中国房地产实质.doc

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1、先把话题扯远一点。 上个世纪末， 俄罗斯媒体爆料了一篇惊人的政治遗嘱，据说它的主人是最早在俄罗斯传播马克思主义的思想家 革命家普列汉诺夫。该遗嘱预言：随着生产力的发展，知识分子的队伍比无产阶级增加得更快，在生产力中的作用跃居首位。 “布尔什维克”将依次遇到饥荒危机、崩溃危机、社会经济危机和意识形态危机， 最后政权瓦解，这一过程可能持续数十年。可以肯定该文出自一位对马克思主义颇有研究的理论家之手， 而且他的思想偏向社会主义运动中的“社会民主主义”一翼。对此件究竟是不是普列汉诺夫的遗笔，俄罗斯学界展开了激烈的讨论。现在看来， “否定说”占据比较有利的地位。我也认同否定说。理由除了遗嘱原件早佚，抄件

2、传承无序，一些用词非20 世纪初叶所有之外，最重要的一点就是：那个时代的马克思主义者从不对未来做任何带有具体时间的预测。所以我们也不对中国的房地产市场给出带有时间的预言， 而只是分析它的现状，谈论我们的看法，并一般性地给出方向性的预言。因为我们自觉是马克思主义者， 虽然是尚不成熟的马克思主义者。第一、中国的房地产价格是虚高的， 尤其表现在一线城市此点无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产市场， 租售比为 1：200 到 1：300，房价收入比为 4 至 6 倍。我们看北京的情况。 现在北京五环内新盘均价已达 3 万，一套两居面积 80 平方

3、米，总价需 240 万，而月租金不过 4000 元（略高于市价） 。假设房主是一对夫妇， 他们年收入合计 12 万元（略高于北京平均职工工资） 。可以得到北京的租售比为 1：600，房价收入比为 20 倍。都远远落在可以接受的区间外。有人指出，中国并不征收不动产税，而相当于不动产税的部分以国有土地使用权转让金的形式被一次性包含在房价之中。所以中国的租售比、收入房价比较国际为低、 高，是合理现象。 我们不同意这种说法。 例如，美国征收不动产税，除纽约较高外，其他州的税率都在 1%至 3%之间。如果我们用 2%计算，按中国的土地使用权 70 年，那么税收合计为原始房价的 1.4 倍。也就是说中国的

4、房价应该除以 2.4 计算租售比和房价收入比。校正后的租售比为 1：250，房价收入比为 8 倍强，也都称得上偏离正常区间。须知日本东京房地产市场崩盘时房价收入比不过9 倍。何况，美国的房屋连带有土地所有权。 中国的只是 70 年的土地使用权。 70 年到期后，绝对不会无偿延续， 因为法律上国有财产是不会白白给人的。或者要再次征收土地使用权转让金，至少要加收不动产税 （或费），其税率未必会低于美国。 实际上，国家有关部委正在考虑起征 “物业税”，谁说中国的房价包括了相当于不动产税的部分呢？比起土地使用权， 更值得的担心的还有建筑物寿命，近日中国日报援引住建部副部长的话称，我国建筑的平均寿命只有

5、 25 至 30 年，一些发达国家建筑寿命很长，像英国达到了 132 年，而美国也达到了 74 年。中国房地产市场性价比之差，可见一斑。有日资咨询公司报告披露，上海房价约为东京的位国土面积 GDP产出值及工业产出值都只有东京的1/2 至 2/3 ，而上海单1/4 。美资投资公司 GMO报告也认为：上海和北京黄金地段的商业房地产租金，估计大体上与纽约相同， 尽管曼哈顿的人均产出是中国大都市的 4 倍之多。第二、房价虚高的原因有学者认为，中国房价较世界离谱的原因，是所谓“刚性”需求。这是腐见。在市场经济中，本没有什么“刚性”不“刚性”的需求。你没有钱，哪个开发商愿意卖房给你？哪怕你妈想在自己的房子

