大学城，并成立了仙林大学城管委会，同时冻结土地，对仙林新市区进行重新规划。仙林大学城，并成立了仙林大学城管委会，同时冻结土地，对仙林新市区进行重新规划。20052005年，年，仙林的地产大幕拉开。仙林的地产大幕拉开。仙林板块规划研究仙林板块规划研究仙林板块规划研究仙林板块规划研究绕城公绕城公路路规划二规划二环环宁镇公宁镇公路路沪宁高沪宁高速速新庄立新庄立交交新街新街口口模范马模范马路路4 4公里公里6 6公里公里首期开发区首期开发区域域玄武湖隧玄武湖隧道道3 3公里公里仙林景观大仙林景观大道道1212公公里里3

12、 3公里公里宁杭公宁杭公路路仙鹤片区为仙林新市区的主体区域。是以发展高仙鹤片区为仙林新市区的主体区域。是以发展高等院校、居住和公共设林施等为主的综合社区。总人等院校、居住和公共设林施等为主的综合社区。总人口约口约2222万人，其中：学生约万人，其中：学生约1212万人；城市居住人口约万人；城市居住人口约1010万人。万人。公路：公路：北部快速道路直达，至城区（玄武湖隧道新庄出北部快速道路直达，至城区（玄武湖隧道新庄出口）约口）约1010公里、公里、12-1512-15分钟车程。分钟车程。南部有仙林大道景观路进入，至城区南部有仙林大道景观路进入，至城区(中山门中山门)约约1010公里、公里、12

13、1512-15分钟车程。分钟车程。城市公共客运城市公共客运.交通交通轨道交通：轨道交通：2 2号线延伸仙林大学城工程将提前实号线延伸仙林大学城工程将提前实施，确保施，确保20092009年与地铁年与地铁2 2号线实现同步运营。地铁号线实现同步运营。地铁2 2号号线东进仙林的线路走向与仙林大道基本一致。线东进仙林的线路走向与仙林大道基本一致。公交线路：将组织公交线路：将组织1515条公交线路，初步形成片区条公交线路，初步形成片区内公交环线，目前有公共交通线路：内公交环线，目前有公共交通线路：公交线路97W70W50W107W108W138W310W公交路线邮电大学至公交总公司丹凤街至文苑路南京

14、火车站至文苑路仙隐北路至信息学院新港开发区至仙林灵山太阳城至栖霞孝陵卫至仙林灵山1、从经济发展趋势来看，发展仙林是南京、从经济发展趋势来看，发展仙林是南京“东进东进”拓张的必然选择；拓张的必然选择；2、从空间地理上看，仙林将成为东部新城的中心地带；、从空间地理上看，仙林将成为东部新城的中心地带；3、仙林自身高起点、高标准的特点，具备了广阔发展空间；、仙林自身高起点、高标准的特点，具备了广阔发展空间；4、价值还未能完全体现，发展潜力较强；、价值还未能完全体现，发展潜力较强；5、从仙林商业的发展趋势来看，今后仙林将形成中央商务、常规消费、从仙林商业的发展趋势来看，今后仙林将形成中央商务、常规消费以

15、及特色街区三种商业形态；以及特色街区三种商业形态；6、伴随三种商业形态的成熟，未来仙林将崛起文范路商圈和中央商圈、伴随三种商业形态的成熟，未来仙林将崛起文范路商圈和中央商圈两大区域商业核心。两大区域商业核心。仙林区域房产市场仙林区域房产市场仙林区域房产市场仙林区域房产市场 土地位置：栖霞区尧化街道金尧路南侧 出让面积（m2）：45206.5 规划用地性质：二类居住用地 出让年限：住宅70年,商业40年 容积率：2.2 建筑密度：20%建筑高度(米)：60米 绿地率：35%备注：NO.2010G21地块内配建的垃圾收集点由受让人出资建设完成后无偿移交政府 新城金郡新城金郡华泰华泰后方冲东后方冲东

