精装修工程标准化管理.pdf
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1、精品文档 . 精装修工程 标准化管理 编制日期2016 年 5 月 30 日 审核日期 批准日期 指 引 摘 要 为了加强和规范精装修工程管理,工程设计中心工程管理部根据公司实际情况,编 订了精装修工程标准化管理。本标准自2016年 6 月 1 日起要求各运营公司在工程 管理中执行。 本标准的修订和解释权在工程设计中心工程管理部,各部门及项目在执行过程中如 有改善意见和建议,请直接与工程管理部联系。 修订记录 日期修订内容修订人审核人批准人 精品文档 . 目录 目录2 一、总则3 二、精装修工程关键工作完成时间控制3 三、精装修工程关键工作控制8 四、精装修工程安全、文明施工管理 10 五、精
2、装修工程成品保护12 六、甲供材下单时间控制15 七、关键工作完成情况监控16 八、处罚规定18 一、总则 精品文档 . 房屋交付的质量水平是衡量公司品牌的重要指标,更是衡量公司经营管理水平的重要 指标。为确保公司开发的精装修房屋能高品质并按计划时间交付,特制订精装修阶段工程 标准化管理,为各层级工程管理人员提供可参照的主要工作内容、管理步骤、管理标准、 进度、安全、质量、成品保护管理注意事项等。 二、 精装修工程关键工作完成时间控制 本标准按单栋 18 层及以上住宅并已完成毛坯验收为例,工期参照目前公司的项目年 度发展计划标准工期及近期项目实际精装修工期,按5 个月为例,精装修工程关键工作完
3、 成时间控制、主要工作内容和控制重点、提交成果可参照下表进行控制: 控制时间主要工作内容控制重点提交成果 中标通知 书发出后 至开工令 指定开工 日期 组织对精装单位 交底 工期进度;安全;实测实量标准;成品 保护。 进场交底会议 纪要 组织图纸会审图纸错漏。图纸会审记录 编订甲供材供货 计划 甲供材数量;甲供材下单时间;甲供材 到场时间。 甲供材供货计 划表 发出甲供材供货 单 按供货合同约定供货时间提前下单。甲供材下料单 督促精装单位提 交施工方案 质量保证措施;安全保障措施;成品保 护措施;开工前 10 天完成。 精装修工程施 工方案 督促精装单位提 交进度计划 分项工程进度计划; 劳动
4、力进场计划等; 开工前 10 天完成。 精装单位进度 计划 督促室内门、橱 柜、浴室柜、淋 浴屏、木地板、 马桶、厨房三件 套分包单位提交 进度计划 材料(设备)进场计划;分项工程进度 计划;劳动力进场计划等; 开工前 10 天 完成。 分包单位进度 计划 组织土建总包与 精装单位移交验 收 空鼓、开裂已排除;卫生间、阳台、屋 面、烟道边渗漏已排除;墙面、天花平 整度和垂直度合格率达到要求;电器末 端位置符合要求;门窗洞口尺寸符合要 求;房间方正度符合要求等。 完成门窗、 栏杆、给排水管、收边收口的整改。 移交验收确人 认表、 项目遗留 问题汇总表 ( 包 含措施、责任 人、 完成计划时 间)
5、 精品文档 . 外墙二次淋水实 验 外墙、窗边渗漏已排除。 质量验收记录 表、 整改计划表 墙面及地面管线 开凿、安装 监督精装施工单位开始墙面及地面管线 开凿、安装。 质量验收记录 表、 整改计划表 强弱电开关、插 座等底盒安装 监督精装施工单位开始强弱电开关、插 座等底盒安装。 电线穿线监控精装单位必须开始电线穿线工作。 组织精装样板层 验收 按精装修验收标准指引验收合格。 精装修施工样 板报验表 墙地砖到场 材料出厂合格证及检验证明书等证明资 料核查;与设计签认的样板进行比对验 收;开工前 10 天第一批货到场。 材料(设备)进 场报验表 发出精装工程开 工令 确认施工现场已具备开工条件
