医疗养老投资有限公司股权融资计划书商业计划书.doc

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1、x市x医疗养老投资有限公司股权融资计划书目 录第一部分 公司简介.7第二部分 公司总体规划.8第三部分 股权融资报告10 一、项目基本要素.10 二、项目单位基本情况.10 三、项目当前情况.11 四、资金使用.12第四部分 股权融资商业计划书13 第一章 项目单位基本情况13 1.1 项目名称13 1.2 项目建设内容13 1.3 项目建设规模13 1.4 项目建设周期13 1.5 项目股东情况13 1.6 项目当前进展情况13 第二章 项目背景14 2.1 全国养老现状14 2.1.1 人口老龄化严重14 2.1.2传统居家养老模式受阻15 2.2 大众化养老的必然性16 2.2.1 x人

2、口老龄化16 第三章 养老市场分析18 3.1 养老市场现状18 3.1.1 x市未来市场巨大18 3.1.2 养老观念逐渐改变18 3.1.3 养老对策制定落实19 3.2 x养老SWOT分析21 3.2.1 x养老优势分析21 (1) x概况21 (2) 自然条件22 (3) 经济发展22 (4) 交通优势23 3.2.2 场址选择24 (1) 选址原则24 (2) 选址理由25 3.2.3 项目建设的可行性分析26 （1）国家法规政策26 （2）区位优势26 （3）广泛的社会需求和广泛的发展前景26 第四章 竞争分析28 4.1 行业内竞争性分析28 4.1.1 养老中心行业分析28 4

3、1.2 项目执行29 4.1.3 完善养老中心网络30 4.2 发展模式304.2.1 成功经营模式的保障304.2.2 专业化的管理能力保障314.2.3 差异化的服务能力保障31 4.3 潜在竞争者分析324.3.1 国有养老中心的竞争324.3.2 市场其他竞争者32 4.4 对行业竞争情况的总结32第五章 幸福港湾服务中心养老项目战略分析345.1 营销战略STP战略345.1.1 市场细分345.1.2 目标市场选择355.1.3 x市幸福港湾养老品牌市场定位 “孝意浓情，颐养千年”365.1.4 品牌诉求37 （1）情感诉求“孝意浓情”375.1.5 品牌性格375.2 品牌经营

4、战略385.2.1 导入期战略385.2.2 成长期战略395.2.3 成熟期战略39第六章 产品设计406.1 产品核心价值406.2 产品体系构建406.2.1 夕阳红系列产品设计思路426.2.2 银发浪漫系列426.2.3 合家欢系列436.3 产品功能模块构建436.3.1 基本养老功能介绍446.3.2 投资功能446.3.3 增值功能456.4 产品组合定制及报价46第七章 营销策略487.1 产品策略487.2 价格策略487.3 渠道策略497.3.1 广告宣传497.3.2 宣传片507.3.3 旅游推荐507.3.4 网络宣传507.4 促销策略507.4.1促销计划50

5、7.4.2 促销手段51第八章 财务分析528.1财务项目分述528.1.1 导入期538.1.2 成长期548.1.3 成熟期548.2固定资产投资估算558.2 流动资金估算568.3 资金筹措578.4 效益分析578.5成本和费用估算578.6运营收入588.7 税费计算598.8 利润估算598.9 财务效益分析598.9.1 财务盈利能力分析指标598.9.2 不确定性分析618.9.3财务评价结论62第九章 投资效益分析799.1概述799.2成本和费用估算799.3运营收入809.4税费计算819.5利润估算819.6财务效益分析829.6.1主要计算报表（见第八章）829.6

6、2财务盈利能力分析指标829.8财务评价结论85第十章 风险预测与投资退出机制9110.1 可能的风险预测9110.1.1 市场风险9110.1.2 操作风险9210.1.3 人才风险9210.1.4 不可抗力风险9210.2 投资退出机制93结束语94附录.95第一部分 公司简介x市x医疗养老投资有限公司成立于2014年8月,注册资金2000万元人民币,占地300亩，项目一期占地45亩，规划建筑面积54153平方米，可入住820位老人，每年可服务6000位老人，康疗中心每年可接纳60000人次，是集养老养生医疗康复为一体的养老服务中心。x市x医疗养老投资有限公司位于港口路和芒砀路交界处，是

