白皮书中国养老产业从业者调查报告2020.doc

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1、白皮书：中国养老产业从业者调查报告2020开篇:今年2月，国家统计局发布了养老产业统计分类（2020 ），涉及12个大类+ 51个中类+ 79 个小类，我们从国家层面第一次看到了对养老产业清晰地走义和划分，也让所有养老企业 看到了中国养老产业未来巨大的发展空间。那么该如何走义这个发展空间呢？ AgeLifePro认为是：围绕全龄段老年群体、全方位需求的 泛消费+泛服务,年龄更跨趣，需求更多样，是未来养老产业的底层架构.今年，我们共发布了百余篇深度原创文章，基中有2篇引起养老圈的高度关注和激烈讨论。AgeLifePro认为：无论是对盈利的深入探索,还是对客户需求的高度重视f都标志着中国养老产业正

2、在远离浮躁,走向成熟r而这个成孰的起点，我们认为就是2020年。111缘起：面向过去与未来P中国养老产业特别需要一次集体智慧为什么要做这份调宜报告呢？有3个缘起：缘起1 :今年疫情期间，美国Senior Housing News（老年住房新闻网）发布了一份关于美国老年住房市场前臬展望的调宜报告r受访者全部是美国养老企业的职业经理人，这份报告涉及了很多对 美国养老产业未来发展极具价值的参考内容，我们第一时间进行了独家翻译和解读，并发布在 我们的公众号上,收到了很多读者的留言，由此我们想到：中国养老产业已经历了近10年的 高速发展，却没有一份类似的调宜报告,我们应该做这件事，它对中国养老产业未来发

3、展是有 价值的。缘起2 :2019年底，国内很多养老企业都相继做了 战略复盘” ,2020年初，因为疫情，又再一次促 使很多企业做了第二次战略思考，但这些复盘和思考其实都是基于企业单点的,缺乏 行业整体的视角，而中国养老产业这些年的发展经验一再证明：如果我们不能跳出企业单点 思维，是走不好，也走不快的，站在下一个十年的起点上，中国养老产业特别需要一次隼体 智慧缘起3 :我们知道,中国养老产业有很多优秀的从业者和创业者，他们亲身经历了中国养老产业这些年 的变化与发展,也亲自操盘过很多项目但可惜的是,行业话语权往往不在他们手中.因此, 我们希望通过这种调研的形式可以让他们发声，从长远看，相比于专家

4、说，从业者说 对行业良性发展更有意义，也更能落地。这份报吿背后有几组数字，也跟大家做个分享:T:这应该是中国养老产业第1份基于从业者视角的行业深度调宜报告；3/30:整个报告由3个章节和30个问题组成，3个章节分别是：被调研者画像、中国养老产业过往回顾、以及中国养老产业未来展望,每个章节各涉及10个问题；60”:这份报告从正式启动到截稿,共历时60天，过程中得到了很多业内朋友的支持与鼓励,在此也真诚地对大家表示感谢！3321 :这个报告的问卷共计3321字,最终的完整报告约9000字。Part 1 :被调研者画像此次调研问卷共有1000次+的访问量，收到200份+的有效反馈，100%是匿名提交

5、从而保 证了答宰的真实性,被调研者中：有4年及以上养老产业工作经验的占比55.07% ,他们构成了目前中国养老产业的中坚力量， 对行业有较为深刻的认识和思考。有49.76%的从业者选择进入养老产业是因为看好养老产业的未来发展,转行主动进入， 同时也有19.32%的从业者进入养老产业的原因是对养老事业有情怀,前者偏理性f后者 偏感性。养老机构、社区居家、养老社区（CCRC）是被调研者所在公司排名前3的主营业务，累计占 比45.89% ,冥它招关业务还涉及：护理院、旅居养老、养老咨询、教育培训、康复医院等， 但占比不高，且分布较为平均。72.46%的被调研者来自以北京为主的京津冀，和以上海为主的

