襄阳市主城区商圈规划提纲.doc

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1、襄阳市中心城区商圈规划(2013-2020) 襄阳市商务局 重庆工商大学 2013年6月目 录第一章 总体定位和发展目标 1一、指导思想二、发展定位三、发展目标四、发展路径五、总体布局第二章 城市核心商圈规划布局 7一、东津新区商圈二、人民广场商圈第三章 城市副商圈规划布局 42一、长虹路商圈二、诸葛亮广场商圈三、牛首商圈四、鼓楼商圈五、庞公新区商圈六、檀溪商圈七、张湾商圈八、肖湾商圈九、连山湖商圈十、团山商圈十一、云湾商圈襄阳市中心城区商圈规划（20132020）第一章 发展定位和发展目标一、指导思想按照建设“两个中心、四个襄阳”的总体目标要求，以科学发展观为指导，以满足消费需求为导向，以鄂

2、西北为基本辐射半径，坚持新建培育与改造提升并举，坚持激活扩大本地消费与吸引集聚外来消费并重，高起点规划，高标准建设，高效率管理，构建起以区域级核心商圈为龙头、以市级核心商圈为中心、以市级副商圈为支撑、以市级社区商圈为基础的襄阳城市商圈发展格局，构筑体现襄阳特色的现代城市商圈体系，建成鄂西北最大城市购物商圈、区域级高端金融商务商圈、全国著名文化生态型商圈，以提升襄阳商贸流通业档次和品质，推动襄阳商贸流通业又好又快发展。二、发展定位立足“两个中心、四个襄阳”，全力推进以城市核心商圈为重点的城市商圈建设，突出发展高端商贸商务业态，构筑体现襄阳特色的现代城市商圈体系，把区域级核心商圈（东津CBD）建设

3、成为区域性现代服务业中心城市的核心载体，把市级核心商圈（人民广场商圈）建设成为区域性商贸中心城市以及鄂西北商贸之都的核心载体，在鄂西北乃至更大范围有重要影响的有强大服务和辐射带动的集购物、餐饮、商务、金融、休闲和旅游于一体的现代化商业商务聚集区；市级副商圈建设成为具有区域集聚辐射功能和综合竞争力的特色商业集聚区；市级社区商圈建设成为便民利民的商业集聚区。鄂西北最大城市购物商圈。加快具有自身文化特色和富有层次性、立体感的城市商圈体系建设，将襄阳城市商圈建设成集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等多元组合功能于一体，服务和辐射带动鄂西北地区乃至更大范围的现代化城市购物商圈，把人民广场商圈建设为鄂西北最大

4、的100亿级城市购物商圈，使之成为广大市民和外来游客购物消费乐园。区域级高端金融商务商圈。以高端化和国际化为方向，打造具有国内一流水准的东津CBD，着力聚集各类金融机构、企业总部和各类专业服务机构，大力拓展新兴金融与商务服务领域，使东津CBD成为区域级高端金融商务商圈，使襄阳成为立足襄阳、服务鄂西北、辐射湖北和中部地区的重要金融中心和商务中心。全国著名文化生态型商圈。着力突出城市商圈建设的三国文化、汉水文化、荆楚文化等特色文化内涵，着力推动商圈建设与文化旅游融合、休闲生态结合，将襄阳城市商圈建设成为商业文化浓郁、旅游休闲一流的全国性著名文化体验、生态休闲型商圈。三、发展目标1、总体目标规划期间

5、形成与襄阳经济发展阶段相吻合、与“两个中心”城市定位相适应、具有较强竞争力和影响力的由区域级核心商圈、市级核心商圈、市级副商圈、市级社区商圈构成的四层次现代城市商圈体系，建成鄂西北最大城市购物商圈、区域级高端金融商务商圈、全国著名文化生态型商圈。2、辐射目标中心辐射区域。襄阳主城区。次级辐射区域。襄阳市所辖区域之3县、3市。边缘辐射区域。鄂、豫、陕、渝毗邻区县或区域，包括河南南阳市，湖北随州市、荆门市、十堰市等。3、具体指标商圈建设。新建1个区域级核心商圈（东津CBD），改造提升1个市级核心商圈（人民广场商圈），新建或改造提升11个城市副商圈，城市建成居住区实现社区商圈全覆盖。服务业增加值。

6、到2016年，核心商圈与副商圈服务业增加值达到600亿元，占襄阳市城区GDP的比重40%以上。其中，商贸流通业增加值达到300亿元，金融业增加值120亿元，物流业增加值60亿元。商品销售总额。到2016年，核心商圈与副商圈商品销售总额达到1000亿元以上，年均增长20%。社会消费品零售总额。到2016年，核心商圈与副商圈社会消费品零售总额达到600亿元，年均增长20%，占襄阳市城区社会消费品零售总额的80%以上；其中人民广场商圈社会消费品零售总额达到100亿元。商业网点面积。到2016年，核心商圈与副商圈商业网点面积达到500万平方米左右。连锁经营。“十二五”期间，连锁经营销售额以年均30%以

