北京通州房地产市场研究报告40页.doc

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1、红苹果地产策划大全 QQ:17425192通州房地产市场研究报告一、 通州概况1、 新城规划2、 道路交通3、 人口发展二、 通州房地产市场发展1、 历史发展及机遇2、 通州总体供需概况3、 板块划分4、 轻轨沿线市场发展三、 项目区域市场1、 供需状况2、 价格分析3、 产品户型分析4、 客户分析5、 重点项目分析6、 总结一、 通州概况1、 新城规划2005年通过北京城市总体规划(20042020年)，将通州定位为东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。新城规划人口规模为70万-90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间。引导发展行政办公

2、商务金融、文化、会展等功能。是中心城行政办公、金融贸易等只能的补充配套区。新城主要向东、向南发展，引导发展行政办公、金融商务等功能。规划建设高起点、高标准，突出以北运河为纽带的城市形象和文化内涵。从北京市确定的“两轴两带多中心”的城市空间战略布局看，通州处在规划发展的聚焦点上。通州既是长安街延长线的东端，又是东部发展带的腹地；既是首都经济的可持续发展区，又是北京城市功能战略转移的重要区域。面对历史发展机遇，通州区政府力争实现“五年打造框架、十年建成新城”的战略目标。 功能定位通州作为北京未来的新城区，是距离北京城区最近的现代化、国际化、高品位的中等城市是首都新兴产业的聚集区、现代制造业的重要

3、发展区；是吸纳高素质人口和承载首都部分功能的生态宜居区；是运河文化的承载地和文化旅游中心；是路网密集、交通顺畅、辐射环渤海地区的重要的北方陆路港；是首都重要的物流集散地、现代商贸中心和信息中心。 新城框架建设以一城（中心城）为中心、五镇相拱卫、双走廊（中心城西集城市发展和城市经济增长走廊、马驹桥永乐店产业发展走廊）交相辉映的现代化新通州。 新城建设通州中心城将在现有基础上向东南方向拓展，由现有40平方公里扩大到80平方公里，能容纳80万人口以上，以一河（北运河）、两线（长安街延长线、八通线）、一路（六环路）为架构，以运河城市段为轴线，以新的城市行政、文化、服务功能区为中心，以运河、温榆河标志性

4、景观带和都市经济为依托，是一个旧城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鲜明特色，以水、绿和现代城市景观为主要特征的现代化、国际化的滨水城市。 运河城市段开发通州将加快运河两岸建设,在运河以东地区以低密度、生态型建筑为主，重点发展文化教育、娱乐休闲、旅游观光、会展博览、行政办公等功能，充分体现田园风貌和运河文化内涵。运河以西地区以高密度、智能型建筑为主，形成高低错落、疏密有致、标志性建筑相辉映的城市建设密集区，重点发展总部经济、商务贸易、金融保险、餐饮服务等功能，充分体现城市发展的时代特色和现代气息。与此同时，在三河交汇处以及西海子公园区域重现运河源头历史文化缩影和水上景观。 六环路沿线开发

5、 在完善城市功能方面，通州将加快六环路沿线地区开发，承接旧城的部分教育、医疗、文化、体育、办公等功能。在六环路与运河交界地带规划建设城市行政、文化、服务功能区，集中布局行政办公和博物馆、档案馆、图书馆、影剧院、会议会展中心等现代城市设施，使之成为中心城的“心脏”和“城市名片”。 特色小城镇建设通州将以现代化为目标，紧密结合一城五镇的战略部署，统筹安排区域性基础设施、社会服务设施和生态环境建设，集中力量，加大投入，全面提升中心镇开发建设的档次和水平。突出特色，大力发展交通枢纽型、产业基地型、旅游商贸型、综合开发型等独具特色的小城镇。结合生产力布局调整，积极发展一般建制镇，引导乡村居民点适当集中。

6、充分发挥中心镇和一般建制镇各自的优势，加快形成布局合理、功能完善、特色鲜明的具有较强吸纳、聚集和辐射能力的现代城镇体系，全面加快城乡一体化进程。 通州商业市场现状分析及预测现状：商业设施不足以满足以本地消费需求京通核心商业地产白皮书显示，从2003年到2006年，通州开发的住宅小区达到了1000万平方米。在通州置业的“新移民”在短短几年的时间里增长多达40万人。这些“新移民”年龄多在25岁到40岁之间，具备一定的消费能力，但通州的商业水平却很难让这些“新移民”在通州消费。据通州区投资促进局透露，2000年以后在通州建成的新小区，80周边没有中型以上的商业网点。住在这些小区的人购物青睐于十里堡华

