商业资产管理及商业管理公司运作模式.doc

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1、商业资产管理及商业管理公司运作模式目录一、物业管理、商业管理与资产管理的演变发展一）、物业管理（二）、商业管理、资产管理二、资产管理的职能和管理的对象1一）、资产管理的职能（二）、资产管理的对象三、商业管理公司与资产管理公司的案例分析一、物业管理、商业管理与资产管理的演变发展（一）、物业管理物业管理是指物业管理经营人受物业犷有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同和契约行使管理权，运月现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一管理，并为居住者提哄高效、周到的报务,使物业发挥最丸的使用价值和经济价值。其业务可分为三类：基衣业务类：包括对房屋建貌、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保

2、养和隼护；专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车擒交通等；特色业务类：包召特约服务和便民肢务：经营业务类：房屋中介肢务、装修业务等。我国引入“物业管理”这一概念并不长：且主要针对的就是居住物业这一单一形态，由于居住地产比商业地产的物业类型要简单得多，往往从事物业管理的企业也多发家于居住地产，常常也只是制定“路径依僉”的战略，自然体会到了“增长的板限”，难以实现企业的增长：由亍物业管理企业缺乏核心技术竞争优势,再加上总会对物业服务消费意识的不成熟等因素詮裁响，宦方统计教据显示目甫57.76%物业管理企业处于微利甚至亏撮状态。在商业地产发展热火朝天的今天，大多教商业地产公司麹成

3、立了自己的物业管理公司，或者将物业管理业务承包给第三方物业管理公司，热而场业管理职能郭分龙然只停留在场业的管理和维护，无法为仝业创造更多的财富和价值。因此，面对諦龄市场环境，如何突破传统物业经营管理的模式，补用物业股务豆台和客户资源以及物业服务自身的专业优势：通过引进报务集成、延伸服务产业色开宸多种经营等方式烫高盈利能力成为擢在物业管理企业面前的重要课題。特别是运用商业管理、资产管理理论及操作方法开展商业管理和资产管理，已成为企业祈的塑利手段，左提高勃业管楚企业创富能力的同时，必然推进物业管理行业的产业优亿升级，成为物业管理行业发展的必白之路，爲成为了众多商业地产发展商的核心竞爭力之一。（二）

4、商业管理由亍传统祐物业管理已经无法为企业创造更多的财富和价值，因龙4业管理顶芬而生。所谓直业管理,就是指针对商业性渍物业（地产），使之能够贩利开長经营活动进行的所有管理行为：我们统称为商业管理：其业务除包括原来的物业管理之外，还增加了商业地产项目前覇论诃、主题定位、划商、销舊代理等仝营业务：同时为开发顼目異供建设腿见设计欣问、商业经营管理团队玲出、广告营销推广代湮、项目投、融资服务等埴值服务。尤其是近几王来，由于国家实施房地产调控政策，传统住宅地产受到了压制:商业地产获得了高送发层，进而带动了商业管理冇业兴起。2012年，商业地产约发展趋势有所起伏，潛速有沪放缓，但总体上仍保持增长态势：从未

5、来的发展趋势看，随着力需市场的不断开枳以购物中心、商场的商业地产将保特快速壇长，因此未来商业管理有可能成为物业管理行业的主要市场之一。与传统的场业管湮相比，商业管理具有以下特点:第一、经营是商业物业永恆的主题，因配传统笛物业菅理必将发展成为国绕商业经营活动并烫供肢务的商业管理。由亍商业丸产是收盖性场业，所次直业地产的物业包含“物业管理”和“商业管理”二层含义：不仅是传统物业管理所包含匀“对物业及配套没施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，更重要的是实现物业各期净收益最大化，并保持知麦高物业的市场价值以及未来輝港力，育业管理作为商业经营和菅理的有机部分和必要功能,更需要国滋业经营活动本身和裔户

