虹桥商务区概况及发展分析.ppt

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1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。虹桥商务区市场分析报告上海中原资源中心研展部2013.062025/7/11目录1.虹桥商务区概况2.虹桥商务区最新动态及未来发展3.2013上海写字楼市场动态3.2013上海写字楼市场动态1.虹桥商务区概况2.虹桥商务区最新动态及未来发展1.虹桥商务区概况3.2013上海写字楼市场动态2.虹桥商务区最新动态及未来发展1.虹桥商务区概况4.2013上海商业市场动态3.2013上海写字楼市场动态2.虹桥商务区最新动态及未来发展1.虹桥商务区概况虹桥商务区概况Part ONE 虹桥商务区概况及规划Pa

2、rt11根据市政府的批复和控详规划，商务区将建设成为服务长三角地区的商务中心和大型综合交通枢纽；将是我国东部沿海地区、长江三角洲地区重要的城市综合交通枢纽；贯彻国家战略，促进上海服务全国、服务长江流域、服务长三角，进一步促进上海国际贸易中心建设的重要载体；上海重要的现代服务业集聚区。上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，建成上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国的高端商务中心。上海虹桥商务区未来将形成以总部经济为核心，以高端商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色，其他配套服务业协调发展的产业格局。

3、虹桥商务区源起虹桥交通枢纽虹桥高铁线路虹桥国际机场虹桥国际机场距市中心仅13公里，由1号、2号航站楼组成。2号航站楼扩建工程投资135亿，于2010年3月16日投入运营，年旅客吞吐量30004000万人次。沪宁城际：2010年7月开通，全程约1小时沪杭客专：2010年10月开通，全程38分钟京沪高铁：2011年7月开通，全程约4小时虹桥交通系统共有4条轨道交通线路：2号线已于2010年3月开通10号线已于2011年3月开通17号和20号线正在建设规划中虹桥商务区范围虹桥商务区规划范围为，东至环西一大道外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。总用地

4、面积27.3平方公里。此外，虹桥枢纽周边约59.3平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北面到11，西面到A5。这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。商务区27.3平方公里，规划总建设规模约1100万平方米，其中对外交通规划设施约300万，商务办公等公共设施约490万平方米。核心区一期，约1.4平方公里，开发总规模约170万平方米，其中商务办公约115万平方米，商业约18万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约15万平方米，会展约18万平方米，计划于2011年启动，两年左右建成。预计，到2015年，核心区年生产总值将超过100亿元；到2020年，核心区年生产

5、总值将超过150亿元。虹桥车站虹桥商务区总范围：86平方公里虹桥商务区：27.3平方公里商务区核心区：4.7平方公里核心区一期:1.4平方公里虹桥商务区核心区一期虹桥商务区总体规划虹桥商务区规划虹桥商务区控制性规划数字“大虹桥”虹桥商务区规划范围为（“一环、两轴、三核、五区”1），东至环西一大道，即外环线A20；西至现状铁路外环线，即华翔路；南至A9沪青平高速公路；北至规划北翟高架路。总用地面积约26.3平方公里。此外，根据城市总体规划，虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北面到11，西面到A5。这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。一

6、环，指外围由公共绿地、防护绿地、河流水域等形成的生态绿环，是虹桥商务区生态品质的保障。两轴，指东西向空间发展轴和南北向空间发展轴，为这一区域发展的基本构架。三核，指由东西向空间发展轴串联的三个重要功能核心。1）交通功能核心：由虹桥机场西航站楼、铁路虹桥站、轨道交通、公交巴士站和地下停车库等构成的枢纽功能综合体，是虹桥商务区最重要的功能构成要素和服务长三角的动力之源。2）商务功能核心：位于交通功能核心西侧，主要布局与枢纽功能密切相关、服务辐射长三角的商务办公、文化、交流功能，是虹桥商务区建设的活力之源。3）机场东片核心：虹桥机场航站楼及周边商业、商务、行政办公等形成的片区功能核心，带动机场东片的

7、改造和更新，完善加强枢纽服务功能。五区，指按照功能布局形成的核心区、虹桥机场、北片区、南片区、东片区五个不同功能板块。数字“大虹桥”其中虹桥商务区核心区占地约4.7平方公里，由紧邻虹桥枢纽本体的核心区一期、南北两翼以及占地约1平方公里左右的“中国国家会展中心”项目共同构成。在27平方公里里面，有一个商务功能核心区，约1.4平方公里，目前在进行城市规划设计的深化、细化。核心区的开发总规模约158万平方米，其中商务办公约110万平方米，商业约14万平方米，文化娱乐约6万平方米，酒店约14万平方米，会展约14万平方米，计划于明年启动，两年左右建成。预计到2015年，核心区年生产总值将超过100亿元；

