房地产开发项目工程管理流程指引中海深圳公司.doc

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1、目录前言 1工程部组建3工程前期阶段6前期工程阶段 13工程施工阶段 25售楼准备工程 59竣工验收 63附件73附件一：粗装修土建分项工程流程控制表 74附件二：铝合金门窗工程流程控制表75浅谈精装修工程管理 76什么是精装修工程76精装修工程管理 78附图87附图：不同部位工序衔接图 88工程管理与品质提升 89多工程快速开发模式下楼盘品质现状 89原因分析 90对策92特大型工程的管理特点 99房地产开发工程工程管理流程指引编制单位：*公司前言 随着房地产行业的飞速开展和竞争格局的不断加剧，有关房地产工程开发的理论研究和实践探索也逐渐深入开展，房地产工程开发逐渐由过去的粗放型管理模式向

2、集约型管理模式开展。其中，房地产工程开发的流程标准化研究是一个主要特征。当前，房地产工程开发过程中有关营销、设计方面的流程标准化研究已经得到普遍的重视并深入开展，而工程管理作为房地产工程开发过程中的重要一环，流程标准化研究却一直以来被同业所无视。本指引以房地产开发工程为研究对象，试图从不同工程具体情况各不一样的纷繁复杂表象当中，开掘出工程管理的共性，从而探索出一套工程管理标准化流程。本指引立足于工程开发现场工程管理，对工程开发各阶段现场工程管理过程进展了梳理，对各分局部项工程施工工序之间的先后逻辑关系及条件、现场各项主要管理工作的切入时间及工作内容作了明确阐述，是探索工程管理标准化流程的大胆尝

3、试。需要说明的是，本指引主要着重现场工程管理流程标准化研究，很少涉及工程筹划内容，有关工程筹划的内容介绍可参见中海地产?工程管理筹划指引?。另外，还必须指出，由于不同工程各方面具体情况不同，工程管理特别是前期工程管理所包含的工作内容差异很大，因此在进展具体工程的工程管理时有必要针对具体工程具体情况专门进展工程筹划，本指引所介绍的工程管理标准化流程不能完全代替具体工程的工程管理筹划。本指引由*中海地产*?房地产开发工程工程管理流程指引?编写组编写，陈锡琪副总经理对本指引的编制工作进展了全面的指导，中海地产集团公司开展管理部阚乃桂总经理对本指引的编写思路及要求提出了指导性意见。由于编写人员的水平和

4、经历有限，再加上时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免。欢送读者多提出珍贵意见，以便我们能及时进展修正并补充完善。*中海地产*?房地产开发工程工程管理流程指引?编写组2021年1月 房地产开发工程工程管理流程指引对于普通的房地产开发工程而言，工程管理流程一般如下：工程部组建 公司取得用地许可后，应尽早确定工程经理人选，尽快明确工程前期人员组成，以便有专门部门及人员开展及推动工程前期工作。【完成时间】 取得用地许可证后【落实部门】 公司工程部成立后，应着手研究各阶段工程部各方面人员需求方案及到位方案，并通过公司人力资源部门随着工程进展将人员逐步配备到位。目前，我司*地区开发的工程一般由中海监

5、理负责监理，工程管理一般实行工程部与监理部一体化运作，即地产与监理组成统一的工程部，地产统筹管理，工程部内部统一分工，其中地产方面侧重整个工程的推进及运作，监理方面侧重现场的质量管理。工程部地产方面岗位设置情况为：工程经理、工程副经理、方案工程师、技术负责人、安装工程师、QS、材料工程师，监理方面岗位设置情况为：总监、土建工程师假设干、给排水工程师、电气工程师、测量工程师、文员。具体组织架构如下：工程初期：工程成立至主体开工期间配备5人：工程经理 1名技术负责人 1名水电工程师 1名测量工程师 1名(兼土建工程师)后勤人员 1名工程建立期：主体开工至工程入伙期间工程经理：1名工程生产经理：1名