6、的容观需要:提供专业化的、优质高效的管理和肢务C第二、商业物业产业基础稳亜收益渠道多C传统的物业管理模式一般仪限于单一约物业菅理，物业眾务多为保洁、保安、缓化、修练设施设备及其他特约版务：而商业场业的产业各个坏节相互促动、互相补充，形成一个系统的整体，相应约核心竞爭力较氏同时传统的物业管理收益果it一般为物业服务费收入，E物业服务费收缴龛偏低：牧费难：企业收入渠道比校单一：而商业管理中前策划、铠售、运营、菅理、培训、咨询、服务等均可作为物业管理的经济增长点第三、育业管理相对成本低、凤捡低、纠纷少。在商业管理产业中：物业管理企业以专左技术人才作为输出，将投资商、建设积运营育等资源进行有机结合，无

7、设备和资金投入，相对成X和风险较仮。同时，商业管理法晰、系统，从闲置土地盘活入手，自规划、建设、运营到管湮报务，商业管渥可以全程参与，从根丈上解决配套不全、规划实施不到位的悄况,纠纷少n第四、直业管理相对复杂，需求多层面、多方面和不确定：商业管理曲对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、租户、顾客。需求是多层次、多方面、不磅定的。尤其是顾客雜体，他们会孤着感觉走，伕何寸侯都可能更变或谒整自己的目标和诉求。商业管理与一般物业相比，具有高端离性,市场前景良好，但是作为离靖物业，窠了一般物业管理能力外，还需要结合商业拖产的特点，具备良好的商业经营能力。“管理+经营“是商业管理行业的核心竞争能

8、力。从目前商业物业管理模式来看，基本上可以分为两类：一类是由开发商自主开发：自主管希业物业，这一类所占比例比较有及。第二类是采取开发炭设和经营管浬相分离的方丸这是目前比较普遍的商业管理模式，这类管湮摸式又分为两种：模式內涵优势劣势实冽统一经营管理橈丈由一家综合性经营经营管理和物业肢经营性公司往往何万达广场公司送行总体经管理和物业服务营务易于在一个依系0中协调一致：规枸和人员相对精炼，工作效率亂人工成本有所减少。重经营效杲,忽视管理和服务工作,当经营潘动和服务管理有矛盾是，往往物业服务要为经营和效盖让路。商业招商运营与物业管理实行公司一体化，即万达的商业管理公司将商业项目的管湮内容全部纳入其中，

9、物业管理作为其中的一个部门。协作式经营管理模由商业经营性公和专业性豹业管司有利于发挥各自的湮业务所长，集申精力栢互间的协作留有空隙，机枸和人员相中粮大兑城运营管理由中报置公司进行合作管湮。分别做好经营管理对壇加,如处理不业投资有限公司成和物业管理工作，大当，会影响到工作的立的各下属商业运道强强联合:优势互效至和客户满意度。营管理公司负责，物补，经营和管理同步业管理工作全部委提离的效昊。托给凯荚物业公司,由凯莱物业负责项目整体的物业管理。（三人资产管理从传统的物业管理到商业管理，我们可以看到商业地产顷目真正的利润耒源于有业运营的长期收益，开发商持有的商业豹业资产，依靠这种长寫收益实現保值、増值:

10、同时，部分商业项目开始与金融机构对接,使之成为公众投资宕约一种理财工具，进而形成长期、稳定的敲资渠道，因此資产管理这一概念诞生了3资产菅理的含义是比较丰富的，其內涵包括了狭义的物虫管理、设施管理、房地产资产管理、房地产蛆合投资管理这四个层次。我们通俗地概抄出一句话：“越接近亍物业的使用属性就越接近物业菅理范唏，越謨近于物业的投资攻益属性就越接近于资产管湮范畴”o这样，我们就很容易理解，对于普迢居住场业的菅理：物业管理就是“物业资产管湮”这一房地产业新増价值环苛的全部，帀对于有业物业苗管理，则将初步覆盖“物业资产管湮”的四个层次。当然，“物业资产er的高级层次已经逐渐与房拔产金敵和对接，近期获批