6、。 精装工程开工 令 第一 个月 上 半 月 成品保护检查 首层大堂、各楼层公共部位墙面和地面 的成品保护检查;电梯轿厢内的成品保 护检查;楼栋外施工通道园建地面砖的 成品保护检查;开工后3 天内完成。 成品保护验收 表 门框底板安装 监控户内门单位必须开始门框底板安 装。 门洞尺寸现场核 对 门洞宽、高尺寸复核;门洞两边门朵 (如 有)宽尺寸复核。 尺寸核对表 橱柜尺寸现场核 对 橱柜安装位置、尺寸复核;橱柜预留孔 (水管、电线)位置正确。 尺寸核对表 厨房、卫生间墙 砖铺贴 监控精装单位必须开始墙砖铺贴。 墙面、天花刮腻 子 监控精装单位必须开始刮墙面、天花腻 子。 下 半 月 卫生间回填
7、、找 平 监控精装单位必须开始卫生间回填。 厨房地砖铺贴监控精装单位必须开始地砖铺贴。 甲供材排产情况 跟踪 对生产周期较长的室内门、橱柜、浴室 柜、木地板、马桶、厨房三件套排产情 况进行跟踪,必要时派人到厂实地核查。 厂家内部排产 单据 (拿到排产 单据或拍照) 第二 个月 上 半 卫生间地面防水 施工 监控精装单位必须开始卫生间地面防水 施工。 精品文档 . 月木地板地面砂浆 找平层施工 监控精装单位必须开始木地板地面砂浆 找平层施工。 室内石膏线安装 (如有) 监控精装单位必须开始石膏线安装。 室内走道吊顶安 装(如有) 监控精装单位必须开始走道吊顶安装。 墙砖空鼓排查 对每块砖进行空鼓
8、排查,如有空鼓必须 在空鼓范围做好标记,并督促精装修单 位整改。 质量验收记录 表、 整改计划表 淋浴屏尺寸现场 核对(如交楼工 期紧张可调至第 一个月的下半 月) 淋浴屏安装位置、尺寸复核。尺寸核对表 甲供材排产情况 跟踪 对淋浴屏排产情况进行跟踪,必要时派 人到厂实地核查。按下料单要求的到场 时间,核对室内门、橱柜、浴室柜、木 地板、马桶、厨房三件套是否按时进场, 如未进场,必要时再派人到厂实地核查。 厂家内部排产 单据 (拿到排产 单据或拍照) 下 半 月 卫生间、阳台防 水地面闭水试验 闭水高度不少于 3cm ,24 小时后现场验 收,必须达到不渗不漏。 。 闭水试验验收 表 防水保护
9、层施工 闭水试验防水验收合格后,监控施工方 开始防水保护层施工。 卫生间、客厅、 阳台地砖铺贴 监控精装单位必须开始卫生间、客厅地 砖铺贴。 窗台石铺贴监控精装单位必须开始窗台石铺贴。 墙面、天花涂料 底漆涂刷 监控精装单位必须开始墙面涂料底漆涂 刷。 门框安装监控户内门单位必须开始门框安装。 甲供材排产情况 跟踪 按下料单要求的到场时间, 核对室内门、 橱柜、浴室柜、淋浴屏、木地板、马桶、 厨房三件套是否按时进场,如未进场, 必要时再派人到厂实地核查。 厂家内部排产 单据 (拿到排产 单据或拍照) 第三 个月 上 半 月 地砖空鼓排查 对每块砖进行空鼓排查,如有空鼓必须 在空鼓范围做好标记,
10、并督促精装修单 位整改。 质量验收记录 表、 整改计划表 精品文档 . 给水管打压测试 客厅地砖铺贴完成后对给水管进行打压 测试,确保给水管不漏水。 质量验收记录 客厅地砖、窗台 石成品保护 按成品保护措施进行验收。 成品保护验收 表 门边塞缝监控精装单位必须开始门边塞缝。 厨房、卫生间吊 顶安装 监控精装单位必须开始吊顶安装。 橱柜柜体安装监控橱柜单位必须开始柜体安装。 强弱电开关、插 座等面板安装 监控精装单位必须开始强弱电开关、插 座等面板安装。 下 半 月 橱柜面板安装监控橱柜单位必须开始面板安装。 淋浴屏安装监控淋浴屏单位必须开始淋浴屏安装。 浴室柜监控浴室柜单位必须开始浴室柜安装。
11、 门扇安装监控户内门单位必须开始门扇安装。 墙面涂料层涂刷 监控精装单位必须开始墙面涂料层涂 刷。 木门成品保护按成品保护措施进行验收。 成品保护验收 表 第四 个月 上 半 月 空调孔(外墙孔) 临时封堵 监控精装单位必须做好空调孔临时封 堵。 木地板安装监控木地板单位必须开始木地板安装。 给水管打压测试 木地板安装完成后对给水管进行打压测 试,确保给水管不漏水。 15 天内完成。 质量验收记录、 整改计划表 木地板空鼓、冒 灰排查 对每间房木地板进行空鼓、冒灰排查, 如有空鼓、冒灰的必须在空鼓范围做好 标记,并督促木地板单位整改,有冒灰 的进行吸灰清扫。 质量验收记录 表、 整改计划表 木