7、x新区的核心地段和x未来发展的重要区域。公司距离合徐、泗许高速15分钟车程，距离京沪高铁x东站25分钟车程，出行快捷便利，周边环境优雅，南靠新汴河景观带，空气清新，环境优美是休闲养老、康复的理想场所。公司秉承中国传统“孝道”文化，打造以“医疗养老、智能养老、大众养老、绿色养老、文化养老、品质养老”为六大主题特色的“中国式养老”模式。努力实现养老服务安全、透明、放心，大大解除儿女们的后顾之忧，努力实现“老人舒心、子女放心、社会倾心”的服务效果。 公司拥有专业的管理和服务团队，建立完善成熟的质量管理体系和先进的管理理念，致力于为社会大众提供优质、温馨、高品位的养老生活环境。坚持“健康养老、幸福养老

8、快乐养老”的养老理念，以热心、细心、用心、专心、贴心的服务，优良的品味，优美的环境，打造具有国际视野的，具有行业领先水平的专业养老服务中心。公司将以国际化的视野、全产业链的平台，全力助推中国的养老服务产业的跨越发展。第二部分 公司总体规划x市x医疗养老投资有限公司致力于为社会提供优质、温馨、高品味的养老生活环境，坚持“健康养老、幸福养老、快乐养老”的养老理念，提供热心、细心、用心、专心、贴心的服务，秉承中国传统“孝道”文化，本着“关爱老人、奉献社会、共建和谐、管理科学”的经营理念，打造具有国际视野的，具有行业领先水平的专业养老服务中心。1. 在市场定位上以中高端市场为目标市场。2. 在区域规

9、划和选址上充分考虑经济、人文气候、环境、地理、生态六大要素。建立差异化、具有代表性的安徽x休闲度假养老生态园区。3. 在功能设置上，参照国内外成功模式设计休闲居住区、康复区、医疗看护区，有爱情庄园、摄影基地、景观湖、垂钓中心、棋牌中心、歌舞中心、多功能厅、茶室、图书馆、超市、种植园、面包房等。幸福港湾养老服务中心是集居住、餐饮、医疗、中医保健、休闲、娱乐为一体的规模化、养老、养生的乐园。4. 在配套服务上，根据老年人不同需求特点和需求层次，提供全方位、全过程、全功能、全覆盖的综合配套中心。5. 在发展思路上，通过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段，构建布局合理、规划科学的养老、养生网格体系，

10、走品牌化、产业化、规模化、专业化的发展道路，打造中国养老、养生知名品牌。6. 项目一期：占地45亩，规划建筑面积54153平方米，建设康复医疗中心1栋、公寓5栋及其他配套设施（详述见附后）。项目二期：规划设计独栋院落30座，三室公寓60套，二室公寓200套，短租公寓288套，酒店公寓60套，总计638套。同时满足中高端阶层退休老人不同阶段的自理生活、介助生活、护理介护生活的三种需求与亲友拜访居住的需求。第三部分 股权融资报告一、项目基本要素融资项目名称：x幸福港湾养老服务中心项目项目所在地：安徽省x市项目融资主体：x市x医疗养老投资有限公司项目所属行业：养老服务项目融资用途：项目建设项目融资金

11、额：10000万元融资意向金额：不限项目融资方式：股权融资资金方占股比例：40%最短退出年限：5年二、项目单位基本情况企业名称：x市x医疗养老投资有限公司法定代表人：张莉公司地址：x市高新技术开发区拱辰路8号科创中心公司类型：有限责任公司注册资本：2000万元股东结构：经营范围：医院基础建设及项目的资金筹借、融通和管理，老年公寓基础建设及项目的资金筹借、融通和管理，医院、老年公寓的运营及管理三、项目当前情况1.项目当前进展情况（一期）项目名称：x市幸福港湾养老服务中心建设项目项目建设内容：项目建设5栋养老公寓、1栋康复医疗中心、餐厅、食堂、停车场及其他配套设施。项目建设规模：该项目规划用地45

12、亩，规划养老床位820张。项目总建筑面积54153平方米，包括康复医疗中心5层4751平方米，1#公寓5层3597平方米，2#公寓5层3637平方米，3#公寓9层7533平方米，4#公寓11层11676平方米，5#公寓9层10918平方米，门卫及接待大厅663平方米，地下建筑11348平方米，购置康复医疗设备、公寓设施设备、配套建设停车场、景观与绿化工程、给排水设施、供配电及照明设施、信息化智能化设施、环卫设施、消防设施等。项目建设周期：2016年12月-2018年12月，计划周期2年。项目股东情况：自然人张莉持有60%的股份，自然人石志强持有40%的股份。项目当前进展情况：项目已完成备案批复

