在建工程抵押估价报告.doc

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1、 志成评估在建工程抵押估价报告估价项目名称： 娄底市恒顺房地产开发有限公司名下位于双峰县国藩路与艺芳街交汇处东北角的恒顺世家小区在建及未建工程所占土地使用权（委估土地使用权面积22330.27m2）及部分在建建筑物（委估总建筑面积为75705.68 m2，其中地上建筑物面积39850.27m2,地下层建筑面积35855.41m2）抵押价值评估估价委托人： 娄底市恒顺房地产开发有限公司 估 价 机 构： 湖南志成房地产评估有限公司 估 价 人 员： 袁鹏 舒会容 估价出具日期： 2016年11月15日 估价报告编号： 志成估字（2016）第1115KVSA号 致估价委托人函娄底市恒顺房地产开发有

2、限公司：受贵公司委托，并根据为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值的估价目的，我公司对贵公司所有的坐落于双峰县国藩路与艺芳街交汇处东北角的恒顺世家小区在建及未建工程所占土地使用权（委估土地使用权面积22330.27m2）及部分在建建筑物（委估总建筑面积为75705.68 m2，其中地上建筑物面积39850.27m2,地下层建筑面积35855.41m2）在价值时点2016年11月07日的房地产抵押价值进行了评估。我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房产价格因素的基础上，经过测算，确定估价对象于价值时点2016年11

3、月07日的抵押价值为人民币壹亿壹仟玖佰陆拾万零贰佰元整 (小写：￥11960.02万元)。估价对象在估价时点没有估价师知悉的发包人拖欠承包人的建筑工程款及已抵押担保的债权数额等法定优先受偿款，最后确定估价对象于价值时点2016年11月07日的抵押价值为人民币壹亿壹仟玖佰陆拾万零贰佰元整 (小写：￥11960.02万元)。 估价对象抵押价值明细表栋号用途抵押建筑物面积（m2）评估单价（元/m2）建筑物抵押价值（万元）应分摊的土地抵押面积（m2）评估单价（元/m2）土地抵押价值（万元）评估总价（万元）3住宅1708.361676286.32482.852365114.19400.378住宅/451

4、2.5523651067.221065.859住宅/4512.5523651067.221065.8510住宅15965.7916762675.874512.5523651067.223741.7211住宅12988.1716762176.823670.962365868.183043.8912住宅3594.271676602.401015.882365240.26842.35S4商业719.641676120.61203.40236548.10168.65S5商业1636.011676274.20462.402365109.36383.42S6商业/1020.972365241.46241.

5、15S7商业/1020.972365241.46241.15S9商业3238.031676542.69915.192365216.44758.86地下层地下层35855.41/合计75705.68（地上：39850.27地下层：35855.41）6678.9122330.275281.1111960.02评估详细结果及有关说明，详见估价结果报告。特此函告。 湖南志成房地产评估有限公司 法定代表人： 二一六年十一月十五日 温馨提示：请凭报告编号1115KVSA号查询本报告真伪查询网址： 目 录致估价委托人函2注册房地产估价师声明- 1 -估价的假设和限制条件- 3 -估价结果报告- 6 -（一）

6、估价委托人- 6 -（二）估价机构- 6 -（三） 估价对象- 6 -（四）估价目的- 11 -（五）价值时点- 11 -（六）价值定义- 11 -（七）估价依据- 11 -（八）估价原则- 12 -（九）估价方法- 13 -（十）估价结果- 15 -（十二）房地产变现能力分析- 17 -（十三）房地产抵押风险分析- 18 -（十四）房地产抵押估价报告运用提示- 20 -（十五）估价人员- 21 -（十六）估价作业日期- 21 -（十七）估价报告应用的有效期- 21 -估价技术报告- 22 - 注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中

7、的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范以及房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司已派专业估价人员袁鹏、舒会容于2016年11月07日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并对现场查看的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行估价。除非另有协议，我们不承担对估价委

8、托人提供的资料真实性进行调查的责任。6、本估价报告系我公司对估价对象进行实地查看的房地产估价专业人员独立撰写，未邀请其它专家提供重要专业帮助。 7、估价委托人接到本公司的报告书次日起五日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向本公司提出复估或重估报告书，本公司应在接到估价委托人申请复估或重估报告书次日起七日内完成委估的房地产的复估或重估报告书交给估价委托人，估价委托人逾期不提出者，估价报告书生效。8、本报告仅作为估价委托人按本次特定的用途确认房地产现值的依据或附件，未经估价单位允许不得复制，不得用于与估价目的无关的其它媒体。9、参加本次估价的注册房地产估价师签章：袁 鹏 注册房地产估价师（注册