7、堂商场、蓝岛大厦和贵友商场。去年，贵友的近30亿元营业额中，有10亿元是通州市民消费的。而在华堂和蓝岛，营业额的35和20来自通州市民。规划：今后要建8个重点商业区通州今后将建设8个重点商业项目：滨水休闲商业区；体验街区；在京沈高速建设主题消费区；在主题公园的附近建设主题公园商业集群；在世纪星城建设大型综合性购物中心；建设一个现代流通批发区；在张家湾镇通州工业区建设家居产业示范园；在温榆河旁边建京东生态商务园。预测：高中低档商业类型都会有通州商业现在比较缺乏的是中高档的百货店，尤其是缺乏品牌的社区连锁便利店。未来，中心商业占50，社区商业占50，人均生活的商业体量为15平方米，营业面积总量到2

8、020年将达到176万平方米。通州的经济应该坚持多元化的方向，高中低档商业类型都要有，并根据人口结构的变化适当引入外资、连锁商业企业进驻，通州区政府和开发企业按照此思路进行了科学的商业规划，并引进家乐福、沃尔玛、华堂商场、百安居等一批跨国连锁机构在通州落地。 2、 道路交通 1）交通现状交通现状：进入通州有六环、京通高速、京沈高速、京津塘高速、京津塘第二通道5条高速公路；还有朝阳路、朝阳北路、广渠路延长线3条城市主干线、地铁八通线。存在问题：虽然已经有了3条城区与通州新城的城市主干线，一条地铁八通线，但是新城与城区的高速公路交通现状依然拥堵；新城六大组团内交通网络需要进一步完善与加强。2）未来

9、交通发展 通州区生态商务园规划范围内首条主干路温榆河西路(朝阳北路潞苑北大街)规划方案通过市规划委审查并获批复。温榆河西路( 朝阳北路潞苑北大街 )南起朝阳北路，向北经规划四路、常营中心沟、规划三路、规划二路及规划一路，至潞苑北大街，道路全长约为2.2公里。该道路规划为城市主干路。设计行车速度为50 公里/小时。道路红线宽40 米。 两广路延长段全线开工，该段修建将使沿线物业价值迅速上扬 。 通州区东关大桥设计方案通过市规划委审查并获批复。通州区东关大桥道路工程线位西起新华大街，东至潞河大街。其中新建东关大桥桥长约为330米。新华大街及潞河大街按城市主干路标准设计，设计行车速度为60公里/小时

10、道路红线宽均为60米。 通惠南北路道路工程通过市规划委审查并获批复。通惠南北路按道路整治工程进行改造，道路南起玉带河大街，向北经新华大街、通惠河南侧路、通惠河、通惠河北侧路、永顺西街、金海街、芦庄南街及芦庄北街，与外环西路相接，道路全长约为1991米。该道路工程按城市主干路标准设计，设计行车速度为40公里/小时，道路红线宽度为40米。 3、 人口发展1）北京市通州区人口发展趋势及展望20世纪90年代以后，通州区人口再生产实现了由高出生、低死亡、高增长类型向低出生、低死亡、低自然增长类型的转变，为21世纪全区的经济、社会、资源、环境协调发长和可持续发展创造了良好的人口环境。 按目前的生育水平预

11、测，“十五”期间，全区人口仍然能维持在现有水平，人民生活水平将有明显提高。但未来十年也会受到其他因素影响，使人口数量有所变化： 一是生育水平将呈上升趋势，受计生政策影响，独生子女进入婚育期，外来人口增多，进京户口开放等，将使人口出生增多，总和生育率将有所上升。 二是育龄妇女人群增大，80年代出生人口较多，今后5年逐步进入婚育期，生育旺盛妇女规模大，人口出生将有所上升。 三是人口结构进一步呈老龄化，老少比在2010年将达到73.49%，抚养问题突出。 四是全区人口机械增长过快，过去10年人口机械增长远远大于常住人口出生数，目前全区社会、经济、就业、交通、学习等还不能适应过快的人口机械增长。2）C

