沂水县房地产市场调研报告.ppt

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1、沂水县房地产市场调研报告沂水县房地产市场调研报告报告提纲报告提纲一、沂水县概况二、沂水县土地市场分析三、沂水县房地产市场分析四、总结 一、沂水县概况一、沂水县概况位置概况沂水县行政区划沂水县城市规划沂水县主要经济资源沂水县房地产发展现状位置概况位置概况 沂水县位于山东省东南部沂山南麓，临沂地区北部，东邻日照、北接潍坊、西靠淄博，居于整个鲁中南中心枢纽位置，区位优势明显，交通网络四通八达。东西最大横距78公里，南北最大纵距67.5公里，总面积2434.8平方公里，约占全省总面积的1.6%，在山东省县级区划面积中居第二位。沂水县行政区划沂水县行政区划 沂水县辖19个乡镇，1063个行政村，全县常住

2、人口99.83万人，城镇人口30万人。先后被评为“全省创建文明城市工作先进城市”“全省农业产业化工作先进县”“全省民营经济发展先进县”“全省社会文化先进县”“全国农村基层组织建设先进县”“全国体育先进县”“全国科技进步先进县”“全省社会治安综合治理先进县”“全省精神文明建设先进县”“山东省园林城市”等荣誉称号。沂水县城市规划沂水县城市规划城市定位城市定位：沂蒙山区北部的中心城市，以农副产品加工等轻工业为主导产业的现代化山水生态型城市，立足“依山傍水”优势，做活“滨水生态”。规划思路：规划思路：以河为轴，两翼并举，南拓北进，同步提升。沿沂河两岸编制城北、庐山、河西、滨河四个项目集中区63.4平方

3、公里的分区规划，拉大城市框架，为建设现代化山水生态型城市留足了发展空间。城市用地规模：城市用地规模：规划到2020年，城市人口45万人，建设用地规模50.12平方公里，人均城市建设用地111.37平方米。城市规划区范围：城市规划区范围：北到沂水镇的西古城、长安庄、长家沟一线；东到沂水镇的罗家庄、许家湖镇的芦家庄子、四十里堡镇的于家河一线；南至许家湖镇的苏家官庄、柳家庄一线；西至姚店子镇的永福庄、黄山铺镇的尧崖头、龙家圈乡的朝阳一线。城市布局结构：城市布局结构：“Y”带、四中心、五片区、六轴的城市布局。“Y”带是指由沂河、小沂河布置的城市绿地；四中心是指位于城市北部的行政文化娱乐中心，沂河以西的

4、文化教育中心，旧城区内的商业文化娱乐中心，以及规划中裕丰路与长安南路交叉口附近的商业娱乐中心；五片区即旧城区、北部行政区、西部文教区、南部工业园区、东南部工业园区；六轴是指轻援路延伸至河西的交通服务横轴、沂蒙山路延伸至鲁州路的商业服务横轴、规划区内新建的裕丰路交通服务横轴、沿长安路的交通服务纵轴、沿沂河路的休闲娱乐服务纵轴、河西沿龙岗路的商业服务纵轴。沂水县主要经济资源沂水县主要经济资源矿产资源矿产资源 矿产资源丰富，主要有金、铜、铁、水晶、钾长石、钠长石、石英、蛭石、玄武岩等，分布集中，质地优良，易于开采。其中，玄武岩储量近百亿吨，居华东地区首位，蛭石、钾长石、钠长石储量均居全省首位。森林资

5、源丰富，全县木材蓄积量达260余万立方米，森林覆盖率达35.9。旅游资源旅游资源 沂水成功举办两届中国地下河漂流节，全县建成开放A级景区11处，其中4A级景区发展到4处，是全省4A级景区最多的县。2010年各景区接待游客450万人次，实现旅游总收入39亿元。旅游业的快速发展，辐射带动了餐饮娱乐、中介服务、信息咨询、现代物流等相关服务业的繁荣。工业经济门类齐全、农业经济优势明显工业经济门类齐全、农业经济优势明显 沂水县工业结构优势明显，特别是食品、制鞋、机械“三城”特色优势和规模优势明显，被中国地区开发促进会命名为“中国食品城”、“中国布鞋城”、“中国油顶城”；沂水县是山东重要的粮棉油产区之一，

