衡阳房地产市场调查分析报告.doc

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1、2021年衡阳房地产市场调查分析报告凌峻地产中国广州凌峻房地产咨询2021年11月目 录一、城市概况11、地理位置12、行政区划及人口13、交通条件24、文化背景25、产业开展3二、城市经济31、GDP及其增长32、固定资产投资43、财政收入44、产业结构55、居民生活状况6三、城市规划71、整体规划方案2002-202172、商业规划2021-202183、住宅建设规划(2021-2021)10四、城市掠地121、房地产开发投资情况122、房地产施工、新开工、竣工面积情况133、商品房销售面积情况134、商品房住宅销售套数及价格145、市场供给量14五、区域市场17171819六、典型工程分

2、析20高新区20工程一：沐林美郡三期20工程二：香江水岸新城三期23工程三：珠江愉景湾26工程四：珠江棕榈园29工程五：雅士林湘苑31工程六：衡府34工程七：山水华庭37工程八：冠都现代城40工程九：祝融路一号44工程十：新华名筑46蒸湘区49工程一：中泰峰境49工程二：蒸湘世纪城二期香槟小城52工程三：衡阳名郡55雁峰区58工程一：云沙诗意58工程二：博达江洲花园61石鼓区64工程一：雁栖湖耀江花园64工程二：北城明珠67珠晖区70工程三：湘水明珠70七、区域内主要竞争工程比照分析72一、城市概况1、地理位置衡阳市位于湖南省中南部，湘江中游。总面积15310平方公里，合153.10万公顷，占

3、全省土地面积7.23%，在全省各市、州中，幅员位居第2位。西南接永州市，西北挨邵阳市，北达娄底市、湘潭市，东邻株洲市，南抵郴州市。衡阳市为典型的盆地形势，盆地南高北低。山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%，平原占21%，水面占4%。2、行政区划及人口2021年衡阳市区建成区120.5平方公里，建成区常住户籍人口120.8万。辖区共辖12个县区、市，其中5个市辖区：雁峰区、石鼓区、珠晖区、蒸湘区、南岳区；2个县级市：耒阳市、常宁市；5个县：衡南县、衡阳县、衡山县、衡东县、祁东县。3、交通条件 陆路：衡阳是全国45个公路交通主枢纽城市之一，京珠高速与泉南高速公路在衡阳市区交汇；衡炎高速

4、于2021年12月通车，107国道、322国道、“三南公路贯穿全境。衡阳市区现有一环绕城高速公路，预计到2021年衡阳又将形成由二环绕城高速公路。 水路：衡阳水运资源十分丰富，境内有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。湘江上溯潇水，下入洞庭，通江达海，常年可通千吨级轮船。 航空：根据国家十一五规划，衡阳被纳入中国民航规划之中，新衡阳机场将在衡南县云集与车江之间，已于2021年底开工兴建。本期机场飞行区等级为4C，建设一条长为2400米的跑道，远期开展为4D，跑道延长到3200米。 预计2021年起降客机可达4300架次，发送旅客36万人次。4、文化背景衡阳，古为三苗故地，称衡州，有“寰中佳丽之誉。相

5、传“雁不过衡阳，故衡阳城亦被称之为“雁城。自古以来，衡阳文气郁郁，才俊辈出。古有辅佐蜀国的大臣蒋婉、创造造纸术的蔡伦、著名思想家王夫之(王船山)、湘军水师统帅彭玉麟等等。衡阳的历史文化源远流长，南岳衡山具有佛、道合一的宝气，悠远浓郁的文气。纵观南岳衡山七十二峰，绵延数百里，首峰回雁峰，尾峰岳麓山。向北，长沙有岳麓书院；往南，衡阳有石鼓书院。除石鼓书院外，衡阳还有以王夫之命名船山书院，和有天下四大书院之称的石鼓书院一起，同属衡阳三大文脉中重要的一脉。衡阳自古即是“南北要冲、湖广咽喉的中南军事重镇，一直是湘南政治、经济、文化、交通、物流中心。5、产业开展2021年全市地区生产总值1168亿元，增长