12、BD的OFFICE一族在通州增长 随着CBD核心区住宅建设的不断加强，中央商务区的商务功能已经逐渐弱化。基于此。CBD的规划已明确要做大副调整，即重新强化CBD固有的商务功能。在此北京下，CBD的OFFICE一族的增长已成必然，而其置业导向将为众多楼盘所关注。 目前通州在售楼盘中，CBD白领一族的购房比例相当高，个别楼盘甚至高达30%以上。一些项目为了投其所好，无论是案名的包装还是内在的品位也都尽量符合于城市白领的需求。譬如“摩卡空间”将咖啡文化与居住品位做了有机融合；而DBC（相约阳光加州）不仅在案名上对CBD进行了重新演绎，而且其所倡导的加州生活方式，也在社区内得到了充分体现，纯阳光板楼、

13、北美风格主题园林、加州风格商业街等等应有尽有。此外，白领易居、站前巴黎等项目也均将目标客户群直指CBD白领。CBD白领置业者尤其是第一地买房群体的共性是，因工作年限相对较短，因此储蓄相对较少。CBD周边的楼盘价格普遍很高。而同样的钱在通州的可选择余地就太大了。这样一来，CBD地区白领群体，将来必然也是通州楼盘的最大的消费群体，同样也将占到通州人口的较大一部分。 二、 通州房地产市场发展1、 历史发展及机遇通州住宅发展迅猛，房价持续上涨1996年通州的房价是1200元/平米，现在的均价都在5000元/平米左右，地铁沿线的楼盘已经突破6000元/平米，大体上比十年前升值了4倍左右。近两年以来，通州

14、仍然保持了强劲而持续的增长势头，目前均价约为5600元/平米，相比2004年初的3500元/平米增长近一倍。 2、 通州总体供需概况 随着政府两轴两带多中心规划的出台，确定了未来北京两大重点发展区域东部发展带和西部生态带，通州正位于东部发展带上，定位为北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，将发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。通州区距东三环仅12公里，是北京周边区县离市区最近的地区之一。 早期通州楼市以“低品质，低总价”的普通住宅为主，近年来，通州楼市进入了快速发展阶段，尤其是随着CBD核心区域的逐渐扩大，到通州置业的CBD工作人群越来越多。房价优势使众多在京城东部上班的白领把通州作为

15、他们购买住宅的首选之地。至今为止，通州楼市的供应品种已十分丰富，包括别墅、公寓、花园洋房、精装小户型等多种物业类型，可以满足不同需求人群的多种需要。 3、 板块划分目前通州区域的房地产主要分为四个板块：位于老城区的新华大街板块（包括北关）；轻轨沿线板块；运河以东板块和马驹桥板块。n 老城区板块 据通州区商务局统计，现在通州区的商业网点有16752个，但主要网点大部分分布在新华大街沿线，万平米以上的大型商场有6个，3000平米以上的综合超市也有7个。通州还基本维持着以新华大街为核心的商业中心区的格局，其总量在11万平方米左右。 新华大街沿线配套齐全，交通便利，主要依靠生活品质和完善的配套服务吸引

16、客户。该区域作为老城区可开发用地已非常有限，在售项目也比较少。目前只有新华大街北部的北关环岛的财富东方作为大规模项目存在一定量的后续供应。n 轻轨沿线板块该区为城铁八通线通车后迅速崛起的板块，主要分布于城铁沿线果园站至土桥站以及向南可辐射的区域，基本分为三段即果园、梨园、临河里。该区交通便利，房价适中，非常适合北京东区白领居住，主要依靠交通吸引客户，另外两广路延长线可直接通至此处，目前已分不同路段开始施工，该路的开通已指日可待，届时，更密切了本区与市区的联系。配套日渐完善，区域内几大社区的入住和商业的开放，已逐渐成为一大优势。例如新华联家园、瑞都国际、时尚街区等，社区内健身休闲场所、超市、商场

17、银行、邮局等生活配套设施也设计齐全，已基本形成一个成熟生活区。去年年底开业的果园家乐福更是为该区注入了活力。八通线沿线不少楼盘都紧邻绿化带，且规划有大面积公园。项目品质也不断提高，从早期的新华联家园，到目前的瑞都国际、加州DBC、瑞都公园世家等项目均体现出区域内项目品质已成为通州区的代表。本区的价格是通州区涨幅最快也是最为坚挺的，目前已居通州各板块之首，价格普遍在5500-7000元/平米。该区的供应项目也在日渐萎缩，多为老盘的后续开发，但有一定向南扩展的趋势。n 运河以东板块 该区以早期的武夷花园为代表，价格相对比较低，主要依靠低廉的价格吸引客户。由于运河文化广场的修建极大的提升了该区的区