7、上的速度增长，到2016年，连锁经营销售额占城市商圈社会消费品零售总额的比重达60%以上。四、发展路径依托襄阳产业交通区位优势，通过建立完善的商圈发展动力机制、规范的商圈发展约束机制、灵敏的商圈发展运行机制，以超常规理念、超常规思路、超常规手笔，实现襄阳城市商圈超常规发展。政府主导，推动商圈发展。应发挥政府在商圈规划、发展政策、腾笼换鸟、筑巢引凤等方面的主导作用，强力推动城市商圈发展。“腾笼换鸟”，搞好旧城拆迁，强力招商引资，引导城市商圈产业调整、业态升级，实现商圈的“凤凰涅槃，浴火重生”；“筑巢引凤”，搞好城市商圈路、水、电、通讯等基础设施为主的市场硬件环境，为襄阳商圈发展提供基础条件，规避

8、空壳商圈”。同时，加快智能化建设，提升城市商圈尤其是核心商圈的智能化水平。市场主体，拉动商圈发展。在商圈建设中，应发挥市场主体作用，实行市场化运作，充分激活商圈建设各类要素，拉动商圈快速发展。龙头示范，带动商圈发展。以东津CBD、人民广场商圈建设为龙头，整合襄阳商业资源，提升襄阳商贸形象，凝聚人气与商气，以核心商圈为示范，带动城市商圈有序发展。特色优势，促动商圈发展。根据区位交通条件、文化禀赋差异、产业发展基础、服务辐射人口状况，在总体遵循商圈建设规范基础上，以特色购物、特色餐饮、滨江经济、总部商务、生态休闲、文化娱乐、专业市场为抓手，发掘特色文化内涵，彰显区域级核心商圈、市级核心商圈、市级

9、副商圈、市级社区商圈特色，留住本区和吸引外区消费者，延伸新商贸业态，催生新商贸功能，实现商贸与文化、生态、旅游的良性互动，以特色促动商圈发展。开放合作，互动商圈发展。以开放的视野，积极引进、利用全省、全国、全球商业资源与市场，着力引进国内国际知名品牌零售机构、金融机构、娱乐机构等高端要素进入商圈；培育一批具有区域性乃至国内国际影响力的品牌商贸企业，增强要素集聚力与服务辐射力，形成与省域副中心城市相适应的商贸商务服务能级与辐射效应，从而互动商圈发展。功能融合，联动商圈发展。在突出商圈基本功能的基础上，应实现现代商贸、金融保险、商务服务、住宿餐饮、信息服务、科技服务、文化旅游、房地产、广告会展、教

10、育培训、休闲健康等多功能的融合，形成互相支撑、双向拉动、融合共生的现代商圈功能格局，联动商圈发展。五、总体布局遵循“商住分离、人车分流、立体开发、集中打造”理念，根据襄阳市中心城区空间发展战略规划，襄阳城市商圈建设按“1+1+11+19”进行空间布局。以区域级核心商圈（东津新区商圈，即CBD商圈）为依托，建成区域级商务中心；以市级核心商圈（人民广场商圈）为依托，形成市级商业中心；以11个市级副商圈为依托，形成片区级商业中心；以19个市级社区商圈为依托，形成功能区级社区商业中心。最终构筑以区域级核心商圈为龙头，以市级核心商圈为中心，以市级副商圈为支撑，以市级社区商圈为基础的四个层级的襄阳城市全域

11、商圈发展格局。“1”，即1个区域级核心商圈：东津新区商圈（CBD商圈）。“1”，即1个市级核心商圈：人民广场商圈（购物商圈）。“11”，即11个市级副商圈：在樊城，布局长虹路商圈、牛首商圈；在襄城，布局鼓楼商圈、檀溪商圈、庞公新区商圈；在襄州，布局张湾商圈、云湾商圈、肖湾商圈；在高新区，布局诸葛亮广场商圈、连山湖商圈、团山商圈。“19”，依托中心城区空间战略发展规划对城市功能区的划分，布局19个市级社区商圈。市级社区商圈规划布局，按照便民利民、规模适度原则，坚持“便利消费进社区，便民服务进家庭”，坚持“城市扩展和发展社区商圈统筹协调、同步推进”，结合商住房、公租房、廉租房建设，优化社区商业结构