6、长三角区域，北京和上海也代表 了目前国内养老产业最发达的2个城市，因此报青涉及的很多结论和观点对全国其它区域的后 续发展，有很强借鉴价值.被调硏者中,26.09%来目民营养老企业、20.29%来自地产企业、1&36%来自创业公司s 15.46% 来自央企/国企，它们是目前养老产业的主要投资、建设、运营方，此外保险公司也是目前养 老产业的重要参与者，但在此次调研中占比不高。被调研者中，公司中高层管理者占比57.97%，项目管理层占比10.63%，有较宏观的战略思考.过去几年的养老业务发展过程中f有64.25%被调研者所在的企业进行过养老战略方向调整,在不断变化中寻找方向是中国养老产业这个阶段的重

7、要特征之一。Part2:中国养老产业过往I 4Q1:过去这些年中国养老行业发展最快的领域有哪些？存老社枫CCRC,社区居东枸成“三 占岀405%.JU 驚?.n7/4Mmm SIHS I9HS 老年族居/族游、瞥H养老、适君产品， 认msfiSK.过去这些年,从业者晋遍认为，养老机构.CCRC、社区居家是中国养老产业发展最快的3个 领域，总占比达到40.5% , AgeLifePro称之为养老服务的三驾马车，这个结论也符合我们 对养老产业的固有认识。除此以外，老年旅居/旅游、智慧养老、适老产品、认知症等创新领域在这些年也经历了快速发 展r诞生很多标志性企业。I孜M眈“0H.改弼G- M0W彩8

8、大众丄氐。衬B齐柚銀6.6C.外吿人才U-S*Q2：过去这些年.阻碍中国养老行业发展的最大困境有哪些?18.5%养老人才11.4%支付能力24.5%盈利模式13.8%支付意圉05： 7C鋸支忖(意區和能力)和 B端盈利难.是当前养老行 业面临的最大障碣.过去这些年f从业者普遍认为，阻碍中国养老产业发展的最大困境依然是支付问题”，总占 比达到25.2% ,其中“支付意愿占比13.8% ,高于支付能力”的11.4% ,其次是盈利模式和养老人才，分别占比24.5%. 18.5%,为全社会建立起社会化的养老消费意识是中国政府和养老企业下一阶段的共同课题。AtcClcb | ；Q3：过去这些年，推动中国

9、养老产业的重要政策有哪些? 5h.師创宓厂工于魁出齐?:務羽力駆旺 念砂；八F. (&务沏公厅吳子仝更胶开惡魅务右 场冷牙杞眈；?的若干创2 13 4G.芟子用如文15番京童黑卸IVMK好 取两弄七忖逝许可有爻册材工冋范 如 ：5Q*(齐名产髮统计分典(2020) 3.S*aL d努厉安利*it市场化+产业化.是 推动中国养老事业发 展的根本国策。过去这些年，从业者普遍认为，推动中国养老产业最重要的3个政策分别是:1. 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，占比25.93% ；2. 关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见,占比17.1%;3. 国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养

10、老服务质量的若干意见,占比13.37%. 我们看到：市场化+产业化”是推动中国养老事业发展的根本国策而这种自上而下的推 动力，也会芾来一系列后续配套利好政策。Q4：过去这些年，中国养老产业诞生了哪些成功的商业模式和案例?18.0%地产养老15.6%产品养老金融.地产.消费领域都诞生 了成功的养老商业模式.过去这些年，从业者昔遍认为，以泰康为代表的保险+养老模式、以杭州万科随园嘉树为 代表的地产+养老模式、以及以足力健为代表的产品+养老模式，是中国养老产业最成 功的3个商业模式和代表室例,分别占比28.7%、18.0%、15.6%.值得思考的是：过去很多被看好的商业模式最终并没有取得成功r相反有

11、些如今成功的商业模 式 当 初 却 并 不 被 行 业 看 好 或 认 可Q5:中高端养老项目不盈利的关键原因有哪些?聲设和运售赫段过网的成本支 出，是制约中高端养老项目盈 利的关锥。T运昨过离21-9%改造装修成本过高走价不合理，导致去化慢AGI:tn( r过去这些年,中高端养老项目成为大资本的重点布局方向和产品走位，但回归到经营层面,如 果我们以尧全市场化的测算方式去看,真实的情况是：全国可以实现盈利的中高端养老项目屈 指可数。从业者普遍认为，导致这个现象的3个关键原因是：运营成本过高（占比24.2% ）、改造装修 成本过高（21.9% ）、以及走价不合理，导致去化慢（占比17.9% ）.

