长沙市基准地价技术报告.doc

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1、湘潭市地价动态监测项目 技术报告 长沙市城市规划区基准地价更新技术报告长沙市 国 土 资 源 局长沙永信评估咨询有限责任公司二九年十月2目 录第一篇 基准地价成果更新概述1第一章 城市概述1一、长沙市概况1二、房地产市场现状分析6三、土地利用特点和土地市场分析8四、中心城区发展规模11五、土地定级估价区域情况介绍12第二章 工作概况15一、基准地价更新的必要性15二、工作目标和任务16三、工作范围17四、工作依据17第三章 2005年度基准地价成果简介19一、基准地价的内涵19二、确定的土地级别20三、评估的基准地价20四、建立的宗地地价修正体系20第四章 资料调查收集与整理23第一节 资料的

2、调查收集23一、 资料收集的基本原则23二、样点分布的要求24三、资料收集的程序24四、资料收集的内容25第二节 资料的整理28一、资料的检查28二、资料的补充28三、样点资料的汇总28四、资料的整理归档与验收30五、样点资料的输入30第二篇 土地定级技术报告31第一章 土地定级技术路线和方法31第一节 土地定级原则31一、综合分析原则31二、主导因素原则31三、地域分异原则31四、定级与估价相结合原则32五、因地制宜原则32第二节 土地定级的技术路线33一、多因素综合评定法33二、级差收益测算法33三、以价定级法33第二章 地价区片的划分35第一节 地价区片的划分原则35一、商业用地区片划分

3、原则35二、住宅用地区片的划分原则35三、工业用地区片划分的原则36第二节 地价区片划分因素因子处理37一、商服中心及等级的划分37二、道路通达度37三、基础公用设施状况资料整理38四、环境条件资料整理39五、城市规划用地分类42第三节 地价区片划分步骤和结果46一、商业用地区片的划分步骤和结果46二、住宅用地区片划分步骤和结果47三、工业用地区片划分步骤和结果48第三章 样点地价资料的测算分析49第一节 土地估价相关参数的确定49一、房屋重置价格的确定49二、样点地价测算中有关税率、费税确定50三、还原利率的确定54第二节 样点地价的测算60一、样点地价的测算方法60二、样点地价修正64三、

4、样点地价的检验69第四章 区片单位地价的测算72一、有样点地价区片平均地价的测算72二、无样点地价区片的平均地价计算72三、商业区片地价的测算结果72四、住宅区片地价的测算结果74五、工业区片地价的测算结果76第五章 土地级别的确定78第一节 土地级别的初步划分78一、商业用地土地级别的初步划分78二、住宅用地土地级别的初步划分80三、工业用地土地级别的初步划分81第二节 土地级别的确定82一、土地级别界线落界82二、土地级别验证和调整82三、土地级别确定83四、土地级别分布范围描述83第三篇 基准地价更新技术报告85第一章 基准地价更新的基本思路85第一节 基准地价更新的理论基础及其原则85

5、一、基准地价成果更新的理论基础85二、基准地价更新原则86第二节 基准地价更新的方法90一、基准地价更新路线90二、基准地价更新的步骤91第二章 基准地价内涵的设定92一、基准地价概念92二、楼面地价在此次基准地价评估中的应用92三、此次基准地价内涵设定93四、基准地价内涵设定的具体条件93第三章 级别基准地价的评估98第一节 级别基准地价更新的技术路线98第二节 利用样点地价评估级别基准地价100一、商业用地级别基准地价测算100二、住宅用地级别基准地价测算100三、工业用地级别基准地价测算101四、级别基准地价计算的结果101五、土地级别与基准地价对应关系分析101第三节 楼面基准地价的确

6、定103一、楼面基准地价的概况103二、楼面基准地价评估的技术路线104三、样点楼面地价的计算105四、样点楼面地价的修正107五、楼面基准地价的确定121第四节 划拨用地基准地价的确定123一、划拨地权益123二、划拨土地价格的概念123三、划拨土地价格的评估方法124第四章 基准地价结果分析126一、基准地价设置更合理126二、地价水平有一定上涨，但上涨幅度在合理的范围内126三、长沙市市区基准地价水平与长沙市社会经济水平的地位相吻合128第五章 宗地地价修正体系的编制129第一节 体系设计129一、编制原理129二、体系设计129三、编制方法129四、宗地地价影响因素分析130第二节 宗