13、宿高新备案【2015】27号；节能评估审查意见：宿高新经科【2015】28号；项目土地预审：宿国土资函【2016】133号；环境影响评价批复：宿环函【2016】5号；建设用地规划许可证（地字第：341301201600025）；建设工程规划许可证编号：3413020160007995；建设工程施工许可证编号：3413001504001B03.2.项目平面图（一期）3.规划效果图（一期）四、资金使用（见第四部分股权融资商业计划书财务分析）第四部分 股权融资商业计划书第一章 项目单位基本情况1.1 项目名称：x市幸福港湾养老服务中心建设项目1.2 项目建设内容：项目建设5栋养老公寓、1栋康复医疗

14、中心、餐厅、食堂、停车场及其他配套设施。1.3 项目建设规模：该项目规划用地45亩，规划养老床位820张。项目总建筑面积54153平方米，包括康复医疗中心5层4751平方米，1#公寓5层3597平方米，2#公寓5层3637平方米，3#公寓9层7533平方米，4#公寓11层11676平方米，5#公寓9层10918平方米，门卫及接待大厅663平方米，地下建筑11348平方米，购置康复医疗设备、公寓设施设备、配套建设停车场、景观与绿化工程、给排水设施、供配电及照明设施、信息化智能化设施、环卫设施、消防设施等。1.4 项目建设周期：2016年12月-2018年12月，计划周期2年。1.5 项目股东情况

15、自然人张莉持有60%的股份，自然人石志强持有40%的股份。1.6 项目当前进展情况：项目已完成备案批复：宿高新备案【2015】27号；节能评估审查意见：宿高新经科【2015】28号；项目土地预审：宿国土资函【2016】133号；环境影响评价批复：宿环函【2016】5号；建设用地规划许可证（地字第：341301201600025）；建设工程规划许可证编号：3413020160007995；建设工程施工许可证编号：3413001504001B03.1.7 本计划书是一个草案，许多数据还不够准确，只是大概反应了涉及内容的基本情况。第二章 项目背景2.1 全国养老现状2.1.1 人口老龄化严重近半个

16、世纪以来，中国人口平均预期寿命在越过50岁、60岁之后，又从2000年全国第五次人口普查获得的平均71.4岁提高到现在的73岁，比世界平均水平高7岁，2005年我国60岁以上的老年人已经达到1.45亿，占总人口的11%，而且每年还在以3.3%的速度增加。根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，我国60岁及以上人口为1.78亿人，占13.26%,其中65岁及以上人口为119亿人,占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点，2025年中国60岁人口将达到2.58亿人。预计到2050年，我国社会将进入

17、深度老龄化阶段”。我国目前不仅老龄化人口多，而且发展速度快，已居全球首位，并快速步入“少生、少死、高寿”的老龄化社会，当时中国60岁以上老龄人口将达到4亿以上。如果按目前的社会发展状态、人口状况发展，人口学家预测，到2050年时，中国大约要有4亿60岁以上的人口，中国人口的平均预期寿命可以达到85岁， 越来越多的老人进入高龄行列，在老龄化速度大大快于人口自然增长率的同时，80岁以上的高龄人口增长速度又大大快于老年人口的增长速度。人口老龄化与老人高龄化同时并存，构成了少有的人口年龄结构现象，养老问题日益突出。而市场需求方面2015年老年市场需求为10000亿元，2030年达到二十万亿，但我国每

18、年为老年人提供的产品还不足3000亿元，这使得老年市场成为未来国民经济各行业中有较大影响的消费市场之一。表1：人员老龄化趋势图单位：亿2.1.2传统居家养老模式受阻居家养老是指人进入老年阶段后，居住在家并由子女或其他亲属负责照料生活，实质上是将人的养老问题全部由家庭自我解决，从而是一种通过家庭成员之间的互助与自助行为获得老年生活保障的机制。中国是奉行居家养老的国家，不仅历史上将“养儿防老”视为天经地义，即使进入现代社会，除少数无依无靠的孤寡老人依靠国家或者乡村集体供养外，居家养老几乎仍然是所有中国人的自觉选择。2007年中国有65岁及以上老年人的家庭中，与亲属同住的户占70.9%，在主要生活来