12、可以看到，建设和运营阶段过高的成本支出是制约中高端养老项目盈利的关犍，而过高的成本, 也并没有芾来相对应的溢价空间，最终导致了走价主全脱离市场需求，去化速度慢，亏损累积 的恶性循环。成本控制能力是养老产业实现盈利的核心能力,在这点上.中高端养老项目还有很长的路y.7H0 2C T%耒深入了詹中ssm0 20.6%中国养老市场还处于起步圖段消费力不足0 20.0%完全BM6国外廖M 1.9 屯E.啊$3.昨12慈口2%、B.芫公硼旳?橱闿260晴0 曲赛g市墩弘決汛包，碍貝力车过去这些年f以日本为主的国外养老企业.养老品牌大举进军中国市场，但在经营维度上几乎 没有成功室例，从业者普遍认为这背后的

13、主要3个原因是沫深入了解中国国，厲占比26.1% ）、 中国养老市场还处于起步阶段，消费力不足（20.6% ）、主全照搬国外经验（占比20.0% ）.除此以外，还有一个根本原因是：国外的养老盈利模式大多基于政府长期护理保险下的高额支其 卖并不 具备市 场化盈 利能力0 A.勺敛財U6Ma賽 1V5UU匹旻 U.2MQ7：养老行业目前哪类人才最稀缺?(22.1%)(15.5%)(14.2%)经营冒理类 一细艮务英对“经营管理类人才的重 挽.意味着养老行业从情怀 到商业的回归J4仪0.6怜、 ）.公號理雯：3.4并.卞atmH.蹲杯怒 054/ .人才，是全世界养老产业的共性痛点f从业者晋遍认为：

14、运营管理类（占比22.1% ）. 一线服务类（占比15.5% ）、经营管理类（占比14.2% ）是最稀缺的3类人才.其中，我们看到：对经营管理类人才的重视f意味着养老产业从情怀到商业的回归r未来, 具有经营思维的管理者、院长将成为最具有吸引力的人才画像。Q8：全国大量养老床位空置的原因有哪些?量约761万+.疫情期间报道資实入仁老人数最约200万+,全国整体平均入住率约3040%。AGI:tn I 卩iw29.5%供给和需求错位.一床难求和 床位空哥并存.24.2%定位过于JS蠕，客户支付不定.22.1%运营管验/能力不足截止2019年底.全国养老服务机构数星约34万+,养老床,截止2019年

15、底,全国各类养老服务机构数量约3.4万+ f养老床位数量约761万+ f疫情期间 报道真实入住老人数量约200万+ ,按此推算，全国整体平均入住率只有30-40%.面对看似庞大的机构养老服务需求，为何出现了大量床位空置的局面？从业者晋遍认为,有以 下3个主要原因： 供给和需求错位,一床难求和床位空置并存（占比29.5% ）;定位过于高端,宫户支付不足（占比24.2% ）；运营管理经验/能力不足（占比22.1% ）。我们看到，国内很多入住率较肓/去化速度较快的养老项目，几乎全部走位中端市场，以局性价 比的服务为核心卖点，这更符合处于起步期的中国养老市场环境和喜户实际需求。Q9：社区居家养老无法盈