6、14.7%，增速比上年加快2.7个百分点。一产业增加值240.5亿元，增长5.6%；二产业增加值500.4亿元，增长18.9%；三产业增加值427.2亿元，增长12.8%。全年高开稳走，一季度增长15.8%，二季度增长13.8%，三季度增长14.1%，四季度增长15.1%。按常住人口计算人均GDP17299元，增长14.3%。小结：衡阳市无论从地理位置抑或人口数量上看，衡阳市是湖南省未来开展的重点。衡阳市三产业比重相对平均，GDP增长迅速。工业实力强，为未来开展打下了坚决的根底。二、城市经济1、GDP及其增长近年来，衡阳市的GDP增长稳定，始终保持在14左右的年增长率，在宏观经济较差的2021

7、年，回落跌落到12%，2021年增速又提高到15%，预计今后经济环境逐步改善，衡阳市的经济情况将有更快的开展。2、固定资产投资近年来，衡阳市的固定资产投资比例不断增长，且增长步伐不断加大，增长率从2006年的19%上升至2021年的57%，增长速度不可小觑。可以预计未来当地仍将保持较高的增长速度，城市建设力度不断加大，城市面貌日新月异。2021年，全社会固定资产投资完成额441.91亿元，比上年增长57%。工业投资占据主导地位。全市工业固定资产投资251.80亿元，增长46.4%，占全社会固定资产投资的比重为57.0%。 3、财政收入2021年，全市财政总收入70.09亿元，比上年增长17%，

8、其中地方一般预算收入46.59亿元，增长22.8。税收占财政收入的比重达77.6%，财政收入占GDP的比重为6.0%。财政收入逐年递增，但增速显放缓趋势，从07年最顶峰的27%下降到09年的17%。4、产业结构产业结构调整优化，二三产业比重不断加大。近年来，衡阳市在经济总量快速增长的同时，经济结构进一步优化。 2021年，三次产业结构比为20.6：42.8：36.6，三次产业占比“一降两升：一产业占全市GDP的比重比上年降低了1.7个百分点，二产业比上年提高1.1个百分点，三产业比上年提高0.6个百分点。工业对经济增长的奉献率到达52.5%，比上年提高1.8个百分点。衡阳市第二、第三产业分配相

9、对均衡，并且稳步增长。5、居民生活状况 人口总量衡阳市人口呈稳步增长趋势，外来人口增加，说明城市开展后劲十足。 城镇居民可支配收入2021年城镇居民人均可支配收入到达13911元，但距湖南城镇居民人居收入15000元还有一定差距，按近几年14%的平均增长率，衡阳市城镇居民可支配收入预计在2021年将会突破16000元，将赶超湖南省平均水平。三、城市规划1、整体规划方案2002-2021 城市开展目标湘南商贸、物流业兴旺，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市将衡阳建设成为湘南商贸、物流业兴旺，工业先进，宜居宜游的现代化中心城市。促进由传统加工工业城市向现代加工工业与物流中心的方向开展，培植具有省际

10、或全国意义的主导产业，重塑湘南经济中心地位；发挥南岳风景名胜区等国家级旅游资源优势，通过城市综合环境治理，增强中心城区旅游效劳职能，重新展现省级历史文化名城的风貌。 空间开展城市向南、向东开展居住生活空间的开展沿着湘江两岸向南、向北展开综合效劳功能的空间开展自西向东推进将南岳风景名胜区同中心城区的开展作为一个整体，强化和扶持中心城区，有重点地开展沿湘江、京珠高速和京广铁路沿线的城镇，兼顾其他主要交通走廊上的城镇开展，带动和支撑县域经济的开展。在中心城区特殊的地形地势条件下，采取“十字型的空间布局形态，居住生活空间的开展沿着湘江两岸向南、向北展开，突出独特的山水条件和人文背景；综合效劳功能的空间

11、开展自西向东推进，强化中心城区经济同区域南北向经济主动脉的关联；湘江、耒水和蒸水贯穿其中，植被良好的山体和生态绿地由东北、西北、西南、东南楔形切入。 主要技术经济指标远期中心城区城市人口规模为130万人左右，城市建设用地规模控制在125平方公里，人均建设用地控制在96平方米以内。2、商业规划2021-2021 一主六副 “一主即一个商业中心区：东起湘江南路，西至红湘路，北起立新大道和明翰路、南至雁城路；“六副即6个商业副中心区：高新片区商业副中心、长湖片区商业副中心、江东片区商业副中心、酃湖片区商业副中心、雁栖湖片区商业副中心、五星片区商业副中心。培育和规划新的商业中心是本次规划的项重要内容。