6、由副经理或工程总监担任现场管理人员分成假设干小组：土建组假设干，视工程规模而定、安装组、室外组、内业组、后勤组土建组3人：组长1名、土建工程师1名、土建管工1名；安装组24人：具体人数视工程规模而定，建面10万m2以下2人，1020万3人，2040万4人；室外组3人：土建工程师兼测量1名、安装工程师1名、景观工程师1名；内业组4人：技术负责人1名、工程QS 1名、预算工程师1名、文员1名；后勤组3人：司机1名、厨师1名、帮厨兼清洁保安1名。说明： 土建组的设置：a) 以Townhouse住宅为主，则每23万m2划分1个土建小组；b) 以多层或中高层住宅为主，则每5万m2划分1个土建小组；c)

7、 如果全部为高层，则每67万m2划分1个土建小组。汇总上述各组人员，假设土建组按2个来计算，整个工程人员编制为2022人，其中地产编制6人，监理编制1416人。工程后期：工程入伙后至结算/维修工作完成期间剩余维修和结算工作：土建工程师2名、水电工程师2名、室外工程师1名、地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计9人。仅剩结算工作后：地盘QS 1名、预算工程师1名、司机1名、厨师1名；合计4人。其中地产方面人员岗位主要职责如下：工程经理：全面主持工程部日常工作，包括对监理部的领导及考核。工程副经理：主管方案、技术、甲供材管理及与公司各部门衔接，也有局部工程由工程副经理充当生产经理

8、角色，负责现场施工单位的管理及施工进度、质量、本钱、平安的控制。方案工程师：一般由工程副经理兼任。负责总工期的控制，组织公司相关部门研究确定工程开展方案并动态调整，负责编制设计出图方案、样板确认方案、合约分判方案、材料供给方案以及对施工单位施工总进度方案、阶段施工方案的审核等。技术负责人：负责工程技术管理及实施工作，负责设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责各项招标技术要求编制及技术标评审等。安装工程师：负责安装专业技术管理及实施工作，负责安装专业设计及变更出图、样板确认的衔接及管理工作，负责安装专业各项招标技术要求编制及技术标评审等。甲供材工程师：负责甲供材方案的落实、跟进、核收及进

9、度款审核。工程QS：负责工程部粮单审核、补充预算审核、零星工程分判及结算初审。工程前期阶段2.1 地块围墙封闭【完成时间】 取得用地许可证后【落实部门】 工程部负责招标前提供围墙封闭方案及定标后围墙封闭施工管理【配合部门】 合约部负责围墙施工合约分判营销部负责在招标前提供围墙广告要求【考前须知】围墙形式应满足我司CI标准。围墙施工应结合工程及营销等多种因素考虑以防止后期施工中返工，这些因素主要有：a围墙形式及高度应根据营销广告要求选取；b围墙附近今后短期内是否存在地基处理、挖土施工等影响围墙稳定性的情况，围墙根底埋深是否低于临时道路基层挖土面标高，如存在以上情况，应采取临时围护或改变围墙形式等

10、措施。对于工地范围以内围墙使用时间较短使用时间6个月后需撤除的临时围墙，如售楼区与施工区、分期之间临时围墙可采用活动围板的分隔形式。对于大盘分期开发且围板工程量较大、撤除后重新搭设等周转次数较多或围板搭设时间在主包单位进场前的情况，可由我司事先单独分判一家围板单位施工以节约本钱；对于围板工程量小、撤除后重新搭设等周转次数不多且围板搭设时间在主包单位进场后的情况，可委托由主包单位搭设。2.2 工程部办公室选址、租用或搭设【完成时间】 前期工程开场前【落实部门】 工程部负责工程部办公室选址、租用或搭设及办公设备方案的拟订【配合部门】 合约部负责工程部办公室搭设及装修分判综合部负责工程部办公室设备调

11、拨及购置【考前须知】工程部办公室选址一般宜选在工程地块附近的位置，且应相对固定，工程开发周期内不宜反复搬迁。办公室是租用现场办公场所还是搭设临时建筑需根据工程及周边情况综合研究确定。如工程周边有现成建筑物适合作工程办公之用，且租金及可提供的租期适宜，可选择租用办公室。如工程周边附近无适合工程办公的建筑物，或无法租到适宜的办公场所，则考虑搭设。工程部办公场所如选择搭设临时建筑物方式，可能还需根据当地政府要求报批及消防报建。办公室租用或搭设需考虑各阶段人员总体数量情况，应结合开发周期长短、当前及顶峰期人员总体数量多少、当前时期距顶峰期时间长短等因素综合确定办公场所规模大小、是一次完成到位还是逐步扩