7、地地价修正体系的编制131一、宗地地价区域因素修正体系的编制131二、宗地地价个别因素修正体系的编制133三、商业用地临街宗地特别因素修正体系的编制136第三节 商业用地地价修正体系138一、宗地地价区域因素修正138二、宗地地价个别因素修正147三、宗地地价街角地修正和土地深度修正147四、临路加价修正148第四节 住宅用地地价修正体系152一、宗地地价区域因素修正152二、宗地地价个别因素修正163第五节 工业用地地价修正体系165一、宗地地价区域因素修正165二、宗地地价个别因素修正174第六章 城市公益性用地基准地价评估175一、基准地价确定175二、宗地地价修正体系的编制177第七章

8、 城市地下空间土地使用权基准地价评估179一、影响城市地下空间土地使用权基准地价的因素179二、地下空间土地使用权基准地价测算方法180第八章 宗地地价修正体系的应用182一、基准地价系数修正法评估宗地地价182二、市场比较法评估宗地地价183第九章 基准地价专题地图编制185一、基准地价专题地图编制的特点185二、基准地价专题地图编制的基本原则185三、基准地价专题地图编制的基本要求186四、基准地价专题地图的编制187五、基准地价专题地图输出188第十章 基准地价更新成果分析与应用189第一节 成果的内容及特点189一、成果内容189二、成果特点189第二节 成果的应用范围及说明193一、

9、成果应用范围193二、成果应用说明1957第一篇 概述第一章 城市概述一、长沙市概况1、地理位置长沙市位于湘中偏东北，湘江下游，洞庭湖以南，东经11153-11415，北纬2751-2841之间。东临江西省宜春、萍乡两市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。长沙市水、陆、空交通网络齐全。铁路有京广、洛湛、焦柳铁路贯穿南北，湘黔、浙赣、石长铁路连接东西。公路四通八达，京珠、长永、长益、长潭高速贯穿全境。内河航运便利，经过湘江、洞庭湖可以通江达海。黄花国际机场是中南地区最大的空港之一。长沙市还是以长江三角洲城市群为核心的华东经济圈和以珠江三角洲城市群为核心的华南经济圈的结合

10、部，是华东经济圈沿长江向内陆辐射、华南经济圈沿京广铁路向内陆腹地扩展的必经之地，又位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应，使之成为支撑沿海、沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。长沙市在全国“东靠西移”、“南北对流”的战略布局中，发挥着承东启西、联南接北。图1-1-1 长沙市区位图2、行政区划长沙市土地总面积11819.63平方公里，现辖5区1市3县（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区），54个街道办事处、81个镇、38个乡，1276个村民委员会、560个居民委员会。3、人口状况2008年末，全市常住总人口6

11、59.06万人，比上年增长0.87%，其中城镇人口186.65万人，增加6.97万人，乡村人口279.74万人。其中内五区人口202.46万人（芙蓉区35.98万、天心区41.79万、岳麓区38.63、开福区39.98、雨花区46.10人）。人口密度为557人/平方公里。全市人口出生率11.12；死亡率6.53;自然增长率5.09，全市城市化水平为61.25%。4、自然地理条件（1）地形地貌长沙市处于湘中丘陵向滨湖平原过渡地带，地势起伏较大，东、西两端山地环绕，雄伟峻峭，中部渐趋低平，南部丘岗起伏，向北倾斜，逐渐平坦开阔。最高处大围山主峰七星岭海拔1607.90米，西部雪峰山余脉东伸，最高处沩

12、山瓦子寨海拔1071.80米。中部湘江斜贯，最低处乔口海拔23.50米，境内最大高差1584.40米。区内地貌类型多样，以低山、丘陵、岗地和冲积平原为主。湘江西岸的岳麓山、谷山、莲花山一带为低山丘陵区，相对高差达200m以上，局部地段十分陡峻；湘江东岸及浏阳河、捞刀河一带主要以平原为主，海拔在30m80m 之间，山地、丘陵、岗地、平原比例分别为30.70%、19.30%、28.60%、21.40%。（2）气候长沙靠近北回归线，表现出典型的亚热带季风湿润气候。四季分明，冬冷夏热，雨量充沛，雨热同季，土地肥沃，江河密布，作物生长期长，是著名的鱼米之乡。年平均气温16.8-17.3C，年平均无霜期为

