酒店项目投资并购方案范文.docx

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1、酒店项目投资并购方案范文 *大酒店项目投资并购方案 一、前言 广安素有“川东门户”之称，位于四川东部，东、南两部分与重庆接壤。近年来，随着国家进展改革委批复同意了关于川渝合作示范区（广安片区）建设总体方案，及市内行政区划调整的实施，广安区主动作为、先行先试，已成为川渝合作的桥头堡和示范区、国家承接西部产业转移核心区。 凭借丰厚的自然资源、旅游文化资源和畅达的交通条件，广安增加了进展的底气和魄力。十三五以来，广安在不断壮大城市经济、现代服务业、现代农业、新型工业“四大经济支柱”，推动建成一座川东渝北区域性中心城市。 2021年，对外经济和招商引资方面，广平安市共引进项目797个（签约824个），

2、完成目标任务153.3%；交通方面，巴广渝、遂广高速大路建成通车，广安城市过境高速大路把握性工程开工建设；新改建一般大路699.9公里。旅游方面，四川华蓥山旅游文化节成功举办，重大旅游项目顺当推动，旅游扶贫工作全面开放，实现了旅游产业的持续进展。全年实现旅游收入302.0亿元，增长23%；全市47个在建重点旅游项目共完成投资82.4亿元，增长27.4%。 就地理位置、经济进展和现状而言，广安业已成为川渝区域亮眼的一隅。 二、广安酒店行业概况 据已公开数据，广安区内旅游酒店7家，其中五星级酒店1家，四星级酒店2家，三星级酒店2家，二星级酒店2家；*园区星级农家乐/乡村酒店26家，其中四星级4家，

3、三星级8家，二星级14家。 以区内三星级酒店为主要分析对象。 天府饭店，1996年开业，2021年对大部份客房进行精装修。主楼高12层，内设100余间客房；大、小会议室各一个，大会议室可容纳130150人、小会议室可容纳50 人；餐厅可容纳400500人同时用餐。 丰华假日酒店，2021年开业，新近装修时间为2021年，楼高11层，共有客房102间；餐厅主营川菜与粤菜，可容纳200人用餐。 随着广安商贸与旅游的进展，酒店市场需求在不断扩大。但目前广安区内酒店较为陈旧，*园区内又以农家乐/乡村酒店为主，缺乏由专业团队经营管理的中高端旅游客户接待和会议接待型酒店，三星级会务接待型酒店具有较大进展空

4、间。 三、项目简介及现状 （一） 项目简介 1. 项目名称：广安*大酒店 2. 投资方：广安文化旅游进展集团 广安文化旅游进展集团于2021年7月成立，是广安市委、市政府推动多点多极支撑进展战略，着力打造的大型文化、旅游、体育产业进展综合性平台，是广安市政府直属的国有独资企业，注册资金5亿元。 3. 项目定位：三星级会务接待型酒店。其管理和服务水平达到同档次酒店一流水平。 4. 项目位置： 中国第一感恩旅游小镇“广安天下”内。位于*镇，距离广安市区12公里，紧邻国家AAAAA级旅游景区邓小平故里，致力于打造以北山学校堂、*老街为依托，以感恩小平为旅游主题的历史文化街区，成为广安首席文化旅游商业

5、综合体。优越的地理位置，当红的区域主题理念，使项目成为政府对内对外接待、企业开展商务活动及游客参观旅游的重要接待场所。 *镇处于旅游资源功能结构中的重点区域，不仅出名人故里的吸引，而且有秀美的自然风光支撑。其中，小平故居每年的游客接待量200多万，周末及节假日日接待量都在1万以上。周边的佛手山、西溪河、渠江等自然山水风景每年也吸引大量游客到访。 5. 项目规划：具有一流硬件档次和先进管理服务水平的，集住宿、餐饮、会务、休闲为一体的三星级会务接待型酒店。 l 酒店总建筑面积：11305.2平方米 l 楼层：地下一层，地上五层 l 车位：100余个 6. 项目分区： l 大厅 大堂内设施包括总服务