19、源上，除了有劳动收入和离退休金养老金的老人外，90%以上的老人主要靠家庭成员供养。然而，近年来，这种传统与习惯已经遭遇到了巨大的挑战。中国从上个世纪70年代我国开始实行计划生育,家庭成员构成是421的模式，计划生育政策和人口老龄化，使得家庭内部的老年供养需求持续增加而供养来源持续减少，单靠子女养老着实力不从心，从而造成居家养老供需日益严重脱节，传统的家庭养老方式日益难以为继，这客观上造成了这些老人不得不选择一种新的养老方式，传统的居家养老不再是他们的惟一选择。老人们不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂,而是更加注重自身的生活品质。2.2 大众化养老的必然性2.2.1 x人口老龄化x市从2001年开始

20、进入人口老龄化阶段，2010年老龄化程度进一步提高。目前，x市人口老龄化程度虽然较低，但2000年-2010年老年人口年均增速却是全国平均水平的1倍多，且高龄化特点突出。据x市统计资料数据显示，2013年x市60岁以上老人达97.58万人，占总人口的14.6%，预计到2015年，x市老龄人口将达到103万人，占总人口的15%，预计未来10年，x市老龄化程度将超过全国平均水平、高龄化加剧。x市人口老龄化的趋势将快速提升x市养老服务提上日程。 据x市统计资料显示，截至2013年底，x市60岁以上老年人达97.58万人，占总人口的14.6%，预计到2015年，x市老龄人口将达到103万人，占总人口超

21、过15%，人口老龄化加快，高龄人口快速增长，空巢老人和独居生活的老人比例增高，但老年社会化养老机构和设施落后。随着x市经济社会不断发展，现代化城市建设步伐加快，广大老干部迫切希望并多次联名上书市委、市政府，要求在x建立一座上档次、上规模、服务功能齐全，适宜不同群体的养老机构，以满足广大老年人养老服务需求、提升老年人生活质量，面向所有老年人提供生活照料、康复护理、精神慰藉、临终关怀，提高x市养老事业规范化、标准化水平，促进x文明和谐健康发展。安徽省人民政府关于加快推进养老服务体系建设的决定（皖政201120号）指出：到“十二五”末，全省基本建立以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充，布

22、局合理、规模适度、功能完善、覆盖城乡的养老服务新格局。力争养老机构床位数达到每千名老年人40张以上。表2-1 x市老年机构床位数统计表单位个数（个）床位数（张）民办养老服务中心301694农村敬老院14415000公办社会福利机构6246光荣院2200市本级养老服务中心、社会福利院、老年护理院31000合计18518140截止2015年底，全市各类养老机构床位数达到18140张，其中市本级1000张床位正在建设中。养老机构床位数每千名老年人达19张，距离“十二五”末达到40张还有一定距离。从表中可以看出，民办养老服务中心数量较多，但规模大的老年服务设施不多。第三章 养老市场分析3.1 养老市场

23、现状3.1.1 x市未来市场巨大随着我国人口老龄化速度加快、高龄化程度加重，x市乃至全国的养老产业市场机遇无限。我国的养老体系尚有较多不完善的地方，国家对老年事业的投入相对不足，多层次的养老保障体系及养老服务体系尚未完全建立，养老方式较为单一，养老资源供需严重失衡，配套政策、机制尚不健全。这些都需要大的投入才行，由此可见，x乃至全国的养老产业市场机遇无限。x有特有的优势气候、地理环境条件，是老年人颐养天年、健康长寿的天然宝地，x自然资源丰富，名特产品众多，境内平原广袤、沃野千里，气候适宜，生物繁茂。发展养老养生产业具有无可替代的优势。x可以兴建养老机构、养老设施和高档养老服务中心等，这样既能满

24、足老年人医疗需要，又具有很好的市场。3.1.2 养老观念逐渐改变由于城市环境污染、气候变化、精神压力等多种因素，都市人口的亚健康问题已成为我国乃至世界许多发达国家的共同问题。而随着老龄化社会的临近，人们对生命健康的追求则进一步加速和提升，这成为养老养生产业发展的内在功力。随着社会经济的发展，生活水平的提高，老年人的消费观念逐渐从传统转向现代，从注重物质享受逐渐转向要求更高的精神享受。更多的老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择在“玩”中锻炼身心，在“玩”中享受晚年。这是多数老年人对养老的认识，他们认为，老年并不是人生的结束和衰败，而是人生最成熟的阶段，他们更应该尽情地享受人生