16、利的原因有哪些?234%过于御府补贴和购买聚务.19.5%运营服务商未找到客户窝实忖 费需求14.2%市场需求肖未J8发.社区居家养老是另一个不能回避的话题r也是养老产业的主战场之一，但不可否认的是,除了 依靠政府补贴和购买服务外r国内几乎没有成功的社区居家养老盈利模式,对此，从业者昔遍 认为，有以下3个原因:过于依赖政府补贴和购买服务（占比23.0% ）；运营服务商未找到客户真实付费需求（占比19.5% ）;市场需求尚未爆发（14.2% ）.我们看到，虽然在政府规划中r社区居家共占到97%的份额f看似市场空间无限，但在市场化 盈利的道路上依然艰难,未来，是否能跳出行业早期对于社区居家：高龄、

17、刚需、护理、康复 的固有认知,找到宫户真正愿意付费的需求r显得至关重要。Q1O：众多企业参与投资养老产业的原因有哪些?05 M9%G. &如?如W2坊卸匕5邑？应片&目补：100 B.巧倉产业岗无头企业9S忡U金业主触型7.1 %30.0%好养老产业的未来空间.15.0%通过养老业务获取g外资源14.5%国家利好政策频出.AGI:Lil I PRO在北京，菩名老字号糕点品牌稻舌村旗下有自己运营的养老机构位于东直门的三禾 老年公寓，三个禾字也正是稻舌村的注册商标LOGO.这些年，各行各业跨界进入养老产业已成为不可逆的事实和趋势,从国外的发展经验看,老 龄化社会本质上与各行各业都息息相关，关于众多

18、企业参与养老产业投资的主要原因,从业 者晋遍认为，有以下3个：育好养老产业的未来空间（占比30.0% ）； 通过养老业务获取额外资源（占比15.0% ）; 国家利好政策频出（占比14.5% ） 如果以床位规模作为指标来看，即使是国内目前规模最大的养老连锁企业,其拥有的床位数量 也不到全国份额的1% ,可以说，在养老产业，没有寡头,没有大公司。同时，巨大的老年人口数量和消费能力的不断提升和释放,加速了养老市场规模的不断扩大。 行业机会和市场机会，决走了无数企业不约合同地看好养老产业的未来。而国家利好政策的频出,又加快了企业投资参与养老产业的速度,并能实现养老业务与公司主 营业务之间形成资源互补，

19、这也是地产、保险、国企等巨头迅速布局养老产业的重要原因之一。能看到多远的过去，就能看到多远的未来：1:正规军普遍亏损，非正规军普遍盈利2:整体创新乏力，思维陷入三驾马车3:从对各种概念的自籀，到对本质的深挖&机枸盈利模式清晰”但天花板明显4:离端品牌开始进军普惠、公題民营、朗E7:行业很热亂但市场依空处于确芽期5:国外品牌/外校式已逐渐失去光环8:从对品质的极致追求，到有节制的成本控制9:战略方向和业务选择至关重要，社区居家盈利艰难 10:不要太相信专家的话，亲自实践，小步快跑，不断调整AGI:Illf RKH 在这一章节，我们通过10个问题f系统性地回顾了中国养老产业这十年来最重要的一些命题

20、f 这其中既有正面,也有负面，AgeLifePro认为，成功固然可喜，但如果能直面失败，找到背后 的真实原因，找到对策，对中国养老产业的未来发展可能更有意义.因为一切才刚刚开始。过去十年，中国养老产业所经历的这些历程，让我们清醒地认识到：1、正规军晋遍亏损，非正规军晋遍盈利：养老产业并非不盈利，准确的说法是绝大多数的正规军（地产、保险、国企等）是亏损的r绝大多数的非正规军（中小企业、个人老板等）是盈 利的，当然,这里的盈利和亏损是针对项目运营层面，不包含资产升值和冥它衍生业务的收益。 2、整体缺乏创新，思维陷入三鸳马车：如调研结果所呈现的一样，过去十年，养老机构、 社区居家、CCRC构成了养老