16、项目项目旭日雅筑旭日雅筑本案本案项目所处板块区域属性项目所处板块区域属性 项目项目SWOT分析分析T T 威胁威胁W W 劣势劣势S S 优势优势O O 机会机会1.1.项目目前所在南京价格谷底；项目目前所在南京价格谷底；2.2.周边配套相对成熟，人口稳定，对项周边配套相对成熟，人口稳定，对项目的住宅和商业都是很大的优势。目的住宅和商业都是很大的优势。3.3.地处偏远农村（栖霞，上坝）进市区地处偏远农村（栖霞，上坝）进市区的交通要道。农村居民购房首选的交通要道。农村居民购房首选1.城北目前是南京市的规划重点，未城北目前是南京市的规划重点，未来升值潜力巨大；来升值潜力巨大；2.未来未来3年内同地

17、铁年内同地铁7、8号线；号线；3.仙林目前无项目可售，本案可以作仙林目前无项目可售，本案可以作为仙林的次代品。为仙林的次代品。1.项目所在地偏离新尧新城成熟地带。项目所在地偏离新尧新城成熟地带。2.周边存在化工厂，空气质量较差，人周边存在化工厂，空气质量较差，人居生活环境较差。居生活环境较差。3.目前只有公交通向市区，且路程较远目前只有公交通向市区，且路程较远1.1.项目区域处于待成熟状态；项目区域处于待成熟状态；2.2.政策调控余力尚未稳定，买房政策调控余力尚未稳定，买房者观望居多；者观望居多；3.3.居住环境需要大力整治，不然居住环境需要大力整治，不然项目档次提不起来。项目档次提不起来。金

18、尧路尧尧 晨晨 路路规规 划划 道道 路路本本案案项目四至项目四至项目四至项目四至长江二桥长江二桥 过过江江5公里公里仙林仙林3公里公里新街口新街口 市中心市中心20分钟车程分钟车程迈皋桥中心迈皋桥中心6公里公里沪宁城际沪宁城际铁路仙林站铁路仙林站本案与沪宁高铁仙林站相距本案与沪宁高铁仙林站相距本案与沪宁高铁仙林站相距本案与沪宁高铁仙林站相距3 3公里公里公里公里p 区域区域规模规模 住宅74865.45+商业54076.8=128942.3平方米中小规模资源资源内部地块没有特殊资源项目西侧可以西望紫金山目前周边为老街老小区一定程度影响项目形象最优质的山景资源直接受益较小、周边环境有影响配套配

19、套区域没有核心商圈商业辐射，零散为主周边教育配套不足医疗机构也比较单一周边基本生活配套可以满足，但是档次不高交通交通交通通达性较好，便于汽车出行，轨道交通将助推道路系统公共系统发达因素因素属性分析属性分析界定界定区位现状区位现状位于紫金山高端居住区域板块地铁二号线马群街站将拉动区域中低端房产市场区域板块商业市场目前处于自给自足状态区域高端住宅板块的特性基本得到认可，大型商业目前处于空白状态。项目属性项目属性p 项目项目 项目属性界定项目属性界定有着非常好交通资源和自然资源有着非常好交通资源和自然资源 非城市热点、但为公认高端住宅片区非城市热点、但为公认高端住宅片区 区域商业处于零散原始状态区域

20、商业处于零散原始状态 住宅为改善性需求产品住宅为改善性需求产品 商业主要考虑本区域和地铁站集散中心需求商业主要考虑本区域和地铁站集散中心需求 01住宅地块发展方向分析住宅地块发展方向分析核心问题核心问题面对面对1.7的容积率做什么样的产品？的容积率做什么样的产品？市场机会市场机会地铁让该区域可以从传统的高端市场进入中段地铁让该区域可以从传统的高端市场进入中段刚需和改善需求市场刚需和改善需求市场商业地块的开发方向对住宅地块价值能形成提商业地块的开发方向对住宅地块价值能形成提升升客户置业观念及需求变化给产品创新及引导带客户置业观念及需求变化给产品创新及引导带来来 的机会的机会开发模式开发模式在比较