18、域环境，也刺激了房价的增长，同时也吸引了部分养老人群和拆迁户的购买，例如BOBO自由城价格已达5780元/平米，接近八通沿线的价格。n 马驹桥板块马驹桥区域虽属通州区，但由于紧邻亦庄开发区，其区域房地产市场包括购房者、价格等明显受开发区的影响，与通州其他区域形成鲜明的差异。今年将有数个项目投放市场。4、 轻轨沿线市场发展 根据北京“两轴两带多中心”的总体规划，通州被列为东部重点中心城，新规划的推出加速了通州发展进程。通州现在的房地产市场非常活跃，主要是因为两大因素：其一，地铁八通线和京通路的建成通车，缩短了城区与郊区间的距离；其二，通州素有“CBD后花园”的美誉，CBD区域内的白领阶层为通州房

19、地产市场提供了充足的客户资源。这两大因素如同催化剂般激活了通州房地产市场潜能，使其快速“变身”，一跃成为京郊新亮点。 地铁八通线的开通及与地铁1号线的连接，使得石景山区和通州区作为京城东西两端的“房地产开发重地”与城市中心一脉相连，带动两区沿线一带的房产增值。交通顺畅是百姓对地铁两端房产需求的直接原因。 长安街上主要集中的是商务楼和一些国有机关，可谓寸土寸金，除了少数高档公寓外，适合中低收入阶层的居住性楼盘很少，逐渐形成了办公区在中间，居住区在两端的格局。就像一个“哑铃”，石景山区和通州作为地铁两端，日渐成为长安街沿线的居住区。 近几年，随着北京房地产市场的飞速发展，城区的住宅密度几近饱和，因

20、而四环以外的住宅市场发展就显得格外的活跃。尤其是东部的通州，离国贸最近，被称为CBD的“后花园”。目前，通州区一直都是普通住宅和中低档楼盘集中的区域，也有一些别墅项目。在此置业的多是在东部上班的年轻白领和东三环、四环周边的拆迁户，多以自住为主。早先的京通快速路以及京通辅路，就已经给通州到城里的交通提供了很大的便利，八通线的开通使沿线物业一直也都在主打城铁牌，房价也不断攀升。城铁开通后，沿途13个车站连接了CBD商务区与东部的交通，沿线各房地产项目的价格均有不同幅度的提升，并且可以预见未来通州的房价仍有很大的上涨空间。随着通州八通沿线的物业开发，居住人口不断增加，配套设施也不断升级，目前已与老城

21、区连成一片，发展成为通州的新的中心区，在一定程度上改变了通州的格局。三、项目区域市场1、供需状况1）总体概览l 市区东扩带来大量居住需求。在北京城市空间发展战略研究所设计的“东部发展带”中，通州被明确安排了行政职能，而在北京城市总体规划(2004年2020 年)所列的11个新城中，通州被明确定位为“北京未来发展的新城区和城市综合服务中心”，在“新城发展”章节写明通州区是中心城区“行政办公、金融贸易等职能的补充配套区。”l 通州向来是CBD上班一族置业的首选地，八通线及即将开通的两广路延长线将会缩短通州与其它区域的时间距离，通州的住宅市场将迎来更多的置业者。l 市场消化速度快，市场供需状况良好。

22、根据北京房地产交易管理网登记信息，2006年登记已销售面积为967649平方米，供应量和消化量近年来一直处于各区的第3-5名之间，成为北京重要的住宅房地产市场。2）供应状况l 供应量2004年及2005年是通州区供应的高峰阶段，目前区域内新增供应主要是原项目后续开发产品。截止2006年11月20日，通州区共有预售楼盘98个，总可售面积1187833平方米，其中住宅7094套，建筑面积930609平方米，另外225个项目现房在售，共2227套，建筑面积280356平方米。l 供应分布通州作为北京未来发展的新城区和城市综合服务中心，交通是决定其它展速度的关键因素，从住宅供应来看，八通线两侧是通州住