12、租或扩建。工程办公场所包括办公室、会议室、食堂及清洁、厨师等后勤人员宿舍、厕所等，工程所处位置如较偏远时还应考虑工程师值班宿舍或驻现场管理人员宿舍。办公场所规划应分区明确，包括经理、副经理、总监办公室，内业办公区，QS办公区，现场工程师办公区，会议室，食堂，工程师值班宿舍，保安宿舍，厕所等。偏远地区可能还应考虑养狗等辅助保安措施。常用办公设备有办公桌、办公椅、电脑、 机、打印机、空调、文具柜、会议桌、会议室桌椅、食堂家具、沙发、电视。另外还应申请办公、网络等，数量根据管理人员数量并结合办公场所分区情况确定。2.3 原始地貌测绘【完成时间】 方案设计开场前【落实部门】 发管部或工程部委托测绘单位

13、对工程地块原始地貌进展测绘【配合部门】 工程部现场配合，如：去除杂草等【考前须知】方案设计开场前，公司有关部门应委托测绘单位进展原始地貌测绘，为工程施工总平面规划设计提供依据，也为今后土方分判、施工及结算提供依据。2.4 地质勘察【完成时间】 初步勘察在方案设计前详细勘察在扩初设计前【落实部门】 发管部或工程部委托勘察单位对工程地块地质情况进展勘察【配合部门】 工程部现场配合，如：提供临水、临电接驳等【考前须知】工程块获取后，就可以进展工程地质情况初步勘察，初步勘察最晚必须在工程规划设计方案阶段完成。通过初步勘察，可大致了解本工程地块的根本地质情况及复杂性。规划设计方案确定后，应立即根据规划设

14、计方案对本工程地块地质情况进一步进展详细勘察。一般来说，工程勘察费占工程开发总本钱的比例很小，而地质情况勘察的准确性相当重要，对确定根底选型及基坑支护方案影响极大，应严格按照标准勘察密度及勘探深度进展勘察，不宜为省勘察费而随意减少勘探点及勘探深度。对于地形上下起伏大、地质情况变化大、地质情况复杂的工程，如初步勘察中反映出地质情况变化大或地质情况复杂的工程，在详细勘察时应适当加密勘探点或加深勘探深度。这种情况下地质勘察结果的全面性及准确性对准确选取根底形式及基坑支护方案尤其重要，在工程地质勘察阶段对此如不高度重视，今后在施工中才发现地质勘察结果全面或不准确将可能引起不得不改变根底形式、改变基坑支

15、护形式等重大变更，有些甚至已为时已晚而无法采取弥补措施，现场相当被动，对工程的影响将不可估量。2.5 周边市政配套调查及方案优化【完成时间】 方案设计前【落实部门】 发管部/工程部周边市政配套调查设计部周边市政配套与工程接驳方案优化【配合部门】 工程部现场配合，如：现场实地踏勘、测量等【考前须知】发管部及工程部应在工程前期方案设计前对工程周边市政配套情况进展实地踏勘及向有关市政部门收集相关资料的方式进展调查，并将调查情况提供给设计部、发管部及*，供方案设计及方案优化时参考。供水：重点调查工程所在片区的供水现状是供水充裕还是供水紧*，调查供水水厂及管道网络的建立现状及近、远景规划，调查水压、水量

16、数据及周边楼盘供水解决方法。通过上述情况的调查分析，制定本工程临时施工用水和正式供水的解决方案，为小区环路管道敷设方式、小区要否二次加压及地下水池容量、主体建筑各楼层是利用市政压力直接供水还是变频供水等解决方案提供依据。供电：通过对工程所在片区变电站及供电线路现状及近、远景供电建立规划的了解，调查分析周边可靠的临电电源接驳点，调查分析小区正式供电各种可能的外线解决方案，以最终找出最经济、可靠的供电方案。电讯：电讯工程包括有线电视、固定、移动通讯、宽带网络等市政配套工程。通过前期的市场调查和经济分析，需要确定由市有线电视台还是由当地镇办电视台的接入有线电视信号、小区固话是采取电信还是网通的运营方

