中信泰富项目可行性分析简报.docx

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1、中信泰富项目可行性分析简报敬启者中信泰富於香港注册成立，现于香港联合交易所上市，加为恒生指数成份股之一。中信泰富之最大股东为ZG国际信托投资（香港集团）有限公司，是北京ZG国际信托投资公司的全资附属公司。中信泰富有限公司（“中信泰富”）的业务集中在香港及广大的内地市场，业务重点以基建为主，包括基础设施（如桥、路和隧道）、能源项目、环保项目、航空以及电讯业务。另外，本集团亦有透过其全资附属机构大昌贸易行有限公司及慎昌有限公司进行贸易及分销业务。该集团在港拥有多项物业项目，包括大型住宅及优质商用物业。于一九九七年，公司的总部大楼“中信大厦”更于中区海旁落成，为香港海滨的重要标志。（摘自中信泰富网站

2、中信泰富经过较全面调查、分析，对扬州城市的发展前景充满信心，认为房地产业市场还具有很大发展潜力和运作空间。因此，中信泰富拟引入国内外高尚居住社区开发理念，在扬州规模性发展中信泰富的品牌居住社区中信泰富花园。我们期待着SH、企业各界的共同参与，把中信泰富花园开发建设为扬州市第一高尚名牌住宅小区，为扬州市民创造出卓越美好的生活居住环境。中信泰富花园（XXX）项目组2005年4月12日中信泰富花园（XXX）项目组成员名单：项目组组长：徐立华南京XXX置业顾问有限公司项目组成员：游泳南京XXX置业顾问有限公司陈卫国南京XXX置业顾问有限公司李万国南京XXX置业顾问有限公司刘光旭南京XXX置业顾问有限

3、公司徐慧南京XXX置业顾问有限公司朱敬龙南京XXX置业顾问有限公司孙硕南京XXX置业顾问有限公司项目组顾问：林彬海清华大学建筑设计院深圳分院董事总经理董事副总经理策划三部经理销售一部经理策划师策划师首席设计师市场研究部主管所长第一章扬州房地产市场综合分析-.扬州2004年房地产市场概述1 .开发投资情况扬州市统计局、房管局的统计数据显示：2004年全年市区累计完成房地产开发投资35.16亿元,与2003年相比增幅33.3%。按用途分,住宅投资29.78亿元，2003年为20.25亿元；办公用房建设投资0.33亿元，2003年为0.94亿元；商业用房投资4.10亿元，2003年为2.67亿元。市

4、区2004年1-12月份累计房屋竣工面积139.47万m2,同比增长23.3%o其中住宅面积118.88万nA办公用房2.42万11商业用房16.59万11其他用房1.58万m2o而2003年全年累计房屋竣工面积万113.08m2,其中住宅101.02万11办公用房2.99万11商业用房6.41万11其他用房5.64万11比较图如下:【结论】从比较图可以看出，2004年房地产的投资量与2003年相比，开发投资与施工面积都呈增长趋势，特别是2004年第四季度开发投资金额比以往都高。在2004商业的投资及竣工面积都比2003年有大幅度增长。2004年房地产市场着实红火了一把，即便ZF对房地产行业已

5、作了宏观调控，随着扬州地区本身的发展，本地及外地的开发商对扬州的房地产市场依旧看好。2 .土地供应情况扬州市国土资源局对土地实行有计划、有步骤的供应，土地出让全部采用挂牌、拍卖方式。2004年1-12月份共出让土地266.46万m2,成交金额16.91亿元。2003年扬州市区出让土地达到481.4万m2,则2004年比2003年减少了214.94万m2,同比减少44.6%。【结论】自2004年4月29日，gwy办公厅下发了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，全省在宏观调控中停止供地半年后，扬州市的土地投放量也明显减少，可见ZF对土地的投放量的控制效果显著，从而合理的推动房地产的

6、发展。2004年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特别是到了第四季度，投放土地总量达到年度总和的38%。3 .销售情况2004年度销售备案登记情况表（单位：m2）季度总体商业办公别墅住宅2003年全年批准预售168890019960014790012976002003年全年销售1153100162678739759164472003年全年销售率68.28%81.50%50.02%70.63%2004年全年批准预售202.28万37.12万8.62万117.18万2004年全年销售133070521109711763810019712004年全年销售率65.79%56.87%136.47%85.