6、台、商务中心、团体接待处、会议报处处、行李寄存处（贵重物品保险室）、公共休息区域前台办公室等。 l 餐厅（一楼） 一个大宴会厅，一个小宴会厅，8个包间。 大宴会厅24桌，小宴会厅16桌。 餐位数总接待量500人。 l 会议室（二楼） 设大中小六个会议室。 大会议室一个：可容纳260人会议。 中会议室一个：可容纳110人会议。 小会议室两个：可容纳40人会议。 圆桌会议室一个：可容纳20人会议。 l 客房（三、四、五、六楼） 100个房间。大床房20间，标准间80间。 l 咖啡茶室（三楼） 包间六个，卡座10个。 l 后勤区域（地下一层、一层） （1）、行政办公区域 （2）、员工生活区 （3）、

7、库房 （4）、消防把握、监控室等 7. 项目优势梳理 l 优质区域环境，置身于历史街区之中 l 功能分区完善，全面掩盖住宿、餐饮、会务、休闲需求 l 会议会务配套接待设施完善，支持灵敏支配会议规模 l 区位优势明显，支持会议培训、文化旅游考察等多种搭配 （二） 项目现状 1. 业主单位：XXX房地产开发商 2. 建设进度：施工工程已完成，未装修。 3. 项目投入：XXX万元 4. 当前问题：产权证暂未办理。业主资金短缺，无力负担装修费用。 5. 综合评估：业主已投入大量资金进行施工建设，若后续无法装修投入运营，此项目将进入停滞状态。若业主不顾自身目前的资金状态，贸然贷款装修，将面临财务危机。当

8、前，在进退维谷的境地下，低价出售项目准时回收建设成本是平安的做法。综合考虑收购方业务布局、广安天下进展进度及周边同类项目状况，此阶段是收购本项目的最佳时机。 四、项目运营方案 （一） 经营管理 结合我方（广安文化旅游进展集团）背景及项目定位，拟定聘请专业酒店管理团队对*大酒店进行运营管理。在管理模式上，方案将成熟的星级酒店管理模式、国内市、县级城市酒店实战阅历与广安*自身特点相融合，形成具有广安*大酒店特色的中等城市会务接待型中档酒店管理模式。 管理及服务的标准为：三星级会务接待型酒店管理服务标准，其管理和服务水平达到同档次酒店一流水平。 （二） 目标市场 依据项目定位及市场现状，拟定酒店的目

9、标市场细分为：政府及其他团体会议培训，占比60%；旅游团体及散客，占比25%； 居民家庭散客及其他客源，占比15%。 （三） 产品服务 项目主营客房住宿、会议会务、餐饮等产品与服务。 l 客房住宿：中等设施及服务，拟定客房均价为218元，大床房20间，标准间80间。 l 会议会务：会议室按场地大小不同，拟定价格档次为500元、1200元、3500元，会议餐标拟定为6080元/人。 l 餐饮：主打本地特色，主推“邓家菜”。除接待会议团体、游客、本地居民散客外，餐厅也接受承办婚宴业务。依据本地消费水平及同业状况，餐厅定位为基本餐饮人均消费4060元，会议餐饮人均6080元，婚宴每桌十人，费用600

10、1000元。咖啡茶室人均消费30元起。 五、项目收购策略 （一） 收购时机 如上所述，当前业主资金困难使项目进入停滞状态，且周边同业竞品还未形成强势品牌，加之我方目前处于开拓业务时期，成本相对低廉、抢占经营机遇两相结合下，此阶段真是收购本项目的最佳时机。 （二） 收购方式 方案一：项目实行零债务整体收购，股权100%转让方式实施项目收购。即我方以XXX万元全资收购*大酒店。 方案二：收购70%股权。即我方以XXX万元收购70%股份。原业主可指派一名财务参与本项目管理。 （三）收购流程 Ø 原投资业主考察投资方实力 Ø 投资方派团队到原投资企业做项目尽职调查，核查已投资状况

11、216; 投资方及原投资人达成收购意向 Ø 洽谈确认收购价格 Ø 原投资业主办理出产权证 Ø 投资方支付项目收购保证金 Ø 完善收购法律文书及履约文书 Ø 原投资业主完成债权债务清理 Ø 原投资业主完成前期水、电、气等前期安装工程 Ø 完成工商登记及股权转让 （四）收购可行性 1. 我方有投资项目的经济实力； 2. 投资酒店业可实现资产的长期保值增值； 3. 广安城市进展潜力巨大，广安区*镇在旅游业、商贸业中迎来重大进展机遇，项目及土地资产增值幅度高； 4. 绝佳的地理位置，我方强大的政商资源，可开发成本地政务商务会务的