13、275天，积温为5457C，年日照时数1555-1750小时，年降水量1300-1600毫米。年平均雨日152天，主要集中在春夏两季。冬春多偏北风，夏季多偏南风。（3）土壤境内成土母质主要是第四纪红色粘土，母岩主要由花岗岩、变质岩、灰岩、砂砾岩、红岩和第四纪松散堆积物七大类，发育成以红壤、水稻土为主的十个土类，二百一十六个土种。土壤大多土层深厚，适种性广。（4）植被长沙市属中亚热带常绿阔叶林区，植物区系成份主要有壳斗科、樟科、木兰科、山茶科、金缕梅科、杜英科、冬青科、山矾科和竹亚科等植物。主要植被类型有针叶林、常绿阔叶林、针阔混交林和竹亚科等植物。由于人为活动频繁，原生植被基本上被开发殆尽，现

14、有植被主要是马尾松林、杉木林、竹林、油茶林等。长沙市林业用地面积587750.6公顷，森林总蓄积量1605.4万m3，绿化覆盖率为51.0%。（5）动物资源长沙地区位于居中亚热带，地形多样，气候适于多种野生动物繁衍生息，这里蕴藏着丰富的野生动物资源：兽类46种，鸟类127种，爬行类22种，两栖类11种，鱼类112种，总计318种，其中陆栖脊椎动物206种，约占全国总数的9.8%。长沙地区国家重点保护动物有35种，另省级保护动物有53种。其中国家一级保护兽类有：云豹、金钱豹、华南虎；国家一级保护鸟类有:中华秋沙鸭； 国家一级保护鱼类:中华鲟；国家二级保护兽类:猕猴、穿山甲、江豚、黑熊、水獭、大灵

15、猫、小灵猫、河麂、水鹿；国家二级保护鸟类:鸢、苍鹰、赤腹鹰、松雀鹰、大鵟、普通鵟、白尾鹞、游隼、燕隼、灰背隼、白鹇、草鸮、长耳鸮、短耳鸮(鸱鸮科)、红角鸮、领角鸮、鵰鸮、领鸺鶹、斑头鸺鶹；国家二级两栖类有:虎纹蛙。 （6）水资源河流水系大多属湘江流域，湘江自湘潭流经长沙县西南边境，然后由南向北纵贯市区，经望城县乔口出境。经过市境的长度有74.00公里，支流呈树枝状分布，其间流入湘江的支流有15条，其中较大的一级支流有浏阳河、捞刀河、靳江河、沩水河、八曲河。长沙总蓄水量30亿立方米，水资源丰富，灌溉条件较好。（7）矿藏长沙市矿产种类繁多，尤以非金属矿独具特色。已查明的有铁、锰、钒、铜、铅、锌、硫

16、磷、海泡石、重晶石、菊花石、煤等50余种，其中菊花石在全国独一无二，海泡石储量居全国首位，永和磷矿生产规模居全省第一。长沙市已有大型矿床10处，小型矿床16处，矿点300多处。（8）名胜风景长沙市风景秀丽，自然环境优美，有丰富的旅游资源。长沙城内岳麓山巍峨西峙，浏阳河逶迤东来，湘江水穿城而过，橘子洲静卧江心，融山、水、洲、城于一体。城外有大围山国家森林公园、灰汤温泉国际旅游度假区等旅游胜地，是休闲、旅游、观光的绝好去处。5、国民经济2008年，全市完成生产总值3000.98亿元，比上年增长15.1%。其中：一、二、三产业的比重为5.7：52.2：42.1。人均生产总值45765元，比上年增长

17、14%。市场物价基本稳定。全市居民消费价格涨6.3%，商品零售价格涨6.3%。农业经济：2008年，全年实现农业增加值172.38亿元，增长6.8%；全市粮食总播种面积35.4万公顷,比上年增长2.0%；全年粮食总产量248.01万吨，增长1.7%。工业经济：2008年，全年实现工业增加值1567.41亿元，增长16.8%。全市规模以上工业实现增加值932.78亿元。在规模以上工业中，全市重工业实现增加值481.51亿元，增长28.3%，重工业增加值占规模工业增加值的比重达51.6%。在规模以上工业中，工程机械、中成药及生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群共实现增加值309.36亿元，