21、纯粹产品的条件下创新在比较纯粹产品的条件下创新开发初期推出拳头产品和创新产品开发初期推出拳头产品和创新产品侧重点在发展配套上，如园林、商业等侧重点在发展配套上，如园林、商业等海海军军医医大大地地块块具体规具体规划预计划预计为为1.2的的容积率容积率的住宅的住宅用地。用地。容积率容积率物业形态物业形态0.5以下0.5-0.70.7-0.90.9-1.11.1-1.21.3-1.51.5以上传统方式舒适型布局传统方式舒适型布局独栋+双拼双拼+联排联排+叠加花园洋房多层+花园洋房多层+小高层小高层以上按档次不同，可搭配物业按档次不同，可搭配物业联排独栋双拼叠加、多层小高层、叠加花园洋房多层花园洋房原

22、有社区建筑原有社区建筑123本案本案地块价值分析地块价值分析地块价值分析地块价值分析太平山公太平山公园园本本案案本本案案政府规划本案东南角将建一绿地广场政府规划本案东南角将建一绿地广场政府规划本案东南角将建一绿地广场政府规划本案东南角将建一绿地广场产业升级下的新尧客户构成产业升级下的新尧客户构成产业升级下的新尧客户构成产业升级下的新尧客户构成原住民原住民原住民第二代原住民第二代生意人生意人开发园客群开发园客群私企业主私企业主中大企业中高管中大企业中高管企业白领企业白领/基层技术基层技术人员人员原住民（第二代）原住民（第二代）原住民（第二代）原住民（第二代）工作在新尧新城，也在这买房工作在新尧新

23、城，也在这买房工作在新尧新城，也在这买房工作在新尧新城，也在这买房关键词：本地人关键词：本地人关键词：本地人关键词：本地人/20-30/20-30岁岁岁岁/倾向商品房倾向商品房倾向商品房倾向商品房/就近置业就近置业就近置业就近置业典型代表描述：典型代表描述：夏先生，夏先生，2525岁左右，尧化本地人岁左右，尧化本地人家庭人口：家庭人口：4 4人，父母两人，另加一个姐姐人，父母两人，另加一个姐姐居住现状：姐姐出嫁，居住在金尧花园，与父母一起住在尧化新村居住现状：姐姐出嫁，居住在金尧花园，与父母一起住在尧化新村经济来源：经济来源：做生意做生意客户语录：客户语录：“喜欢新尧新城，因为亲戚朋友都住在附

24、近喜欢新尧新城，因为亲戚朋友都住在附近，而且自己工作也在这里，归属感强，而且自己工作也在这里，归属感强。”“而且这里的房价目前相对整个南京房价算是比较低的，而且这里的房价目前相对整个南京房价算是比较低的，具有升值空间具有升值空间，未来将，未来将通地铁，出行也将更方便。通地铁，出行也将更方便。”“不过这边有不过这边有化工厂，空气质量差化工厂，空气质量差，而且不是很繁华，银行少，配套也不完善，而且不是很繁华，银行少，配套也不完善”“目前已经买了艺郡临枫的一套目前已经买了艺郡临枫的一套120120的三房，暂时没有再次置业的计划的三房，暂时没有再次置业的计划”原住民原住民原住民原住民购买需求判断：具有

25、较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力，但受职工福利房分流较大。但受职工福利房分流较大。但受职工福利房分流较大。但受职工福利房分流较大。置业经验置业经验首次居住现状居住现状 单位福利房；或是拆迁安置房数量预测数量预测 新港开发区目前有400家外资企业，目前至少在3万以上，加上尧化门原住居民保守估计4万以上人口客户说法客户说法尧化地区有尧化地区有6-8个小学，然后每个年级有个小学，然后每个年级有4-5个班，每个班大概有个班，每个班大概有30-40个人，这样估算个人，这样估算一下，每一届大概有个一下，每一届大概有个100