12、规划?围绕打造消费中心，通过对中心城区商业网点的布局调整，分流中心城区人流、物流、车流，在解放路、中山南北路、常胜路、人民路等路段形成衡阳市高端消费区，在6个商业副中心区形成6个中档消费区、22个社区商业中心形成22个便民利民的群众消费区。 十大市场群家具装饰建材及五金市场群，汽贸及配件市场群，工业品生产资料市场群，衡阳特产、副食品批发及旅游工艺品市场群，林牧产品市场群，小商品市场群，文体办公用品市场群，酒类产品市场群，花鸟、古玩、文化工艺品市场群及再生资源市场群。在中心城区交通条件优良的地方布局96个大型零售商业网点，将城区具有批发功能的13个大市场规划引导搬迁到城郊接合部。利用35年时间

13、将中心城区的汽车、装饰建材、五金机电、旧货等从事批发业务经营户规划引导到城郊接合部的同类专业市场经营。同时，还明确指出对百花市场60家、肖家山市场60家，首峰市场22 家等，共142家装饰建材经营户规划引导到日鑫和华源两大装饰建材批发、超市经营。 十条特色商业街区衡西综合商业步行街、长湖主题购物休闲步行街、中山路精品服饰商业街、和平路特色餐饮休闲街、华新风味美食街、杨柳乘用车 4S店一条街、绿色农家乐民俗风情街、先锋路综合数码商业街、文化办公用品品牌街、大元头商业综合步行街。在衡阳市现有的商业街的根底上布局了2条餐饮街，将衡阳市市特色餐饮业态聚集经营；布局了1条服饰街，将国内外知名品牌服饰业

14、态集聚经营；布局了1条数码产品街，将新旧 、电脑灯数码产品集聚经营。 十大商贸物流园区白沙工业物流中心、松木化工物流园区、云集空港物流园区、茶山坳小商品物流中心、丁家桥水运物流中心、东阳渡四方粮油物流中心、呆鹰岭生产资料物流中心、呆鹰岭全国湘菜原料物流中心、朱家堰物流中心及朝阳物流中心。衡阳市四个城区商贸物流开展将分类集聚。石鼓区表达“家园特色：以布局家装、家饰、家居、家具、家电等为主的主题市场和专业市场；珠晖区表达了“群众特色：以布局群众消费、大路货批发零售、大学生群体消费、群众绿色生态消费为主的商场、市场；蒸湘区表达“机、“电特色，布局以乘用车4S店、农资农机物流配送中心及湘菜正宗原料加工

15、配送中心为主的工程；雁峰区那么表达“物流特色，优化工业物流，拓展第三方物流。 两条商业带湘江观光休闲商业带、蒸水古今文化商业带。通过对风景资源和文化资源的合理整合，建设两条商业带。湘江观光休闲商业带，以明清历史、湘军文化为建设基调，结合人文景观开展相关的旅游品、工艺品、纪念品专卖店及餐饮休闲等商业设施；蒸水古今文化商业带，那么结合了西湖公园、石鼓书院、青草桥头酒百家的历史文化，打造集古玩、字画、特色工艺品、旅游商品等于一体的文化古街区，并引导地方名优特产品在此集聚经营，开展衡阳名优特产购物街。3、住宅建设规划(2021-2021) 住房建设总量目标规划期内建设各类住房万套,总建设面积565万平

16、方米。 规划期内,建设商品住房万套,建筑面积万平方米。规划期内,建设政策性住房万套,建筑面积68万平方米。其中,建设经济适用住房7696套,建筑面积51万平方米;建设公共租赁住房(含廉租住房)3674套,建设面积17万平方米。 住房建设方针将新区作为新增住房建设重点开展的地区.规划期内,应继续对这些地区在土地供给,根底设施,公共设施和建设资金等方面给予优先安排,为我市其他产业的开展提供居住配套。为缓解中心城区内住房供给压力,规划期内应在中心城区内外结合部,重点建设一批适应中低收入者的中低价位,中小套型普通商品住房。政策性住房(含经济适用房和公共租赁住房)应合理选择建设地点,重点开展交通和生活便