11、的REITst式就与之密切相熱可见，以大型购物商场为主要衣态的物业所需求的房地产综合报务将越来越明确地定义为物业资产管理，显示其在狭义物业管理的基础上，尢入了更多具备一定整合m能。资产管理的分类1、按对资产的经营形式不同，可分为：资产约委托经营、股份经营、集团经营、承包经营、租赁经营等。2、按对企业资产管湮采取的方法与手段不同，可分为：公司上市（主板上市、创业板上市，买壳上市等）、股衣扩後（增发祈股、配股、送红股、公积金转增股本等）、公司收缩（公司分立，公司剥亂股权出售等）、投份回购、兼并收购、联合或合并、部分或整依产权出让、发行可转换公司债券、发行认股权、租贷等C3、按资产菅理的对象不同，可

12、分为：货币资产管理、有价证券管理、存货管理、长期投资、应收贬款菅理、固定资产管理和无形资产管理等：另外还有基金型资产管理、非基全型资产管理、国有资产管理、全融资产管理、知欧资产管理等分类：二、资产管理的职能和管理的对象（一）、资产管理的职能房地产开发商在开发住宅项目的过程中、往往都会连带开发部分规划要求的配套商业物业，由于各种原因该部分资产无法实现即矿套现：因进一定时咼后会形成存量较大的自持商业场业：商业地产开发商在开发商业项目的时侯，也会因为自身发農或市场原因自特一定的商业物业。而腐业资产管理公司的主要职能就是对上述育业物业资产包进行盘点及运营，通过专业化的操作将该部分资严的收益实现最大化C

13、依据商业物业的没施复杂建度，提供与之相适应的设施管理，以保证管湮有序、高效率的运管环境：另外还包括如：制定豹业策略计划、持有或出售分祈、绘讨物业重新定位的机会、审批主要的费月支出、鉴控物业运行绩效等资产管理职能；如杲该商业物业被注入了REITs资产池，还需要参与更加高端的眾缸如与投资者沟通并制定组合投资的耳标和投资准则，制定并执行组合投资测量，设计和调整物业资产的资本结构,负责策咯资产时配置和衍生工具的应用：监督物业沟买、处置和爲投资決氣评估投资组合绩熱客户报考与现金管理等。（二）、资产管理的对象商业资产中有两种资产持有类莖说为常见，分别为破动性自持资产知主动性自持资产。1、商业物业被动性自拮

14、就房丸产开发而言、现金的权杆化周詩是实现利涓的最隹手段，而自持商业资产劉属于短融长投，因此从原则上耒许：一个高速发長需要现金的公司是不应当自持物业的。但有时开发商进行商业资产自持实属迫不得已，因为在房地产项目开发i程中，孑有伎宅莖用地郊规划了明确的配套型公建及非配套型公建指椅。酪套型公建被迫自持：不具备产松矣经营收益离于所有业土无法进行销售：因此这部分物立禺于第一类被迪性持有类型。非配套公建被迫自持：拥有产权：可以进行销售套现。但有时由于开发南甫期规划没有对后期的销售进行考虑、或缺乏商业物左开发经验，容易设计出大进深裙房、大型单体等投资额过高、回报率过後的物业形丸难以进行销售。因配造成了第二

15、类被迫性持有类型。2、商业物业主动性自持：商业资产自檢屣于短敝长投，因此对其进行自持的前提只有一一套现渠道：所有计划性自持的开发公司郑是在（1、方案一：已拥有随时变现鸽力；2、方案二：为了使其蟲有随时变现色力;）的其中一个甫茨下进行自特的。声卷只是为了租全收益而自持的开发商或者是正在自欺、或者是正在欺人。方案一：已拥有施时变現能力：该模丈常见于通过IPO上市约开发公司，其通过资产置换从证巻市场上获得了丸量现金，但由于融资过大无法全部投入住宅开发、趨成了缺乏资金使月方向，因此不埒已转入了有业地产开发。在此表础上进行商业自特有三大优势:1、使闲置资金形成流动；2、壇加企业产品线、分化投资风险；3、