26、0-2000个小孩。个小孩。每个新尧家庭一般是每个新尧家庭一般是1-2个孩子。个孩子。新尧本地第二代新尧本地第二代数据借鉴数据借鉴尧化地区常住人口尧化地区常住人口8万。新尧新城约万。新尧新城约3万人。万人。新尧街道办事处网站新尧街道办事处网站购房需求购房需求有一定的置业需求，但大部分福利房、安置房消化，第二代置业需求增大仙林人仙林人仙林人仙林人新尧新城周边人，经常往来，喜欢这里。新尧新城周边人，经常往来，喜欢这里。新尧新城周边人，经常往来，喜欢这里。新尧新城周边人，经常往来，喜欢这里。关键词：仙林人关键词：仙林人关键词：仙林人关键词：仙林人/2020-3030岁岁岁岁/家里有房，选择性的购房投

27、资家里有房，选择性的购房投资家里有房，选择性的购房投资家里有房，选择性的购房投资典型代表描述：典型代表描述：王先生，王先生，2626岁左右，尧化附近居民，目前住在仙林岁左右，尧化附近居民，目前住在仙林家庭人口：家庭人口：3 3人，父母，自己，都已经工作，但三口人还是住在一起人，父母，自己，都已经工作，但三口人还是住在一起居住现状：有拆迁安置房居住，另还出租居住现状：有拆迁安置房居住，另还出租2 2套房套房经济来源：经济来源：3 3人工作，房屋出租人工作，房屋出租客户语录：“在这里都住了二十几年了，朋友亲戚都在这边，习惯了。”“外面的人都觉得这里治安差，我们住在里面也还好。”“我们本地人是不会买

28、外面的房子的，家里有房子”“新尧新城总体价格比较低，具有升值潜力，如果我有钱会选择在这里买房”仙林地区人仙林地区人仙林地区人仙林地区人购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力，要求高要求高要求高要求高/。置业经验置业经验多次居住现状居住现状 已经在仙林有房，或者自家拆迁安置房，对房产鲜有需求；数量预测数量预测仙林目前的大盘有，亚东城，东方天郡，香樟园，栖园等数据借鉴数据借鉴仙林目前有仙林目前有9所高校，所高校，3所中学，所中学，10余所幼儿园余所幼儿园仙林目前的人口已过仙林目前的人口已过10万万仙林仙

29、林街道办事处网站街道办事处网站仙林目前商品房均价在仙林目前商品房均价在14000元元/P左右左右购房需求购房需求购买力强，置业需求旺盛，但是对项目要求较高，且对仙林的认知强于新尧本市人本市人本市人本市人在这工作，对新尧新城比较淡漠，在这工作，对新尧新城比较淡漠，在这工作，对新尧新城比较淡漠，在这工作，对新尧新城比较淡漠，关键词：本市人关键词：本市人关键词：本市人关键词：本市人/50-6050-60岁岁岁岁/家住迈皋桥，对迈皋桥的认知比新尧好家住迈皋桥，对迈皋桥的认知比新尧好家住迈皋桥，对迈皋桥的认知比新尧好家住迈皋桥，对迈皋桥的认知比新尧好典型代表描述：典型代表描述：沈先生，沈先生，5555岁

30、南京市本地人岁，南京市本地人家庭人口：家庭人口：3 3人，夫妻，儿子，都已经工作，人，夫妻，儿子，都已经工作，3 3口人一起生活口人一起生活居住现状：一家居住现状：一家3 3口居住在迈皋桥一普通小区内。口居住在迈皋桥一普通小区内。客户语录：“家里在迈皋桥有1套房，儿子在新尧新城小学教学”“现在住的房子有点小，小孩也大了，我们不打算换了，准备给小孩单独买一套房子。”“准备在迈皋桥买，靠我们近点也好照顾，而且迈皋桥通了地铁方便出行。”“也看他们自己喜欢，他们想出去买房子，将来可以升值，随他们，现在交通也方便。”本市人本市人本市人本市人购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济