23、宅供应最集中、品质最高的区域，而以八通线为界，南北发展已形成明显落差，定位也趋于不同，南城是北京市政府未来的办公地带，围绕其需要，各项配套快速完善，商贸业、展览业正以非常快的速度发展，而北城则主要借助运河优势，发展休闲娱乐事业，数个高尔夫球场相继投入使用，但北城因靠近朝阳区的垃圾处理场和火葬场，在高品质住宅的发展上遭遇瓶颈，商贸业也缺乏发展基础。l 主要供应项目物业名称物业地址产品类别价格（元/平米）开发商主力户型销售状况新城阳光通州九棵树145号板塔结合6500北京民望房地产开发公司80-12090.70%桃花岛通州梨园地铁南1200米花园洋房5200北京欣达园房地产开发公司80-12098

24、瑞都公园世家通州梨园镇颐瑞中二路板塔结合板楼5000北京东杰房地产开发公司80-14066.10%当代名筑家园城铁九棵树站东300米板楼塔楼6500北京筑高房地产开发公司50-12074.30%时尚街区城铁梨园南云景东路板式高层塔楼6300北京住总集团80-90/DBC加州小镇轻轨沿线临河里站旁板楼5500北京卓越房地产开发公司80-14089.50%瑞都国际轻轨九棵树站侧100米板式小高层5380北京瑞景房地产开发公司80-13085.70%世纪星城通州通朝大街323号板楼6300北京顺华房地产开发公司50-9071.80%旗舰凯旋通州梨园镇云景东路80号板楼5780北京昊宇房地产开发公司

25、80-15094.10%站前巴黎八通梨园站南600米板楼板式小高层6000北京时代金侨房地产公司50-12064.20%财富东方北关环岛西南板楼塔楼板塔结合4500北京顺开房地产开发公司50-12090%阿尔法社区城铁九棵树站南1800米板楼5480曼城置业(北京)有限公司80-12063.50%3）需求状况l 消化量及售价分析2005年北京市场总体消化156954套住宅，销售面积达到18461913平米，朝阳区、海淀区、丰台区、通州区是主要成交区域，通州在2005年共销售了13948套住宅，销售面积1439107平米，均价4132元/平米。2006年通州区共销售住宅9658套，三季度均价48

26、53元/平米，第四季度均价5634元/平米，相比上涨了16.1%， 2006年整体销售套数为9658套，相比2005年的15432套有大幅度的下滑，从下图2004-2006年通州区的销售统计可以看出，2006年相对前两年已明显较少，主要是供应有限所造成的，需求仍然很强劲。2.价格分析l 通州区住宅价格趋势下图为通州区2006年的住宅价格走势图，可以看出从2006年价格始终保持快速上升的态势，12月份均价已达6059元/平米，比上一季度上涨16.1%，而相比上年同期的3819元/平米则上涨了47.5%。在供应有所减少的情况下，需求仍持续增加，通州区日臻完善的宜居环境是需求的稳定增长的保证，市场行

27、情将持续飘红，也造成了价格的大幅攀升，第四季度均价约为5600元/平米，且该区已出现7000元/平米的价格。l 分户型价格分析通州区小户型占总供应面积比例较大，呈现均价高的态势，小户型售价6000元/平米以上的项目较为常见，究其原因，CBD白领的总价承受力是小户型火爆的主因。大户型由于总价较高，均价低，在5500元/平米左右。项目名称主力户型面积段（平米）价格（元/平米）销售率巴克寓所一室47645700100%两室一厅1081425100100%桃花岛两室两厅82101520096%三室两厅116135510076%格瑞雅居两室一厅99120570094%三室一厅119143550090%当

28、代名筑一室42536400100%两室一厅84876200100%站前巴黎两室一厅7093580098%一室一厅6673540070%新城阳光两室一厅7895600078%三室一厅108123550087%花涧溪三室一厅1201314600100%两室两厅96103450080%一室49575000100%DBC加州小镇一室一厅4956560070%三室两厅127142500040%两室两厅89127520050%3、产品户型分析以通州区部分在售项目为样本，可得到如下图的区域户型套数比例示意图。小户型以一室一厅及一室为主，建筑面积段在49到73平米之间，供应量为2434套，占到样本的30%；8