25、的美好。一些老人开始尝试把自己的房子卖了的钱存在银行里，拿利息住进老年公寓，高兴了和老伴、朋友结伴，在老年服务中心享受老年生活，追求另一种不同的生活方式。老年服务中心不仅减轻了子女负担，更让时尚老人的晚年生活充满了生机和乐趣，不再固守田园、不再迷恋儿孙满堂，而是趁自己还能动弹，潇潇洒洒在老年服务中心享受生活。据估算，仅x市，每年就有大约20万老人有意向在老年服务中心。在如今社会，拥有一个功能设施齐全的老年服务中心生意将十分火爆，老人传统的养老观念已有所改变。3.1.3 养老对策制定落实（1）提升老龄事业在构建和谐社会中的战略地位积极应对人口老龄化、发展老龄事业作为国家“十三五”期间的一个战略重

26、点，将其提升到国家基本国策的高度，把发展老龄事业作为一项重大的民生工程纳入国民经济和社会发展的总体规划之中，统筹安排，从国家层面上推动老龄事业又好又快发展。（2）构建健全完善体制建设，扎实推进老龄工作进一步加强老龄委的议事协调职能，完善全委会工作机制，增加全委会频率和效率，充分发挥全委会对老龄工作重要议题的决策作用；建立健全省老龄办组织机构，配置相关职能处室，切实承担起老龄维权、宣教、外联、调研、综合、协调等工作职能。大力宣传人口老龄化的现状、特点和发展趋势，提高全社会应对人口老龄化的责任意识。（3）加大财政投入，确保老龄事业持续发展逐步建立和完善规范、长效的公共财政为主导的投入发展机制，将政

27、府对养老福利服务的投入纳入财政预算，确定占财政收入一定比例的资金专项用于发展老龄事业，在国家发行的彩票收益中，提取一定比例用于老龄事业的投入，成立海南省老龄事业发展基金会，推进为老服务体系的软硬件建设。（4）创新社会管理，健全社会养老保障制度尽快健全完善职工基本养老保险、城镇居民养老保险和新型农村养老保险制度，建立覆盖所有群体的养老保障体系，对不同群体、不同身份人员的养老保险账户进行动态的管理和调整，实现互通互联、有效衔接。（5）整合社会资源，构建符合当地实际的养老服务体系充分利用规划、财政、金融、投资、政策、法规等行政调控手段，调整优化为老年人服务的医疗卫生、保健康复、教育文化、体育活动等资

28、源配置，加大对涉老产业的扶持力度，优先统筹安排建设用地，推进老年社会服务事业软硬件建设，改善社区为老服务设施条件，加快探索推进长期护理制度建设。（6）提供政策支持，鼓励民间资本兴办民办养老机构在居家养老服务基础上，鼓励社会力量多形式、多渠道参与养老服务事业，引导民间资本（包括民企、民营、民资、个人）进入老龄产业，推进社会兴办养老机构。（7）实行养老行业管理，规范养老事业发展确立一个主管或兼管部门，成立行业协会进行监管，针对养老服务对象、服务项目、收费依据和管理原则、管理流程、管理效果等制定统一的行业标准。（8）加强领导，提高老龄工作的重视程度加强职业化服务队伍建设，加大培训力度，实行持证上岗，

29、逐步提高养老服务人员工资福利待遇。加快发展志愿性养老服务组织。3.2 x养老SWOT分析3.2.1 x养老优势分析(1) x概况x市是安徽的北大门，位于黄淮平原南端，与苏、鲁、豫3省11县接壤，北邻江苏徐州市和山东菏泽市，西接河南永城市，东连江苏宿迁市。公元809年（唐宪宗元和四年）设x，此后一直是历代州府治所。1998年12月6日，经国务院批准成立省辖x市。1999年春，撤地建市，设立省辖x市，现辖砀山、萧县、灵璧、泗县和埇桥区四县一区，27个乡72镇和11个街道办事处，2626个行政村，124个居委会，耕地面积773万亩，总人口690万人，总面积9787平方公里。(2) 自然条件x市自然资