6、是全国果品、油料生产百强县，全国商品粮基地县，全省优质烟叶生产基地县。判断城市房地产市场发展阶段指标体系宏观经济指标宏观房地产市场指标GDP、人均GDP及增长率住宅消费支出水平投资指标：房地产投资额、固定资产投资与GDP占比供求指标：施工与销售价格指标：商品房价格变化可支配收入与消费能力房地产市场发展现状房地产市场发展现状沂水县GDP逐年提高，年增长率有缓慢下降趋势。自05年开始，沂水县人均GDP呈现稳步增长，2010年人均GDP增至21128元，折合为3357美元。根据2010年各县区GDP情况，2010年沂水县各县区GDP总量为211.37亿元，在临沂市三区九县中位居第二位，在九县中处于第

7、一位，沂水县经济处于高等水平。沂水县经济水平平稳中提升，虽增长幅度下降，但沂水县经济水平平稳中提升，虽增长幅度下降，但20102010年人均年人均GDPGDP升至升至33553355美元，经济状况在三区九县美元，经济状况在三区九县中处于高等水平。中处于高等水平。宏观经济增长房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于大于8%8%高速发展高速发展p房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。2010年沂水县人均GDP约33553355美元美元，房地产处于快速发展阶段。人均人均GDPGDP与房地产发展

8、关系与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2010年沂水县的GDP增速虽减缓，但GDP平均增速仍维持在12%以上，房地产整体处于高速发展阶段。沂水县的人均GDP为3355美元，房地产市场处于快速发展期。从从GDPGDP总量和人均总量和人均GDPGDP值看，沂水房地产进入快速发展值看，沂水房地产进入快速发展期。期。联合国粮农组织恩

9、格尔系数标准联合国粮农组织恩格尔系数标准恩格尔系数59%以上 50-59%40-50%30-40%低于30%贫困 温饱 小康 富裕 最富裕 沂水县人均可支配收入自05年开始持续增长，到2010年已达到16810元。2010年城镇居民人均消费性支出11934元，同比上年增长10%，增长较快。沂水恩格尔系数近年一直维持在较低水平，根据联合国粮农组织恩格尔系数标准，沂水处于富裕水平。沂水县人均可支配收入和人均消费性指出稳步增长，沂水县人均可支配收入和人均消费性指出稳步增长，居民购买力强，恩格尔系数显示居民生活水品富裕。居民购买力强，恩格尔系数显示居民生活水品富裕。注：由于县级消费性支出及恩格尔系数等

10、数据无官方统计，因此选取临沂市城镇居民数据为参考，恩格尔系数与住房支出的国际标准恩格尔系数与住房支出的国际标准消费类型 恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型 5559 7.6 5055 11.2 小康型 4550 12.1 4045 18.9 沂水消费性支出占可支配收入的比重维持在沂水消费性支出占可支配收入的比重维持在0.70.7，居住消费比重存在较大增长空间。居住消费比重存在较大增长空间。人均消费性支出占人均可支配收入的比例反映了居民的消费习惯和消费愿望，指数值越大，表明居民的消费愿望强烈，用于储蓄的收入越少。当前国内多数城市的该指数在0.650.65左右，沂水该指数达到0.8以上，表明

11、与其他城市相比平邑居民更倾向于消费。而在消费内容中，居住支出占消费性支出比重保持在9%-11%之间，恩格尔系数占比属于富裕型，而住房支出比重仍处于温饱水平，说明住房消费仍有较大上涨空间。异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常20102010年年房 地 产开 发 投资 额 增幅0.250.470.47适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房 地 产投资/GDP0.20.04530.0453反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房 地 产投资/固定 资 产投资0.370.07570.0757反映投资结构是否合理的

12、基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产市场指标体系房地产市场指标体系 沂水县房地产投资总额快速提升，房地产投资额所占GDP比重及固定资产投资额比重呈上升趋势，但比重仍偏低，市场处于异常状态。近年沂水县房地产投资额稳步增长，各指标显示房地近年沂水县房地产投资额稳步增长，各指标显示房地产市场处于异常阶段，房地产投资额有待继续提升产市场处于异常阶段，房地产投资额有待继续提升 销售面积在07年和10年增长最为迅速，08年销售面积最少；05年至08年施工面积稳步增长，经历09年明显下降之后至今施工量有所好转，每年的施工总量和销售量略微减少，房地产市场整体供应平稳。沂水县总体施工面积稳步增长，销