29、0120平米户型供应为区域主要供应，占到52%；120160平米户型占到样本的17%。下图是样本中各面积段销售比例示意图，从销售上看小户型销售状况较好，销售率达到93%，80120平米面积段销售率为70%，120160平米面积段销售率为43%.160200面积段销售率仅为20%。5、 客户分析根据掌握的通州区客户资料，对客户资源进行了深入分析，内容涉及年龄、职业、居住区域、职业分布、购房目的。 整体客群分析下图是通州区2006年住宅购买客户类型的示意图，可见本市城镇居民和外省市个人是住宅的主要购买人群。其中外省市个人比重占51.19%，而北京市整体的外省市个人仅占36.76%，可以看出通州区购

30、房客户该部分高出北京整体水平的近15个百分点。该部分是通州住宅的最为主要的客户群体。 客户年龄分析经过调研，已购客户的年龄主要集中在30-44岁，占总数年的58%，此年龄的人士多处于事业成长期，属于社会中坚力量，经济上具有一定的基础，但工作年限不长，多为北京东部地区的年轻白领。该部分人群对未来有着良好的预期，因此其对于生活品质、居住环境的要求和期望值较高，其中相当部分有待经济条件明显提升后购置第二套房的意愿。 客户职业分析此部分客户从事的职业相当广泛，在可统计范围内，行业分布比较分散，其中IT通讯、商贸物流、建筑及房地产、科贸科研、金融保险等行业居多，反映了客户的高知性和稳定的收入来源。 通州

31、区客户来源分析从下图中可以发现，通州区的购房客户的区域分布中，通州本地及朝阳区委绝对主力，分别占到客户总量的31%和25%，两者相加超过一半，是主要客户来源区。其次较多的还包括东城、宣武、崇文等地，主要是长安街沿线和地铁沿线周边的区域。 客户购买性质分析客户购买性质是指客户置业的用途，分为纯投资客户，自住兼顾投资客户，自住客户。从样本的分析中，自住客户占到全部客户的65%，自住兼顾投资占19%，纯投资客户占10%，还有6%客户意向不明。可以看出通州区的购房客户仍以自主为住，另外还有部分在自住的同时看重该区的升值潜力，在未来的时间有可能会转化为投资产品出售或出租。5、重点项目分析l 加州小镇DB

32、C加州小镇位于八通轻轨沿线临河里站旁，规划总建筑面积近35万平米，分成B区和C区。B区占地96382平米，规划总建筑面积约17万平米；C区占地99048万平米，规划总建筑面积约18万平米；D区处于规划中。项目B区由24栋多层贺小高层组成，整体采用半围合式组团分布，整体格局错落有致，工整中求变化，建筑密度22.7%；综合容积率1.47；绿化率40.4%。DBC项目多层板楼由多层不带电梯板楼(4-5F)和多层带电梯板楼(7-8F)组成。均为一梯两户，南北通透。小高层板楼(11-12F)小户型由一梯三户和一梯四户组成，其它均为一梯两户。在设计中基本做到大面宽、小进深、南北通透。项目西北角与已基本建成

33、的梨园文化公园和规划中的综合体育中心相邻。项目周边的市政生活配套设施有待完善，目前除了城铁，只有938以及通州区内小公共等公交车。该项目尽管位置较偏，已处于城铁的终点站，但由于合理的户型设计和较低的密度以及所呈现出的品质感，使本项目具备了较强的竞争力，目前报价已达5500元/平米，整体成交均价也已突破5000元，达5029元/平米。l 阿尔法社区阿尔法社区位于城铁九棵树站南约1800米，项目总用地面积约21.3万平米，容积率为1.5。住宅总体属于五层至六层的通透薄板露台花园洋房，分为D、C、B三大区域，体现了阿尔法社区低密度、高绿化率的特点。该项目为通州目前的新项目，2007年2月1日开盘，户

34、型面积为60平方米一居、80-90平方米两居为主。开盘当月销售超过300套，成交均价5206元/平方米。该项目在交通上存在一定劣势，距城铁有较远的距离，但1.5的容积率，五层至六层的多层在通州已非常少见，另外户型紧凑，因此，该项目在产品上有一定竞争力，迎合了一部分客户的需求。l 财富东方财富东方是由北京顺开房地产开发公司与北京万福家园房地产开发公司联手开发，总规模146万平方米大型综合项目。项目位于通州新华北路，北关环岛西南，通州区与朝阳区的交汇地带，紧临朝阳路、朝阳北路、京顺路、京哈高速公路。财富东方公建与住宅比例4：6，由酒店、公寓、写字楼、住宅多种物业形态集成，为新通州的标志性大盘项目，