18、同比增长32.0%。固定资产投资：2008年，全市完成全社会固定资产投资1873.33亿元，比上年增长29.6%，其中，城镇固定资产投资1712.24亿元，增长29.1%。全市一、二、三次产业投资分别为19.02亿元、485.1亿元和1369.21亿元，分别增长96.7%、41.8%和25.2%，其中房地产业投资27.4亿元，增长23.5%，基础设施投资349.03亿元，增长2.9%。交通邮电:全年公路水运货物周转量183.66亿吨公里,增长3.5%,其中：公路53.58亿吨公里，增长3.6%；水运28.80亿吨公里，增长3.8%；铁路49.67亿吨公里，下降0.3%，航空0.27亿吨公里，下

19、降9.2%。全年邮电业务总量68.21亿元，增长11.2%；年末固定电话用户216.52万户，下降12.7%；移动电话用户632.75万户，增长37.3%。年末全市固定电话普及率32.88户/百人，下降5.12户/百人。国内贸易：全市全社会消费品零售总额1273.87亿元，比上年增长22.8%；分地域看，城市零售额1045.91亿元，增长23.3%，县零售额102.66亿元，增长22.5%；县以下零售额125.30亿元，增长19.3%。分行业看，批发贸易业零售额192.24亿元，增长24.4%；零售贸易业零售额881.39亿元，增长22.6%；住宿餐饮业190.12亿元,，增长22.8%；其他

20、行业10.12亿元，增长16.2%。6、社会事业 教育事业：全市共有普通高校49所；普通高中87所；初中学校211所；普通小学1126所。全市普通高校在校学生48.39万人，比上年增长6.5%；在学研究生3.95万人，增长7.5%；普通高中在校学生12.72万人，下降9.9%；普通初中在校学生16.27万人，增长7.2%；普通小学在校学生39.51万人，增长3.2%；幼儿园在园幼儿13.84万人，增长32.7%。小学适龄儿童入学率100%，小学升初中入学率109.0%。全市春秋两季共投入义务教育免补经费2.76亿元，免除了90.7万人次城乡义务教育阶段学生一费制，106万人次城乡义务教育阶段学

21、生杂费，补助了3.77万人次农村贫困寄宿学生生活费。科学技术：年末全市拥有科学研究开发机构97个。全年共取得省部级以上科技成果255项。专利申请6314件，比上年增长33.3%；授权专利2807件，增长16.5%；签订技术合同2908项，成交金额32.02亿元，增长13.6%。文化事业：年末拥有艺术表演团体12个，文化馆10个，公共图书馆12个，博物馆14个，档案馆14个，已开放各类档案160.87万卷(件)，比上年增长36.7%。广播电视事业保持较高发展水平，全市广播综合人口覆盖率达99.1%，提高2.2个百分点；电视综合人口覆盖率达99.0%，提高0.6个百分点；有线电视用户达92.4万户

22、卫生事业：全市拥有卫生机构2385个，比上年增加126个，其中医院、卫生院252个，减少13个；卫生防疫、防治机构12个，与上年持平；妇幼保健机构11个，与上年持平。卫生技术人员4.02万人，增加0.28万人，其中执业医师、执业助理医师1.58万人，增加0.11万人；注册护士1.48万人，增加0.16万人。卫生机构床位3.55万张，增加0.36万张，其中医院、卫生院3.16万张，增加0.16万张。社会保障事业：全市参加市县两级劳动保障部门（下同）基本养老保险的人数达109.32万人；参加医疗保险的人数达119.44万人；参加失业保险职工人数达60.06万人，领取失业保险金人数为3.23万人；