17、案、小区网络是采取ADSL上网还是LAN宽带上网等电讯解决方案。燃气：由于燃气管道建立进度往往跟不上工程所在片区的城市建立进度，故工程开发前期往往面临着是依赖市政燃气管道供气还是小区自建瓶组站供气的方案选择。燃气工程方案确实定需要综合权衡工程所在片区燃气配套建立的总体规划、本工程规划方案设计如小区自建瓶组站，则燃气瓶组站30M范围内都不得有建筑物、小区竣工入伙时间等方方面面情况来进展决策。排污：随着社会对节能环保政策的日益重视，政府对小区污水排放的审查也日趋严格。小区污水经过化粪池处理后能否直接排入市政污水管道不但决定于周边污水处理厂的投运进度，而且还决定于小区于污水处理厂之间污水市政管道的建

18、立情况。如小区污水不能在入伙时直接排入市政污水管道，则在工程开发前期考虑建立小区污水处理生化池，并需相应考虑生化池的建立用地、建立本钱、运行维护费用等等问题。2.6 设备选型定位【完成时间】 方案设计阶段【落实部门】 发管部/设计部设备选型定位【考前须知】做好设备材料的选型定位工作：当前建筑市场中材料品牌众多，产品规格、档次不一，产品质量也良莠不齐。同时，施工图纸中一般不给定材料品牌，有的连材质也不给定，需要根据楼盘的定位和设备参数来选用适宜的材料产品。因此，做好设备材料的前期选型定位工作就尤为重要。在进展材料选型定位时，首先要对本工程所需采用的水、电、气、空调等各设备材料及常见品牌进展列举尽

19、量不要漏项，然后通过调查问卷、厂家考察、楼盘调研等方式对各种类的产品品牌进展调查研究，并按照各品牌的市场占有率、生产供货能力、性价比等参数进展档次划分，最后根据本工程楼盘档次定位来在同一档次的设备材料品牌中进展选择。新材料、新技术、新工艺的运用：相对土建专业的产品材料相对稳定而言，设备专业的新材料、新技术、新工艺变化较快、开展迅速。例如：23年前还在大量使用的铸铁排水管现已根本被UPVC管普遍替代；在短短两、三年间，小区对讲已经历了普通壁挂式或嵌入式对讲、黑白及彩色可视对讲、住宅智能化集成终端等几代产品的更替。因此，在工程开发前期的设备材料选型定位工作中，要加强对各种新材料、新技术、新工艺的考

20、察研究，按照施工样板、小规模试用、大规模使用的步骤来慎重、持续地推进“三新设备材料的运用。前期工程阶段3.1 施工路口开设【完成时间】 前期工程开场前完成，并尽可能在围墙施工时与围墙一并考虑。【落实部门】 发管部负责向城市管理部门报建工程部负责施工路口位置选定及路口开设施工管理【配合部门】 合约部负责委托施工单位施工【考前须知】施工路口位置宜结合小区总平面设计正式路口位置设置。尽量结合主包单位标段划分考虑每个主包单位都有独立的出入口，施工路口的数量应以满足及方便现场施工管理需要为原则，不宜太多，也不宜太少；同时也应兼顾不同施工阶段或现场流水施工的需要。施工路口应按城管文明施工需要设置洗车台及沉

21、砂池等，并应满足我司CI要求。3.2 地基处理【完成时间】 根底施工前【落实部门】 发管部组织在招标前岩土设计单位确定地基处理方案工程部负责定标后地基处理的现场施工管理【配合部门】 合约部负责在要求的时间节点前完成地基处理工程招标【考前须知】对于场地为填海区工程，为保证今后小区建成后室外沉降值在标准允许范围内，应在工程前期进展地基处理工程。地基处理方案有堆载预压、动力排水固结、水泥搅拌桩等多种形式，各种处理方案的本钱、工期各异，且受季节、天气影响不一样，需根据工程实际情况比照后选取。对于场地表层为回填土的工程，在前期工程场地平整后应采取强夯等措施进展地基处理。软弱地基处理的范围应经充分论证后确

22、定，除采用天然地基形式的建筑物范围外，消防道路、游泳池等对地基承载力要求较高的部位也应进展地基处理。对于场地原始地形高差较大的山地建筑工程，应提前考虑室外挡土墙设计、室外管线设计等，并考虑各部位挡土墙、管线、主体建筑之间的平面及标高关系，必要时还需优化设计，从而确定各部位室外构造、管线、主体建筑的先后施工顺序，并将需提前施工的室外大型构造、主要管线在前期工程阶段施工完成。3.3 土方工程【完成时间】 根据工程具体情况确定。对于地块场地原始地貌高差较大影响现场施工的土方要在场地平整前完成；对于地下室基坑土方一般在根底施工前完成；对于室外园建土方一般在室外管线施工前完成【落实部门】 工程部负责招标