35、通州作为北京的“城市副中心”，该项目将引导发展行政办公、商务金融、文化等功能。该项目以3500元的低价入市，但很快上涨至4000元、4500元/平米，目前成交均价4605元/平方米。在销售中2006年5月和12月分别创造出两个销售高峰，均超过250套。l 当代名筑位于通州果园环岛东400米，距轻轨九棵树站300米。社区总建筑面积约12万平米，由7栋多层和6栋小高层及幼儿园、会所、商业等部分组成。项目共分二期建设，一期现已入住，二期于2005年底竣工。外立面采用深紫红色手工陶土砖外墙，配以白色断桥隔热铝合金窗。现代中式园林风格，下沉式广场，水景环绕。平层主力户型为建筑面积在4253平米的一室及8

36、487平米的二室一厅。一室户型均价达到6400元/平米，二室一厅则达到6200元/平米。销售情况及户型比例如下：当代名筑开发商提出通州地产新标高的口号，借着位于城铁沿线的优势开发住宅及商业产品。多层塔楼呈人字型分布于西南侧，小高层排列于人字之间，水景位于人字顶角，增加了紧邻楼栋的价值，但较远楼栋不能共享水景。户型设计上考虑了采光性，一居小户型虽只一面采光，但采光面大，可以满足最大进深8.4米的的采光要求，二居户型采光面较多，同时进深小，居室内光线充足。从其销售来看，自2005年10月开始销售，2006年4月销售基本完毕，销售速度比较慢，一方面据了解该地块以前为屠宰场，引起了通州本地购房者的抵触

37、另外该项目在贷款上存在障碍，公积金不能使用，也限制了部分客户的购买意愿，在户型设计上也有相当数量的户型不够合理，格局不规整、斜向户型、采光不够充分等等。目前仍有少量尾房滞销。l 旗舰凯旋旗舰凯旋位于通州区小稿村，即城铁九棵树站南约1500米。总建筑面积为30万平米，为欧洲新古典风格，一期10万平米三至五层纯板式洋楼纯法式风格，采用前后错式别墅。设计有“景观大道”及数千平米的异国中心花园广场。小区户型面积从60平米到160平米不等，其中以60平米至90平米左右的一居、二居小户型为主。该项目产品较为丰富，有多层、高层、小高层和别墅，经历较长时间的销售，各期间隔时间比较长，后续仍有小规模供应。l

38、瑞都公园世家瑞都公园世家是瑞景地产继开发“瑞都国际”后在通州的又一项目，项目位于八通轻轨临河里站南，与占地10万平米的梨园文化公园和规划中23万平米的体育文化公园相倚，与DBC加州小镇隔街相望。项目分三期开发，规划占地面积60万平米，规划总建筑面积约为80万平方米，一期开发建筑面积19.6万平米；住宅组团结合地形自由式布局，产品为小高层、多层洋房。目前销售为二期，成交均价也已突破5000元，达5019元/平米。通过下图可以看出，该项目保持了持续稳定的销售，没有出现特别的旺销高峰，但基本维持在50-90套之间，大面积户型销售相对较慢。该项目与加州小镇为该区仅有的两个且品质相对较高的楼盘，但同样位

39、置和交通略显不足。l 世纪星城世纪星城由顺华集团投资开发，为超百万平方米的超级大盘，整体项目定位“住宅、商业、教育、市政”四位一体的大型国际生态文化生活城。总共分三期进行开发，因其功能作用显著，北京通州区政府将其确定为区重点工程项目，通州西部门户形象工程。一期产品共17栋纯板式住宅，总建筑面积14万平方米，于2004年8月以准现房开盘，并以全明户型、南北通透、大楼距、短进深和大面宽等诸多优势在投入市场，现已入住。二期产品近50万平方米，其中东区公寓楼17万多平方米，5、6组团有8栋高板住宅，配套1栋近5000平方米的幼儿园，有2万多平方米的商业铺位和一个近5000平方米的健身会所、旅游馆，总建