13、售面积经历沂水县总体施工面积稳步增长，销售面积经历0808年低年低谷至今企稳回升，相对于谷至今企稳回升，相对于3030万人口的县城，总体供应万人口的县城，总体供应量充足。量充足。自05年至今，沂水房价呈直线上升态势，其中05年至08年间，房价上涨速度相对平稳，年度涨幅在100-200元/；09年起价格出现猛增，2011年均价上涨至3300元/，较10年上涨近500元。沂水县房价持续走高，近几年上涨速度有加快趋势沂水县房价持续走高，近几年上涨速度有加快趋势项目分布沂水房地产市场现状结论：房地产投资持续稳定增长，供需状况有所好转，沂水房地产市场现状结论：房地产投资持续稳定增长，供需状况有所好转，价

14、格进入上升通道，处于房地产市场正常推进阶段，并呈大规模发展迹象。价格进入上升通道，处于房地产市场正常推进阶段，并呈大规模发展迹象。GDP总量年平均增长率12%以上，房地产业高速发展；人均GDP3355美元；施工销售面积企稳回升，市场整体供应稳定；房地产投资额所占GDP比重及固定资产投资额比重逐年提升；房地产价格增长速度快；二、沂水土地市场分析二、沂水土地市场分析土地市场供应成交走势土地市场供应成交走势自2007年开始，沂水县土地供应量及成交量呈逐年上涨态势，土地市场活跃，从而带动沂水商品房供应量的持续旺盛。土地市场供应成交结构分析土地市场供应成交结构分析从土地供应及成交的类型来看，沂水县土地交

15、易主要以住宅用地为主，商服用地较少。三、沂水县房地产市场分析三、沂水县房地产市场分析 沂水县房地产市场区域划分 滨河区项目分析 城北区项目分析 老城区项目分析 市场月均去化分析 价格走势 沂水房地产市场总结 根据沂水县城房地产现场调研情况，结合城区规划，将沂水城区主要划分为城北区、老城区、滨河区、河西区和庐山区。因河西区项目稀少、庐山区为工业区，故这两个区未在报告中体现。主要对城北区、老城区和滨河区的项目做分析。u 城北区：城北区：以小沂河为中心，周边遍布多个项目。小沂河湿地公园生态环境好，项目多走高端定位。但周边配套不完善，人口密度低，缺少生活氛围。健康路周边多以高层为主，下面多为商业。配套

16、齐全，人流密集。u 老城区：老城区：是沂水县的行政、商业中心，区内较为成熟，配套齐全，县政府单位、银行、学校、商场、商业网点等一应俱全。土地供应量极少，现有房地产项目以高档住宅为主，项目体量都较大，翰林华府为60万平米，天成家园为30万平米。u 滨河区：滨河区：紧靠沂河，自然景观好，区内项目都大打生态景观牌，加之交通便利，项目都是大规模生活社区，已经成为新的人口聚集地。滨河区从09年开始开发，现在沿线的项目已开发的差不多。滨河区及城区南部土地供应量较大，后期会陆续推出新盘。沂水县房地产市场区域划分沂水县房地产市场区域划分 老老 城城 区区滨滨河河区区城城 北北 区区金梦圆御龙湾金龙湾大名城山水

17、文园翰林华府天成家园项目项目名称名称区域区域主力主力户型户型开盘开盘时间时间销售均价销售均价(元元/）销售情况销售情况月均去化月均去化（套）（套）山水文园滨河区90-1402011-53400销售率约80%15大名城滨河区53-150一期2010.8二期2011.83300一期售罄，二期销售约70%，一二期开盘当天均去化50%20御龙湾城北区130-200一期2010.7二期2011.10多层3400高层3200别墅3900一期销售率80%，二期销售率50%25金龙湾城北区100-1602010均价3700元/80%27金梦园城北区50-1802008均价3300元/三期已售磬，四期两栋高层1