12、和布局，突出完善必备型业态，大力发展连锁经营，实现居民出家门步行5分钟到达便利店，10分钟到达超市、餐饮店，驱车15分钟可到达购物中心，即“51015”的社区商业格局，满足襄阳中心城区社区居民日常生活“一站式”消费需求。便民商圈的业态配置，应注意和不同居住区居民的消费水平、消费结构相适应，以必备型业态和选择型业态相结合进行配置。必备型业态满足居民日常基本生活需求的消费，主要包括生活超市、菜市场、便利（民）店、餐饮店（含早餐店）、家政服务、美容美发店、药店、洗衣店、维修店等业态，提供金融、通讯、代收代缴、配送服务、订购服务、刷卡支付等便民服务；选择型业态满足居民多样化、个性化消费需要，主要包括社

13、区购物中心、大型超市、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房等业态。随着襄阳中心城区人口集聚状况的改变和社区商业的发展，社区商圈的分布也会随之发生变化。规划期内，规划布局一批市级社区商圈，重点包括樊城区清河口，襄城区尹集、隆中等，其他社区商圈由各区自行确定，实现城市社区商圈全覆盖。市级社区商圈，不在本规划范围，由各区制定发展规划。第二章 城市核心商圈规划布局一、东津新区商圈1、区位规模和环境特征（1）区位规模规划开发的东津新区空间范围西至汉江，与鱼梁洲隔江相望；东至规划中的东外环线，与襄州峪山接壤；南至鹿门山，与宜城接壤；北至唐白河，与双沟镇接壤。东津新区规划中的综合起步区，占地面积3

14、4.6平方公里。东津新区商圈（CBD）主要位于起步区的核心区及邻近区域，西起汉江，东至园林大道，北起航空路，南至规划路，面积3.7平方公里。（2）环境特征东津新区地质条件良好，景观资源丰富，未来交通条件十分优越，不需要旧城改造，具备新区建设的有利条件，尤其适合新城的建设与开发。东津新区的建设将使襄阳中心城区形成“一心四城”的城市空间格局。2、商圈发展定位（1）总体发展定位东津新区的战略定位是：围绕建设具有国际化水准、现代城市功能、承担现代化区域中心城市辐射带动作用的新中心，在东津新区建设行政服务中心、区域金融中心、科技中心、文化中心、会展中心、商业休闲中心、奥体中心、医疗中心等。东津新区商圈总

15、体定位为区域级核心商务圈。以金融商务为核心，兼具商贸、会展、文化、科技等综合功能，打造高端服务要素集聚、城市服务功能突出、现代都市魅力彰显的具有较强区域影响力的现代化商务中心区，成为未来襄阳的中央商务区（CBD）。专栏4-1： 中央商务区（CBD）中央商务区（Central Business District，CBD）作为城市综合竞争力和现代化水平的标志，是集金融、商业、贸易、信息、传媒和中介服务等于一体的功能核心，拥有大量商务办公、酒店、会展、文化娱乐等设施，具有完整的市政交通和通信条件，便于开展现代商务活动。中央商务区是发达的商品经济和高度城市化的产物，在我国起步较晚，上世纪八十年代末首先

16、由上海提出。随着我国改革开放的深入，经济快速发展，城市化加快，第三产业占比不断上升，目前国内已有多个城市明确提出自己的CBD建设规划，并加快了相关工作的推进步伐。（2）功能定位东津新区商圈功能发展定位为：襄阳市新兴的商业金融集中地、星级酒店集聚区、区域性会展中心、总部经济基地、城市文化展示中心、主题公园区及滨江生态景观休闲带，成为襄阳既有历史内涵，又有时代特征的新的城市经济发展极。商务功能。大力发展金融、总部经济、文化传媒创意、商务酒店、SOHO社区，突出商务功能。会展功能。以新建会展中心为载体，承接区域性大型展会活动；以高星级酒店为依托，发展高端会议产业，带动相关产业链发展，突出特色会展功能

17、商贸功能。包括购物功能，通过建设大型购物中心、特色商业街、超市等商业功能齐备的设施，突出购物消费功能；积极搭建电子商务平台，发展新型消费模式；游憩休闲功能，通过在滨江路沿线建立公园、亲水及观景平台、绿地、绿色步行通道等空间场所，为城市居民提供充足的游憩休闲娱乐空间；餐饮功能，通过在滨江沿线打造特色美食街，兼收并蓄，中西结合，凸显美食文化。历史文化功能。通过对东津古镇的建设，以三国、汉水、荆楚三大文化为主线，注重多元文化景观功能开发，再现历史风貌，以提高滨江路的文化品位。（3）产业和服务定位东津新区商圈以高端完善的服务功能吸引人气，以人气聚集财气，以财气助推产业，以产业作支撑，实现商圈内产业互