17、利地区。 住房建设年度目标为:2021年,商品住房建设万套,建设面积12万平方米,政策性住房建设1983套,建筑面积12万平方米;2021年,商品住房建设万套,建设面积72万平方米,政策性住房建设1850套,建筑面积万平方米;2021年,商品住房建设万套,建设面积万平方米,政策性住房建设1800套,建筑面积万平方米; 政策与策略保证住房用地供给,调整住房供给结构。凡新审批,新开工的各类住房,套型建筑面积90平方米以下的住房(含商品住房,政策性住房)面积所占比重,到达开发建设总面积的70%以上;年度土地供给要优先保证中低价位,中小套型普通商品住房和政策性住房建设,其年度供给量不得低于居住用地供给

18、总量的70%。 适当提高住房建设开发强度。针对衡阳市土地资源日益紧缺的现状,依据节约,集约利用土地的原那么,规划期内,在符合规划控制原那么和相关标准要求的前提下,适当提高住房建设的容积率水平。停止别墅类房地产开发工程土地供给,严格限制低密度,大套型住房土地供给。 住房用地供给结构指引商品住房用地。规划期内,新供给平方公里商品住宅用地中平方公里的住宅用地用于供给中低价位,中小套型普通商品住房。政策性住房用地。规划期内,新供给政策性住房用地总量为平方公里,其中经济适用房用地平方公里,公共租赁房用地平方公里。四、城市掠地1、房地产开发投资情况2006-2021年，房地产开发投资稳步提升，增长率保持在

19、35%左右，2021年突破40亿大关。2、房地产施工、新开工、竣工面积情况施工面积逐年稳步提升，在大环境不好的2021年，新开工面积明显回落，竣工面积增幅减少。2021年，随着经济的慢慢复苏，房地产市场也逐渐回暖，竣工面积直线上升。3、商品房销售面积情况2006-2021年销售面积逐年提升，但在经济危机的2021年，销售面积停止不前，随着2021年的经济复苏，房地产销售大幅度提升。从2007年开始，期房销售面积大于现房销售面积，保持在1:1.4的比例，一方面说明房地产市场开始大量开发，另一方面也可以反映出市民对于期房的认知度也在逐年提升，能够适应开发商滚动开发的模式。4、商品房住宅销售套数及价

20、格商品房价格逐年稳步提升，在大背景不好的2021年，商品房销售套数略微增长，但价格增幅却到达28%，可以推断出衡阳市民是有一定购房能力的。经济复苏的2021年商品房销售15434套，增幅到达75%。5、市场供给量1、土地供给情况地块编号地 段规 模其 他200566市高新开发区40号街区见附图466.14亩也可分割出让，按规划首期用地面积为275亩二类居住兼容商业2005 023广场路16号亩住宅、人防设施用地2005063位于高新开发区内，南临曙光路、北临天台路、东临蒸水大道、西临新桥路亩二类居住兼容少量商业2006 001石鼓区五一路181号亩居住(50年)2006042东至西外环路、南至

21、船山路、西至蒸湘区长湖町、北至立新大道范围的开发用地和下沉式商业及广场用地总面积约1474.78亩商业、居住、办公等开发用地及下沉式商业、广场用地以挂牌出让方式供给，城市规划道路、学校等公共设施用地以非出让方式供给，具体范围和面积以规划和实际测量为准。商业、居住兼容办公最终以规划审批为准2006077市蒸湘区红湘街道联合六组亩商住用地2006085高新开发区62号街区02号地块亩居住兼容少量商业2006087市高新开发区第18号街区01号地块亩B块：20.06亩商业、居住A块商业占20%、B块商业占15%2021071蒸湘区呆鹰岭镇新阳村亩规划道路及绿化占地17.07城镇住宅兼容商业20215

22、7雁峰区湘江村亩城镇住宅容积率绿化率35%202166雁峰区白沙洲街道其中规划道路13.32亩城镇住宅兼容商业202107白沙大道以东、铜桥巷以南、酃白路以西约120亩实际面积以规划蓝线图及用地红线图为准商住用地最终用途以规划设计条件通知书为准2021026蒸湘区呆鹰岭镇中平村、新阳村亩城镇住宅、商业2021025蒸湘区呆鹰岭镇中平村、新阳村亩其中规划道路及绿化用地12.5亩城镇住宅、商业2021030蒸湘区长湖乡松亭村及高新开发区金星管理处，位于船山西路以北，华新大道以西规划道路及绿化带用地为18.59亩，出让土地为83.59亩城镇住宅兼容商业2021038雁峰区岳屏镇前进村其中规划道路及绿