21、产业的三驾马车，几乎所有的企业、资本都沉迷于此,行业 整体缺乏创新思维，未来需要有所改变.3、从对各种概念的自嗨,到对本质的深挖：过去十年，各种概念层出不夯，从日本模式、美 国模式，到医养结合、适老环境、照护理念、服务体系，然而，这些概念往往缺乏商业维度和 可落地性的考量，如今养老产业更加理性，开始深挖这些概念背后的本质和实现基础，比如： 对医养结合的认知，不再停留在概念层面，而是对客户支付的重要补充，这个补充不是简单的 医务室门诊医保,而是类似护理院的住院医保,后者才更有意义。4、高端品牌开始进军普惠、公建民营、民非：2019年7月，国家发改委正式公布了全国第 一批晋惠养老项目清单，共计11

22、9个项目，冥中我们看到了泰康（泰康之家桂园养老社区）、 复兴（复兴康养天津温莎堡项目）、国投（国投健康五星街道养老项目）等业内知名高端品牌, 在北京市申报的5个晋惠项目清单中,也出现了华润（北京昌平区北七家项目）和乐成（北亲 通州区半壁店共有产权养老社区项目）的名字，可以说，随著这些年对养老产业的逐渐熟悉, 高端养老品牌已经开始积极拥抱政府、拥抱政策，进军普惠、公办/公建民营项目，也开始接受 民非.5、国外品牌/国外模式已逐渐失去光环：这些年,国外养老品牌/模式在吃到过中国养老产业 早期阶段的红利期后，不仅没能为合作企业芾来预期的品牌溢价、客户认可、经营提升,反而 芾来了成本览加、持续亏损,逐

23、渐失去了当初的光环,中国养老企业也已经开始逐渐成熟,努 力打造建立在盈利能力之上的运营管理和服务体系，国外品牌未来的机会是真正深入中国国情, 不再谈空洞的理念,靠运营和经莒业续说话。6、机构盈利模式清晰,但天花板明显：相比于社区居家养老，依托更隼约的空间、管理和服 务优势，养老机构盈利模式清晰,但另一面我们也要看到，当一个养老机构达到运营稳走期后， 可预期收入増长的天花板也特别明显,这是一个新的、待解决的重要经营课题。7、行业很热闹，但市场依然处于萌芽期：与中国经济一样，中国养老产业在过去的十年间, 跨越了发达国家几十年的发展历程,在硬件、服务理念、产业配套供给等方面已与国际接轨, 每年在全国

24、各种养老论坛、博览会接连不断，但不可百认的事实是，行业热闹，替代不了市场 的繁荣，从整体来看，中国养老市场依然处于很早期的萌芽阶段,这是全行业应该认真、理音 看侍的基本现实，所有的产品和服务要满足未来,但更要关注当下。8、从对品质的极致追求，到有节制的成本控制：这些年大企业、大资本的进入从根本上提升 了养老项目的整体品质,很多项目在硬件上已经超越国外养老项目，在软性服务上也是不惜巨 资投入，然而这种对品质的极致追求，最终导致了巨大的成本消耗，入不敷出，亏损严重,目 前国内绝大多数养老企业已经充分认识到成本控制的重要性，不断降低成本总额，优化成本分 配结构，进行更高效、更聪明的投入。9、战略方向

25、和业务选择至关重要，社区居家盈利艰难：回看中国养老过去十年的发展历程, 我们看到.战略方向和业务选择至关重要，十年前选择社区居家养老的企业很多都已经消失, 即使有些活到今天，相对于机构，也依然艰难，市场化盈利更是迟迟无法突围，在迎接下一个 十年的起点，所有养老企业、创业者、投资机构,都应该做一次新的战略和业务选择。10、不要太相信专家的话，亲自实践，小步快跑,不断调整:回首过往，昔经被无数专家奉 为信条的租麦物业、靠运营盈利、靠服务挣钱,最终让无数大企业走了弯路，相反,那些 早期通过重资产和轻资产（政府项吕）实现项目落地的企业，都获得了很高的收益.因此，不 要太相信专家的话，我们要更相信目己,