18、动。商圈主要发展产业：现代服务业。重点发展金融业、会展业、文化传媒创意产业、总部经济。零售业。发展连锁形式的购物中心、超市、专卖店等新兴零售业态。餐饮及酒店业。以独特的夜景、江景及历史文化景观吸引人气，培育“吃”的品牌和氛围，发展餐饮业；利用商务区独特的区位优势，打造高星级酒店集群。休闲娱乐业。开发与高新技术相关的娱乐项目，提升文化娱乐品位。发展体育休闲产业，依托奥体休闲中心，把商圈打造成为襄阳重要的体育休闲娱乐基地。房地产业。利用滨江路景观资源价值，发展商业地产和高档居民住宅。商圈服务定位：立足襄阳市，面向鄂西北，辐射中部地区。未来的核心服务对象是襄阳市200-300万人口；次级服务对象是鄂

19、西北地区300-500万人口；边缘服务对象是中部地区。3、功能分区与业态配置东津新区商圈在功能定位基础上，按照协调统一、功能互补的原则，培育中央商务区复合功能，划分为金融服务区、星级酒店区、会展与总部经济区、大型商业购物区、餐饮文化休闲区、SOHO社区、CBD拓展区等。东津新区商圈业态布局，紧紧围绕功能定位，充分体现各大区域的金融服务、星级酒店、会议会展、总部经济、传媒创意、商业购物、娱乐休闲、文化旅游等功能特色。在业态布局上，按照国际惯例，CBD商务一般占60%，商业占20%，居住占20%。东津新区CBD着力追求传统与现代、大众与高档相结合，以适应商圈多功能的需要。（1）金融服务区区域范围。

20、位于东津新区商圈核心区。功能定位。该区域定位为襄阳新金融中心，通过打造国际金融街、财富中心、财富广场、金融大厦等，引导在襄阳的银行、证券、保险等金融机构入驻，以后新进入襄阳的各类金融机构也主要进入该金融区，成为东津中央商务区的核心极。建设必要性。襄阳金融保险业发达，现拥有银行15家、保险公司35家，金融保险业发展仅次于武汉；襄阳市“十二五”金融改革与发展规划总体目标要求2015年金融业增加值达到70亿元以上，年均增长要实现20%以上。因此，有必要在商圈建立金融服务区，打造湖北第二金融中心。业态配置。银行总部、证券交易、基金期货、信托融资、租赁保险、后台服务等。（2）星级酒店区区域范围。位于东津

21、新区起步区的滨江区域，含东津对面的张湾片区临河区域。功能定位。该区域整体商业功能定位为高端酒店服务，包括住宿、餐饮、休闲娱乐。建设必要性。未来襄阳大城市的发展，特别是旅游业发展对星级酒店需求较大；该区域与会展中心区、总部经济区、政务服务区等紧邻，频繁的政务商务活动需要星级酒店群的配套；该区域交通便捷，临江临水，具有发展星级酒店的先天优势。专栏4-2：SOHOSOHO，是英文Small Office Home Office的头一个字母的拼写，就是小型办公、家里办公的意思。这里的SOHO是专指基于国际互联网上的、能够按照自己的兴趣和爱好自由选择工作的、不受时间和地点制约的、不受发展空间限制的白领一

22、族，它代表的是先进的生产力，代表的是最活跃的新经济。特别适合SOHO的是一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等，因为他们的大部分工作或者主要的工作完全可以在家中独立完成或通过在网上与他人的协同工作来完成。业态配置。东津区域布局高星级酒店5-7个，其中五星级酒店2个以上；张湾片区临河区域重点发展酒店式公寓、SOHO办公等。（3）会展中心区区域范围。位于东津新区商圈东部区域。功能定位。会展中心区在功能定位上，要能体现鄂西北地区会展场馆最高水平，满足在襄阳举办国际性、全国性、区域性、全市性展览会议的需要

23、满足襄阳市大型展览会议的需要，使之成为鄂西北最有影响力的多功能会展中心。建设必要性。会展业被称为21世纪的朝阳产业，有着巨大的生机和潜力，对地区经济具有强劲的辐射带动作用；规划的会展中心邻近高铁站，具备区位优势，未来软硬件基础设施较好；作为区域性大城市的商务中心，需要有一定规模的会议和展览设施。业态配置。会展中心区围绕会议会展功能进行业态定位与布局。规划的综合性会展中心，其展览区、会议区、洽谈区、商务办公区、签约大厅、新闻发布中心、生活服务区、室外活动区、管理区、广场、及环道公路等功能区完备。此外，还需建设相关酒店接待、商业休闲设施，结合文化博览广场规划，形成功能复合、充满活力的文化会展休闲

24、区。（4）总部经济区区域范围。位于东津新区商圈北部区域。功能定位。总部经济区主要定位为区域性总部，集中打造鄂西北金融、软件、商务服务、现代制造、商贸物流等方面的地区总部经济，打造以企业产品研发、文化创意、中介服务等为主要特色的总部聚集区。建设必要性。该区域布局总部经济区，具有必要性：一是依托襄阳高新技术开发区，拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集性价值活动的创造；二是有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施；三是区域具有便捷的信息获取以及良好地同异地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近周边地区形成较大的差异；四是该区域正在逐步打造围绕总部经