23、化面积为42.03亩商业、旅馆、城镇住宅2021047石鼓区东方红渔场团结村亩城镇住宅2021051雁峰区湘江乡白沙、湘江村亩其中规划绿化占地26.65亩城镇住宅、商业五、区域市场1.板块划分衡阳市楼市板块竞争格局图沿江板块市中心板块高新区板块衡阳市房地产的竞争格局主要分为：市中心板块、沿江板块以及高新技术开发区板块等三大板块。各板块均有自己的核心支撑点：n 市中心板块的核心支撑点在于其成熟的配套优势；n 沿江板块的核心支撑点在于其得天独厚的水资源优势及湘江风光带的景观优势；n 高新区板块的核心支撑点那么在于其处于未来衡阳市的政治、经济和文化中心，开展潜力巨大以及其优越的自然生态环境优势。各板

24、块产品比照分析板 块楼盘规模楼盘档次产品类别户型概况沿江板块以大中盘为主中高档为主以小高层、高层为主，局部工程包含多层产品涵盖两房到四房中心板块大中小盘兼有，以中小盘为主高中低档兼有，以中高档为趋势小高层为主，局部多层涵盖公寓、两房、三房、四房户型。高新板块大中小盘兼有，中等规模以上楼盘为主流中高档为主以小高层、高层为主，局部高端工程包含洋房、别墅产品涵盖公寓、两房、三房、四房、复式以及别墅。2.片区划分城南片区城东片区高新片区中心片区城北片区 中心片区：衡阳市区的商业、娱乐和效劳中心，功能配套配套完善，对周边区域的吸引力极强，市民认同度高 高新片区：行政中心，区域建设力度大，但整体配套未成熟

25、是房地产开发的热点区域 城北片区：专业市场集中， 区域形象差 城东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模庞大 城南片区：湘江上游区域，全市大型工矿企业集中区域3.各区域房地产开展情况雁峰区：老城区，因城市建设规划及道路、旧城改造等因素，推出个案逐渐减少。代表楼盘：禧城月畔湾，世纪名城,康新花园 珠晖区：在江东那些区域，略微偏僻，各类配套也不齐全，且该区受居民购置力及经济开展状况等因素影响，需求不多、品质一般。代表楼盘：华泽钱江苑，盛世嘉苑，中凌景帝名苑蒸湘区：成交量占据了衡阳市场的半壁江山, 这几年开展迅速，城区面貌年年翻新，所以形成了一个比拟成熟的商业圈及新的人居

26、环境。代表楼盘：中泰峰境，华亿明珠，长河时尚世界，新盛花园，凯旋豪庭，锦绣雁城等石鼓区：受土地限制，所以楼盘较少。代表楼盘：龙江明珠，峰景国际，碧水阳光，耀江花园高新区：受衡阳政府部门搬迁至开发区的影响，带动了高新开发区的住宅建设。高新开发区环境优美，各类配套日趋完善，高新区将成为衡阳品质楼盘集中地。 代表楼盘：沐林美郡，香槟小城，尚邦领域，御璟花苑，冠都现代城，雅仕林湘苑，珠江愉景湾，山水华庭，曲兰庭苑，衡府，润泽上邸等小结：1、整体上来说，衡阳市房地产的竞争主要集中在高新区房地产的竞争上，初步估算，高新区房地产的开发量占整个衡阳市房地产开发量的左右，高新区房地产的竞争异常的剧烈。2、高新区

27、板块随着众多政府机关、学校、医院的进驻；珠江合创、冠都等外来品牌开发商以及沐林美郡、雅士林等外乡品牌的进驻，使高新区房地产迅速成长成衡阳市最炙手可热的房地产开发区域，也是衡阳市房地产市场竞争最为剧烈的区域。目前高新区房地产的竞争格局主要分为长丰大道沿线、华新大道沿线、蒸水大道沿线、解放大道沿线。同样高新区各板块均有自己的核心支撑点：长丰大道沿线的核心支撑点在于其优越的政治环境优势及生态环境优势；华新大道沿线的核心优势那么在于其优越的教育环境优势；蒸水大道沿线的核心优势那么在于其优越的生态环境及水资源丰富优势；解放大道沿线的优势那么在于其优越的地理位置及较为成熟的周边配套优势。3、对高新区房地产