12、指定接待场所，提高入驻率及效益，可缩短投资回报期，适宜投资。 六、项目效益分析 （一） 基础经济效益分析 1.项目投入费用预算 l 收购费用：3000万元 l 装修费用：1500万元（贷款） l 共投入费用估算为：4500万元 2.收入估算 l 客房平均房价218元，住房率65%，客房年收入估算为517万元。 l 餐厅收入：餐位500人。按人均65元估算，2次，40%翻台率，年收入估算为949万元。 l 会务场租收入：租用率30%，年收入估算为20万。 l 酒店年总收入：估算为1486万元 3.收益估算 假如年营业额能达到1486万，综合毛利收入35%，年毛利为520万。净利润率15%，则年净

13、收益为78万元。 按一次性投入1500万元计算，不计提折旧，以每年净利润78万元计，则回收期为19年。换言之，每年的净利润为78万元时，可以在19年的时间收回装修投入的1500投资。（没有考虑房产和品牌带来的升值） 另，因项目所处的特殊区位条件，如以后投入开发其他园区类项目，有享受到税收优待的可能，相应地有助于净利润提升以缩短一次性投资回收的时间。 （二） 潜在经济效益分析 1.中高端酒店品牌效应，带来衍生性收益 以中高端酒店打造企业知名度，凭借其知名度进入其他商业领域时，在市场推广、营销活动及建立品牌形象中所需的成本，都要远远低于市场。 2.向下游产业扩展，形成产业集群 我方定位为文化旅游进

14、展集团，以酒店业务发力，向下可向旅游业、餐饮业、文化创意产业等延展进展，形成产业集群。 3.土地储备的升值效益 项目优越的区位条件蕴含着深厚的土地升值潜力，将来或许可在土地价值上获得巨大收益。 4.项目不动产保值增值性高 房地产业持续进展，项目建成后作为不动产优良资产沉淀，具有极高的保质增值性，将来增值潜力巨大。 （三） 社会效益分析 1.完善城镇功能，提升城市形象， 本项目以政府接待、会议接待为主要客群，为*老街、小平故里等广安重点文化旅游地供应中高端接待服务，满足会议培训、“红+绿”旅游等多项经济社会活动接待需求，弥补*园区乃至广安区酒店档次的不足，提升城市形象，完善城镇功能。 2.树立品

15、牌形象和社会影响力 通过项目的实施，改善城镇面貌，完善*镇乃至广安会议培训文化旅游服务设施，增加就业机会，为城市形象的提升供应助力。 七、项目进展前景 *大酒店项目占据优越的区位条件，便捷的交通，周边丰富的旅游资源，经济进展正处于提速阶段，城市建设、招商引资正强力推动，流淌人口及本地消费水平也逐步提高，这些都给酒店的进展带来较大机遇。另外，我方的实力、背景及资源对酒店经营进展可起到重要的推动作用，为酒店品牌建设、效益提升大有裨益。 竞争优势： 1. 酒店位置良好，背靠*园区，旅游进展势头良好，商业活动频繁，为酒店经营供应了营销环境保障； 2. 酒店规模适中，配套设施齐全； 3. 全新装修，供应本地特色餐饮，对客源有相当的吸引力； 4. 强大的业主背景及人脉支撑； 5. 引进成熟先进的管理运营阅历，经营管理及服务处于较高水平。 八、后期工作 1. 扫清收购的一切经济法律障碍。 l 产权清晰，要求广安*大酒店必需在正式并购前办出产权证。 l 债权债务清晰，要求广安*大酒店确保在正式并购前清理债权债务，没有抵押，没有负债。 2. 前期安装工程类建设。要求广安*大酒店负责酒店内水、电、气及电梯等安装工程的前期安装，在正式并购前必需完成前期安装。 3. 收购成功后续事宜 l 确定酒店全新规划方案 l 酒店定名 l 装修工程启动 l 装饰工程启动 l 设施设备启动 l 确定管理运营团队 18