18、1年11月开盘，共去化约30套10翰林华府老城区90-1302010-7均价3300元/销售率约50%19天成家园老城区90-1502011-73300-3400已售约40%20合计50-2003300-340010-27市场主要在售项目一览市场主要在售项目一览滨河区项目分析滨河区项目分析 1.1.区域位置：区域位置：以沂河为界，处于沂水西边，北至小沂河和沂河交汇处，东临中心街，西接沂河，南至南外环。2.2.区域区域项目：目：楼盘开发情况：区内楼盘不多，但规模大，100-500亩居多，尤其是以商业项目居多，住宅以中高档住宅小区为主。项目主要有大名城、山水文园、滨河绿洲、沂河明珠，其中在售项目为

19、大名城及山水文园。物业类型：由于景观支持，区域内各项目产品类型多样，分别有洋房、多层、小高层、高层。户型：户型设计以110-150的三房为主打。3.3.区域内楼区域内楼盘均价及客群：均价及客群：价格：区域内商品房价格在22003800元/之间，均价约3400/元，多层小高层价格相差不大。客群：消费者主要以居住在大沂河的居民或在此区域经商的人士为主，周边环境配套一般。4.4.区域未来区域未来发展展预测：该区域由于西邻大沂河，景观效果好，适合追求高品质居住环境要求的客户，但由于大沂河河岸线长，可供开发土地较多，同质化项目严重，同比竞争压力较大。个案分析个案分析山水文园山水文园沙盘区位物业类别物业类

20、别生态型住宅项目特色项目特色西班牙建筑风格、意大利台地园林建筑类别建筑类别小高层、高层主力户型主力户型90-140开盘时间开盘时间2011-5-1入住时间入住时间2012.5.30容积率容积率1.8绿化率绿化率38%总占地面积总占地面积8.46公顷总建筑面积总建筑面积22万m开发商开发商山东盛迈投资发展有限公司物业地址物业地址沂水鑫华路与沂河大道交汇处价格价格（元（元/）2600-3800，均价3400月均去化月均去化15套，约1800个案分析个案分析山水文园山水文园个案分析个案分析大名城大名城鸟瞰售楼处外观物业类别物业类别住宅项目特色项目特色集居住、商业、旅游、娱乐、文化等于一体的生态大城建

21、筑类别建筑类别别墅、花园洋房、多层、小高层主力户型主力户型53-150开盘时间开盘时间2010入住时间入住时间一期已交付容积率容积率1.12绿化率绿化率35%总占地面积总占地面积517亩总建筑面积总建筑面积50万物业公司物业公司沂水万和物业管理有限公司物业费物业费0.6元/m开发商开发商沂水县开成房地产开发公司物业地址物业地址沂河大道与双城路交汇处价格价格2600-4200，均价3300月均去化月均去化20套约2400个案分析个案分析大名城大名城城北区项目分析城北区项目分析 1 1、区域位置：、区域位置：西靠沂博路，北至青援路，东至东外环，南临正阳路，处于沂水北部。2 2、区域、区域项目：目：

22、楼盘开发情况：楼盘较多，在售或售罄项目10几个，目前在售的项目主要位于小沂河湿地公园附近，定位相对高端，主要项目为金龙湾、御龙湾及金梦园。物业类型：产品以多层及小高层为主，其中多层占60以上。户型：户型设计相对其他两区要大，二房一厅、三房两厅两卫为主力户型。二房90110，三房120148，其中三房预计占总量的51。3 3、区域内楼盘均价及客群：、区域内楼盘均价及客群：该区域内商品房均价3300元/左右，随着政府对小沂河的打造，区域价格上升较快。小沂河购房者主要为企事业单位职员、政府公务员、私营企业主，其中有部分看中小沂河片区升值潜力的投资者。4 4、区域未来发展预测：、区域未来发展预测：随着

23、市政府对小沂河片区的改造，区域内人群购买能力上升，配套设施随之完善，将带动地段价值提升。区域新建小区较多，整体形象好于其他两个区域，对投资者具有一定吸引力。区域内大规模土地开发，居住氛围将逐渐形成。2-5年内将形成沂水“新城市居住中心”。个案分析个案分析御龙湾御龙湾鸟瞰图项目外观物业类别物业类别住宅项目特色项目特色定位于沂水最高端住宅建筑类别建筑类别叠加、多层、高层主力户型主力户型 130-200开盘时间开盘时间2010-7-10入住时间入住时间2011-9容积率容积率2绿化率绿化率50%总占地面积总占地面积200亩总建筑面积总建筑面积26万m物业公司物业公司广州三原物业管理有限公司物业费物业