31、实力，购买需求判断：具有较强的经济实力，购买需求判断：具有较强的经济实力，首先考虑房价首先考虑房价首先考虑房价首先考虑房价/考虑是否具有升值潜力。考虑是否具有升值潜力。考虑是否具有升值潜力。考虑是否具有升值潜力。置业经验置业经验多次居住现状居住现状 几年前购置的一套住房；数量预测数量预测目前市区房价居高不下，新尧地区未来规划完善的话，会吸引不少市区人河西房价过河西房价过2万目前仍然炙手可热，仙林摸新开万目前仍然炙手可热，仙林摸新开盘项目盘项目14500元元/当天售罄，足以证明南当天售罄，足以证明南京的普遍购买力还是很强的，但是随着日京的普遍购买力还是很强的，但是随着日益升高的房价，买房时大家首

32、选的投资方益升高的房价，买房时大家首选的投资方式，新尧新城，地处迈皋桥与仙林中间，式，新尧新城，地处迈皋桥与仙林中间，目前仙林无房可售，迈皋桥房价也与仙林目前仙林无房可售，迈皋桥房价也与仙林持平，这样一来就显示出本区域的优势。持平，这样一来就显示出本区域的优势。购房需求购房需求需求强烈，最先考虑的还是房价专业市场生意人专业市场生意人专业市场生意人专业市场生意人就近方便生意，最有可能的客户群就近方便生意，最有可能的客户群就近方便生意，最有可能的客户群就近方便生意，最有可能的客户群关键词：本地人或浙江人关键词：本地人或浙江人关键词：本地人或浙江人关键词：本地人或浙江人/30-40/30-40岁岁岁

33、岁/排斥工业区环境排斥工业区环境排斥工业区环境排斥工业区环境/关注社区环境关注社区环境关注社区环境关注社区环境典型代表描述：典型代表描述：张先生，张先生，4040岁左右，本地人，在新尧老建材批发市场开店岁左右，本地人，在新尧老建材批发市场开店家庭人口：一家家庭人口：一家4 4口，有两个小孩，小孩上小学口，有两个小孩，小孩上小学居住现状：居住在尧化新村，约居住现状：居住在尧化新村，约8080平两房平两房客户语录：“工厂这边好大灰尘，空气不好，我要是本地人，我是不会在这边买房子。”“翠林湾我知道，那块地我也知道，算新尧配套比较好的地段。”“新尧有钱的人很多，像这边做建材批发的很多都是浙江那边过来的

34、听说新尧这边的建材出名，都过来了。但现在的生意不好做，以后也可能会搬到新的建材市场区。如果厂区不搬，我们也不想搬。”“现在新尧的市容市貌越来越好了，但是就是没有好房子。”“想换个120左右的三房吧，但是具体得看社区。社区的花园大，环境好，舒服那还可以。”新尧生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可新尧生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可新尧生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可新尧生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可能的客户群能的客户群能的客户群能的客户群置业经验置业经验一次以上居住现状居住现状 很大一部分居住在建材市场附近，

35、金尧花园或者尧化新村附近数量预测数量预测老建材批发市场约有100家店铺，从业人员5000多人，当前营业率在30-40%；企业主占3-5%左右，在200人以内；外地生意人分布在新尧路、金尧路等路边商铺客户说法客户说法新尧的有钱人很多，新尧的建材全市有名，新尧的有钱人很多，新尧的建材全市有名，还有很多浙江人都到这边来做生意了。还有很多浙江人都到这边来做生意了。建材建材市场老板访谈市场老板访谈数据借鉴数据借鉴 尧化门地区建材销量占全栖霞销量的尧化门地区建材销量占全栖霞销量的1/3购房需求购房需求置业需求被压抑，有较大的需求空间开发区人开发区人开发区人开发区人新尧新城北边，日常生活，娱乐选择新尧新城新

36、尧新城北边，日常生活，娱乐选择新尧新城新尧新城北边，日常生活，娱乐选择新尧新城新尧新城北边，日常生活，娱乐选择新尧新城关键词：开发区员工关键词：开发区员工关键词：开发区员工关键词：开发区员工/2020-4040岁岁岁岁/住职工宿舍住职工宿舍住职工宿舍住职工宿舍/置业计划模糊置业计划模糊置业计划模糊置业计划模糊典型代表描述：典型代表描述：胡先生，24岁左右，目前在新港开发区工作家庭人口：4人，奶奶、父母，自己，都已经工作，自己外出打工居住现状：自己老家有房，自己目前住在职工宿舍经济来源：3人工作，奶奶在家客户语录：“还没想过是否要买房，因为南京房价太贵了。”“等腰结婚的话是肯定要买的，具体的应该