26、亲自实践,不断尝试，不断调整,小步快跑，找到适 合 自 己 企 业 的 康 庄 大 道.Part3 :中国养老产业未来展望电Q.柚56*映砂:叽七進締舷严X CD*二;I. f亠0.阳田攵 住&H谢n-iArW 炸L3X：il興& 02鲂A fiWlteHK 7%d. MRSocwaa： s4 hE SWt 56 F.总玄淋炫100G W5U5：?.gQ1:中国养老产业下一阶段的商业机会是?110%10.0%老年消费领域社区居凉养老老年文嬢/教育/柱交6.7%共有产权养老社区从业者晋遍认为，下一阶段，中国养老产业蕴藏巨大的商业机会f其中排名前5的是：护理院 （11.0% ）、老年消费领域（10

27、0% ）、社区居家养老（7.5% ）、老年文娱/教育/社交（7.0% ）、 以及共有产权养老社区（6.7% ）.此外，健康管理、老年旅游旅居、公建民营/公办民营/PPP 项目等也排名较为靠前.AgeLifePro认为百花齐放” + 模式创新是下一阶段中国养老产业商业机会的2个重要 标签，供给侧改革将始终围绕全龄段老年人+全方位需求，而基于新技术、新思考的商业模式也将会 诞生更 多的创 新业务模式Q2：中国养老产业的市场爆发点在哪个时间段?2030年前后60岁 1970年出生80岁 1950年出生从业者晋遍认为,中国养老产业最有可能的市场爆发点会在“2030年前后” f有接近50%的 被调宜者

28、选择这个选项.2030对应的核心客群是1970年（60岁）和他们1950年前后出生的父母（80岁），无论从 财富积累，还是消费意愿,以及养老/孝老理念，1970年无疑是中国养老产业最值得期待的第 一批种子客户，围绕他们及他们父母的养老产品和服务值得提前设计与研发。Q3：预判中国养老下一阶段的政策发力方向是?乞含3处.73*ea：eQ F陌 Z2”N.3*k lka 62*m m於n任冷I. WRtt FittWMFS 5.O 长护d (14.7%)O社区居家(116%)O医养结合(9.6%)O人才建设(8.7%)O 苦惠养老(8.6%)看清趋势.提前布局.一城一策关于中国下一阶段的养老政策发力

29、方向，从业者普遍认为是：长护险(14.7% )、社区居家(11.6% )、医养结合(9.6% )、人才建设(8.7% )、以及普惠养老(8.6% ).此外，适老化改造、商业保险、科技暂慧养老等领域也将会是政策的持续发力点，值得期待。中国养老产业发展历程有一个很明显的规律：每一轮政策风口期都会培育出几家具备巨头潜质 的企业，因此.看清政策趋势+提前布局，是下一个十年养老企业的共同课题。但中国的特殊性，会造成不同地区、不同城市、不同区域的政策时间差，如何聪明的借鉴发达 地区走过的政策演变，将对其它地区的业务发展至关重要，一城一策、一街道一策，是行业的Q4：下一阶段，中国养老最有机会的养老消费市场是

30、活力型客群享受型需求20.0%15.8%养老消费市场是继养老服务市场之后，从业者普遍看好的新方向r在养老消费领域，从业者晋 遍认为：护理服务（22.5% ）、旅游/旅居（20.0% ）、文化/教育娱乐（15.9% ）、健庾保健食 品（15.8% ）、以及老年住宅（10.0% ）是值得布局的5个细分领域。其中，除了传统的护理服务外，我们看到另外4类业务都围绕活力型喜群+孚受型需求”，而不是传统定义上的刚需市场这点值得重点关注。w，I ：n -;v2.Q5：下一阶段.养老产业最值得投资的方向？ /理院(18.0%)老年消费品(17.6%)互联网4养老创新模式(16.4%)养老tt区(14.2%)

31、养老机构(12.7%)老年消费+互联网创新是下一阶段 的新风口.社区居家依然任贡道远AGI:冃幅0.5 %Z A.弄1：机恂$2 7禹H.疑济级舞(乡J怖G POnOBB 10 Itf.苦b備貝吕：176rC.杠社8:14.2舗0. Ft讽府汞IOjO%关于下一阶段，养老产业最值得投资的方向，从业者晋遍认为是：护理院(18.0% ).老年消 费品(17.6%)、互联网+养老创新模式(16.4%)、养老社区(14.2%)、养老机构(12.7%)。 值得注意的是：社区居家虽然被从业者认为是下一阶段的商业机会和政策发力方向，去卩并不在 值得投资方向的前5中，可见社区居家依然是个矛盾体Q6：下一阶段，