28、市场来说，各工程均享外部资源环境开展利好，工程的核心的竞争点还是取决于各工程的产品品质、价格以及营销和产品上的创新。六、典型工程分析高新区工程一：沐林美郡三期1、工程根本信息工程地址华新开发区长湖路与祝融路交汇处，平湖公园西侧销售 073428908882891888开发商沐林房地产开发物管公司佳和物业占地面积300000建筑面积800000容积率绿化率43%建筑类别多层、小高层、高层建筑风格新古典主义价格均价3600元/2、工程简介沐林美郡工程位于华新开发区平湖公园西侧，毗邻市委、市政府、海关、教委等政府机关单位，独享560亩平湖公园自然景观和天然氧吧，拥有衡阳最优越的居住环境。工程占地近3

29、0万，总建筑面积达80万平方米，是目前衡阳市最大的高档成熟大盘之一。3、规划解读解析：工程包含多层、18层小高层以及33层高层，涵盖住宅、商业、公寓写字楼多种复合形态，工程与浙江大学建筑研究院、浙江大学景观二所和香港戴德梁行形成强强合作，科学合理的规划布局，高达43%的绿化率，最宽170米楼间距，四万平米奢华中心园林，一层架空，豪华入户大堂，5000现代康体健身会所、“七心级酒店管家式物业管理效劳，力求打造衡阳现代居住生活的样板社区。4、建筑解读 解析：工程采用新古典主义建筑风格，造型美观大方、典雅、气质独特。材料选择、色彩编排与造型相结合，充分发挥材料的自然肌理及光影效果建筑个性。5、园林景

30、观解读 解析: 工程园林景观主要由4万坡地中央景观园林组成，搭配水景及情调小品，整个社区绿荫环绕，给人一种离尘不离城的生活享受。6、户型解读经典户型点评20栋楼王户型 四房两厅三卫 亮点：大错层设计l 入户花园设计，有效构筑私密空间；l 大错层设计，主客、动静完美分区；l 两梯两户纯板式，南北通透，保证良好的采光通风效果；l 南北双阳台，家务、观景各取其用；l 独立书房，主、次卧带独立卫生间，彰显主人身份与品位。7、配套公交线路：101路、81路、40路、4路、46路、28路、1路效劳设施：平湖公园、生态公园、船山公园，商业银行，交通银行，建设银行，农业银行，工商银行，中国联通，中国移动，中国

31、电信，中国邮政学校：南华大学，紧邻市一中，船山实验二小，华新小学，长湖中学医疗设施：中心医院，南华大学附二医院，中心血站工程二：香江水岸新城三期1、工程根本信息工程地址华新开发区蒸水大道48号销售 073488188888819999开发商凯星房地产开发物管公司湖南凯星物业占地面积320000建筑面积530000容积率绿化率41%建筑类别别墅、多层、小高层建筑风格西班牙价格楼梯房均价3600元/电梯房均价3400元/2、工程简介香江水岸新城位于华新开发区蒸水风光带,占地面积约为32万,总建面约53万,社区建筑风格为纯欧洲风情。工程共分三期，一期现已全面完工，工程二、三,总户数520户。3、规划

32、解读解析：工程建筑风格为纯欧洲风情，涵盖独栋别墅,联排别墅,叠加别墅,多层洋房,电梯小高层等建筑形态。主力户型为80两房、130三房和160四房。4、建筑解读 解析：工程采用西班牙建筑风格，简单大气的色彩搭配使建筑看起来稳重而高贵。5、园林景观解读 解析: 工程景观为西班牙风情园林，主要由楼宇间的组团花园与水系组成，力图展现纯粹的欧洲风情人文生活。6、户型解读经典户型点评A户型 三房两厅两卫 点评：室内入户花园l 进深入户花园，彰显主人非凡品位；l 户型方正实用，功能分区合理；l 开间主卧外接独立阳台，舒适惬意；l 南北通透，采光通风效果好7、配套外部：医院、学校、酒店、银行、邮局、华新汽车站

33、公园、广场、游泳池等生活设施；内部：香江华新购物中心、社区幼儿园、会所等。工程三：珠江愉景湾1、工程根本信息工程地址华新开发区蒸水大道(湖南省测绘院)销售 07348855666开发商凯星房地产开发物管公司新加坡莱佛士物业占地面积320000建筑面积530000容积率绿化率41%建筑类别别墅、多层、小高层建筑风格西班牙价格楼梯房均价3600元/电梯房均价3400元/2、工程简介香江水岸新城位于华新开发区蒸水风光带,占地面积约为32万,总建面约53万,社区建筑风格为纯欧洲风情。工程共分三期，一期现已全面完工，工程二、三,总户数520户。3、规划解读解析：工程建筑风格为纯欧洲风情，涵盖独栋别墅,