23、参加工伤保险职工人数达55.17万人；参加生育保险的人数达73.28万人；参加城镇居民医疗保险人数达70.97万人；参加新型农村合作医疗人数达367.7万人。全年发放居民最低生活保障金2.95亿元，居民得到政府最低生活保障人数为29.49万人。二、房地产市场现状分析1、商品房供销量分析商品房供销量主要是从商品房的批准预售与销售数据来分析长沙房地产市场供需状况。长沙房地产市场2006年、2007年及2008年的商品房与住宅的供销数据见表1-1-1。表1-1-1 长沙市2006-2008年商品房、住宅供销情况项 目商 品 房住 宅 2006年2007年2008年2006年2007年2008年批准预

24、售面积（万m2）751.40937.491230.95656.65759.721086.13同比（%）28.6222.1030.3542.8012.8140.70销售面积（万m2）690.19894.17680.79625.47803.77594.17同比（%）8.0122.44-24.7111.0028.46-26.95从长沙市2006-2008年商品房、住宅的批准预售来看，长沙批准预售面积呈逐年递增的形式，但从长沙市2006-2008年商品房、住宅的销售量来看，2008年由于受全球金融的影响，居民购买意愿的下降，2008年长沙商品房及住宅的销售量同比下降了24.71%与26.95%。从长沙

25、2008年房地产市场各月的销售情况来看（见图1-1-2），全年商品房销售出现了两次回暖趋势：第一次出现在2月-8月，各月销售量基本呈现逐月增长；此后9月、10月回落，11月、12月又开始有所回升。但两次回升原因略有不同，第一次是部分开发商降价或采取其他促销措施，使成交量有一定幅度回升；第二次则主要是在国家出台降税政策及银行利率下调，再加上长沙本土促房地产健康发展措施共同作用的结果。可以看到，第一次回暖过程中月增幅度较小，而第二次中月增幅较大，表明政策调整对房地产市场影响更为明显。长沙市2006-2008年纯商品房及住宅季度销售量情况具体数据见图1-1-2。 图1-1-2 长沙市2006-200

26、8年纯商品房、住宅季度销售量走势图2、商品房成交均价走势分析自2006年以来，长沙商品房销售价格在波动中呈整体攀升的趋势。2006年，全市商品房成交均价为2991元/m2，同比下跌1.29%，其中商品住宅平均售价为2691元/m2，同比上涨5.99%，商品房非住宅平均售价为5468元/m2，同比下降5.13%；2007年，全市商品房成交均价为3601元/m2，同比上涨20.77%，其中商品住宅平均售价为3372元/m2，同比上涨26.50%，商品房非住宅平均售价为5485元/m2，同比上涨0.06%；2008年，全市商品房成交均价为4285元/m2，同比上涨18.99%，其中商品住宅平均售价为

27、3906元/m2，同比上涨15.84%，商品房非住宅平均售价为6503元/m2，同比上涨19.06%。长沙市2006-2008年各季度商品房、商品住宅价格见表1-1-2。表1-1-2 长沙市2006-2008年各季度商品房、商品住宅成交均价表单位：元/m2项 目商品房住宅2006年2007年2008年2006年2007年2008年第一季度290340414125259438513814第二季度284837914172254935163854第三季度290433784461260431693964第四季度299131844363269129433990从长沙市2006-2008年各季度商品房、商

28、品住宅成交均价数据来看，2008年长沙商品房月均价总体上处于回来趋势。商品房月均价在4月份前仍有上扬，5月-8月连续5个月持续下跌，9月突然回升，10月-12月均价略高于4000元/m2，商品住宅上半年各月基本稳定在4000元/m2左右，下半年波动较大，整体呈现下行。长沙市2006-2008年纯商品房、住宅季度均价走势见图1-1-3。图1-1-3 长沙市2006-2008年纯商品房、住宅季度均价走势图3、房地产市场前景分析2008年虽然受全球金融危机的冲刷，全国宏观经济不景气，但在国家利好政策频出的刺激下，以及长沙市市委、市政府出台的一系列扶持房地产产业的措施，对长沙市房地产市场起到了一定程度

29、上的积极影响。经过2008年长沙房地产市场的调整，目前，长沙市房地产市场仍存在较大需求，正在稳步健康的发展。2008年12月17日召开的国务院常务会议提出了加强保障性住房建设、放宽二套房贷、减免二手房交易营业税、为房地产企业提供融资支持等意见，鼓励普通商品住房消费，扩大内需稳定房地产市场；随后，国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见，提出促进房地产市场健康发展的六条措施等。长沙市地方政府根据国家相关文件精神，新出台了各类政策刺激房地产市场，在中央及长沙市地方政府新出台政策刺激房地产市场释放出来的房地产需求量的影响下，长沙市本地居民的购房意愿有所上升；且由于长沙独特的自然地理位置，