24、费未定开发商开发商沂水县城市建设综合开发公司物业地址物业地址沂水县小沂河湿地公园边价格价格多层3400高层3200别墅3900月均去化月均去化25套，约3500个案分析个案分析御龙湾御龙湾个案分析个案分析金龙湾金龙湾鸟瞰图项目外景物业类别物业类别别墅、住宅项目特色项目特色湿地豪宅建筑类别建筑类别独栋别墅、多层带电梯、高层主力户型主力户型100-160开盘时间开盘时间2010-8入住时间入住时间未定容积率容积率1.6绿化率绿化率60%总占地面积总占地面积48.56亩总建筑面积总建筑面积5万 m物业公司物业公司兴沂物业物业费物业费0.45元/平米开发商开发商沂水兴沂地产物业地址物业地址南连小沂河湿

25、地公园，北邻文诚农贸市场价格价格3700元/月均去化月均去化27套约3800个案分析个案分析金龙湾金龙湾个案分析个案分析金梦园金梦园鸟瞰图项目外观物业类别物业类别住宅项目特色项目特色首席江南园林社区建筑类别建筑类别多层、高层主力户型主力户型50-180开盘时间开盘时间2010-8入住时间入住时间未定容积率容积率1.8绿化率绿化率35%总占地面积总占地面积85亩总建筑面积总建筑面积10万物业公司物业公司兴沂物业物业费物业费0.3元/平米开发商开发商沂水兴沂地产物业地址物业地址健康路以北，小沂河以南价格价格3300元/月均去化月均去化（在售高层）（在售高层）10套约1400个案分析个案分析金梦园金

26、梦园老城区项目分析老城区项目分析 1 1、区域位置：、区域位置：该区域西起中心街，东依东外环，北至正阳路，南达南外环，处于沂水城市中心。2 2、区域房地、区域房地产概况：概况：该区域内楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层均有分布，其中高层及多层的比例要明显高过滨河及城北区。区域内商业项目林立，产品形态多样，其中不乏酒店、大型商场、写字楼和产权式酒店，商业氛围也要明显好过其他两区。区域内户型设计以面积集中在90-116左右的二房，及面积在118-160的三房为主。3 3、区域内楼盘均价及客群：、区域内楼盘均价及客群：根据走访了解，此区域内客群主要以周边乡镇居民居多。该区域均价在3300元/，价格

27、相对较高。4 4、区域未来发展预测：、区域未来发展预测：该区域内配套设施成熟，商业氛围浓厚，将发展成沂水商业贸易金融行政中心。由于南部为工业区，所以区域今后房地产开发动作也不会太大，从土地局得到的土地发放资料来看，该区域开发今后集中在旧城改造上，规模均在几十亩范围内。个案分析个案分析翰林华府翰林华府鸟瞰图效果图物业类别物业类别住宅项目特色项目特色学区住宅建筑类别建筑类别多层、高层主力户型主力户型90-130开盘时间开盘时间2010-6入住时间入住时间未定容积率容积率1.7绿化率绿化率40%总占地面积总占地面积350亩总建筑面积总建筑面积60万 m物业公司物业公司未定物业费物业费未定开发商开发商

28、沂水博皓房地产开发公司物业地址物业地址中心街原师范学校校址价格价格均价3300元/月均去化月均去化19套约2090个案分析个案分析翰林华府翰林华府个案分析个案分析天成家园天成家园位置规划图物业类别物业类别住宅项目特色项目特色中式园林建筑类别建筑类别小高层、高层主力户型主力户型 90-150开盘时间开盘时间2011-10入住时间入住时间2013年容积率容积率2.5绿化率绿化率51%总占地面积总占地面积124亩总建筑面积总建筑面积30万平米物业公司物业公司天缘物业有限公司物业费物业费未定开发商开发商沂水五洲房地产有限公司物业地址物业地址沂水县沂蒙山路西段价格价格3300元/月均去化月均去化20套约