40、筑面积63万平米。世纪星城二期公寓楼是具有一定地标性的建筑，总规模达17多万平方米，总长度达388米，轴线长度371米，是目前亚洲最大、最长的住宅项目。总高度80米，有两个高30米门洞，中庭内廊里规划建设有11个的中庭花园，配置22部的观景电梯，在东西两个外立面装饰了共132多根高60至70米的罗马柱。世纪星城三期产品5、6组团共有2224套住宅，主要为二居，部分为三居及下跃、上跃复式产品，东区公寓楼和5、6组团合计有79种。该项目为通州西部的代表性项目，其清新、现代的风格，以及现房所便显出短板、大面积观景窗给人以鲜明的品质感，赢得了不少客户和潜在客户的关注。其成交均价也达到6157元/平米。

41、l 桃花岛项目位于北京市通州区梨园镇镇政府对面总占地面积17万平方米,总建筑面积21万平方米, 共23栋楼，户型面积以80-102的两居和118-130的三居，建筑形式为 6层板楼及4层叠拼。社区建筑呈围合式组团，由四围向中心渐低逐层排列，形成院落式布局。景观设计融入江苏园林风格，以古式回廊穿插其中，部分楼栋有回廊接入，也达到人车分流作用。销售情况及户型比例如下：桃花岛在通州区的众多项目中，成为少有的摆脱不邻城铁的劣势而成为热销项目，这得益于项目产品方面的创新、强有力的营销。案名是客户对项目的第一感受来源，桃花岛素来是国人心中的世外仙境，项目形象感十足，同时园林设计取江南园林之特色，在景观层面

42、上支持了案名难以企及的高度，另外在产品品质上形成梯度，通过独特的外挂式楼梯、赠送花园、层层退台提升花园洋房的价值，拉开与其它楼栋的差距，既满足高端用户对世外桃园意境的追求，又形成多元供应满足次级客户需求。l 新城阳光位于梨园环岛南侧，项目占地8.29公顷，总建筑面积约15万平米，配套面积约7000平米，14栋810层板楼，四座15层塔楼。最北侧为高塔楼，向南为排列板楼。分六大景观主题，分别为中轴线景观、儿童乐园区、健身活动区、松石听涛区、松林鸣蝉区、体育运动区。主力户型为面积段在7795平米的二室一厅及面积段在205123平米的三室一厅。销售情况及户型比例如下：新城阳光整体呈三角形组团，入口位

43、于西南方向，由于北侧紧邻其它项目及所属核研所地块，未来能否开辟出入口尚不确定，一旦不能开口，居民搭乘地铁的便利性将大打折扣，只能多绕行数百米。户型较为设计合理，一居实用性强，进深小，采光面大，主卧朝阳，二居进深过大，面宽小，但南北通透，无大拐角，通风好，采光面多。该项目以低价入市，把握住2006年中通州供应相对空缺的时机，在夏季房展会以较高的性价比迅速抢占市场，实现了非常快的销售速度，前5个月均销售达200套以上。6、通州住宅市场总结 通州区作为近距CBD的近郊，由于交通非常便利，其CBD后花园的称谓已名副其实，已成为东区年轻白领的购房首选区域； 通州区房地产市场发展迅速，在北京各郊县中处于领

44、先地位，在北京市房地产市场的大环境下，市场价格节节走高，目前普通住宅均价已达到5500-6500元/平米的水平； 城市面貌基本完成一次升级，由几年前的以新华大街为中心的老城区格局打破，目前已形成包括城铁沿线的新中心，区域面貌也有很大改观，道路的修建、绿化工程的实施、区域商业升级等等，从通州发展速度和热度看，已经事实上成为北京城八区之外的“第九区”； 供需处在一定矛盾，在经历了2004、2005年的区域住宅供应高峰期后，2006年供应有明显减少，目前多为分期开发的后期产品，新增供应项目很少； 项目在品质上随着整体市场的发展而不断提升，已基本摆脱了郊县价格低、品质差的形象； 客户群体多为社会中坚群体，他们年轻上进，事业处于上升期或高峰期，置业欲望强，他们主要来自通州本地及朝阳区，并大多工作于此，同时，正有越来越多的较远区域的客户前来置业，这得益于交通的发达及城市化进程的加快； 在户型上，以紧凑型小户型为主，包括一居、紧凑两居、紧凑三居，高层、小高层板楼是区域主要产品形式，另有少量多层； 区域最受到追捧的设计元素基本包括：临铁、南北通透板楼、紧凑户型、户型方正、采光通风好等；2007-3-21淘宝：