9、号：4320040072） 签章 舒会容 注册房地产估价师（注册号：4320120049） 签章 估价的假设和限制条件（一） 本次估价的假设前提1、本次评估估价委托人提供的估价对象相关权属及报建资料均为复印件，本次评估以估价委托人提供的资料均与原件一致，即估价对象建设手续合法、齐全为假设限制前提；2、本次估价对象的土地面积、用途以委托方提供的国有土地使用证中载明的数据为依据，地上建筑面积按双峰县房屋产籍测绘事务所出具商品房预售面积测算报告书为依据，地下层建筑面积不纳入计容面积内，根据委托方所提供的施工设计图纸中有关技术指标为依据； 3、本报告的价值时点为估价人员完成现场查看之日，即2016年1

10、1月07日。本次估价以估价对象于价值时点的权益状况和实物状况为估价前提。4、本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。所谓公开市场价格是指估价对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格；交易双方是自愿地进行交易的；交易双方是出于利己动机进行交易的；交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。（二） 未经调查确认或无法调查确认的资料数据1、该宗土地已于2013年12月抵押，抵押权人为中国工商银行双峰支行，只有先行注销该抵押手续才予办理新的抵押手续

11、故此次评估未考虑现有抵押对评估结果的影响，该点提请报告使用人注意；2、估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。（三）估价中未考虑的因素及一些特殊处理1、估价结果是反映估价对象于价值时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。2、估价结果未考虑未来可能发生的处置风险。但在本估价报告中已对有关问题进行了一定的分析和提示。（四）本次估价报告使用的限制条件 1、本估价报告按估价目的提供给估价委托

12、人使用，不作他用。若改变估价目的而使用本估价报告，需向本估价公司咨询后做必要修正，甚至重新估价。凡因估价委托人使用该报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。2、价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准变化，并对该对象评估价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。3、本估价报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。4、估价委托人对所提供资料的真实性负责，如提供资料不真实而造成评估价值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。5、本估价报告结论系为估价委托人提供专业化估价意

13、见，这个意见本身并无强制执行的效力，估价者只对结论本身合乎规范要求负责，而不对房地产定价决策负责。6、本估价报告的计算过程均采用计算机进行连续运算，在技术报告中书写的结果采用了对计算机的数据进行四舍五入保留小数或取整，因此可能会出现个别等式的左右两边不完全相等的情况，此为正常情况，不影响最终估价结论的准确性。 估价结果报告 （一）估价委托人 名 称：娄底市恒顺房地产开发有限公司 （二）估价机构 名 称：湖南志成房地产评估有限公司法定代表人：徐志革公 司 地 址：长沙市雨花区曙光中路88号5楼估价资格等级：壹级证 书 编 号 ：建房估证字2012006号联 系 电 话 ：073184140978

14、 84111302（传真）（三） 估价对象一、区位状况描述与分析1、位置 估价对象位于双峰县国藩路与艺芳街交叉口东北角。东至上新路，北至存朴街，西至国藩路，南至艺芳街。2、交通估价对象所在区域属于双峰县新城区中心区域，目前尚未通公交车，出租车、私家车等交通工具可达到此处，所在区域无交通管制，车流量较多，很少发生堵车现象，距离汽车站约1km，目前交通便捷度一般，新城区建成后其交通状况将会有很大的改善。3、环境该区域位于双峰县新城区，所在区域内没有严重的水污染及大气污染，也无周期性洪水灾害，且周边无空气污染源，噪音污染程度低，绿化好，居住环境和商贸繁华度较好，适宜居家置业。4、配套设施估价对象周边

15、按照规划公共服务配套设施齐全，医疗设施机构：双峰县人民医院。金融、电信、邮政服务设施：农业银行、农商银行、长沙银行、华融湘江银行。中国电信、中国移动、邮政等均在估价对象周边布有网点；教育机构：国藩学校、艺芳学校、双峰县第一中学。估价对象所在区域市政基础设施条件达到“六通一平”（ 路、上水、下水、电、通讯、燃气、场地平整），水电供应有保障。二、实物状况描述与分析 1、土地实物状况估价对象所在“恒顺世家”房地产项目位于双峰县永丰镇国藩路和艺芳街交汇处东北角，宗地四至：东至上新路，北至存朴街，西至国藩 路，南至艺芳街，估价对象所在宗地形状较为规整，地势较平坦，开发程度达到“六通一平”（路、上水、下水