37、还是在这里（新尧新城）附近吧。”“看工作情况，也不可能在这里工作一辈子，如果在这里干的好会选择留在这里（定居）”“新尧新城总体价格比较低，具有升值潜力，如果我有钱会选择在这里买房”新尧开发园区购买需求判断：最多样和最强大的客户群，对区域新尧开发园区购买需求判断：最多样和最强大的客户群，对区域新尧开发园区购买需求判断：最多样和最强大的客户群，对区域新尧开发园区购买需求判断：最多样和最强大的客户群，对区域的认同感游离，需要最大程度的争取的认同感游离，需要最大程度的争取的认同感游离，需要最大程度的争取的认同感游离，需要最大程度的争取置业经验置业经验一次以上/未置业居住现状居住现状中上层在城北置业居多

38、普通白领大多租住在公司宿舍数量预测数量预测当前北面园内规模企业约有44家，整体员工数在3万以上，其中中层占10%-15%，约4000人左右，高管占2%，约600人借鉴数字借鉴数字瀚宇彩欣瀚宇彩欣科技有限公司于科技有限公司于2001年年12月成立，主营月成立，主营机光电事业。公司现有员工机光电事业。公司现有员工5,000多人，占地面积多人，占地面积160,000多平方米。多平方米。瀚宇彩欣科技瀚宇彩欣科技公司简介公司简介南京南京LG产业面积园产业面积园 南京南京LG产业园于产业园于2003年年9月经南京月经南京市政府批准设立，位于开发区二期尧新路东部地市政府批准设立，位于开发区二期尧新路东部地

39、区，占地约区，占地约1.8平方公里平方公里LG南京经济开发区南京经济开发区购房需求购房需求中高管置业需求外流严重，白领阶层购房需求旺盛客户类型客户类型客户特征客户特征经济实经济实力力客户量客户量置业选择置业选择产品产品推荐推荐原住民老一代有较强的地缘情结，对新尧抗性小；为子女置业可能选择商品房较强尧化门地区尧化门地区常住人口常住人口8万。万。新尧新城新尧新城4万人左万人左右右普通公寓舒适居家户型/大平层第二代希望走出新尧，对新事物接受度较高，但为了父母可能就近置业家庭实力较强中高档公寓实用型三房外地生意人方便照看生意，倾向就近置业，关注物管、生活配套，居住舒适度较强外来生意人外来生意人80%都

40、有定都有定居南京的打算，其中买居南京的打算，其中买房是首选房是首选附近中高档物业实用型三房企业人员企业白领对新尧印象原始，经济实力有限，追求性价比一般当前新港园内规模企业当前新港园内规模企业约有约有44家，整体员工数家，整体员工数在在3万以上，其中中层万以上，其中中层占占10%-15%，约，约4000人人左右，高管占左右，高管占2%，约，约600人人城中公寓实用型两房、三房中层管理根本升级居住环境，以居住环境、社区环境为优先考虑条件，讲究身份匹配较强高端楼盘舒适性居家产品/大平层高层管理/私企业主强新尧房地产发展初级，长期以来供应有限，置业需求被新尧房地产发展初级，长期以来供应有限，置业需求被

41、新尧房地产发展初级，长期以来供应有限，置业需求被新尧房地产发展初级，长期以来供应有限，置业需求被压制或被驱赶到其他区域置业，本体置业需求旺盛压制或被驱赶到其他区域置业，本体置业需求旺盛压制或被驱赶到其他区域置业，本体置业需求旺盛压制或被驱赶到其他区域置业，本体置业需求旺盛物业类别住宅、花园洋房、商业占地面积111000平方米建筑面积238052平方米建筑类别多层，小高层项目特色地铁沿线,花园洋房物业地址栖霞和燕路329号绿化率45%开盘时间2010-6主力户型90-110平方米容积率1.7开发商 南京大地豪丰房地产开发有限公司大地大地大地大地伊丽雅特湾伊丽雅特湾伊丽雅特湾伊丽雅特湾建筑立面建筑