25、济服务的专业化服务支撑体系，包括金融、保险、会展、商贸、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、电子信息网络等诸多领域，这些领域正是东津新区商圈未来要大力发展的；五是紧邻会展中心区及SOHO社区，有利于与总部经济的发展形成互动。业态配置。总部经济区围绕“科技智谷”，大力发展科技研发、总部基地、文化传媒创意、商务服务等，积极吸纳企业总部，形成多功能滨江总部科技园区。规划建设5-7栋各类智能化总部大楼，设立汽车产业研发中心、企业总部基地、专业展览馆、设计交流中心、企业孵化中心、管理服务中心及配套居住社区、休闲公园、科技广场等。（5）商贸功能区区域范围。位于东津新区核心区的商业购物区，以及东津新区滨江

26、区域的餐饮文化休闲区。功能定位。商业购物区通过建设大型购物中心、特色商业街、超市等商业功能齐备的设施，突出购物消费功能；餐饮文化休闲区主要在滨江沿线区域发展餐饮业和休闲业，并打造成为滨江风情商业街。建设必要性。商业购物区地块功能定位为购物中心区，拟建大型购物中心，其理由为：东津新区商圈作为襄阳未来城市发展的窗口和高地，需要有标志性的现代化大型零售商业综合体；襄阳市作为湖北省第二大城市，将聚集相当数量的中高收入消费群体，能够支撑大型商业设施；商圈地理位置优越，交通便利，符合城市规划要求；与樊城、襄城一江之隔，可以承接过江消费游客。未来东津新区居住人口上百万，也需要集中打造大型购物区。在滨江沿线区

27、域打造餐饮文化休闲区，其理由为：现代商务中心需要有配套的餐饮、休闲和文化设施，东津新区商圈是未来襄阳的商务发展高地，在此区域布局有“襄阳之花”大剧院，发展餐饮文化休闲产业有其客观必然性；此区域滨江临水，环境休闲优雅，适宜发展餐饮文化休闲业；该区域独特的江岸地貌，具备建立大型主题公园天然优势；东津古镇文化风情旅游区，有厚重的历史底蕴，具备文化传承价值和发展传统文化产业的条件。业态配置。商业购物区域布局大型购物中心（摩尔Mall）、大型超市及主题专卖店。大型购物中心：营业面积在10万平方米以上。在摩尔内部设置一个大型百货店作为主力店，再辅以主题乐园、游艺中心、专卖店、美食街、电影城、康体中心等多种

28、业态和业种，并提供足够的停车空间及设备。满足顾客的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休闲、餐饮、旅游观光等享受。该摩尔由世纪金源专业购物中心管理集团开发经营。大型超市：营业面积1万平方米以上。引进国内外知名连锁超市，以经营生鲜食品为主。主题专卖店：以服务白领阶层为主体的品牌专卖店和精品店群。餐饮文化休闲区域业态配置：该区域北段核心区地块（半岛都市核心段及唐白河生活休闲段）主要布局餐饮区。以中高档特色品牌餐饮服务为主，兼具休闲娱乐功能。服务对象为国内外观光游客和商务活动人员，以及本地居民。餐饮休闲区主力业态包括品牌连锁餐饮店、地方特色餐饮店、休闲会所等。该区域中段地块（汉江文化创意段）依托水文化

29、主题公园进行商业业态定位与布局。发展体现水文化特色的休闲商业业态，设置水文化旅游纪念品专卖店、茶馆、酒吧、餐饮、便利店等。该区域南段延伸区地块（东津古渡人文段）依托东津古镇，布局一条开放式旅游文化仿古商业步行街，主力业态以专卖店为主，辅之以茶饮、棋牌等休闲娱乐设施。（6）中央商务区拓展区区位与规模。位于东津新区高铁站区域，面积约1平方公里。功能与服务对象。以国际名品、国内名品购物为主，集购物、餐饮、休闲于一体的体验式特色商业街区。服务对象主要为襄阳高消费群体和部分外来高消费人士。功能分区。该商业街区主要分为国际名品消费区、国内名品消费区。国际名品消费区主要涉及奢侈品牌以及手表品牌、男装品牌、女

30、装品牌、运动品牌、箱包品牌、香水品牌等国际一、二线品牌；国内名品消费区主要涉及男装品牌、女装品牌、童装品牌、手表品牌、运动品牌、箱包品牌等国内一线品牌。主力业态与配套设施。主力业态为国际国内品牌直销中心(奥特莱斯)、国际国内品牌折扣店，配套设施餐饮、休闲服务设施。品牌直销中心、品牌折扣店与餐饮休闲配套设施比例大约为7：3，形成购物、餐饮、休闲等多种业态混合经营。4、招商引资导向东津新区CBD是襄阳未来的“城市之窗”，招商引资要从高端定位出发，其主要导向是：鼓励国内外知名金融机构、星级酒店、会展企业、机构总部、知名商家等入驻，鼓励引进国内外高端知名品牌进驻；限制低端商业业态和低档商务进入。专栏4