16、电、通讯、燃气、场地平整），不受水文状况影响，地基承载力达到规定要求，符合规划限制条件。2、建筑物实物状况据评估人迥现场调查得知估价对象如下情况：估价建筑物所在项目为恒顺世家住宅小区项目，该项目规划建设12栋高层住宅及9栋商业楼房，地上车位155个、地下车位1554个，第1至3幢住宅楼已交付使用，第4至7幢住宅楼为双峰县国土局团购房，已交付使用，第8、9幢住宅楼尚未建，第10幢住宅楼已封顶，第11、12幢住宅楼正在进行室内外装饰及设备安装，。 S1至S5、S8商业楼完成室内外装饰，S6、S7商业楼未建，S9商业楼（售楼部）已投入使用。工程进度表基础部分（20%）主体部分（60%）装修安装部分

17、20%）综合完工程度(100%)第1-7幢100%100%100%100%第8-9幢0000第10幢100%100%080%第11幢100%100%080%第12幢100%100%080%S1-S5、S8幢100%100%50%90%S6-S7幢0000S9幢100%100%100%100%地下层100%100%100%100%三、权益状况描述与分析“恒顺世家”房地产项目由娄底市恒顺房地产开发有限公司投资建设，位于双峰县永丰镇国藩路和艺芳街交汇处，总用地面积约为90亩，总建筑面积约24万平方米，用地容积率为3.5，建筑密度30.7%，绿地率30.85%，规划总停车位1554个。根据委托方所提

18、供资料得知；1、土地详情：土地使用证号双国用（2013）第0308号土地使用权人娄底市恒顺房地产开发有限公司座落双峰县永丰镇绍塘村地号00203019图号3038.00616.00地类（用途）商服、住宅使用权类型出让终止日期商服：2053-04-04;住宅：2083-04-08使用权面积59324.40m2在估价时点，该地块已进行了抵押登记，抵押权人为工商银行双峰支行。2、该项目相关批准文件、参与建设单位见下表（详细内容见附件）： 相关批文表颁证机关证件名称证 号双峰县规划局建设用地规划许可证湘双建规（地）字第1307050号双峰县规划局建设工程规划许可证双规永工建第1406029号双峰县住建

19、局建筑工程施工许可证4310042014102036；431004201410203701431321201604292701；431321201604292801双峰县房产局商品房预售许可证预许字（2014）第025号；预许字（2014）第013、016、017、025、029号；预许字（2016）第016号； 参与建设单位设计单位长沙市建筑设计院有限责任公司施工单位娄底工程建设有限公司湖南省华龙建筑工程有限公司监理单位江西省恒信建设工程监理咨询有限公司建设单位娄底市恒顺房地产开发有限公司 3、建筑物情况：建筑物基本情况表 单位：m2、层栋号用途结构设计层数已建层数总面积已建面积未建面积已售

20、面积未售面积1住宅剪力墙282813903.5513903.5513903.552住宅剪力墙323215962.3915962.3915962.393住宅剪力墙333313066.4713066.4711358.111708.364住宅剪力墙323216016.3116016.3116016.315住宅剪力墙323215382.2815382.2815382.286住宅剪力墙323214840.9114840.9114840.917住宅剪力墙323214820.8814820.8814820.888住宅剪力墙32015965.79015965.799住宅剪力墙32015965.79015965

21、7910住宅剪力墙323215965.7915965.7915965.7911住宅剪力墙323215965.7915965.792977.6212988.1712住宅剪力墙282813847.4313847.4310253.163594.27小计181703.38S1商业框架224109.894109.894109.89S2商业框架222944.192944.192944.19S3商业框架223188.973188.973188.97S4商业框架222426.352426.351706.71719.64S5商业框架223258.423258.421622.411636.01S6商业框架236

22、12.273612.27S7商业框架23612.273612.27S8商业框架221801.221801.221801.22S9商业框架243238.033238.033238.03小计28191.61 地下层1135855.4135855.4135855.41合计245750.40206594.2839156.12130888.6075705.68注：地上建筑面积按双峰县房屋产籍测绘事务所出具商品房预售面积测算报告书统计得知；地下层建筑面积不纳入计容面积内，根据委托方所提供的施工设计图纸中有关技术指标得知； 已售建筑面积、未售建筑面积由委托方提供；根据委托方委托要求，本次抵押评估范围为该项目

23、未售及未建房屋应分摊的土地面积、部分地上在建建筑物面积、地下层建筑面积（不计价值）。结合委托方提供的资料，本次抵押评估的有关土地、房屋面积如下表：栋号用途抵押建筑物面积（m2）应分摊的土地抵押面积（m2）3住宅1708.36482.858住宅4512.559住宅4512.5510住宅15965.794512.5511住宅12988.173670.9612住宅3594.271015.88S4商业719.64203.40S5商业1636.01462.40S6商业1020.97S7商业1020.97S9商业3238.03915.19地下层地下层35855.41合计75705.68（地上：39850.