12、地板成品保护按成品保护措施进行验收。 成品保护验收 表、 整改计划表 马桶安装监控精装单位必须开始马桶安装。 马桶成品保护按成品保护措施进行验收。 成品保护验收 表、 整改计划表 下 半 月 灯具安装监控精装单位必须开始灯具安装。 水龙头、橱柜和 浴室柜排水配件 安装 监控供货单位必须开始安装。 精品文档 . 通水试验 通水后必须对排水管的通畅性进行试 验。 通水(电)试验 验收表、整改计 划表 通电试验 通电后必须对用电设备、设施、电器、 开关、插座、灯具等通电安全、正常使 用进行测试。 通水(电)试验 验收表、整改计 划表 抽油烟机、消毒 碗柜安装 监控供货单位必须开始安装。 第五 个月
13、上 半 月 第一次开荒清洁 户内垃圾清理;成品保护拆除及清理; 门窗、墙面、橱柜、卫浴五金、开关面 板等部位清洁。 公共区域损坏维 修 首层大堂、各楼层公共部位墙面和地面 的成品保护拆除检查,对有损坏部位进 行维修恢复;电梯轿厢内的成品保护拆 除检查,对有损坏部位进行维修恢复; 楼栋外施工通道园建地面砖的成品保护 拆除检查,对有损坏部位进行维修恢复。 15 天内完成。 组织公司内部综 合验收 对内部综合验收提出的问题,尽快安排 相关责任单位进行维修。 交遗留问题汇 总表 第二次精保洁 现做精保洁样板层,对户内地面、初保 洁遗留及清洁不到位的部位进行清洁, 经项目部、客服部门和物业公司验收合 格
14、后,按此标准进行精保洁;电梯、公 共部位等进行清洁。 下 半 月 钥匙移交 客服部门和物业公司检查后达到交付标 准的房间进行锁门和钥匙移交。 三、 精装修工程关键工作控制 1、对精装修单位的交底: 反腐倡廉;工期进度要求;安全要求;图纸会审要求; 例会制定要求;施工方案报审要求;设计变更和现场签证相关程序;施工场 地安排;装修人员进出项目注意事项;电梯管理要求;装修图纸与工程细部 精品文档 . 做法不同的部位(如有) ;施工工序;天花极差标准;墙体平整度和垂直度 标准;成品保护要求;成本清单注意事项;提供配合装修进度的其它分包 单位、甲供材进场计划; 材料进场报验; 资料整理归档; 工人工资及
15、时发放; 进度款申报程序等。 2、土建单位与精装修单位移交重点把控内容: 室内移交验收须重点把控的内容包括:外墙、窗边淋水试验(目前渗漏现象 严重,此项必须做);墙体空鼓和开裂(窗边空鼓须更仔细排查);地面找平 层空鼓和开裂 (土建单位施工);外墙(窗框边)、楼面渗漏;预埋线管排堵; 室内给水管打压试验;卫生间渗漏闭水试验;天花极差实测;墙体平整度和 垂直度实测;门洞尺寸实量;房间方正度实量;外飘窗台方正度实量;阴阳 角顺直;给排水管安装位置;预埋的强弱电末端第合位置;室内标高线等; 收边收口的观感;门窗外观。 。 公共区域移交验收须重点把控的内容包括:装修楼栋楼外周边已完成的园林 现状(拍照
16、);装修楼栋楼外施工通道已完成园建饰面、地面破损部位(拍 照) ;已完成的首层大堂饰面、地面破损部位(拍照);各层公共部位饰面、 地面破损部位(拍照)等。 3、精装修样板: 由于“样板先行,样板指路”是规范协作管理,对材料/ 设备和 施工质量进行事前预控的一项行之有效的措施,也是后续工程质量验收的标 准和依据,因此在精装修工程开始开工前,项目部必须尽快选定某一整层做 为施工样板层(特殊情况可只选定部分户型),在精装修单位施工完成后由 项目部组织设计、 工程、客服等部门进行验收, 验收包括但不限于如下内容: 地砖、墙砖、墙面饰线铺贴质量;门槛石、窗台板铺贴质量;木地板铺装质 量;配电箱、电器开关
17、插座面板、明装电气管线安装质量;吊顶龙骨安装质 量;室内门安装质量;室内构件(如GRC 、其它饰线等);橱柜、浴柜、淋浴 屏、马桶安装质量等。验收合格或整改复验合格,由参与验收人在精装修 施工样板报验表 签名确认后,项目部方可同意精装修单位进行大面积施工。 涉及墙砖、地砖铺贴时,必须进行排版深化,同一户型统一相同铺贴标准。 4、天花极差: 天花腻子层刮完后, 项目部须组织实测,公司规定的合格标准【0, 10】mm ,实测合格率须达到90% 以上。 5、墙体平整度和垂直度:墙面腻子层刮完后,项目部须组织实测,公司规定的 合格标准【 0,4】mm ,实测合格率须达到95% 以上。 精品文档 . 6