30、外地居民在长沙购房需求加大。在长沙房地产市场未来的发展中，投资规模的加大与建设步伐的加快，是势不可挡的，结合长沙地方政府的宏观调控及房地产市场需求的影响，长沙房地产市场将呈现稳步健康发展的态势。三、土地利用特点和土地市场分析1、土地利用特点分析长沙市土地利用的特点包括以下几个方面：（1）农村居民点占建设用地比重较高。长沙市城乡用地所包含的各地类中，农村居民点用地面积占城乡用地的比重较大，1997-2005 年期间虽然不断减少，但至2005 年其比重仍然占69%。（2）城镇用地规模增长迅速。城镇用地面积有大幅度增加，农村居民点用地减少速度缓慢。1997-2005 年间，长沙市城镇用地共增加211

31、2.81 公顷，同时期长沙市农村居民点用地减少262.46 公顷。（3）中心城市发展布局已现雏形。城市用地沿湘江伸展，主城位于河东，东西并驾，城市用地布局松散，中心城市呈明显的圈层式扩展，外围组团还未完全形成。（4）土地利用空间差异明显。以湘江为核心，土地利用由中心向东西两侧呈现明显的空间差异：中心地区呈现明显的城市土地利用特征，两侧土地受人类活动影响较小，呈现相对显著的农村土地利用特征。2、2006-2008年土地成交情况分析根据长沙市不同土地利用用途及不同级别的交易样点情况，结合长沙市基准地价更新成果（2005年）中土地级别的划分结果，采用样点地价算术平均值，确定相同土地利用用途、相同土地

32、级别各类用地的价格。2006-2008年不同土地利用用途各季度的成交情况数据具体见表1-1-3。表1-1-3 长沙市2006-2008年土地成交情况表时 间工业住宅商业（综合）面积（公顷）地价（万元）面积（公顷）地价（万元）面积（公顷）地价（万元）2006一季度5.43162234.989814.786215257.9860.815890227.9492二季度0.5786309.098.310847.63.13053.6三季度59.163523225.087516.710718176.857145.592765566.2418四季度32.583216678.695212.95216343.65

33、8712.343719424.46152006.合计97.756942447.362552.748960626.5958121.8522178272.25252007.一季度3.50812901.18560.287966970.71219.627322043.3262二季度76.7443665.27630.1411187.55413.324630423.5786三季度3.50812901.18560.287966970.71219.627322043.3262四季度6.88194005.15290.74151116.45041.47894971.80232007.合计90.638153472.

34、7992121.4584135245.428634.058179482.03332008.一季度2.73642546.572.61197457.5714.47142859.778二季度28.473521137.79851.47812331.01186.188114758.2955三季度0.1811259.85070.46455.34732.26925046.1557四季度2.46332543.04010.00127.37820. 01432262008.合计33.854326487.25934.551210250.807322.928362890.2292根据长沙市2006-2008年土地成交

35、数据，可知由于2008年全球金融危机的冲刷及全国宏观经济低迷的影响，2008年长沙市土地交易数量明显下降，相比2007年同期，2008年工业用地的成交量不足2007年的30%；而住宅用地成交量甚少，仅2007年住宅用地成交量的3.75%，但住宅用地成交地价却占2007年住宅用地成交地价的7.58%。说明2008年虽然土地市场成交量减少了，但土地市场资产收益得到更好的显化。通过分析，此三年的土地交易数量走势图如下图1-1-4。图1-1-4 长沙市2006-2008年土地成交量柱状图从图1-1-4长沙市2006-2008年土地成交量走势图可以看出，长沙市土地市场2006年及2007年土地成交量较大