24、27地下层：35855.41）22330.27注：抵押建筑物面积为委托方提供的该项目在建工程未销售面积；应分摊的土地抵押面积按该项目地上总建筑物面积比例分摊，计算公式：单位建筑物应分摊土地面积=土地总面积( 单位建筑物面积地上总建筑面积)土地总面积：59324.40m2,地上建筑物总面积：209894.99 m2。（四）估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）价值时点二一六年十一月七日（六）价值定义本次估价采用房地产抵押价值标准，房地产抵押价值为假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权

25、时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。 （七）估价依据1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国物权法 4、中华人民共和国担保法 5、中华人民共和国城市房地产抵押管理办法 6、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 8、商业银行房地产贷款风险管理指引9、房地产估价规范 10、房地产抵押估价指导意见 11、娄底市城市规划区房屋重置价格标准 12、估价委托人提供的有关待估房地产产权资料 13、受理估价方实地查看获取的

26、资料及收集的价格信息（八）估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、合法原则房地产估价必须以房地产的合法产权、合法使用和合法处分为前提。2、最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价应是估价对象房地产在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。3、价值时点原则房地产估价实际上是求取估价对象房地产在具体某一时点的客观合理的价值或价格。价值时点是责任

27、交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。4、替代原则同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。5、谨慎原则在对房地产抵押价值评估时，在存在不确定因素的情况下，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。（九）估价方法根据房地产估价规范，通常的房地产估价方法有比较

28、法、收益法、假设开发法、成本法几种。1. 有条件选用比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法。首先遵循比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正，求取估价对象房地产的比较价格。2. 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法，由于估价对象具有客观收益，因此可用适当的报酬率，将其未来各年的净收益折算到价值时点上，计算出估价

29、对象房地产收益价格。3.成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。4.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。不适用的估价方法分析：经现场调查，估价对象为土地使用权和在建建筑物，尚不能产生收益，因此不宜采用收益法评估。由于在建建筑物市场交易极少，市场依据不充分，因此不宜采用比较法评估。本次评估的估价对象是对应单一的土地使用权和在建建筑物，不是房地合一的价值，因此不宜采用假设开发法。适用的估价方法分析：估价对象为土

30、地使用权和在建建筑物，评估人员收集到较为完整的土地购置费用及税费、房地产开发建造成本等资料，因此运用成本法分别对土地使用权和在建建筑物进行评估。考虑到商住土地交易市场较成熟，市场交易案例较多且容易收集，故可选用比较法对估价对象土地使用权的购置价格进行评估。估价的技术路线如下：通过调查了解房地产开发过程中各类费用的构成，确定各构成费用的市场价格，再累加后求得估价对象价值。（十）估价结果我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房产价格因素的基础上，经过测算，确定估价对象于价值时点2016年11月07日的抵押价值为人民币壹亿壹仟玖佰陆拾万零

31、贰佰元整 (小写：￥11960.02万元)。估价对象在估价时点没有估价师知悉的发包人拖欠承包人的建筑工程款及已抵押担保的债权数额等法定优先受偿款，最后确定估价对象于价值时点2016年11月07日的抵押价值为人民币壹亿壹仟玖佰陆拾万零贰佰元整 (小写：￥11960.02万元)。 估价对象抵押价值明细表栋号用途抵押建筑物面积（m2）评估单价（元/m2）建筑物抵押价值（万元）应分摊的土地抵押面积（m2）评估单价（元/m2）土地抵押价值（万元）评估总价（万元）3住宅1708.361676286.32482.852365114.19400.378住宅/4512.5523651067.221065.859

32、住宅/4512.5523651067.221065.8510住宅15965.7916762675.874512.5523651067.223741.7211住宅12988.1716762176.823670.962365868.183043.8912住宅3594.271676602.401015.882365240.26842.35S4商业719.641676120.61203.40236548.10168.65S5商业1636.011676274.20462.402365109.36383.42S6商业/1020.972365241.46241.15S7商业/1020.972365241.4

33、6241.15S9商业3238.031676542.69915.192365216.44758.86地下层地下层35855.41/合计75705.68（地上：39850.27地下层：35855.41）6678.9122330.275281.1111960.02（十一）法定优先受偿款分析法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额以及其他法定优先受偿款。1、税收优先权中华人民共和国税收征收管理法第45条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当