31、3：奥特莱斯（OUTLETS）“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯（OUTLETS）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。OUTLETS最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货，后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型OUTLETS购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。奥特莱斯（OUTLETS）式购物的主要特点：荟萃著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；物美价廉，一般以低至1-6折的价格销售，消费者趋之若鹜；方便

32、舒适的购物环境与消费氛围。进入二十世纪七十年代，OUTLETS业态在美国呈现快速发展的势头，营销形态也发生了实质性的变化。首先是供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道。其次是功能更加齐全，休闲购物一体化。最后是开始讲究购物环境并向城市靠近。因此这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。自从2002年首次进驻北京至今，奥特莱斯（OUTLETS）购物中心经历了10年快速发展，200多家奥特莱斯在全国各地相继开业，以“奥特莱斯”命名的折扣卖场达400多家。奥特莱斯（中国）有限公司，定位为新型现代服务业综合投资运营商，专注

33、于大中华区奥特莱斯研究、投资、开发及运营管理。公司依靠行业领先的开发及运营经验和实力，以世界品牌折扣店销售为核心，配套高端商务、泛奥特莱斯商业集群、休闲度假与高品质居住等，打造一体化的城市新中心“芭蕾雨”。该项目已经在北京、广东、浙江、海南、江西、辽宁、山东等地成功落户并开工建设，并在全国分四级推进：从国内五大核心经济圈的核心城市到省会城市、从重要地级市到风景旅游区，从规模浩大的奥特莱斯现代服务产业区、产业园，到规模适中的奥特莱斯风情小镇和奥特莱斯度假购物村。未来10年公司将投资建设50个以上不同规模的“芭蕾雨”项目，总投资超过500亿美元。表4-1 东津新区核心商圈主要功能区划分和业态配置表

34、功能区区位功能定位业态配置服务对象重点设施金融服务区东津新区商圈核心区襄阳新金融中心金融服务为主市内外大中型机构国际金融街、财富中心、财富广场、金融大厦等星级酒店区东津新区商圈滨江区域高端酒店服务住宿、餐饮、休闲娱乐市内外客商高星级酒店、酒店式公寓、SOHO会展中心区东津新区商圈东部区域鄂西北最有影响力的多功能会展中心会议展览、酒店餐饮市内外大中型会展活动参与者综合性会展中心，以及配套酒店、商业休闲设施总部经济区东津新区商圈北部区域区域性总部产业研发、专业展示、设计交流、企业孵化、管理服务市内外企业区域性总部5-7栋智能化总部大楼商贸功能区东津新区核心区及周边高铁站区域、滨江区域消费购物、餐饮

35、休闲大型购物中心、大型超市及主题性专卖店；品牌连锁餐饮店、休闲会所东津新区CBD活动人员及本地居民大型摩尔、特色商业街；滨江餐饮街、旅游文化仿古商业步行街中央商务区拓展区东津新区高铁站区域国际名品购物体验商业街区国际国内品牌直销中心、品牌折扣店本地高消费群体和外来高消费人士品牌专卖店5、配套建设重点（1）道路交通体系规划建设发达的交通系统，通过多条城市快速路及主干道同外界相连，同时毗邻机场及铁路、高铁站点，形成三环十射道路交通体系。商圈规划建设南环路、东环路两条快速路及东津北路、东津中路、园林大道三条准快速路，形成纵横成网的主干路及汇聚成环的次干路；建设完善的人行系统、自行车系统等慢行交通系统

36、以及停车系统。（2）商业文化培育东津新区商圈作为襄阳的“城市名片”，在商业文化与特色培育上，应注重从建筑景观风貌、商业设施布局、商业购物环境、公共空间形象、文化活动策划、企业文化建设等多方面进行全方位培育，体现商圈的开放性、参与性、多元性和融合性，把东津新区商圈打造成一个富有特色的财富商圈、活力商圈、文化商圈，形成襄阳独特的商圈文化。建筑景观风貌。在整体景观格局上要体现“山、水、廊、城”的景观文化。通过有机整合滨水生态圈层、公共绿地以及城市外围山体生态屏障，强调滨水景观与城市功能的相互联系、相互补充和相互促进，强调人文景观和自然景观的合一，形成景观与城市功能相互作用的有机体系。各功能区景观风貌