30、源丰富，名特产品众多。境内平原广袤、沃野千里，气候适宜，生物繁茂。平原面积8897平方公里，占全市总面积的91%，实际耕地997.79万亩，占地总面积的67.97%。区内盛产小麦、玉米、大豆、山芋、棉花、花生、蔬菜以及苹果、梨、桃、葡萄、湖桑等。粮食总产量360万吨，棉花总产量8万吨，油料产量40.5万吨，水果产量150万吨。境内拥有120万亩全国最大的连片水果产区，面积和产量均占全省70%以上。拥有80万亩的花生种植基地和沿国道、省道纵向分布的40万亩大棚蔬菜种植带。地下矿产资源丰富，煤储量约为60亿吨，是两淮煤田的重要组成部分；黄口油田石油预测储量达20亿吨以上：x市域内三大矿区煤层气预测

31、储量达3000亿立方米，大理石探明储量4000万立方，居全省之首，花色品种达20多个。灵璧奇石为中国“四大奇石”之首。砀山酥梨为果中精品，为海内外顾客所青睐。符离集烧鸡，色佳味美，为中国名菜谱中的一品名肴。夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄”，清嘉庆年间曾作为贡米。(3) 经济发展2013年，全市生产总值1014.33亿元，按可比价格计算，比上年增长10.5%。分产业看，第一产业增加值251.17亿元，增长4.0%；第二产业增加值425.95亿元，增长13.9%；第三产业增加值337.20亿元，增长10.8%。三次产业结构比24.8：42.0：33.2。人均GDP达1878

32、4元（折合3084美元）。全年居民消费价格指数（CPI）累计上涨2.3%，其中，食品上涨4.2%，商品零售价格上涨1.3%，农业生产资料上涨4.0%。全年工业品出厂价格指数上涨0.9%，原材料、燃料、动力购进价格指数上涨0.3%。全年公共财政总收入100.31亿元，比上年增长20.8%。中央收入27.63亿元，增长13.4%；地方财政收入66.35亿元，增长24.5%。全年财政支出222.4亿元，增长14.8%；其中，教育支出下降4.4%，医疗卫生支出增长25.3%，社会保障和就业支出增长30.2%，住房保障支出增长23.9%。年末全市从业人员362.1万人，比上年增加3万人。分产业看：第一产

33、业153.9万人，比上年减少3.7万人；第二产业101.4万人，比上年增加4.1万人；第三产业106.8万人，比上年增加2.6万人。城乡私营企业从业人员和个体劳动者33.1万人，比上年减少2万人。全年城镇新增就业7.5万人，安置下岗失业人员再就业1.7万人，安置就业困难人员再就业0.41万人，转移农业劳动力6.8万人。城镇登记失业率3.88%。(4) 交通优势x地处安徽的北部，交通便利，京沪线、陇海线、京沪高铁以及在建中郑徐客运专线（高铁）穿行而过，并分别设立砀山南站、萧县北站，还有在建的宿淮铁路与规划中的亳宿铁路。x境内拥有多条高速公路，x内没有机场，但距离徐州观音国际机场只有75公里。每天

34、停靠x火车站的列车次达到65辆之多，停靠时间从2分钟到13分钟不等，在市内乘坐1、2、6、7、9、13、15路公交车都可以到达x火车站。x的长途客运分为跨省、省内、区内几种班线，跨省的班车线路共有85条，可到达周边各省市和北京、上海等地。其中x高速客运快客站是国家一级站。省内班线有62条，而区内班线有38条，每20分到30分一班。到达x市运输总公司，市内区县包括淮北停靠在x汽车东站。在市内可乘坐2、7、9、13路公交车。x位于京台高速（G3）、泗许高速和连霍高速（G30）交汇处，市区内有x、x北、x东等多个高速出入口，济祁高速、徐明高速等多条高速正在规划建设中；另有206国道、310国道、31