6、里寿终正寝， 哪怕你老婆哭着喊着要套“婚房”。所以，我们说没有现实消费能力的需求不是真正的需求。 大贼任志强是有名的 “刚需” 吹鼓手，但近日他变口说，房地产好比鱼翅， 鱼翅再贵也不是泡沫。 那么鱼翅在副食品中算 “刚需”吗？前后逻辑不能一贯，是骗子最大的特点。GMO报告说，中国大城市自有房者已占人口的70%以上，北京住宅建成的速度超过了人口增速，而今年以来房价还在飞涨，显然不是所谓“刚需”拉动的。房价虚高的原因， 我们认为首先在于社会巨大的贫富两级分化。如我多次引用的资料，关机构在 2009 年发布了中国 3000 家族财富榜总榜单， 3000 个家族财富总值 16963 亿，平均财富 5.

7、654 亿。套用一句楼市中人的口头禅，叫“穷人知道自己有多穷， 不知道别人有多富。 ”考察印度、俄罗斯等贫富差距同样很大国家的情况， 发现孟买的房价高者也要 6 万人民币左右每平方米，莫斯科的房地产均价约为25000 元每平方米。有钱人的钱自然不同穷人的钱，有钱人的钱名为资本。资本最大的特性就是食利性，就是追求高利润。在中国，近年来，制造业都不如楼市升值之离谱，而股票市场则风险巨大，楼市实是一个获利巨丰风险很小的投资标的。 GMO报告称，最近已出售的房产有五分之一空置。我估计，投机者拥有房地产所占比例还远远高于此数。 2009 年全国商品房销售面积是 9.37 亿平方米，其中商品住宅销售面积大

8、约为 6.6 亿平方米，如果以 90 平方米一套计算，则可知共销售了 733 万套住宅；若以每套住宅住两人计算，至少需要 1460 万城镇新增人口去消化那些房子。然而事实是我国每年新增城镇人口不到1300 万，其中约半数以上的700 万人进了城中村。综合考虑，剩下的 600 万人中大概 100 万人要租房住，再加上 300 万人为改善居住环境买了二套房。 可知每年新增自主性购房者不可能超过 800 万。换言之，房地产市场中至少 40%的购房面积，属于投机。据当局有关部门介绍，新建住房开工（按建筑面积计算）在去年前 11 个月上涨了 16。2010 年住房建设预计将再上升 20。如此房屋数量和实

9、际需求之间的差距越来越大， 房地产市场中的投机因素也就越来越强。反正得来不费吹灰之力，富人哪把钱当钱！“家教甚言”的刘芳菲（音）买了房马上有王益帮还贷，她们还会在乎什么租售比，什么理性投资吗？但是如果我们只把目光停留在投机这个层面的话， 就无法看到房价高涨原因的本质。那房价虚高的根本原因究竟是什么呢？要想看清这个问题其实不难，大家分析一下谁从房价高涨的过程中攫取了最大利益就可以得到答案。谁获取了最大利益呢？首先肯定不是买房自住的“刚需”人群。那么是房产投机者吗？其实也不是， 如果房价下跌，受损首当其中的还是他们，因此每有房市调控的风吹草动，这些投机者往往患得患失、提心吊胆。在我看来，攫取最大利

10、益是获得土地出让金的各级地方当局和越来越多的房地产开发商， 特别是一些具有央企和更高层背景的特权开发商。这下相信大家就明白了。不管是房价推动地价，还是地价推动房价，反正只要地产价格上升，地方当局的“土地财政”就能增收。而开发商，特别是特权开发商可以容易拿到银行贷款进行前期开发，开发成本的增加可以轻易转嫁给购买者从而收回投入，他们也是一群空手套白狼的高手。即使房价过度高涨导致下跌甚至崩盘，土地出让金已经进入地方当局腰包，而开发商的投入也已经落袋为安，真正受伤的是那些参与房价接力最后一棒的人， 不管他们是自住者还是投机客。国有银行确实会多许多坏账，不过自有当局用人民的税收买单， 不管是通过注资还是