36、且各季度成交量不稳定，特别是工业用地成交量，最高值达到76.74公顷，最低值仅0.18公顷。但商业（综合）从2006年第四季度开始，各季度的成交量比较稳定，在经济不景气的影响下，2008年商业（综合）成交量开始下降，但在长沙市地方政府出台新政策的刺激下，2008年第四季度成交量出现上升趋势。四、工作范围概况本次长沙市市区土地基准地价更新工作的范围包括长沙市五区（芙蓉区、开福区、雨花区、开心区、岳麓区（包括含浦镇、雷锋镇，不包括雨敞坪镇、莲花镇和坪塘镇），面积约700平方公里。1、芙蓉区芙蓉区位于长沙市中部，东面以东岸乡与长沙县星沙镇、朗梨镇乡界为界；南面以原东区与南区界沿人民路至花桥及浏阳河

37、为界，与雨花区接壤；西面以黄兴路为界；北面以中山路、八一路、迎宾路、湘湖渔场、马王堆乡、东岸乡与综合农场乡（场）界为界，与开福区毗邻。芙蓉区下辖11个街道、1个乡和两个副县级单位（长沙高新技术产业开发区隆平高科技园和湘湖管理局）。芙蓉区是长沙市的中心城区，总面积40.8平方公里，常住人口60多万。2008年全区规模以上工业企业完成工业总产值136.28亿元，增长37%；完成全社会固定资产投资121.14亿元，增长8.9；社会消费品零售总额284.42亿元，增长23.4%。芙蓉区地处长沙市的中心，是长沙市的窗口城区。省委、省军区等党政机关汇集于区内，人流、物流、资金流、信息流高度密集。长沙火车站

38、长沙汽车东站、湖南通信指挥中心等交通、信息枢纽驻于区内，五一大道、芙蓉路等20多条城市主次干道纵横交错，京珠高速公路穿境而过，黄花国际机场毗邻而居，交通十分便利。被誉为世界第八大瑰宝的马王堆西汉古墓和全国十大考古发现之一的走马楼三国吴简等世界级文化遗产也位于本区。2、 天心区天心区位于长沙市南部，东面以芙蓉路（识字岭起）至新中路、韶山路、中意路至洞井乡与大托乡乡界为界，与雨花区接壤；南面以大托乡与长沙县暮云镇乡界为界；西面以湘江主河道中心线为界；北面以人民路（识字岭起）原东区与南区界至黄兴路、五一广场至沿江大道为界，与芙蓉区、开福区毗邻。天心区下辖9个街道办事处和1个镇，总面积102平方公里

39、含湘江水面30平方公里)，人口42万。2008年全区规模以上工业企业完成1704355元,增长24.7%；完成全社会固定资产投资3194067万元，增长35.5%；社会消费品零售总额1516417万元，同比增长23.4%。天心区地处湖南省会长沙的南大门，位于长沙、株洲、湘潭三市融城的核心区域，京广铁路和107国道穿境而过，城市一、二、三环线紧紧相绕，距京珠高速公路不足2公里，距黄花国际机场仅20公里。天心区是楚汉文化名城长沙的主要发源地，历史文化悠久，区域内拥有众多的人文历史景观。比如天心古阁、白沙古井，一代伟人毛泽东同志求学的湖南第一师范，等等。3、 岳麓区岳麓区位于长沙市西部，东面以湘江

40、主河道中心线为界；南面以望城县、九江乡与市区县界为界；西面以望城县、黄金乡与市区县界为界；北面以望城县星城镇与市区县界为界。岳麓区现辖10个街道、1个乡、5个镇，共87个村、81个社区，辖区面积552.02平方公里，户籍人口59.7215万人。2008年全区规模以上工业总产值3166772万元，同比增长51.9%；完成全社会固定资产投资2151074万元，同比增长32.5 %；社会消费品零售总额929022万元，同比增长21.1%。岳麓区区域位置独特。雄居长沙西大门，交通便捷，辐射力强。湖南最大的铁路货运站京广铁路长沙站及石长铁路紧邻辖区；湘江千吨级航道通江达海；319国道、“长常高速”贯通东