35、1国道、104国道和多条省道经过；拥有一级客运站1个，三级客运站1个，四级客运站2个，2010年全社会公路货物周转量423亿吨公里，公路旅客周转量34.8亿人公里，为省内重要公路交通枢纽。区位优势和发达的交通网络给项目交通运输提供了有利条件。3.2.2 场址选择(1) 选址原则项目选址应符合当地城市规划、区域卫生规划和环保评估的要求。应符合下列要求：1.交通方便，且面临两条城市道路； 2.便于利用城市基础设施，便于中心内部分服务的社会化；3.环境安静，远离污染源； 4.地形宜规整； 5.应远离易燃、易爆物品的生产和储存区，并应远离高压线路及其设施，避免强电磁场干扰；6.不应污染、影响城市的其他

36、区域。(2) 选址理由根据以上原则，按照x市城市总体规划要求，综合上级有关部门意见，经反复科学论证，统筹x发展规划，并经市规划局、高新区政府和项目投资方共同认可，依据x市城市总体规划要求及上级有关部门意见，经广泛征求相关部门及老同志意见，多次现场查看，确定该项目建设选址在x市高新技术开发区港口路西与市场南路北的交叉口。理由如下：1.该地块南临汴河，周边有村庄和田野，环境优美，空气清新，适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。2.地块周边的道路顺畅，水、电等基础配套设施完善，该处紧邻新的x市政务新区，距京沪高铁20多公里，交通便利，能满足老年人的亲朋好友探访

37、来往便捷的需要。3.地块的规模宜大不宜小，本项目占地面积约45亩。老年人需要安宁，但是更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要对外交往，需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人的生命全阶段开始的精神感觉。只有这种大规模老年社区、居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心里的需求。4.养老服务中心不宜选址在非常偏僻处，不能单求而简单的把老年住宅与社区隔离起来，更不能盲目的将其建立在偏僻荒漠的地方，老人突发的状况较多，远离社区，心里将会承受很大的压力，不利于身心健康。项目地块距离城郊未超过10km，选址符合要求。本项目以老年人住为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心里的

38、需求，综上所述，项目建设地点适宜老年生活居住，可以作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方。同时项目的建设不会对周边生态环境造成影响。3.2.3 项目建设的可行性分析（1）国家法规政策中华人民共和国老年人权益保障法中明确规定：国家鼓励、扶持社会组织或个人兴办老年福利院、养老院、护理院、养老服务中心、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施。地方各级人民政府应当根据当地经济发展水平，逐步增加对老年福利事业的投入，兴办老年福利设施。同时要在政策上鼓励社会各界积极参与，实行社会事业社会办的方针，多渠道、多形式地发展老年人事业。（2）区位优势据x市统计资料显示，截至2013年底，x市60岁以上老年

39、人达97.58万人，占总人口的14.8%，预计到2015年，x市老龄人口将达到103万人，占总人口超过15%，人口老龄化加快，高龄人口快速增长，空巢老人和独居生活的老人比例增高，但老年社会化养老机构和设施落后。x市幸福港湾养老服务中心的建成，具备很有前景的老年人入住需求市场。（3）广泛的社会需求和广泛的发展前景近几年，x市的第三产业有了快速的发展，在提高和改善人民的生活水平发挥了重要的作用。相比之下，养老事业的发展却不尽人意，就目前的状况来看，很难适应经济快速发展的新形势，必须大力提升服务功能，完善服务设施，并不断的改进服务的质量，才能适应经济快速发展的需要。在这种形势下建设老年服务设施，加快

40、养老服务产业建设是可行的，并且有极大的发展空间。为了推动社会福利事业的改革和发展，顺应改革和发展的要求，为项目区现代化养老事业做出自己的贡献，本着微利经营的目的，在充分论证后，决定建设x市幸福港湾养老服务中心。（4）积极良好的发展形式党的十七大报告和十七届五中全会强调加快推进以改善民生为重点的社会建设，并提出“老有所养”、“优先发展养老服务”的民生目标和加强老龄工作的新要求，同时x市发展规划纲要提出了“注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快城乡和区域协调发展，逐步把x建设成为经济繁荣发展，生态环境优美，文化魅力独特，社会文明祥和的园林城市。除此之外，国内接连推出的房地产调控政策则是房地产企

41、业加速进军养老地产的直接动因，特别是眼下扩大版限购令即将出炉，住宅市场面临更大程度的积压，而养老产业存在着巨大需求，房企转而发展养老地产就成为新趋势。业内人士认为，预计10年之内养老产业会出现井喷现象，需求量会保持每年10%的增长水平，到2020年老年住宅将会成为消费主题，最后，能够提供大量的就业机会。养老服务业还属第三产业，前景十分广阔，它不仅能很好地满足广大老年人养老服务的需要，而且具有很强的就业容纳能力，应大力加强和发展。 第四章 竞争分析4.1 行业内竞争性分析4.1.1 养老中心行业分析根据目前老年人的数量及养老产业的需要来看，初步估计x养老市场的空间为15亿元左右（不含每年新增），