37、应突出特色：大型商业购物区突出现代简约，星级酒店区突出富丽豪华，餐饮文化休闲区突出亲水自然，古镇风情区突出传统民居的古色古香，会展与总部经济区突出时尚前卫，广场文化区突出城市品味，政务服务区突出磅礴大气，SOHO社区突出简约亲和。商业布局特色。商业设施通过围合式、韵律式、组合式、对称式等空间形态布局，构造商圈的城市美景视线。大型商场以其大面积、大规模、多业态，在商业文化特色上着力打造成“购物林荫道”和城市商业地标；步行街作为一种特殊的商业形态，是东津新区商圈城市文化的表征，不仅培育成商业街，更要培育成文化街、时尚街；科技馆、体育馆是文化传承的主要载体，更要凸显文化特色。商业购物环境。购物环境是

38、商业文化中最表象的部分，但也是最需要实力和创意来打造的。东津新区商圈应按照人性化需求进行整体设计装修，为消费者创造时尚、舒适的购物环境。在商业建筑风格、店堂色调、景点装饰、商业形象设计、环境塑造、楼层分布、商品陈列等等方面，都要注重商业文化塑造。公共空间形象。在商圈入口、商业中心、广场等区域，设计商圈形象识别系统。广场空间通过环境小品等形成精致化环境，塑造高品味“公共大厅”城市形象；商业街通过公益、文化、休闲、娱乐设施和商业服务设施，营造体验商业；公园休闲区突出水文化特征，并以雕塑等艺术作品成为文化展示平台；滨江餐饮区培育成亲水乐园和城市阳台，形成汉江特色文化走廊；规划展览馆通过新旧图片、文物

39、等陈列，传递强烈的文化气息。文化活动策划。商家应以节假日为契机，通过举行各种时装表演、歌唱大赛、盆景花卉欣赏、茶艺插花示范、美食烹饪演示、消费者权益咨询等活动，在店前营造商业广场文化，打造出东津新区商圈一道亮丽的都市风景线。公园休闲区通过举办传统的赛龙舟等活动，突出水文化特征；滨江餐饮带通过大力发掘美食文化，打造独特的襄阳饮食文化特色。延伸的古镇老街区通过举办庙会、灯会等形式，推出地方剧座唱、茶艺表演、民乐演奏、古玩字画等具有三国文化、汉水文化、荆楚文化特色的系列活动，浓郁传统文化氛围。6、建设时间2013-2020年。二、人民广场商圈1、区位和规模人民广场商圈位于襄阳市樊城区以人民广场为核心

40、标志的区域，东起丹江路，西至桥北东路，南自沿江大道，北到焦枝铁路线，面积约4平方公里，其中核心区面积2平方公里。2、环境特征人民广场位于樊城区城市中心地带，区位环境优越，是襄阳城市中心区难得的绿地广场和市民休闲广场。广场周边有解放路、大庆西路、长征路等主干道，也是襄阳市的传统商业街区，自古就是商贾云集之地，商业发展具有悠久的历史。几条主要商业街区商家云集，人气旺盛，现代城市商业氛围基本形成。人民广场商圈南部紧邻汉江，具有独特滨江景观。商圈东南部是九街十八巷，具有悠久历史文化，是襄阳城市改造的重点区域，九街十八巷的重新打造，人民广场商圈将具有更加丰富的历史文化内涵。3、发展基础与存在问题人民广场

41、商圈是襄阳传统的城市商业中心区，商业历史悠久基础良好，形成了解放路、大庆西路、长征路、东风路、定中街等商业集中的商业街区。解放路品牌专卖和精品专卖特色基本形成，拥有众多品牌专卖店，是襄阳城市品牌专卖店最多最集中的区域。商圈内布局了银泰百货、武商量贩、中百仓储、苏宁电器、新颐高电脑数码城、襄江商场、拉美步行街、城市名人酒店、曼哈顿商务酒店、新富贵酒楼、大华酒楼、肯德基、迪欧咖啡、大地飞歌、歌莱美KTV等大中型购物、商务、酒店、餐饮、休闲娱乐商业网点以及各大银行、保险等金融服务机构和服务网点，还有外围区域的华洋堂百货高端商场，城市商业氛围浓厚，具备了城市核心商圈的要素和基础。人民广场商圈目前存在的

42、主要问题：（1）商业网点布局比较分散，商圈功能尚不完善；（2）大型商业设施建设滞后，缺乏集中打造和立体开发；（3）商业街缺乏特色和档次，步行商业街建设滞后；（4）交通组织和规划滞后、人车混杂问题突出；（5）沿江大道商业设施建设滞后，滨江商业资源没有得到利用。4、发展优势和潜力人民广场商圈目前虽然还存在诸多发展问题，但从打造城市核心商圈的高度看，人民广场商圈仍然具有明显的优势和发展潜力。（1）商业发展的历史和基础人民广场商圈及其周边自古就是商贾云集之地，商业历史传统悠久，对整个城市的商业辐射影响力较强大，襄阳城市商业中心地位比较突出，市民的认可度较高，人气聚集度高，商业氛围浓厚。从商圈打造的可能