32、养老社区(CCRC)最被看好的发展方向是？养苕社区(CCRC)裕不断形成 细分产品銭，城区虱共有产 权.旅居度假型是3个创新方向.医养结合型(26.7%) 城区型(16.6%) 共有产权(13.8%)AGI:in t 卩 *全於养老地产(12.7%) 旅居度假型(10.0%)AgeLifePro认为，养老社区（CCRC ）在经过早期野蛮式生长后,将迎来真正的春天， 方面是政策从百定到支持的巨大转变,另一方面是市场教育的初步完成和宫户的逐渐认可f以及企业对于重资产养老盈利模式的再度回归。此外，养老社区（CCRC）的另一个趋势是将更加细分,其中，从业者晋遍看好的5个细分方向分别是：医养结合型（26

33、7% ）、城区型（16.6% ）、共有产权（13.8% ）、全龄养老地产（12.7% ）、以 及 旅 居 度 假 型（10.0%）Q7：下一阶段，养老机构的发展方向是?r珈豪芒企1L食作02G、妆！刑师 $58 C. 严段尤D、好氏点空加如叭:l tea.逐便些分，示玮丈合row I2J*t医寸结色（19.6%）+全国/区域-锁（16.4%）+ 失能失智占比进一步提高（15.8%）+轻资产模式（12.9%）+ 投资.81设.运营逐步分韶寻求 专业合啊1构（12.2%）市场化租赁模式逐渐失去吸引力.在可见的未来,养老机构依然会是中国养老服务产业的中坚力量” r而：医养结合（19.6% ）、 全

34、国/区域连锁（16.4% ）、失能失昔占比进一步提高（15.8% ）、轻资产模式（12.9% ）、以 及投资、建设、运营逐步分离，寻求专业合作机构（12.2% ）是被从业者晋遍认可的5个发展 方向.AgeLifePro认为f专业化、精细化、连锁化是养老机构下一阶段的3个核心，而围绕养老机构的长期配套服务商，如：护理外包、餐饮外包、医疗外包、营销外包、食材配送等细分领域的成熟也将进步催化养老机构 的良性发屐。42.51%88转移到二线城市16.43%343.38%卡位优质旅游/自然资源城市0.97%布局海外0.48%其他转移到三、四线城市l-Cl-b |一线如卞将更多以品牌卡位为主，二市遷下一阶

35、段31点发力方向.AGI:III PRI下一阶段，养老企业该如何进行全国布局？从业者普遍认为：转移到二线城市（42.51%厂 是大势所趋，但同时，也有36.23%的从业者选择了 继续深耕一线城市.AgeLifePro认为：未来,一线城市将更多以品牌卡位为主，同时兼顾高净值喜群的抓取，二线 城市则是下一阶段重庶发力方向，实际上，近几年r国内一线城市养老企业已经开始大举进军 二线城市f在规模化发展上r二线城市无疑拥有更多的优质项目资源。I业恵或创熹大会4U：产：142舗,A.IG.4Htt代浅瘠（给孑住.） 4.2H. J*Mt 5G.事心&卉? 2衝f.花年人制L琏溝雳卞C. HXIDM* 23

36、3%巨大的人口规模14.2%老年人的礎储番和可支配资产12.7%老年人多堆厦的消费需求中国巨大的老年人口规模和消费壇长潜力，吸引了全球养老产业发达国家的关注和投资,以曰 本、美国、法国、澳大利亚为首的国外养老品牌近些年纷纷进军中国。相比于欧美曰等发达国家,从业者普遍认为中国养老市场蕴藏巨大的商业机会，这其中：巨大 的人口规模（23.3% ）、老年人的高额储蓄和可支配资产（14.2% ）、以及老年人多维度的消 费需求（12.7% ）排名前三甲。曰本早已把介护产业的东亚输出”走位为国家战略,中国是日本看中的第一输出国,这背后 的首要原因是中国老年人口规模比曰本人口规模还要大；同时，相比于曰本老年人