23、前现场施工要求明确及定标后土方工程现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前土方工程招标【考前须知】工程部应协调设计部门在方案阶段要先要进展土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。对于场地内原始地形局部高差较大的土丘或沟壑，且在室外场地标高设计中无需保存的，应在前期工程场地平整前提前施工这局部土方工程；场地内设置合理的土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的工程，土方临时堆土点可设置在相邻、较晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的工程，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点或

24、堆土较高的局部，经历雨季前要做好临时支护，以保证平安及防止水土流失影响地势较低部位的构造施工。前期工程筹划中应结合土方平衡一并考虑，应认真比拟施工现场各种不同的土方调配方案对工程的本钱、进度所产生的影响，从中选取更合理的方案。通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的局部要进展外运，实际操作中应做好实测工作。3.4 场地平整【完成时间】 管桩施工单位或主包单位进场前【落实部门】 工程部负责招标前现场施工要求明确及定标后场地平整工程现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场地平整工程招标3.5 场内临时施工道路及排水组织【完成

25、时间】 主包单位进场前【落实部门】 工程部负责招标前提供相应设计及现场施工要求明确、定标后临时施工道路及排水组织现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成场临时施工道路及排水组织施工招标【考前须知】应利用工程前期施工图设计及主包分判这段时间，利用已有设计信息，委托或分判相应施工单位，在主包单位定标及进场前完成场内临时施工道路及排水组织施工，为主包单位进场施工创造有利条件，同时对缩短工程开展总工期大为有利。尽量在各主包单位标段内形成环路以便各主包单位现场交通组织。尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合以节约本钱。如小区总图出

26、图进度能够保证，则正式道路路基及管线可先施工，作为临时施工道路使用，标高按正式道路最终完成面标高预留200进展控制预留高度待入伙前再施工；如小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。临时施工道路建议尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证平安文明施工形象。应重点考虑工程售楼区域开放或分期开发的工程前期入伙后，进展封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入的原则，变压器一般采用315KVA的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进

27、展功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过200米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建立，尽量不要产生“二次迁移。施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于平安文明施工的管理。因有些偏远地区的施工用电经常会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼

28、处、样板房等处的电力供给。施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加压；供水管道和水表安装尽量按照各主包单位能单独供水计量的原则来布置。雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要结实，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤防止阻塞市政雨水管井。施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进展收集并处理后才能排放。污水的

29、排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，防止施工过程中手续不全而遭致处分。3.6 基坑土方及支护【完成时间】 管桩施工单位或主包单位进场前注：深基坑应报建【落实部门】 工程部负责招标前现场施工要求明确及定标后基坑土方及支护现场施工管理【配合部门】 设计部负责在土方工程施工招标前提供室外总平面设计图合约部负责在要求的时间节点前完成基坑土方及支护施工招标【考前须知】根据政府规定，支护深度超过5m深基坑支护在开挖前应报建，取得施工许可证前方可开工。做好基坑顶及基坑底排水，将水收集并及时排出场外。分层开挖、分层支护、严禁超挖，对淤泥、流沙等地质条件较差的基坑还应减小分层开挖高度，必要时还应间隔开挖，

30、并做好土方反压或回填砂包等应急抢险准备。加强基坑的位移及变形监测并经常巡视基坑边坡，在基坑底开挖承台根底时、下大雨时等影响基坑稳定性的情况发生时更应加密基坑监测及巡视频次，一经发现异常迹象应立即停顿开挖并采取机械土方反压或人工回填砂包等应急预案，并会同基坑设计单位研究处理方案。基坑顶堆载严禁超过设计规定值，未考虑行车荷载的边破坡顶不得行车。3.7 管桩工程【完成时间】 取得桩基提前开工许可证后，在主包单位进场前完成施工【落实部门】 工程部负责招标前现场施工要求明确及定标后管桩工程现场施工管理【配合部门】 设计部/发管部负责在管桩工程施工招标前提供桩基图*/发管部试桩时同*一起参与试桩并确定收锤