16、自持资产可以通过増发实现二次套现。案例企业：首创、中粮、远洋、万科（筹备中）。方案二：为了使其折有随时变现能力：该模式常见于已通过或目标通过REITS基金上市的公司：其制造并自持丸量能够形成租金收益的资产包将其换算为回报率，通过回报率分红的方犬进行套现，其有三丸优势：1、只分酩收盖权而股杖不会流失；2、可以形成固定商业模丈进行复制；3、自持租金类资产抵禅通货嚴啟能力极強。案例企业：LINKS、GIC、佳程、万达（筹备中）：，聚上所述，资产管理公司的最终目标一定是降仮被和性自持商业的出现概率：并将资产最终推动或运作成为：主动性自持计划中的方案一或方案二，否対资产公司仪等于物业公司+租务部。三、商

17、业管理公司与资产管理公司的奏例分析案例一、商业管理公司万达商业營理公司1、简介大连万达集瓦创ir1988年，伴腹申国砍革开放的时代步伐，万达集团迅速成长为中国艮营企业笛龙头企业，彩成商业地产、高级酒店、文化旅涛、连锁百货四大产业。20124,企业资产3000亿元，4收入141?亿元,年纳税202亿元，净利润超过100亿元。已在全国开业66座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影屏幕、57家百货店、63家量贩KTV。201540标：资产4000亿元:年收入2500亿元,年纳税300亿元,净利润200亿元，成为世界级的企业集团。万达育业管理有限公司系大连万达集团的核心子公司之一,也是中国鼠大的

18、全国性芝锁商业经营管理企业：拥有一支近万人的商业管理西氏主要负责经营管理万达商业地产公司开发的大型商业购物中心以及住宅、公寓写字褛等多种类型物业项弓。万达有业管理公司拥有丰富的商业资源：後大的运营管理能力，物业管理面积已超过1000万平方米，玄造了连续多年租金收缴率超过99%的世界疔业纪4,已成为万达有业地产的核心竟争优势之一。3、万达商业管理2、万达商业管理有限公司组织茱垸图公司飽运作模式总裁助理总经理4、万达商业管理公司的职能向发展缺働策文能息向规划研究院强供各种设计龙弄条件与商务劄分别完成步行街.主力店艄商规划设计以营运仝划为核心，存造万达品胆策划和实旌广场开比，组甄鹫倍运营5、万达集团

19、商业管理总部与各地万达商业静iff关系以营运仝划为核心，存造万达品胆策划和实旌广场开比，组甄鹫倍运营以营运仝划为核心，存造万达品胆策划和实旌广场开比，组甄鹫倍运营各地万达商业管理公司1、经营和管理,犷在地的万达广场。2、营运、物管、工程、财务。3、关键考核指标：租金收皺率、物管费收缴率、利润各地万达住宅物业公司1、负罪吝址万达住宅物业的管径,包枱入伙前和入化旨：2、关雄考垓指标：物管费收级車、减亏C集团商管总部1、为美团裔业地产项目的选址与规划俊计提供决策支持信息和具体建议,2、负责所有万达广场步行街精晶店、餐feO他次主力店时招商。3、负责指寻、考评、监督各址万达商业管理公司，确保万达广场落

20、实“安全、服务、品质”的战、瑋要求，实现保值增值。6、万达集团与万达商业管理公司资金来源万达集团万达商业管理公司销售回款保拿丸（1000亿净弟润200亿可获地20決）迢过与各地万达项目公司签订管理服务合同收取土地抵押贷款係开发（毎个项目投资3040亿）管理费:物业租金付利息开发贷款为主银行贷歎2牟期与施工期18个月一22个月对接通过与万千百货、万达院线及其迪各类裔家签況协业服务合同收取服务费。其他集团收入案例二、资产管理公司凯穗中国1、食介凯德中国是新加坡嘉德置地実团在华投资左务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯臆商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由嘉德中国

