昆山世茂国际广场商业项目营销策略报告48p.ppt
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1、世茂国际广场商业项目 营销策略报告,项目认知,区位特征具有很强的跨区域辐射力,处于昆山东部,靠近沪宁高速陆家出口,上海抵昆山的第一站; 依托前进路,十余分钟车程联系昆山主城区; 位于前进路的上海浦东国际机场昆山航站楼; 未来规划的轻轨,有效联系昆山、苏州、花桥乃至上海。,发展规划昆山城市重心东移,区域行政、经济地位提升,伴随“居住向西,产业向东”理念的确定及“城市东部副中心”概念的提出; 前进东路打造成昆山政治、金融一条街; 轨道交通1号线规划:沿前进东路规划;,东,西,主城,依托森林公园、体育中心,重点发展居住产业。,依托开发区,发展商业、商务、办公;未来行政中心的东移。,一个集居住、休闲、
2、购物、娱乐为一体的大型商业体,具备引领昆山消费、改变和提升昆山商业发展态势的能力; 20余万方的商业体量和全覆盖的业态,具有极强人群聚集能力,形成新的商业中心; 世茂品牌和70%的持有经营,是未来世茂广场商业良性发展的保证。,产品价值世茂品牌,大型现代化综合性商业,具备鼎足一方的能力;,对项目定位的理解必须致力于成为昆山中心级商业,并形成对华东地区的辐射效应。,从区位特征和未来的发展规划来看,前进东路沿线将会成为昆山行政、金融和商业中心,项目所在的区域将跃升为新的城市中心。 从产品价值来看,20余万方的商业体量和世茂品牌,使本项目即具有聚集大量消费人群的能力,又有辐射周边的潜力,从而形成昆山新
3、的消费中心。,近期,目前定位昆山市级的商业中心之一,并逐渐成为昆山全市主流的、全面型的消费中心,辐射太仓、花桥等地区; 中长期,通过交通导入和新颖的业态规划,成为华东地区、沪宁沿线的一个具有很强目标性的休闲、娱乐中心,重点吸引上海区域的消费客群。,操盘思路(针对可售的30%部分商业),项目营销难点在于目前区域发展不成熟、市场认知度低; 营销重点在于如何向市场放大区位价值和项目价值,建立起本项目在昆山的标杆性地位。,操盘思路,通过第三方声音(政府、学者、媒体)炒作城东发展规划、城市地位;,通过媒体、展示、活动等方式向市场解读产品、宣扬世茂品牌的经营实力,在销售方面,引入外区域投资者,对本地投资者
4、形成促动,提高产品的溢价能力;,在招商方面,注重引进商户的持续经营能力,同时引进本地和外地商家,对主力店业态形成有效互补。;,学术线:,品牌线:,客户线:,产品线:,项目卖点梳理 1、区域发展:昆山新城市中心 2、世茂品牌、世茂自持70%,成功的保证 3、大型综合性商业,引领昆山的标杆,辐射华东长三角地区 4、不受政策影响,具备全客层的购买资格 5、商业的投资收益、租金收益大于住宅 6、区域正处于大规模住宅开发阶段,本项目解决区域缺乏大型商业的短板问题。,业态定位(针对可售的30%部分商业),已开业的世茂广场业态: 影院、量贩KTV、餐饮、电玩、台球、商务会所、游艺嘉年华、国美电器等以大型娱乐
5、、餐饮为主的大型shopping mall。 目前初步规划的二期主力店业态: 大润发、食品百货、3DMAX影院、儿童娱乐等。,可售部分商业的业态定位为年轻化、时尚化、精品化,与上述的大型主力业态形成互补,主要业态考虑为特色餐饮、时尚酒吧、健身康体,精品零售。,考虑到西边为小户型的soho,业主多为年轻人,此部分业态定位为健康运动、休闲餐饮主题,以健身会所为主力,包括品牌运动服饰、运动器械、咖啡、西式快餐、日式料理、美容美发、数码店、网吧、便利店等业态。,一、二楼为健身会所,咖啡、西式快餐,日式料理,便利店,美容美发,数码店、运动服饰、运动器械,三楼为网吧,可作为超市业态的衍生部分,业态定位为家
6、居主题,包括高端厨具、精品家居饰品、花艺、床上用品、进口日用小百货、流行饰品等,以及类似于一茶一坐的中式餐饮。,一茶一坐等精品中餐,高端厨具,流行饰品,中式快餐,进口日用小百货,花艺,床上用品,临河商业单体体量较大,且交通动线不佳,可考虑目的性消费很强的业态,并充分发挥临河的景观优势,业态定位为餐饮酒楼、时尚酒吧、女子SPA、瑜伽、休闲养生等休闲业态。,时尚酒吧、女子SPA、瑜伽,餐饮、酒楼,休闲养生,临前进路的两幢独立商业,体量大、临街昭示性强,且停车方便,建议考虑的业态可选择为:东边可考虑顶级私房菜馆、婚纱摄影; 西边临近大润发,人流更为密集,建议为有一定品牌的零售品牌,以实现高租金收益。
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