7、50%从2004年的批准预售及2003年的批准预售情况分析，2004年全年市区的批准预售总量比2003年上涨了19.8%,并且各类物业的实际销售面积比2003的销售都有所增长。2004年批准销售的商业用房比2003年增长85.9%,给销售带来了一定的销售压力，2004年商业用房销售率为56.87%,则有一大部分留在2005年的市场；别墅项目在2004年销售量达到11.68万m2,是唯一的销售面积超过批准销售的物业，但因为国家对别墅用地的控制，2004年的批准预售量比2003年减少41.72%,在2004年别墅的需求量增大，销售情况好。2004年扬州普通住宅批准销售量比2003年减少9.7%,实

8、际销售面积2004年比2003年增长9.3%,2004年经济实用房的批准预售量比较大。【结论】总的来说，2004年扬州房地产市场发展比较火热。2004年推出的楼盘也达到近几年的高峰，东、北、南三区在2004年也推出了不少楼盘；2004年商业推出量更大，给2005年带来了不小的压力，销售前景不容乐观；别墅楼盘在2004年需求旺盛，前景看好。4.价格走势【结论】统计分析普通商品住宅的价格走势2004年4季度相比2003年4季度上涨了274元m2,由于4季度相对是旺季，同时有一些新的楼盘亮相，4季度价格比上季度略有上升，为2963元11总体来说上升幅度较小，平稳略升的状态。二.2004年房地产土地出

9、让分析1. 2004年土地出让总结招商时间商业金融办公住宅商业住宅其它合计2004.2.2713013122004.3.413212004.3.1813312004.4.1313512004.5.12139137、140、141、136、1388142、1432004.7.30145、148、149146、147、52004.9.20151、152、153、150、15552004.11.1215812004.11.26159、16022004.12.10161、162、167、170、171、163、172165、166、168、169、112004.12.24173、181、182、183

10、A、183B、185、186176、187、188、189、190177、178、179、18016从2004年的土地出让来分析，上半年只是出让13块地，而下半年则出让了40块地。从出让地块上来看同2003年地49块地大致在数量上持平。2. 土地出让分区域分析区域东区西区南区北区中心区地块130、135、136、137、138、147、150、171、172、173、175、180、181、189133、139、140、141、142、145、148、149、152、153、160、161、162、163、165、166、167、177、178、179、183A、183B、185、186、17

11、7、178、190155、158131、143、146、151、168、182132、169、170面积7249911203330207113421928109847比例27.18%45.12%7.77%15.82%4.12%从上表明显可以发现，东区地土地出让比例在增大，东区的土地出让面积已经占到27%o北区的土地出让面积也达到16%o总体统计分析2004年全年土地出让面积约在267万平方米，同去年的399万平方米有一定的差距，但是中间的差距正好同京华城中城的135万平方米相当。因此排除京华城中城的特例，总体上出让土地面积今年同去年大致相当O3. 土地出让分用途分析出让性质住宅商住商业金融其他

12、地块131、137、140、141、142、143、146、147、163、172、176、187、188、189、190136、138、150、165、166、168、169、177、178、179、180130、132、133、135、139、145、148、149、151、152、153、158、159、160、161、162、167、170、171、173、175、181、182、183A、183B、185、186155面积13463975634287526814703比例50.48%21.12%28.22%0.18%2004年的商业金融土地出让达到75万平方米,按照最小的容积率1.2

13、计算,则粗略计算就有90万平方米，考虑到众多的商业地块容积率都达到23。则实际推出的量将大大超过这个数据。另外还考虑到商住用地大约还有15%以上的商业面积，按照商住用地的粗略容积率L4计算，则在商住用地上还有10-20万平方米的供应量。而分析近两年扬州的商业营业用房的销售量都不超高20万平方米。则2004年的商业供应量就需要扬州消化5年以上。三.2005年扬州房地产市场预测分析扬州2004年房地产的情况，同时根据国家及扬州的政策影响，预计2005年扬州市房地产市场会出现以下趋势：1 .土地控制更加严格2004年末，gwy下达了关于深化改革严格土地管理的决定。国土资源部副部长李元表示，明年我国将

14、继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧“地根”。扬州2004年末大批量推出初看有点突然，尤其在H12月份在前面的土地还没有成交的情况下又推出大量的土地。但知情人士分析主要是基于在gwy的新规定正式执行前抢先推出。由于近两年国家的土地控制，扬州新征用的农业用地有限，可以说2003年、2004年的土地供应主要是扬州以前贮备的土地。经过两年的消化，预计也消化了很大部分。尤其从12月24日推出的土地看，只有一块地是生地，其它都是熟地。预计2005年扬州的土地供应量会有所减少，特别是上半年有可能和2004年上半年一样，土地供应量不大。2 .西南区域及其周边会成为新的住宅开发热点区域2004年西南区的优