34、联排别墅,叠加别墅,多层洋房,电梯小高层等建筑形态。主力户型为80两房、130三房和160四房。4、建筑解读 解析：工程采用西班牙建筑风格，简单大气的色彩搭配使建筑看起来稳重而高贵。5、园林景观解读 解析: 工程景观为西班牙风情园林，主要由楼宇间的组团花园与水系组成，力图展现纯粹的欧洲风情人文生活。6、户型解读经典户型点评E区A1户型 三房两厅两卫 133.11点评：三房变四房l 多变阳台空间，可打造成单独书房；l 主卧带独立卫生间，私密性好；l 户型方正，得房率高；l 南北通透，动静别离，功能分区合理；7、配套体育休闲：体育中心 金融邮电：邮电局，工商银行， 公共设施：机关、银行、通讯、信息

35、票务、数字楼宇群等人性化设施；社区配套：中心会所、架空层泛会所、大型网球场、屋顶最光游泳池，健身、棋牌娱乐等；工程四：珠江棕榈园1、工程根本信息工程地址华新开发区华新大道销售 073488000008877777开发商衡阳创展房地产物管公司广州莱佛士物业占地面积127333建筑面积6091148容积率2.23绿化率42%建筑类别别墅、洋房、小高层建筑风格南加州风格价格洋房均价3600元/电梯房均价2800元/2、工程简介珠江棕榈园工程由著名地产企业珠江地产开发，工程位于湖南省衡阳市高新技术产业开发区内第40号街区，位置优越，交通便利，配套设施齐全，规划用地约191.09亩，总建筑面积3193

36、67平方米。 3、规划解读解析：小区共分三期开发，工程强调高品位、高素质、高风格，力求创造具有现代特色的南加州风情社区，创造可持续开展的生态居住环境。设计重视“以人为本，着力营造具有极强邻里认同感的居住空间，处理好商业配套与小区生活的和谐关系，带动整个高新技术开发区经济的同步开展。合理组织交通网络，强化多层次的景观设计，完善公建配套设施，使生活更趋舒适和方便。 工程包含别墅,多层洋房,电梯小高层等建筑形态。主力户型为90两房133三房143四房。4、建筑解读 解析：工程建筑立面以合理组织门窗的比例实现最大可能的室内通风为根底，以体块的灵活穿插，和素雅的建筑元素，创立活泼亲切，轻盈通透的建筑风格

37、 型体以简约的风格为主，表达时代特征：简约、和谐，温馨的形象，整个小区错落有致，富有韵律节奏，充满活力的住宅群落和极具特色的小区风貌。5、园林景观解读 解析: 小区园林景观设计采用中轴景观走廊的设计手法，极大扩展了视觉对中心湖面的青睐。不同主题的景观组团，兼顾不同年龄人的需求。社区内提供休憩、赏景、运动等功能。从视觉和心理上最大地利用了景观价值，可在慵懒闲适的夜色中数星光，可在湖畔边赏月色，加州闲情逸致的生活气氛随处可见。6、户型解读经典户型点评电梯房B户型 三房两厅两卫 1点评：超大观景阳台l 超大观景阳台，景观视野开阔；l 主卧带独立卫生间，私密性好；l 户型方正，得房率高；l 动静别离

38、干湿分区；7、配套学校：衡阳市一中、船山实验中学、船山实验二小、华新小学等；医疗：附二医院、中心医院、华新医院；商场/酒店：香江百货、沃尔玛超市待进、华新建材市场、林隐假日酒店；银行：商业银行、交通银行、建设银行、工商银行、农业银行；效劳：中国移动、中国联通、中国电信、中国邮政；休闲娱乐：太阳广场、平湖公园、生态公园、蒸水风光带工程五：雅士林湘苑1、工程根本信息工程地址高新区第40号街区销售 07348899666开发商衡阳雅士林房地产物管公司雅士林物业占地面积建筑面积37万容积率绿化率35%建筑类别多层、小高层建筑风格现代风格价格四期电梯房均价3000元/2、工程简介雅士林湘苑，位于华新区