42、立面建筑立面建筑立面西班牙建筑风格西班牙建筑风格花园式电梯小高层花园式电梯小高层退台式电梯花园洋房退台式电梯花园洋房项目一期主要推出5幢小高层（15幢），户型以二室二厅一卫及三室二厅二卫为主。面积：55-89平米为两房；114-150平米为三房；二期推出退台式花园洋房，面积：98-150平米；单身服务式公寓面积：35-74平米。07.1008.709.310.210.60200040006000800010000120001400016000价格走价格走势元/销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势项目地址项目地址 栖霞区迈皋桥华电路1号华电厂内和华电以南物业类

43、别物业类别小高层住宅、多层洋房得得 房房 率率约83%容容 积积 率率1.7建筑面积建筑面积114653 M2占地面积占地面积67442.9 M2开开 发发 商商南京中电置业有限公司总总 户户 数数1027绿绿 化化 率率 40%中电颐和家园中电颐和家园一期约15万平米，由小高层和电梯花园洋房两种物业类型共计16栋住宅组成。二期，3栋高层，7栋小高层，最先开2期东边前3栋，户型大多为88-130平，2期小区内绿化率35.18%1 期期2 期期中电颐和家园中电颐和家园建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格 风格简约，风格简约，风格简约，风格简约，立面时尚立面时尚立面时尚立面时尚 排布错落排布错落排布错

44、落排布错落 层次感强层次感强层次感强层次感强中电颐和家园销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例1545453131079122271.5 88.10%销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势项目地址南京市栖霞区学海路28号 物业类别多层、小高层 住宅总 户 数1280容 积 率1.6 建筑面积202523 M2占地面积107690 M2绿 化 率 40%车 位 比1:01车 位 数 1280开 发 商南京南邮置业有限公司鸿雁名居鸿雁名居鸿雁名居鸿雁名居建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格融合传统的历史痕迹与浑厚

45、的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条，整体视觉美观大方鸿雁名居销售情况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积成交比例127841429169.47 46.30%元元/销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势项目地址项目地址玄武区徐庄软件园的南端，仙林大道以北区域。物业类别物业类别花园洋房、联排别墅得得 房房 率率87%左右 容容 积积 率率1.2建筑面积建筑面积180000 M2建筑类别建筑类别叠加别墅、花园洋房总总 户户 数数0绿绿 化化 率率 40%占地面积占地面积16万 M2开开 发发 商商苏宁置业紫金东郡紫金东郡紫金东郡紫金东郡建

46、筑风格建筑风格建筑风格建筑风格地中海风格白灰泥墙、连续的拱廊与拱门，陶砖、海蓝色的屋瓦和门窗。紫金东郡销售情况入网总套数可售套数 认购套数 成交套数 销售面积 成交比例128066624375.7442.36%记录时间均价项目走势2010-09-0715000元/左右预计9月18日推16、21、23栋共70余套房源，2010-08-3114500元/推出的花园洋房1、2幢销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势项目地址 南京紫金山东麓，徐庄软件园内物业类别多层花园洋房、高档公寓 联排别墅得 房 率约86%容 积 率1建筑面积94865.8 M2总 户 数1222绿 化 率 40%占地面积94865.8 M2开 发 商南京中惠建设开发有限公司翠屏紫气钟山翠屏紫气钟山翠屏紫气钟山翠屏紫气钟山建筑风格建筑风格建筑风格建筑风格新古典主义建筑风格新古典主义建筑风格复古的立面设计使得整个项目古朴典雅，以及浓厚的人文居住气息。翠屏紫气钟山入网总套数可售套数 认购套数 成交套数 销售面积 成交比例11944546167953372.8562.41%销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势销售动态与价格走势