15、势和重要性得到了充分的认识，开发项目鳞次栉比，呈现出一片繁荣的景象。累计在建和挂牌的地块有117号、98号、74号、106号、100号、73A号、73B号、126号、105A号、105B号、141号；129号、145号地块等近20块地幅。其中73A号地块，开发商为扬州金鑫房地产开发公司，开发的金湖湾小区项目位于顺达路和振兴路之间，规划建筑面积18万而，以别墅项目为主，兼有多层和小高层项目，占据了整整一条街区。73B地块的明星花园以多层和小高层项目为主，规划建筑面积26万皿；126号地块的南浦花园以别墅和多层项目为主，建筑面积6万由；105A号地块的星都芳庭以多层和小高层项目为主，规划建筑面积2

16、1万而；105B号地块的淮左郡项目，以联排别墅为主，兼有多层，建筑面积9万皿；141号地块规划土地面积11万山，18米建筑高度的限制，决定了该地块将以别墅和多层项目为主；142号约12万的土地面积，规划将由中高层项目为主，届时该区可能会诞生南区地块的第一个高层项目；再加上年末推出的西南板块的多幅土地，西南区域的市场供应量势必成为扬州的一个重点区域。3 .商业项目可能存在问题2004年下半年推出很多商业项目，预计全年的商业用房的批准预售量在33万O?以上，2003年商业办公用房的销售量在16万m2。乐观地预计2004年全年的销售量在18-20万m2,2004年还有几个大型的商业在2005年推出，

17、如滨河城的8万m2、珠宝城一期6万m2、凯运天地5万m2、财富广场7万m?、红星美凯龙18万m2、京华城中城18万112等等。在2004年末又有一批商业熟地推出，这些地块开发快的话，在2005年都可以面市。如此大的商业供应量势必给商业项目带来巨大的压力。分析近两个季度的数据，扬州的商业批准预售量从2季度的占住宅的30%到3季度约占住宅的50%。而从一个成熟的市场来看，商业的推出量如果占住宅的1020%的比例是正当范围内。由于扬州的商业开发这几年刚开始兴起，会有一个急剧市场补充期，但是近50%的市场份量来看还是偏大。同时从二手房非住宅的成交量来分析，从一季度开始成交量逐步减少。4 .商品房价格稳

18、中有升影响房地产市场的根本因素是市场供求关系。当有效供给不足，必然导致房价上涨，而房价上涨又减少了有效需求，从而增加有效供给，最终达到一个平衡点。2004年扬州市的土地供应已较2003年有所减少，土地的稀缺性使开发成本中土地价格不会下降；对开发商要求越来越高，国家强制性规定环保、节能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限价住宅商品房的大量投入，将抑制整体房价快速、大量上升。2005年扬州市房地产市场从总体上看，没有引起房地产暴涨和暴跌的不稳定性因素，总体保持平稳略升的趋势。5 .东区发展渐成规模、北区低位抬头2004年，扬州东区及北区普通住宅所占市场份额趋势如下图：在2004年东区的市场份额变动

19、较大，在二季度市场份额达到全市的最低点，而在第三季度却达到了36.70%,第四季度又比第三季度上升了1.76%,三四季度均位居第二，仅次于西区，说明东区的规模与优势正日渐形成，其发展势头不亚于西区。北区在2004年市场份额在后三季度处于上升趋势，但市场份额不是很高。根据土地的出让情况来看，北区在2005年将会有很多新的楼盘推出。四.竞争性项目分析京华城中城a、基本概况：由扬州京华城中城生活置业有限公司开发，位于文昌西路，扬州火车站旁。总建267万平方米的超大体量，住宅130万平方米，复合多层、联排低层、小高层、高层多种建筑，是扬州目前规模最大的楼盘，商贸与住宅相结合。分四期开发，目前开发第一期

20、别墅67栋，小高层21栋。b、推广诉求：“京华城中城，扬州的新市中心”。功能齐全的城市中心，所有生活所需全满足。小区规模大，与人工湖相连，面积达到271亩，且有百万平方米全生活广场，首期建设18万平方米。c、定位与销售：定位“新扬州市中心第一大高档住宅区”，目前第一期在售，2004年11月7日开盘,拟定2006年3月入伙。联排别墅面积区间190-210m2,叠加别墅140-160Hi2o一期销售不到30%,标准层均价3600元m2,叠加均价4600元m2,联排均价5100元m2od、主要优劣势：规模大，配套全，开发商资金雄厚。但价格较高，且刚开始建设，小区尚看不出什么规模，价格不够合理，所以