31、标准，施工过程中出现异常时提供处理意见合约部负责在要求的时间节点前完成管桩工程招标【考前须知】按照政府规定，桩基提前开工需报建，取得施工许可证前方可开工。一般管桩工程的施工流程为：试桩管桩进场报验管桩施工管桩检测根底验收现场施工控制的重点有：每根桩桩位偏差、施工期间桩身垂直度、施工完成前收锤标准最后三阵贯入度。另外还需控制桩焊接间歇时间不少于8分钟、桩焊接焊缝应饱满均匀等。施工过程中还应对每根桩的桩顶标高、配桩长度作好记录。对于淤泥质场地管桩施工，还应采取以下措施：a 事先在施工场地内回填足够厚度的砖渣层，一方面便于桩机及运桩车辆行走，另一方面，一定厚度的砖渣层对管桩施工过程中及完成后的垂直度

32、偏移有一定的约束作用。b每根桩除在施工前应进展桩位复核外，每根桩打完后还应立即复核桩位偏差，发现问题后立即处理。c严禁利用已经施工完毕的桩作牵引来拖桩。d加强成品保护，已经施工完成的桩边一定范围内严禁大型机械通行。对桩基布置较密的工程，桩基施工过程中应采取按桩位跳着打的方式进展施工，同时应定期复核场地标高，防止因打桩施工造成地面隆起而影响桩基承载力的质量事故。由于施工场地地质条件的不确定性，通常管桩合同工程量是一个暂定量，工程竣工后需根据实际工程量结算。因此，为保证实际工程量的准确性，可采取工程量“双控措施，一方面针对每根桩施工进展旁站作出每根桩的桩顶标高、配桩长度的记录，另一方面针对每批次管

33、桩进场复核管桩规格及数量，定期对两方面记录进展汇总复核，从而可有效控制管桩工程本钱。桩基施工过程中应提前考虑后期主体施工塔吊布置的位置，提前将塔吊桩施工到位，为今后主包单位进场创造条件；同时，应将基坑角桩、边桩等距基坑边较近的桩在基坑开挖前采用送桩的工艺提前施工，防止今后基坑开挖后因桩机施工操作面缺乏而施工困难。对于有些楼栋在地下室范围之外但距离地下室外边线较近的情况，应分析基坑顶楼栋桩基与地下室基坑轮廓线的相对关系，对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓线之内且距离足够桩机施工操作面的管桩，可待基坑开挖形成后在基坑内施工管桩；对于基坑顶楼栋位于地下室基坑坑底轮廓线之外且距离基坑坑顶轮廓线一定范

34、围内一般考虑为10米的管桩，考虑到基坑顶管桩施工的平安，一般应在基坑开挖前完成该局部桩基施工，且如地质条件较差时，则该侧基坑支护设计时应限制水平位移值，施工时严格按设计要求施工。3.8 人工挖孔桩工程【完成时间】 取得桩基提前开工许可证后，在主包单位进场前【落实部门】 工程部负责招标前现场施工要求明确及定标后人工挖孔桩工程现场施工管理【配合部门】 设计部/发管部负责在人工挖孔桩工程施工招标前提供桩基图合约部负责在要求的时间节点前完成人工挖孔桩工程招标勘察院负责每根桩终孔时桩底岩性的鉴定*/发管部负责施工过程中出现异常时提供处理意见【考前须知】按照政府规定，桩基提前开工需报建，取得施工许可证前方

35、可开工。人工挖孔桩为国家限制使用的根底形式，平安防范尤其需重视。一般人工挖孔桩工程的施工流程为：分层人工挖孔分层浇注砼护壁到达终孔条件后验孔绑扎桩芯钢筋笼浇筑桩身砼检测验收人工挖孔桩工程平安防范措施的重点是孔内防触电、防涌水、防塌方、防高空坠物、孔周边平安防护以及孔内有害气体的排除等措施，评估降水对周围建筑物的危害程度。人工挖孔桩工程施工质量的重点是桩底终孔时岩性的鉴定，以及浇灌砼时孔内渗水的处理，并应确保砼护壁的强度及质量。挖孔遇1.5m流砂层、淤泥层时采用减少每节护壁高度、打插钢筋、木板条、塞稻草麻袋等方法穿越，开挖厚层淤泥或含水砂层时采用堵截法止住泥、砂、水的涌入以保证平安施工。人工挖孔