42、但目前的开发仅为2.3亿元/年，市场渗透率低。造成这种状况的原因大致有：老百姓的健康意识薄弱、支付能力不够、养老中心的分布不合理等。但从动态来看，由于经济的发展和政策的引导，x养老市场原有的潜在需求将迅速得到释放，x养老市场需求将迅速增大。这是由于： 1.人民生活质量的提高x的文化教育事业不断发展提高，随着x居民受教育程度的将进一步提高、范围的进一步扩大，生活质量将逐步得到普及、人们的生活质量观念将逐步增强，潜在的养老需求将逐步明晰。2.支付能力的提高随着x的经济进一步发展，养老中心的高端需求将逐步增加；随着x养老政策措施的逐步到位，以前那些有养老需求但住不起的老人将得到养老的保障，老百姓的基

43、本支付能力提高。这样，从前相当大的一块潜在的市场将转化为现实的市场。根据宏观预测，x人口在养老方面的消费支出会继续上升。3.养老市场的变化随着年轻人生存压力的逐步增大、x人口老龄化、居民生活水平的提高等因素的变化，随之而来的各种家庭问题将会上升，患者对养老中心服务的需求增加。以上的变化，将导致养老服务中心市场的迅速放大、需求迅猛增加。这种发展趋势，要求有足够的、贴近老百姓的养老中心服务机构为老年人提供服务。4.1.2 项目执行x现有的养老机构虽然有一定的规模，但总体来说目前在经营方面做得不够：这说明无论是从接待能力还是从经营管理能力来看，x现有的养老中心机构都有待提高。因此，x养老中心的建设，

44、将能够有效满足x迅速放大的养老中心市场。从城市人口结构来看：x的人口结构呈橄榄型，中产阶层庞大，庞大的中产阶层形成了旺盛的购买力。随着x经济的快速增长、人们生活水平的提高，老百姓对养老中心的需求将呈现“多层次、多元化”的趋势。尤其是中高收入群体日益壮大并逐步增多，这些人群既重视获得满意的养老效果，对生活质量有较高的期望，又注重养老过程的便利性、舒适性、私密性和专有性，而对价格的敏感性较低，附加值比较高。以上这些变化要求养老中心具备良好的服务能力，以满足老人多层次的、差异化的服务需求。就目前而言，x现有的养老中心机构比较注重硬件设施的建设，而其所提供的服务离差异化的标准还有相当的距离。x的养老中

45、心服务领域缺乏技术好、服务好的“两好型”养老中心，面对发达的养老中心市场，x的养老机构的服务水平显然还需要加强。因此，x市需要管理水平较高，服务良好，特色明显，具有国内先进水平的养老中心机构的进入。与其他养老中心机构相比，优质的服务将是我们这一项目核心竞争力的重要组成部分：x幸福港湾养老中心通过服务领导小组、市场部客户服务组来加强中心服务的管理，通过优化流程、制定服务标准、加强培训带教、考核评估等方式来促进养老服务的提升。并建立良好的售后服务体系，实行客户的ABC管理。尤其要注重从潜在的病源中充分发掘、促成转化；市场部将经常性进行家庭满意度的调查，以及时掌握老人的意见和需求。也将通过落实各项服务措施、提高养老中心的服务能力，从而满足养老家庭多层次的服务需求。4.1.3 完善养老中心网络借助x独有的地理优势，以“幸福港湾”品牌为导向可以为老龄化人群提供一条龙的完整服务，建立娱乐、饮食、疗养、旅游、居住权、心理咨询、老年人活动中心等一体化的服务项目。不仅对省内养老具有强大的吸引力，而且辐射到全中国其他等其他省市、地级市交通网络覆盖范围中，还是周边地市的广大“腹地”，都提供了广泛的老人来源。因此，x市幸福港湾养老中心的建设，将有效完善公司的养老服务网络的战略布局，有效解决基层养老服务的可及性问题。根据以上论述，为了占据x养老市场、满足