21、销售不太好。e、项目竞争性：扬州房地产市场的大盘，目前建设销售正在进行中，开发种类多，但其价格不够合理，如果项目开发出一定规模，且销售价格合理，对扬州房地产在售楼盘的影响都比较大。由于该项目随后几年内保持较大的推盘量，产品类型与价位均较为接近，所以与本项目存在有直接竞争。凯运天地a、基本情况：扬州凯运房地产开发有限公司开发，地处扬州市古运河东岸；项目总占地324亩；项目建筑面积29.05万Itf（住宅20.26万n?）；容积率1.38；绿化率37%。共有1292户，住宅，计1292户（多层26幢约8.69万11小高层12幢约11.57万11公建配套用房17幢约8.97n?）。b、三期销售情况：

22、2005年03月06日开盘，现售住宅，商铺未售。共推出103套，已经销售多于80%,在售小高层与多层均价3900元m2,三室两厅两卫,120m2,所占比例80%,两室两厅两卫，90m2,共10户左右。主要客户为私营业主、夫妻双方都有固定收入人群。c、户型配比:三室两厅两卫120平方米左右（占80%左右）,两室两厅一卫93.15平方米，复式180-220平方米。d、项目优劣势：品牌效应，规模较大，配套设施较好，扬州综合整治项目，十大实事工程，五大亮点之一。它创建的是一个品牌，所以从它的售楼处,样板房都具有特色。周边市政配套不太好。e、项目竞争性：凯运天地在扬州走的是品牌道路，作了大量宣传，并与京

23、华城中城一样用台湾知名演员作形象代言人，在扬州房地产市场有一定影响,并且带动了东区的地产市场。以古运河作主打，销售情况好，位置离市中心不是很远。目前正在销售，明后年将仍保持相当数量的住宅推出量，与本项目有同类层次客户资源，竞争性较大。其它竞争项目金湖湾小区一-第二章项目概述及客户定位一、项目概况1、地理位置：本案位于扬州市邢江北路东侧，扬冶路北排涝河北侧，地处瘦西湖风景区与西部分区、西北分区交汇处，南距广润发和来鹤台市民广场约500米，地块周边分布有海德公园、玫瑰香榭、柳馨花园、翠岗小区、雍华府、山河园、金菊花都锦绣时代等大中型住宅区，所在区域交通便捷，环境优雅，未来发展前景良好。208号地项

24、目区域位置具体如下图所示：2、项目主要经济技术指标:用地面积区块（m2）绿化率容积率建筑密度规划用途限高502900m2C区:10240035%1.230%二类用地18mD区:7200025%2.040%二类用地36mE区：22130035%1.230%二类用地18mF区:10720035%1.630%二类用地 挑战市场巅峰的战略一一国际化社区借用发展商一一中信泰富的国际化开发背景，整合一支国际化的开发团队打造出的一个具有国际化标准的优秀社区。在规划设计方面更多考虑澳大利亚柏涛、香港的何显毅、王董等知名建筑设计院；景观设计建议选择贝尔高林、美国泛亚易道、德国WSP景观设计、澳大利亚DCM等参与

25、设计；以及物业管理、营销顾问等一支国际化背景的团队。旨在通过国际化团队制定的一种国际化的居住标准来建立一个市场的悬度。 迎合需求的社区定位一一花园城市社区通常意义上的大盘社区给客户带来的是“世外桃源”的感觉，环境景观自然让人陶醉，但诸多生活配套不便常使人忘而却步。突出本项目紧挨城市未来中心的独特位置和一个近70万平方米的高品质生活的大盘的市场特性。最后我们综合将本项目的市场定位为：国际化花园城市社区二、现有控规调整建议根据现有ZF对本项目的控制性规划需求，我司觉得在以下几点存在局限性：1、 商业规划在D区不能体现地块的最大价值；2、 E区限高18米导致产品规划空间太小；我司建议中信泰富在拿地时

26、与ZF进行有效协商，尽量避免以上局限。建议做以下修改:A、耨商业功能改为F区的东南角，可以维持规划面积和容积率等指标。这样将更符合商业地块的“金角银边”的原则；B、将E区的限高放宽至36米。原有限高下的产品只有多层或别墅类，但通常开发商为了追求利润会选择容积率较高的多层住宅，导致小区内出现“兵营式排不能保证足够的景观、绿化面积。如果能将限高放宽到36米，开发商可以定位小高层住宅产品，在容积率不变的情况下，留空出更多的景观、绿化面积，有利于提高整个项目的居住档次和环境。根据我司的分析，以上第一点的修改可能性还是较大的，第二点的修改难度存在。以下规划思路是以考虑实现第一点修改，第二点不修改为前提的