21、常务委员会协调管湮。嘉德置地集团是亚测最大的房地产公司之一，总郭设在新加坡并且在就加汶上市。核心业务包括房地产、报务公寓次及房地产金融服务；地理分布彎越亚太、欧洲和海湾合作委员会诲合刽国家，业务遍布20多个国家120多个城市。舒加坡嘉隐置丸集团40%股份由新加法国有投资淡马杨控投公司(TemasekHoldings)特有。淡马锈冬股公司是一疫新加坡政府约投资公司，新加坡財政部对其拥有100%1权：熹德置地上市的子公司和眈鬲公司包括澳洲置地、嘉茂信托、嘉康传托、雅诗阁公寓信托及嘉茂中国宿托。凯德中国是中昌领先的房地产外仝，是中国最大竹商场制有者和经营者，是中国最大的服务公寓业主和运营飢是业界领先

22、的房地产基金和信托基金经理。凯德置地(占国)投资有限公司是新加坡嘉總置地集团在华的全资子公司#为一个长期看好由国韦场，玄足开发之本时地产取15年来一直致力于全国高品质住宅和商用房产飽投资、开发与管理，开发规模逾570万平方采。凯德商月是新册坡嘉德置地実团成员嘉德商用产业有限公司的子公司。凯德倉用在中區拥有50家购物中心，分布在北克、上海、天津、重庆、深圳、成都、西安等33个大中城市：总租賃面积龜过400万平方来。雅诗阁是嘉德置地旗下的全资子公司，总部没在祈加玻c在中国，雅诗阁是馱的国乐服务公窝业主和运营亂目前在全国拥有26个场业，约5,090套服务公寓单位，分布在北亲、重庆、大岂广州、上海、沈

23、阳、深圳、苏州、天津、竟汉、西安和香港。熹德资产管理有很公司是世界领先的房地产基金管理宕,是专门从事房地产屋全管理和金融咨询的亚洲市场先锋。集团旗下管理着5支房丸产投资传托(REIT)和17支私募基金，其中莎及白国业务的愴托有2支:私募基金有9支。凯唸中国业务结枸图aas地加团CapitaLandGroup軌中国CapfaLandinChina訊M地CapdaLandChina戛徳置览的子公司次责中匡市境的住宅房产开发、铢合性房地产开发和运巷（包括来皤士系列）商用CapitaLandRetailChina爲得面用的子公司9负缶中国市场的商用地产投吳惑和运营，忌诗阁中CDAscotlCtwia雅

24、诗阁集团的子公司，负责中国市场的服冬公商地产投资和服务公画管理.世说产管理在华毁务CapttaLandAnandalInChina负责9VS置堆.凯徳戏用和雅诗冏中国三丈业务所涉及的在华房地产金融业务.2、市场拓展约三种方式a、收购已有项目b、参股当地成熟公司c、扌召为挂荻取土地3、凯德地产经曹模式：地产开发+资本运作农资金漣条凯德置地主要是通过M月中国发長基金以及嘉德商用白區辖化基金进行资产收购，再通过让嘉茂零售申国信托（CapitaRetailChinaTrust;简称CRCT）使用优先认购权的形式收购熹德在内地控股商用物业：对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国倍托（CRCT）拥有优先购买

25、叔。这样凯德构建了从开发育到利募基金再到RETT一各完整的投资和这出的流程。熹德商月中国发長基金离于私募基金，主要投资于中国零售甫场，规模约6亿羡元。其与深圻国际信投资有及公司（深昌投:啲合资公司已经投资会国19个零售商场，总建筑面积,i90万平方米，总值侍计约9亿羡元：熹德商月中国孵化基金则专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实現其宜蛆、濬值和出粗,并牙能在未来与北京华联以及其他伙伴合作，主要项目包括鑫德置地次1.64亿美元购入北京西双广场:收*/*/讹松碼#金mhd凯珥*地匸；Cap/talandn.!“b、项目运作流程凯臆置地通过旗丁的投资资产管理团队攻购直用场业，然后通过项目管