39、第40号街区，坐落在祝融路与城市主干道华新大道交汇处，近邻玉溪公园、平湖公园，工程经周边船山大道可直达市区。工程占地275亩，总建筑面积近37万。3、规划解读解析：工程定位于38万都市综合体，小区内设有1500全景中央园林，双语幼儿园，风情商业街等配套设施。产品以三四房为主，现一、二期已经入住，三期局部入住。小区共可容纳2175户，停车位1515辆。力图打造大型现代都市生活地标。 4、建筑解读 解析：工程建筑表现简洁、大气，现代风格简约硬朗，尺度适宜，比例和谐，三种建筑各具特性，互相照应，统一中富有细节变化。整体色彩明快和谐，又不失沉静，隐喻湘湖传统特色，立面细部采用构成设计手法，虚实相间，光

40、影丰富。新型建筑空间与传统邻里交往相互融合，营造强烈的邻里认同感。5、园林景观解读 解析:在园林上，工程十分注重水景的营造，小区内绿意怀抱，水逸缭绕，=推窗见景，开门见水，水生灵秀，延绵声息。以水为灵脉，以绿为气韵，展现国际风情园林的浪漫与臻美。打造富生态，绿境水逸，的浪漫意境。动感喷泉水景、幽静长廊、丰富植被、个性小品、雅致步道，花木葱茏，休闲意趣，绿意掩映，墙影绰约，让建筑的硬朗线条顿时缓和下来。6、户型解读经典户型点评B3户型 三房两厅两卫 点评：超大观景阳台l 南北通透，户型方正；l 主卧带独立卫生间，私密性好；l 南北双阳台，满足生活、观景需要；l 超大外飘窗设计，视野开阔，采光效果

41、好7、配套公交线路：39路、28路、81路、40路效劳设施：衡阳市委，水利局，海关学校：双语幼儿园、老年大学、市一中医疗：中心医院工程六：衡府1、工程根本信息工程地址华新区祝融路57号销售 07348826688 8826699开发商衡阳紫园房地产物管公司深圳开元国际占地面积64000建筑面积96000容积率1.4绿化率45%建筑类别别墅、洋房、高层建筑风格现代风格价格电梯房均价3500元/2、工程简介工程座落于衡阳华新经济开发区，紧邻蒸水风光带，工程占地面积96.65亩，规划总建筑面积11万平方米，总户数509户，规划有叠院别墅、庭院别墅和空中别墅。3、规划解读解析：工程规划萃取中华文化精髓

42、的博大内涵，借鉴世界顶级园林景观规划，整体规划深谙大宅之道，以中正、和谐、含而不露、不张扬的设计规划理念，演绎淡去浮华、荣归故里的大宅风范。在户型空间规划上那么采用了：上天入地、纵横交错、层错无穷、垂直立体结合的居住空间规划，打造出以人为蓝图的“八度空间大宅。4、建筑解读 解析：工程二期为三栋现代风格的高层建筑，色彩简单却不庸俗，以沉稳、大气、融贯中西的建筑符号全新呈现，使建筑外观看上去年轻而富有朝气。5、园林景观解读 解析:在园林上，工程通过对水景的充分利用和楼宇间的组团花园，打造具体立体感、层次清楚的园林景观体系，给人一种无论何时何地都置身于美景之中的意境。6、户型解读经典户型点评二期空中

43、别墅四房两厅三卫 点评：三错层l 三错层立体空间，客、餐厅4.2米挑高，7.8米开间，大气尊贵；l 22超大观景阳台，景观视野开阔；l 双主卧设计，均带独立卫生间，充分保障主人私密；l 全飘窗设计，300视野，采光效果好7、配套公交线路： 102、4、46、1路工程七：山水华庭1、工程根本信息工程地址衡阳市华新开发区新一中旁销售 07348679888 8679999开发商天重房地产开发物管公司香湾名家物业占地面积31333建筑面积110000容积率3绿化率35%建筑类别小高层、高层建筑风格现代风格价格均价2900元/2、工程简介，总建筑面积106951。3、规划解读解析：工程用地范围内共布置建筑共6幢18层至25层住宅，每幢建筑都为南北向建筑，且具有较好的景观视线，社区配套齐全，有游泳池、老人活动场所、会所、儿童乐园等整个小区布局层次、功能配套、建筑外观、园林绿化、采光通风、视觉效果上都到达较高水准。户型主要以有二房二厅一卫、三房二厅二卫为主；其中最具特色的是有