27、三、初步规划设计思路1、总体规划设计思路拟借鉴国际上大盘社区的发展经验在扬州市北部地区建设一个高档次的居住社区。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。 主题鲜明、立意丰富的社区内涵 畅通有效的交通组织及交通工具停放设置 优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计 经济、实用、富有创新的社区配套充分利用现状植物保留，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合 合理的市政设施配套 规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合具体反映在规划上，意图实现“花园城市”构想，规划设计成为由不同的多层住宅类型、密度、空间、形体、平面居住社区，社区内具有完整的配套服务设施及管理系统，满足“以人为本”的

28、居住理念。2、产品特征以多层住宅产品为主，低密度住宅与小高层住宅为辅。推出多层住宅、低层联排别墅、叠拼别墅、四层花园洋房以及九至十二层小高层住宅等多种类型的住宅产品。并以小高层来提高项目容积率。3 .充分考虑住宅建设中新技术、新材料的应用，并达到国家二级节能标准。4 .本项目所在地的西区作为扬州市房地产开发热点，在ZF市政规划与投入、住宅市场潜力、发展趋势、开发方向以及销售引导上都具有较强的优势。但在现阶段也存在着热点开发节奏较为缓慢、开发产品单一的弊端。基于扬州区域的外部环境和市场情况,以及中信泰富在社区发展、产品规划和品牌影响力、物业管理等方面的优势，考虑借鉴国内华南板块大盘运营的成功经验

29、在该地区开发低层、低容积率的住宅为主的项目，具有良好的市场前旦O四、规划设计指标及物业类型配比建议1、该项目目前只有ZF做的控制性规划，在做详细规划时，可进行适当调整，一般来说项目周边的市政道路是不能调整的，项目用地内规划支路及配套公建位置可进行调整，容积率也可进行调整,但不能超过ZF规划的上限。2、我同拟规划的经济技术指标：总用地面积：50.29万平方米其中：居住用地：43.09万平方米商业用地：7.20万平方米总建筑面积：62.70万平方米其中：居住建筑面积：51.90万平方米商业建筑面积：1080万平方米居住用地容积率：L20商业用地容积率：L50各分区容积率及产品分区容积率产品说明C

30、区0.8联排、叠加别墅和花园洋房低密度住宅区E区1.2多层住宅D区1.6小高层住宅尽量将D区与F区的规划功能互换，维持原有面积指标不变。F区2.0小高层住宅+商业住宅建设用地：51.90万平方米。产品：多层51%四层一-五层半花园洋房10%联排别墅、叠拼别墅6%小高层33%3、我司拟定住宅容积率为L2左右，拟以多层为主导产品，突出环境设计，强调高尚社区文化氛围，实现我司规划设计思路。5、居住区主要出入口沿扬冶公路和邢江北路设置,方便交通及与现有居住区的沟通联系。6、由于该项目周边的开发缓慢，当前基本生活配套设施不健全，需按规划配套建设公建，规划配套公建面积约1.5万平米，并考虑部分与项目周边居

31、住区生活配套设施的资源共享，周边地区可利用大的商业、医疗、教育、文化、体育以及娱乐设施完备，方便居民使用，规划中可考虑少建营业性公建。五、规划设计示意草图第四章项目开发计划开发机遇：1 .根据扬州市ZF将本地块推出时间，预计在今年年中。2 .该项目周边的居住区已经开始形成气候，该项目如果今年开发将具有优势。3 该项目地价支付压力较大，不适合做储备项目。鉴于以上几点，建议2006年开发该项目，初步预计可在2006年初开工。二 .开发周期安排：本项目如果按我司的规划设想进行调整后,助目总建筑面积为26.81万平米,其中住宅面积约25.Ol万平米，配套非营业性公建面积1.5万平米,考虑配套的学校约1万平米由合作方建设,我同建设约05万平米的非营业性公建，可销售住宅面积约25.Ol万平米。营业性公建0.3万平米考虑招商或自收自支,不在开发计划中体现,该项目拟分四年开发：1、2006年开发10万平米。2、2007年开发16万平米。3、2008年开发8万平米。4、2009年开发4.51万平米。三 .项目分期图：四 .销售周期安排:2002年销售6万平米,结算6万平米;2003年销售8万平米,结算8万平米;2004年销售7万平米,结算7万平米2005年销售4万平米,结算4万平米。