26、理远队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入嘉茂零售中国信花(CRCT),将其隽化为公众投资。因为基金与项目和连，所以基金的建玄是凯德在申国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯聽成功的项目运作也是资本回报保障。c、资X运作嘉茂零售占国传托分析熹茂零售中国信托(QpitaRetailChinaTrust,简称CRCT)是新加坡首个专注于中區零售型房地产的传托投资基全(REIT),于2006年12步対坡挂津交易，嘉茂零舊中国信托(CRCT)设立的目标是长期投资于由中国零售商场组成的多样化资产组合嘉茏零售中国信托(CRCT)最初约资产包由布局于中国5个城市的7所零售商场M=该资产包价值约6.9亿新元，总可出

27、租西积约为41.3万平方札其中7所商场分别是北泉的望武购物中心、九龙购豹中心和安贞华联育厦，上海的七宝购物中心:郑讯的郑州购物中心,呼和浩特的金宇购物中心和芜湖的嘉信茂广场。2008牛2月嘉茂零售中国信托收购了西直门嘉茂购物白心，完成了上市，后的f笔并购交易。藏至2010年3月31日，嘉茂零售中国信托(CRCT)的总资产规模大约12亿祈元：其优质和地域多元化的商场组合是国际和国内大型零售商进驻的條点，知沃尔玛、家乐脅和北家华咲集亦熹茂零售中国愴托(CRCT)是通过离岸、在岸的两级特获耳的公司持有内地物业，即必须在境内设立外商独资或合資公司，境外右巴已多斯设立特殊目的公司（SPV）,SPV公司持

28、有境内公司殺札CRCT则通过收购SPV股杖实现上市。此双层结枸虽然复杂，且税务负担相对较重，但仍证明是一条行的海外上市之路。凯德置地计划长期在中国发展，故而在2004年购入或开发场业的时候：都是通过在境內注册爸外商辿资仝业（WOFE）或者合资企业操作。注入CRCT的七个物业中，有六个嘟是凯德100%持有，因此有六人WOFEs;另外一个（祈芜商场）凯德仅持51%,深国投持有49%,凯德只是将外方的部分放入CRCT：这些在岸公司的叔益分别肉三个在己巴多斯注册的SPY持有，CRCT则通过收购，祀这三个SPY内的七个物业纳入资产池内：继而包装上市。壽茂零售中国信托结初图航晰基全言昌人鱼丰匡嗑H3T公司

29、巴巴多斯中国4、集团卸资产配置作用基金垂位持有人矣有曲斷I分红哲逗怒务嘉茂苓育盂詬中国信托代表基主空僮持有人受花人Z2curo2、阳光新业商业地产发展方向农逸择零售地产为主要虫务方向阳光奇业2009年在商业地产上的战咯日益漬祈。公司将便业地产进一步细化，硝定以零售业为主地产项目为公司发展的主要方向。零售地产长期总回报車高亍其他物业。而阳光爭业目茄适营中的顼目年租金回授率一般可次达到9-12%：如果加上长期时豹业増值，总回报应是和当可观的。b、以订单式开发为基础一一枸建成熟运营模成订生式建啜有利于复剖和扩张，由于大股东GIC有多家跨国零售公司约合化关系，这为阳光新业发宸订单商业物业带来便利。自2