37、的房贷压力.中国一线城市老年人在存款储蓄，可支配资产等方面也 遥遥领先；放眼未来,中国不同年代老年人的多维度需求也是国外很少出现的现象，这些年发展迅猛的老 年大学、老年模持秀、老年广场舞都验证了这种多维度的需求的存在和可商业化。Q10：中国第一家主板上市养老公司会是哪类企业?373%养老騒务类企业34.8%老年产品类企业27.5%互联网科技类企业最后一个问题是关于美好的未来f虽然近些年已有20余家新三板养老概念上市公司但主板 上市依然是中国养老产业最值得期待的，从此次调硏结果看，无论是：养老服务类企业（37.3%）、 老年产品类企业（34.8% ）,还是互联网科技类企业（27.5% ） r在养

38、老的赛道上，都有望诞生第一家主板上市公司tccCtab |面对未来的不确定.有哪些是可以是确定的：123不断刷新对客户的认知泛消费+泛服务构成养老产业全景业务设计覆盖全年龄段的目标客群456峻探索她 理利之上从聚焦床位规模，到聚点客户规模聚焦中端市场，重视成本和坪效789产业分工精细化n剧坚持以市场为利洵核心的盈利模式养老地产和机构依撚值得重点布局AGI!til I PR fl在这一章节，我们依然通过10个问题，展望了中国养老产业未来十年可能迎来的新机会、新 模式，AgeLifePro认为,进入下一个十年，中国养老产业将真正迎来商业维度上的成熟，也将 会诞生更多有创新性、科技性的,服务全龄段退

39、休人群的产品与服务。而面对未来政策环墳、市场环境、行业环境、国际环境的不确走性，也依然有很多东西是可以 确走的：1、不断刷新对客户的认知：必须建立对客户长期+多维度的研究体系，不断洞蔡客户需求， 这个喜户既包括目身喜户,也要包括潜在喜户和竞品客户，这个需求既包括显性需求,也要包 括隐性需求；2、泛消费+泛服务构成养老产业全景:充分认识养老产业的根基是建立在泛消费+泛服务之 上，不要将视线仅局限在以机构、社区、CCRC为主的三驾马车；3、业务设计覆盖全年龄段的目标客群：业务线条要跳出满足刚需和80岁+ 的认知,打 适覆盖从退休到安养的跨年龄段产品和服务,建立言户壁垒；4、业务探索建立在盈利之上：

40、未来,无论是老业务，还是新业务，所有的尝试和探索都必须 建立在可盈利+ 可复制之上；5、从聚焦床位规模，到聚焦客户规模：床位规模不再是养老企业的最重要关注指标，客户规 模和喜户质量将成为各路企业的必争之地；6、聚焦中端市场,重视成本和坪效：面对中高端养老项目的持续亏损,将逐渐回归中端、晋 惠、经济型的市场走位，更加重视成本控制和坪效；7、产业分工精细化趋势加剧：围绕养老产业的B端服务企业（餐饮、护理、医疗、物业、 营销、布草、风控等）越来越多，产业分工精细化趋势加剧.出现几家细分领域的巨头服务商； 8、坚持以市场为利润核心的盈利模式：可以有To-G业务，但不能完全放弃市场化，在企业收入和利润构成中r市场化部分占比要不断提高;9、养老地产和机构依然值得重点布局：相比于社区居家，养老地产和养老机构依然是最有价 值的投资布局方向,但要坚持极轻资产+极重资产，市场化租赁类物业的选择要特别谨慎. 最后，再次感谢在此次调研过程中，给予AgeLifePro支持与帮助的养老从业者朋友们，希望 这份报告可以给中国养老产业芾来一些价值和参考。