36、桩开挖过程中如出现桩孔内大量涌水、涌砂等异常情况，应立即停顿开挖并将作业人员撤出孔外后，采取从孔顶用提升机械向孔底运送沙包止水或止砂等抢险措施，并请求设计单位提供处理意见。3.9 化粪池主体工程【完成时间】 详见【考前须知】【落实部门】 工程部负责招标前现场施工要求明确及定标后化粪池主体工程现场施工管理【配合部门】 设计部负责在化粪池主体工程施工招标前提供设计合约部负责在要求的时间节点前完成化粪池主体招标【考前须知】如室外管线设计在主包单位进场前已出图，可考虑将化粪池提前分判、提前施工。如化粪池离道路较近且开挖时会影响道路，应尽可能在道路施工前完成化粪池施工。提前完成的化粪池在今后施工期间可作

37、为蓄水池、养护池或临时化粪池等多种用途。工程施工阶段4.1 主包单位进场交底【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后【落实部门】 工程部负责本工程工程交底内容并组织相关部门准备进场交底资料并参加进场交底会议【配合部门】 设计部/发管部/合约部分别准备设计、技术、合约交底内容。监理部负责监理配合要求交底【考前须知】 介绍工程概况及工程各相关配合单位如甲方、监理、主包单位及公司相关部门等相互认识及相互之间联系方式； 介绍合同招标要求及监理配合要求； 安排布置进场各项准备工作及相应的完成时间。如：a) 施工单位生活区的位置及搭设；b) 施工场地的移交安排；c) 施工场地的布置、加工

38、场地的处理、加工机械的安装；d) 图纸会审安排；e) 提交施工组织设计及施工方案，包括劳动力进场方案、材料进场方案、机械进场方案等；f) 安排原材料送检及报送工程经理注册证书、平安员上岗证、大型机械检验合格证明资料、特种作业工人上岗证等资料。4.2 主包单位生活区搭设【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后【落实部门】 主包单位按我司要求尽快完成生活区搭设以便工人尽快进场【配合部门】 工程部/监理部协助落实生活区位置并作相应要求【考前须知】主包单位生活区宜就近租赁或设在最晚开发的范围内以减少搬迁影响；如所建工程分期开发，施工单位生活区设在我司最晚开发的范围内，在生活区搭设前，

39、工程部应将允许搭建生活区的位置、范围及其他要求向主包单位明确；如需在工程地块范围外租赁，如有可能，工程部可利用自身与周边单位的关系协助主包单位租赁生活区场所。主包单位生活区临时建筑物搭设，可能还需根据当地政府要求进展排污许可报批及消防报建，施工时按有关规定及报建要求做好相关排污设施及消防设施。主包单位生活区应包括管理人员办公室及宿舍、会议室、工人宿舍、食堂、厕所、材料库房、保安室等，并应设围墙形成封闭管理，容量应满足施工顶峰期总人数要求，形象应满足平安文明施工及我司CI要求。4.3 施工场地移交【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后，一般在主包单位进场交底后【落实部门】 工

40、程部负责协调相关单位进展本工程施工场地移交【配合部门】 监理部协助本工程施工场地移交相关手续办理【考前须知】施工场地移交包括现场施工工作面、测量控制点、施工图纸、勘察资料、测绘资料等移交。现场施工工作面移交一般通过工程部或监理部协调主包单位与前期工程施工单位如桩基单位等一起办理移交手续，必要时还需对场地移交时标高等情况进展复核。场地移交既是对前期工程施工单位施工成果的验收，也是今后主包单位所接收工作面的原始情况的依据，对工期和本钱核算都可能产生影响。4.4 施工场地布置【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后，一般在场地移交后【落实部门】 主包单位负责按工程部要求布置施工场地

41、配合部门】 工程部/监理部负责对主包单位场地布置作出要求【考前须知】包括钢筋、模板加工场地布置及钢筋、模板加工机械安装，塔吊、井架、施工电梯、砼输送泵等大型机械布置，钢筋、模板等材料堆场布置。可能还存在施工道路、排水、大门入口布置等工程量。施工场地布置位置及范围必须满足工程部统一部署和要求，不得出现大型施工机械布置在售楼开放区或出现施工区与售楼开放区相冲突等现象。大型机械设施如塔吊、施工电梯、井架等安装完毕后，在投入使用前，应到安监站等政府部门办理相关验收手续，验收合格及备案前方可使用。施工场地布置应满足平安文明施工及我司CI要求。施工机械布置的完成时间应满足我司工程进度要求。4.5 图纸会