11、新一次的坏账剥离。因此，对于当局和开发商来说，能从房价上涨中受益，却不会因房价下跌或崩盘而受损， 他们怎么可能有动力真的调控房价？另外不可忽视的是， 许多代表地方当局进行投融资的公司， 如城投公司等，都是以土地作抵押品获得贷款的， 地价下跌意味着抵押品价值的重估，很多债务将被降级。 因此地方当局是绝对不愿意看到地价房价下跌的。这就解释了为什么我国的房地产市场如此不合理， 而仍然能够维持不至于崩盘。因为我国就是一个一切都不很合理甚至很不合理的国家。第三、房地产调控措施，既无目标，哪来结果？有些人奢谈什么房地产市场的调控。实际上放下桃红色的幻想，我们不难发现，房地产市场调控连目标都还没有， 哪来结

12、果？据说需要 “遏制部分城市房价过快上涨势头， 满足人民群众的基本住房需求。”请问何谓部分城市，何谓过快上涨？有无明确指向？难道这是个心理学概念吗？如果要明确上述两点， 最起码我们需要一套全国房价预警数据，至少包括：全国城市住宅类建筑物的存量面积、全国城市每年新增住宅类建筑物总面积、 全国累计已售商品房出租率和空置率、全国新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率，等等。实际上这套系统现在还没有。据正在参与上述系统建设的工作人员说，他们“不过是为了做一个东西而做一个东西”！顺便还想披露一个秘密。 有人告诉我们， 北京市建委曾计划搞一次全市房地产的调查，以明确房屋所有权人的情况。这项调查，完全不

13、需要外调，不过是从房产局的档案中找出所有房本，将其信息录入电脑而已。但最终遭遇强烈反弹，没有搞下去。因为拥有几套房的人，大多是官僚和豪商等权贵，他们岂会让你去调查？“满足人民群众基本住房需求”更是一句空话。基本住房需求到底是家家有房住呢，还是家家有住房？农民包不包括在内？保障的方式是居住地原则还是户籍原则？都是没影儿的事。至于某些人说的当局不愿意抑制房价地价的原因是怕因为房价崩盘造成经济下滑， 在我们看来这根本是混淆是非。 因为房价高涨挤压了投入制造业的资金，同时高涨的房价导致“刚需”的萎缩，压抑对房地产上游如钢铁、水泥等建材行业以及家电、纺织等（搬个新家总得添置新电视、新窗帘的吧）消费行业的

14、需求，也就是说，恰恰是房价高涨造成实体经济萎缩而泡沫经济膨胀， 只有戳破这个泡沫才能赢来实体经济的真实增长。第四、城镇化的持续拉动是想象出来的有很多人，拍脑袋想农民总是想进城的，进城总要买房子的。这样就可以给中国虚高的房价带来持续的拉动。然而进城也好，买房子也罢，这都是需要成本啊！ 我们说穷人不知道富人有多富，而富人其实也未必知道穷人有多穷。全国居民现在的储蓄存款只有21 万亿元多，人均略高于 15800 元。若考虑占人口多数的农民只占有社会财富的少部分这一贫富两极分化的现实， 不难得出农民的人均存款还远远到不了此数的结论。若一个农民家庭按四口人算，全家存款估计不会超过 6 万元。除了存款，很

15、难想象农民还有什么有价值的东西。 2009 年全国平均房价为2600 余元每平方米。我们假设农民城镇化后住的地方还要比全国平均水平差，那么约为 2000 元每平方米，则农民买一套 100 平方米的房子至少要 20 万元。钱从哪里来？何况，农民不同于工人， 医疗、养老都迫使他们长年备有一定量的现金。何况，绝大多数农民都已有自己的房子。何况，全国二三线城市的房价（包括长三角等经济发达地区的小县城）已在飙升。何况，城镇化着眼的大头其实是镇， 而一个镇在中国往往只能辐射周边三四十平方千米的范围，也就是说一个镇最多距农民现住址十几公里，很难想象农民会为了跑到十几公里外去过稍微城市化一丁点儿的生活而舍弃祖