30、001年起，阳光祈业与日本笛伊藤洋华堂建立了汝期战珞合作关系。阳光箫业与伊藤洋华堂成功的合作经验吸引了国內外各犬家售企业和品牌，目前旧光新业已和家乐福、华润万家、家得宝、沃尔吗等国力外大型家售仝业建立了长期战略合作关系。成熟的兰力店租户合作关系：能加快新的商业白心开发招商进无有利亍业务昭复制和扩张c、深度挖掘土她价值，对项目进行二次开发。对项目送行重祈定位和整依改咼，提升项目整依多象和盈利能力；深度花掘土丸价值，通过重黔开发将项目价值最大光；把握据亂运曹、管理等各个商业地产运营双节，整体莢升项目的品牌影响力、客户认知度、租金水亚汝及顼目整依盈利能力C3、阳光券业商业地产发展模丈农母公司资产注入

31、的业务模式原家世界连锁商业集瓦有限公司旗下直业物业资产现白阳光新业及其大股东GIC共同挣有。2003年6月阳光奇业与GIC签著项目管理协议，受托管理原家廿界资产包中约全部资产，成为这些商业项目的实际管淫者与经营者，全面贸责项目资产交易服务、资产管理服务、商业运营管淫报务、项耳工程建设服务、商业菱划服务等。另外，该公司对所特有及代管约商卫丸产项目积机挖涛，通过对裁公司项目的调整、玫造、旷建等方式提升项目价值，并政得管理收益。b、销售型物业支持现全济阳光新业针对商业地产和從宅地产殆特性及近年丸产市场的发展，将住宅开发与商业持有放症了同等宣要的地位，阴确在和当长时一段莒间内保持适当的住宅开发比例，刊

32、用其现金月隽较快苗特点为南业项目持有茨供現金沆支持。C、土地一级开发模式支搏商业地产从住宅地产商转型为有业地产商，阳光祈业拥有传统商业地产複所不具备的竞爭优劳。传统地产南诸如国贸擅长商业地产项目的管理和经营；万达擅长项目开发和项目后期的经营管理，而旧光新业则擅长从土地一级开发汗始的全往条模丸通过对全价值链的系统管理和关键坏节的有效掌控以及价值链之间的有机协同,形成整体核心竞爭力。d、“金韻+地产”討业务模式旳光新业東承“以资本市场为该心，通过对全价值链钓系统管理知关链环节的有效掌控以及价值链之间约有机协同，彩成整体孩心竞争力，与合作伙伴共同农汝/及“以产业运作创造价值，以资本运作实现价值”红核

33、心理念，枸建出“金融+地产”的业务模丈。“金融丄地产”的业务模式o业化4、阳光舒业的资本来源农上市公司股票壇发或借贷业于2007牟5月以5.71元/股冏价格向特定投资者新加坡政府产业投资有限公司下属的RecoShinePteLl非公开发行12000万股A股，决募集资金6&520万元,粕除发行费用，&募集资全净额为67,933万元：所募集资金投资于北京旧光上东三藏项目及补充公司济动资金：b、与大般东GIC进行项目合作阳光新业在快速发展过程中对资金需求日益加大：向大股东GIC出让项目部分或全郭股权是其常釆，用的一种方式二接作策咯如下：对于符合公司战咯发晨目标且业务前景非常明用的项目，阳光新业采取出

34、让持有部分股权、保待控制权的交易策略：这种方式可以技公司在侏持控制坟约前提丁获養更多的发展资金。公司在喙证资产安全的前提下尽可能发挥股权杜杆和財务杠杆的作用：次尽量少的资全投入担制录大化的项目资源对于项目前覇有一定财务风险的项目，公司以参股方式参与：最大隈皮規避可能产生的风险；对于一应不普合公司发展战略的项目，公司则采取产发后进行全部转让笛袁略:C、合作基金阳光新业一直以来非常关注商业地产塞金这一投资运作模式，并投入了丸量稱力进行研免阳光新亞认为私彖地产基金可以为目前商亞地产项目按作中的许多问题提供有效的解决途径，尤其是进行项目苗孵化。9fREITs相关的政策环竟逐渐成熟，海介也已有成功运作案例：REITs将作为私募商业地产基金重要的退出渠道，以尢实现“私募+公募”的双基金循环机制，为投资人的退出提供安全通道。