18、、尺寸误差: 门窗洞口尺寸允许误差:高度和宽度不能大于10mm 或小于 10mm , 墙厚不能大于3mm 或小于 3mm ;门窗边墙剁大小头允许误差不能大于6mm ; 室内开间进深抹灰面允许误差不能大于10mm 或小于 10mm ;阴阳角方正抹灰 面允许误差不能大于4mm 。 7、卫生间防水: 移交验收卫生间渗漏闭水试验合格,在完成陶粒回填、 找平层施 工和防水层施工后(防水层应从地面延伸至墙面高度不少设计要求),项目 部必须督促精装修做闭水试验,闭水高度不少于3cm ,24小时后现场验收, 必须达到不渗不漏。项目部必须对进场使用的防水材料进行验收,施工过程 加强防水层厚度检查,防水层与基层须
19、粘结牢固,表面平整,涂刷均匀。 8、墙地砖铺贴: 墙地砖进场时, 项目部必须对其品种、规格、颜色和性能进行验 收,并与经设计签认的招标样板进行比对,确认符合设计要求后方可使用。 项目部必须确认墙地砖排版深化做法已经过设计部门的签认方可同意施工。 墙地砖铺贴前必须确保墙面、地面不存在空鼓,且墙面、地面必须经洒水湿 润。铺贴完成的砖面应平整、洁净、色泽一致,无裂纹和缺损。阴阳角处搭 接方式、非整砖使用部位必须符合设计部门确认的排版深化做法。砖接缝应 平直、关滑、填嵌应连接、密实。墙地砖铺贴全过程必须确保给水管是带压 的,在墙地砖施工完成后须再次打压确认预埋的给水管不漏水。 9、窗台板铺装: 窗台板
20、进场时, 项目部必须对其品种、规格、颜色和性能进行验 收,并与经设计签认的招标样板进行比对,确认符合设计要求后方可使用。 一般情况窗台板为大面积板材,施工方法不恰当极易产生空鼓,出现空鼓后 的维修成本很高,项目部必须在精装修样板时加强对其施工工艺、粘结材料 的监控,在样板验收时确认如不存在空鼓,在后期大面积施工时加强铺装过 程的质量监控和验收。如在样板验收时确认存在空鼓,则必须要求精装单位 改进施工工艺或粘结材料,且必须重新做施工样板,经验收直到不存在空鼓 后,项目部方可同意大面积施工。 10、 室内木门安装: 木门进场时,项目部必须对其品种、规格、颜色和性能进行 验收,并与经设计签认的招标样
21、板进行比对,确认符合设计要求后方可使用。 木门框安装必须牢固,如固定部位为预埋木砖,则木砖必须经过防腐处理。 木门框固定点的数量、位置及固定方式应符合设计要求。木门扇必须安装牢 固,开关灵活, 关闭严密, 无倒翘。木门配件型号、 规格等应符合设计要求。 木门安装后留缝大小应符合设计要求。 精品文档 . 11、 木地板铺装: 木地板进场时, 项目部必须对其品种、规格、颜色和性能进行验 收,并与经设计签认的招标样板进行比对,确认符合设计要求后方可使用。 铺装前项目部必须组织木地板单位、精装单位对地面找平层进行验收,确保 找平层平整、 干净无灰尘、 无空鼓开裂。所有防潮膜要求上返10cm ,踢脚线
22、表面应关滑, 接缝严密,高度一致。木地板铺装后可用脚踩检查铺装的牢固, 并确保不存在冒灰问题。木地板铺装全过程必须确保给水管是带压的,在木 地板施工完成后须再次打压确认预埋的给水管不漏水。 12、 吊顶安装: 吊顶安装应严格控制标高, 必须先在墙身周边满弹控制线。吊顶龙 骨须分布均匀, 按设计要求布置, 固定牢固、安装平整,灯孔尺寸开孔准确、 美观。吊顶为木龙骨的应做好防腐, 钉眼做好防锈。 饰面板拼装应缝隙严密、 牢固、打胶均匀美观,如饰面板为石膏板的,则要求板与墙面、板与板之间 交接缝采用石膏粉填缝,并做好防裂措施,接缝粘贴防裂纸或防裂布。 四、 精装修工程安全、文明施工管理 由于精装修阶
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