16、业， 另买房子。2009 年中期有媒体报道南京农民工入户籍政策出台半年， 仅一人申请入籍南京， 原因是农民往往舍不得老家的土地和房子。南京户籍的吸引力如此惨淡，遑论其他城镇（尤其是镇）了。我们指出，现在很多地方的城镇化，实质乃是逼农民买房进城的恶政。地方当局不重视甚至阻碍乡村卫生所的建设和监管，撤销村级小学幼儿园甚至归并乡级学校到镇里， 使得农民如果想接受稍微良好一点的教育、卫生服务，就必须买房进镇。就我们观察，就算如此。县城以外小城镇的商品房销售大多并不理想。第五、中国的房地产将会怎样。预言未来，总是吃力不讨好的。我们先罗列房地产市场所有的可能结果：一曰定，二曰升，三曰降。其中，降又可以分为

17、崩盘或逐渐回归理性价值； 升又可以分为增幅放缓或保持疯涨。以下简单分析。定？现在看来，维持目前水平最不可能。现在房屋供求关系中，投机者的地位越来越重。 因为投机者在房屋所有人中已占有较主要地位， 而一般自住型房屋的所有权人不会轻易出手， 哪怕房价上涨很大。 现在房屋的出租所得，尚且不如银行的同期利息。如果房价长期恒定，他们的投机利益就会落空， 自然要脱身。这样房价自然要下跌。升？从短期看，升的可能性还是较大的。因为决定开发商、投机者能否承担空置、利息等的损失，将高房价维持下去的，乃是资金链是否会断掉。众所周知，中国人民银行其实不是人民的银行而是权贵的银行。中国证监会的数据显示，大约有 20%的

18、银行新增贷款直接流向了房地产市场。只要此种情况不改变，房价想要在短期内止涨回稳，那是比较困难的。而且上文说过，投机已经占据了我国房地产交易的主要部分，开放商在某种意义上就是土地交易的投机者， 那么短期之内房地产还是会以疯涨为主，且涨幅不会很小。降？房价持续上涨的结果就是，人民都成为房屋交易的看客。 我们想每平方米 5 万元和 30 万元，对老百姓并有没有本质的差异，都是买不起而已。如果绝大多数人，买了房的放弃改善居住环境的想法，没买房的甘做“空军”那简直是一定的，那么房价的上涨就会抽心一垮。开发商、投机者不可能永远只满足帐面资产的增长而不提现的，提现数量大于买盘数量的这一天不会太遥远了。因为合

19、理预计， 2015 年到 2018 年间，我国的人口就会开始负增长。若遇到国际关系影响，他们更可能集中出货，而社会上根本没有足够的货币购买力去收盘！中国不是纯粹市场经济国家， 也不是计划经济国家。所以确切地估计房地产业的发展，的确很难。但我们想，价值规律总是要作用于中国的，不然它就不成其为规律。价值规律的体现就是：第一、劳动创造价值。空置在那里的房子，毫不参与国民经济，价值自然不可能扩大；而且应该在缩小，因为在折旧，使用价值在缩小。那么它的价格疯涨，一定是人为的。第二、供求关系影响价格变动。房屋也是商品。经过上文的分析，我们可以认为房屋已经供过于求， 而且每年不断新增 （呈加速趋势）超过需求的

20、空置房屋。现在不降价，那是宏观经济在人为托市。实际上就是当局为刺激经济，选择流动性过剩。 但流动性过剩造成的巨大通胀压力，又必须避免落到基本生活物资上， 二十多年前物价闯关引起的波澜，他们肯定记忆犹新。所以要靠放任房地产的疯长来回笼货币。但就能确保通胀的狂澜始终被阻挡在房地产市场， 而不奔流到社会全局吗？今年以来 CPI 已经上涨了 2.7%，国际公认的警戒线为 3%。看来要么房价降下来，要么物价全面跟上去了。人为终究不能抗拒规律， “形势比人强”深刻地揭示了这一铁的法则。所以我们还是崩盘论者。其实，我们也希望精英能科学引导，使得房价理性回归到它客观所允许的范围。然而他们造的孽，硬要他们改正，未免太苛求。还是不要抱太大希望的好。