43、性讲，商业发展基础和市民认可度是商圈打造成功的重要参数，人民广场商圈在这方面具有明显的优势，经过科学规划和集中打造，商圈发展潜力巨大。（2）深厚的文化底蕴城市商业和文化旅游结合，是商圈培育商业文化特色、吸引人气、提高商圈品质的重要路径。襄阳具有2800多年的历史文化积淀，人杰地灵，是一座历史文化名城，文化旅游的发展潜力巨大，与文化和旅游结合的商业也会有巨大的商机。人民广场商圈内的九街十八巷是襄阳商业历史文化的见证，会馆文化、汉江码头文化等历史文化底蕴深厚，有利于通过深度挖掘，恢复传统文化风貌，规划打造具有浓郁文化特色的城市商圈。（3）城市规划和旧城改造潜力襄阳正处于快速城市化发展阶段，大量的旧

44、城和城中村将进入综合改造加速期，快速城市化下的旧城和城中村改造，不仅会带来大规模的城镇人口扩张，还将腾退出大量的土地资源，而且这些区域大都分布在中心城区，具备大面积成片开发的条件。新的襄阳城市总体发展规划提出了“优化樊城”的要求，“四个襄阳”中的“都市襄阳”更是明确了樊城区的重点地位，人民广场商圈是襄阳的城市窗口，加快旧城改造，实现优化发展的任务更加迫切，为商圈改造提升提供了巨大的想象空间和潜力。与国内许多城市商业发展空间拥挤、土地供给紧缺、拆迁改造难度巨大的情况相比，人民广场商圈内存在大量需要拆迁改造的旧房和危房（旧城改造、城中村改造），这些建筑多数是低矮旧房，拆除成本低，能够集中用来立体开

45、发，建设大型商业设施。人民广场商业核心区域的解放路以南和以北片区、人民广场以东片区、焦家台片区、肖家台片区、九街十八巷和滨江沿线等区域，均有大量的危旧房需要改造，通过引进和引导实力开发商整体开发、集中打造，这些区域的商业价值将很快凸显出来，转化为商圈发展的巨大优势。5、商圈发展定位（1）总体发展定位人民广场商圈定位为市级核心商业圈。通过商圈打造培育，将人民广场商圈建设成为展示襄阳“省域副中心城市”和“区域性中心城市”风貌、彰显都市商贸繁荣繁华、汇聚传递现代时尚的主要窗口，成为辐射全市乃至周边地区的高端高品质商圈。（2）功能定位人民广场商圈功能定位为大型综合性商圈，涵盖商业购物、休闲娱乐、餐饮美

46、食、都市旅游、商务办公、酒店接待、金融服务、文化体验等功能，重点突出购物功能。国内外著名城市商圈，其业态功能大同小异，均有购物、商务、酒店、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能，而且各大城市商圈的商业购物比例在所有业态功能中比例最大。一些国际著名商业街区的功能结构和业态分布大致为商业购物占50%左右，餐饮占20%左右，休闲、娱乐、服务业占30%左右；我国国内主要城市核心商圈商业购物的比例大多在50%以上（见表4-2）。根据国内外城市核心商圈功能业态构成的一般规律，结合襄阳人民广场商圈的定位和未来发展趋势，人民广场商圈的功能业态结构中，商业购物所占比重规划为50%左右（48%），餐饮和休闲娱乐服务业占3

47、0%左右（28%），商务、金融和酒店服务占15%左右（17%），其他占5%左右（文化和旅游7%），商圈业态功能构成见图4-1。商业购物。商业购物是城市核心商圈的基本功能。人民广场商圈作为襄阳城市核心商圈，商业购物是最基本和首要的功能,商业购物功能主要布局在解放路、大庆西路、长征路等商业街区和各大型商业综合体。休闲娱乐。休闲娱乐是人民生活水平提高后越来越需要的必备功能，是城市核心商圈日益重要的功能。人民广场商圈要充分发挥广场休闲、滨江休闲的环境资源优势，打造休闲娱乐集聚区，充实和完善休闲娱乐功能。重点打造襄阳新天地、滨江游憩休闲商业区（RBD）、广场南路酒吧休闲一条街，在大型商业综合体设置大型休闲娱乐会所，提高休闲娱乐商业集聚度和发展档次。餐饮美食。餐饮美食是核心商圈聚集人气、拉动消费的重要功能。人民广场商圈餐饮美食功能目前还比较弱小，通过规划打造餐饮集聚区、美食街，在商业综合体设置中外品牌餐饮业态，积极发展酒店高端餐饮，完善商圈的餐饮美食功能。商务办公。商务办公是国内外著名城市核心商