34、先于抵押权、质权、留置权执行。” 2、土地出让金对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法处置该房地产后，应当从所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。3、拖欠工程款建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因抵押人拖欠工程承包人的建设工程价款，造成抵押担保风险。根据中华人民共和国合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，

35、也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受款。”4、已抵押担保数额评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。处分时，以抵押登记的先后顺序受偿。法定优先受偿款法定清偿顺序：（1）处分抵押房地产的费用；（2）处分抵押商品房应缴纳的税费；（3）应当缴纳的国有土地使用权出让金的款额；（4）拖欠工程款；（5）主债权及利息、违约金、损害赔偿金；（6）剩余金额交还抵押人。（十二）房地产变现能力分析抵押权人在价值时点为实现抵押权将以抵押房地产变现，这时因房地产类型不同、市场风险的转移、使用年期发生变化、剩余年限长短情况及处置抵押房

36、地产的短期性、强制性、变现能力差异及处置费用等原因将形成抵押物的市场变现风险。不同类型房地产在不同的市场条件下的变现能力有差异，房地产变现能力由强到弱次序一般为住宅办公商业工厂特殊物业，评估对象为在建工程，地理位置较好，但变现能力差。且由于快速变现的自身特点，交易成本较正常交易大，交易市场也相对狭小，且买受人可能因没有充分的考虑时间对变现标的物作充分的了解，付款风险较大，因此交易价格一般比正常低10-50%。估价对象为在建工程，变现能力较差，且变现价格不高，根据娄底市拍卖市场行情以及竞拍人的费用负担，以拍卖方式确定拍卖标的物价格的方式一般为当时房地产市场评估价格的80%，应扣除的费用为拍卖标的

37、物评估费、拍卖手续费、标的物过户时契税、手续费、印花税、土地过户手续费等。（十三）房地产抵押风险分析1、抵押物风险（1）不符合抵押登记条件，不能办理抵押登记手续根据城市房地产抵押管理办法第8条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。此外，法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为抵押估价对象;法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。不

38、符合转让条件的房地产，不应作为抵押估价对象。（2）房地产占有形式引起的权利瑕疵由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但目前许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门可能在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，抵押权人在行使抵押权时也存在一定的不确定性。（3）抵押物不转移占有引起的权利瑕疵估价对象作为抵押物在抵押期间仍由抵押人占有、使用，在使用过程中会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患、管理维护不善，甚至火灾等都可能降低抵押物价值。（4）抵押权悬空引起的权利瑕疵如估价对象办理

39、房地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的抵押价值将灭失。2、抵押物处置风险抵押物处置风险是指因法律或事实原因，抵押权人对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。3、或然损失风险抵押权人可以将地震、火灾、风灾等自然灾害或战争等不可抗拒因素引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。4、抵押物价值下跌风险抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但

40、在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌的可能性是存在的。（十四）房地产抵押估价报告运用提示1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响估价对象所属区域未来规划对区域格局调整不大，不存在市场明显衰退或高速发展的重大影响。但因为随着时间的推移，估价对象成新率将逐年下降，另外存在抵押物不转移占有引起的权利瑕疵以及或然损失风险，房地产抵押价值将逐年减少。房地产市场状况因时间变化对房地产价值的影响体现在其价格的周期性方面。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退

41、萧条四个阶段，现阶段房地产市场低迷，成交量较前期有萎缩，短期内存在市场价值下跌的风险。2、在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点（1）房地产市场的变动导致估价对象的价值减少防范措施：对估价对象定期做评估（2）不可抗力因素引起估价对象受损或灭失防范措施：在抵押期间对估价对象购买商业保险（3）抵押期间抵押借款人无法按时足额偿还借款防范措施：加强前期信贷资信调查，严防贷款挪作它用。3、合理使用评估价值本次评估结果反映了估价对象在公开市场的正常价格水平，但如果需要进行快速变现，那么其实际价值不可能全部实现。事实上，未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响；而处分抵押物一般是以拍卖或变卖方式进行的，二者之间不可避免地会存在一定的差距。抵押权人为防范此中风险，达到抵押物到期快速变现的目的，应在评估价格的基础上乘以一个变现系数（一般设定为0.50.7），由此确定抵押贷款额度，方可使风险降到最低。4、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估评估结果是估价对象在价值时点的抵押价值（扣除优先受偿款），一般估价报告的使用期限均不超过一年，而多数的抵押贷款期限较长，房地