29、2600个案分析个案分析天成家园天成家园市场月均去化分析市场月均去化分析 沂水在售项目平均月均去化量在10-27套，平均约19套，去化面积在1400-3800，平均约2513左右，其中金梦园项目由于高层新产品开盘时间在年底，整体市场的低迷导致了项目去化的缓慢，金龙湾项目作为城北区域最为高端的项目，虽然入市均价较高，但仍旧吸引了较多的高端客户，月均去化相对可观。项目项目名称名称区域区域主力主力户型户型销售均价销售均价(元元/）月均去化月均去化（套）（套）月均去化月均去化（）（）山水文园滨河区90-1403400151800大名城滨河区53-1503300202400御龙湾城北区130-200多层

30、3400高层3200别墅3900253500金龙湾城北区100-160均价3700元/273800金梦园城北区50-180均价3300元/101400翰林华府老城区90-130均价3300元/192090天成家园老城区90-1503300-3400202600合计50-2003300-340010-272513 自05年至今，沂水房价呈直线上升态势，其中05年至08年间，房价上涨速度相对平稳，年度涨幅在100-200元/；09年起价格出现猛增，2011年均价上涨至3300元/，较10年上涨近500元。沂水房价走势分析沂水房价走势分析已开发项目以中高档项目为主，部分高品质项目主要集中在城北沿小沂

31、河片区及滨河片区。从土地市场和商品房供应市场来看，目前市场供应以住宅项目居多，从购买力来看，改善型需求仍然较大，现有住宅稍好楼层房源基本售罄，目前沂水市场处于供需两旺的形势。已开发项目综合水平已开发项目综合水平沂水房产供需情况沂水房产供需情况沂水房地产市场小结沂水房地产市场小结 从购买人群来看，主要是周边乡镇适婚青年群体以及县城追求生活品质的二次置业人群，前者一般需求面积在80-120平米之间，后者需求面积在120-150平米之间；从年龄上来看，购买客群年龄一般在25-45岁之间；从职业来看，购买客户以周边私营业主以及外出打工人员居多。客群分析客群分析建筑类型：建筑类型：现有项目基本都含有多层

32、小高层及高层，个别项目配建有小体量别墅。户型设计：户型设计：多层全部为一梯两户设计，小高层也多为一梯两户设计，部分小高层及高层出现一梯三户或四户设计，均为板式楼。主力户型面积：主力户型面积：在80-130平米之间，其中以80-110平米最受欢迎，其次是110-130平米销售较好；园林规划主题：园林规划主题：大部分项目的园林景观设计水平起点高、标准高，对小区内的园林规划较重视，意大利台地园林、中式园林景观、江南园林等都是代表。建筑风格：建筑风格：城区内项目立面色彩多以三段式为主，外观高档、俊秀、大方，出现西班牙欧式及中式风格。现有住宅项目产品分析现有住宅项目产品分析沂水房地产市场小结沂水房地产

33、市场小结 目前在售项目均价多在3400元/左右。以09年底开盘项目居多，去化速度较快，一般开盘可销售60%，平均月销售10-27套，受国家调控大环境的影响，11年11月份起沂水县各项目去化速度有所下滑。销售现场人员配置一般在5-7人，大部分案场秩序较好，案场摆放整齐，宣传资料齐全。个别项目稍差。项目多采用围挡、户外路牌、公交站牌或车体广告。个别项目有专业网站做推广。价格及去化价格及去化营销推广水平营销推广水平沂水房地产市场小结沂水房地产市场小结四、总结四、总结沂水县经济水平在各县区中位居第二，但近期增长速度有所减缓；沂水房地产起步相对较早，房地产发展水平相对较高，目前多数项目以中高档为主，且多数项目供应体量较大，加之2011年较高的土地成交量，沂水住宅市场存量及潜在供应量充足；受农村宅基地禁批的政策影响，大量的农村住房需求涌入县城，保证了市场需求量的旺盛；沂水重点发展沿河区域，大小沂河区域项目分布较多，且相对档次较高；沂水房价近两年增长速度较快，市场在售项目均价接近3300元/左右，已接近于河东区及罗庄区市场均价。