42、审【完成时间】 主包单位定标及现场具备主包单位进场施工条件后，一般在主包单位进场交底后【落实部门】 工程部负责组织图纸会审【配合部门】 *负责设计交底并解答主包单位提出的图纸本身质量问题设计部/开展部负责解答主包单位提出的非图纸本身质量问题监理部协助解答施工方面的问题及发现并提出设计问题主包单位负责发现并提出图纸设计问题质监站参加图纸会审【考前须知】工程部或监理部应要求施工单位在图纸会审前两天将发现的图纸问题汇总报送至监理部转交*，以便*在参加图纸会审前能熟悉所提问题并提前做好准备。公司相关部门对施工单位提出的非图纸本身质量问题的答复应严格把关，尤其是对本钱有较大增加的问题，可采取由*初审、我

43、司终审图纸会审问题记录表的方式进展控制。4.6 承台或天然根底土方开挖【完成时间】 现场具备施工条件后【落实部门】 主包单位【考前须知】天然根底土方开挖应注意按设计要求到达持力层，到达持力层时应经勘察、设计等单位确认；如开挖至一定深度后仍无法到达持力层，应会同勘察、设计等单位确定根底处理方案。对于天然根底，土方开挖过程中应采取措施防止雨水浸泡地基。4.7 根底验收【完成时间】 对于桩根底，在桩基施工完成、承台土方开挖完成并经桩位及标高复核后，通常在桩承台砼浇注隐蔽前进展；对于天然根底，在天然根底开挖、地基承载力经检验后，一般在根底土方回填隐蔽前进展。【落实部门】 工程部负责组织根底验收管桩施工

44、单位/主包单位负责准备相关验收资料【配合部门】 质监站/*设计部/发管部/监理部参加根底验收会议【考前须知】桩根底应提供桩施工记录、桩基检验报告、根底验线记录等，天然根底应提供基槽/基坑开挖记录、根底砼强度检验报告、根底验线记录等。根底验收前应按相关验收规程完成桩基静载、小应变、超声波或根底砼强度检验并出具检测报告，具体检验规定详见相关验收规程。根底验收应具备以下条件：对于桩根底，桩基应全部施工完成并经检测，承台桩头破除完成，承台土方开挖完成，并经桩位及标高复核，通常在桩承台支模扎筋完成待砼浇注隐蔽前进展根底验收；对于天然根底，天然根底应全部开挖完成，地基承载力经检验，桩位及标高经复核，一般在

45、根底土方回填隐蔽前进展。监理及桩基或主包单位应分别提交根底分部工程监理总结及施工总结。4.8 地下室构造施工【完成时间】 根底验收后【考前须知】对地下室底板，验收时除检验常规工程外，还应重点检查底板及外墙反坎后浇带止水钢板接头焊接质量，锣杆是否为止水锣杆，止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等。对地下室侧墙及顶板，验收时除检验常规工程外，还应重点检查模板支撑系统稳定性是否结实，外墙后浇带止水钢板接头焊接质量，锣杆是否为止水锣杆，止水锣杆是否双面焊接及有无孔隙等。砼外加剂的选取对地下室防渗抗裂有重要影响。对地下室外墙、底板砼外加剂的选用应组织召开专题研究会，公司技术部、砼搅拌站、砼外加剂单位及有关专家参加。为保证今后地下室设备安装方便，应在地下室顶板浇注前在地下室顶板适当位置预留设备出入口。地下室砼养护：地下室外墙浇筑24小时后，松动模板，沿缝每天不少于7次灌水封模养护，7天以后才能撤除模板，并继续养护7天；地下室底板、地下室顶板面层施工时采用砼原浆收光并进展蓄水养护不少于7天；其它竖向构件浇筑后前7天安排专人负责每天浇水养护次数不少于10次，后7天每天浇水次数不少于5次。如存在地下室砼浇筑等夜间施工有噪音的，需按当地政府要求办理夜间施工许可证。4.9 地下室构造验收【完成时间】 地下室构造包括后浇带施工完成、模板撤除并清理完成、地下室各构件砼养护到达