41、西；城市干道四通八达，已形成“四纵六横”的道路网状格局，飞跨湘江的三座大桥将岳麓区与长沙市东部四城区紧紧联结，使岳麓区处在湖南优先发展的“一点（长沙）一线（京广线）”和湘江生态经济带的战略高地。岳麓区文化底蕴深厚，拥有“中国四大书院”之一的岳麓书院。岳麓区科教优势明显，中南大学、湖南大学、湖南师范大学等16所高等院校、科研院所，长沙国家高新技术产业开发区、岳麓山国家大学科技园与岳麓山大学城齐聚于此。4、 雨花区雨花区位于长沙市东南部，东面以黎托乡与长沙县聚梨镇、黄兴镇、跳马乡乡界为界；南面以洞井乡与长沙县跳马乡、暮云镇乡界为界，西面以芙蓉路（识字岭起）至新中路、韶山路、中意路至洞井乡与大托乡乡

42、界为界，与天心区接壤；北面以人民路（识字岭起）至花桥及浏阳河为界，与芙蓉区毗邻。雨花区下辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，人口50.2万。2008年全区规模工业总产值275.89亿元，同比增长10.77%；实现全社会固定资产投资198.49亿元，同比增长20.35；社会消费品零售总额237.45亿元，同比增长21.57%。雨花区区位优势明显，是长沙、株洲、湘潭三市融城的核心地带。区内有长沙汽车南站和“六纵六横”的道路交通网络，交通十分便利。区中心地带距长沙火车站、黄花国际机场仅十多分钟车距，距株洲、湘潭两市均只有半小时车程。武广、沪昆高速铁路客运站、长株潭汽车客运站、

43、城市地铁黎托站使雨花区成为省会长沙市未来的现代交通枢纽中心。雨花区拥有湖南环保科技产业园为龙头的工业园区和银河信息、亿利达中央空调、九芝堂药业、海利化工、长沙卷烟厂、浦沅机械、美的三湘汽车等众多知名企业，以及高桥、红星等29家专业市场、14家大型集贸市场和友谊、通程、沃尔玛等大型商业集团、连锁超市。5、 开福区开福区位于长沙市北部，东面以综合农场、捞刀河镇与长沙县星沙镇、安沙镇乡界为界；南面以五一西路至黄兴路、中山路、八一路、迎宾路、综合农场与湘湖渔场、马王堆乡、东岸乡乡界为界，与芙蓉区、天心区接壤；西面以湘江主河道中心线为界；北面以霞凝乡与望城县丁字镇、捞刀河镇与长沙县北山乡乡界为界。开福区

44、下辖长沙金霞经济开发区管委会、青竹湖生态科技（产业）园管委会、长沙金霞海关保税物流中心、洪山旅游区管理局、9个街道办事处和2个镇，面积188平方千米，人口46万余人。2008年全区规模以上工业企业共完成总产值93.93亿元，增长21.8%；完成全社会固定资产投资317.2亿元，比上年增长32.8 %；社会消费品零售总额225.5亿元，比上年增长24.5%，增幅同比提升0.9个百分点。开福区区位得天独厚，拥有完善的水陆空立体交通网络。湘江一桥、二桥和长石铁路桥飞架湘江两岸，霞凝深水港码头通江达海，火车货运站物畅全国，京广铁路、京珠高速公路贯穿南北，长石铁路横卧东西，319国道、长湘公路、芙蓉北路

45、青竹湖大道与一、二、三环线纵横相连，长永高速、四方大道直通黄花国际机场。第二章 工作概况一、基准地价更新的必要性（一）根据中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）和省国土管理部门的工作安排，长沙市市区原基准地价成果必须进行修订现行的长沙市市区基准地价成果是在2004年，依据城镇土地分等定级规程、城镇土地估价规程以及城市地价动态监测体系技术规程的要求，完成了市区的基准地价更新等工作，经市政府并报省国土资源厅鉴定通过的，其基准日是2005年7月1日，至今历时近四年多了。根据中华人民共和国行业标准城镇土地估价规程规定，凡是原有基准地价成果使用两年或有社会经济条件发生变化的，都要对基准地价成果进行全面或局部评定，更新原成果。同时，湖南省国土资源厅办公室文件关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知（湘国土资办发200690号文）明确规定：城市、城关镇三年以上没有进行基准地价更新的，就在今年内开展，并同时开展所属建制镇基准地价制定（评估）工作。目的是为了使土地价格成果反映和符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现时性。（二）区划调整新增加的市区范围需要基准地价