8、到2020年，核心区年生产总值将超过150亿元。数字“大虹桥”按照功能定位，虹桥商务区的主体业态是总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公，功能业态是会议、会展，配套业态是酒店、零售、商业、文化娱乐。在核心区一期的开发规模中，商务办公约占57%,商业约12%，文化娱乐约5.5%,酒店约6.5%。地铁2号线和规划中的20号线连通地下（同时因为综合体紧邻虹桥交通枢纽，场馆的交通规划中已预备极端情况下出现单日40万参观人次的交通保障方案）。据2011年7月官方信息发布交通枢纽日均总客流为57.4万人次。对外交通日均到发客流27.5万人次，其中铁路虹桥站日均到发旅客17.7万人次，虹桥机场日均进出港旅客

9、9.5万人次，长途客运日均到发旅客0.34万人次；市内交通日均到发客流29.9万人次。虹桥商务区核心区一期地块状况Part12虹桥商务区核心区一期规划编制进展目前正在开发核心区一期，于2010年二季度启动开发，建筑体量达170万平方米，核心区一期开发建设突出低碳设计和商务社区的规划理念，以将商务区建设成为：功能多元、交通便捷、空间宜人、生态高效、具有较强发展活力和吸引力的低碳商务社区。北片1.44平方公里核心区一期1.4平方公里南片0.80平方公里虹桥商务区一期地块详情核心区一期城市设计建设理念：低碳商务虹桥商务区一期地块详情核心区一期城市设计低层高密度的开发模式建筑密度建筑高度虹桥商务区一期

10、地块详情虹桥商务区核心区一期土地出让情况地块名称06地块土地面积(米2)62299受让人Shui On Land Limited（瑞安）0203北北08地块89806上海虹桥商务区投资置业有限公司,上海地产（集团）有限公司，上海现代建筑设计（集团）有限公司0103南南01号地块04号地块4528227894EASY GAIN INTERNATIONAL L.L.C,丽宝建设股份有限公司北京万通英睿投资管理有限公司,南昌雅园物业管理有限公司龙湖040609号地块15053上海三湘股份有限公司,上海聚湘投资有限公司0903地块南05号3217778752万科企业股份有限公司重庆龙湖地产发展有限公司

11、福运投0507-1地块07-18203资有限公司冠捷投资有限公司地块03地块北51295汕头市联美投资（集团）有限公司,上海金臣房地产发展有限公司0802号地块92133红星美凯龙家居集团股份有限公司,深圳市盛世万象投资管理有限公司,沈阳首源投资管理有限公司8452虹桥商务区核心区一期地块名称土地面积(米2)容积率受让人成交日期中标总地价 (每亩地价 (万)楼面地价(元)地上可建面积(除地价外总投资（地下可建面积(米2)万元)米2)万）虹桥商务区核心区62299.43.7Shui On Land Limited（瑞安）2010.9.303188003411.71370023269444100

12、0139911一期06地块351虹桥商务区核心区一期08地块89805.63.17上海虹桥商务区投资置业有限公司,上海地产（集团）有限公司，上海现代建筑设计（集团）有限公司2010.9.303217002388.211300284684442722244539虹桥商务区核心区45282.12.6EASY GAIN INTERNATIONAL L.L.C,2011.3.181441202121.912100119106一期01号地块303丽宝建设股份有限公司虹桥商务区核心区27893.83.6北京万通英睿投资管理有限公司,2011.3.311550003704.715100102649一期04号

13、地块南昌雅园物业管理有限公司虹桥商务区核心区15052.62.2上海三湘股份有限公司,上海聚湘2011.4.27525002325.31565833530一期09号地块275投资有限公司虹桥商务区核心区32176.63.4万科企业股份有限公司2011.5.181480003066.61339811046211453654211一期03号地块南块33虹桥商务区核心区78751.73.1重庆龙湖地产发展有限公司,福运2011.8.33054222585.712150251370332965158803一期05号地块919投资有限公司虹桥商务区核心区8203.22.6冠捷投资有限公司2011.8.5

14、282852298.813000217582177423259一期07-1地块524虹桥商务区核心区51294.73.8汕头市联美投资（集团）有限公司2011.8.232380003093.41206719723820605596706一期03号地块北块,上海金臣房地产发展有限公司虹桥商务区核心区一期02号地块921332.7821红星美凯龙家居集团股份有限公司,深圳市盛世万象投资管理有限公司,沈阳首源投资管理有限公司2011.8.303066662219.111964256323虹桥商务区核心区一期基本已经出让完毕，10幅商办综合用地的总建筑面积将达到161万平方米。但纵观以上拿地的企业，除

15、瑞安具有开发上海新天地的成功案例外，其余拿地者基本缺乏顶级商业项目的操盘经验，将来在如此多的商办项目扎堆情况下，恐将展开一场“惨烈”的混战。龙湖获得05地块价格为楼面价12150元。虹桥商务区核心区一期土地出让情况详单虹桥商务区一期地块详情瑞安天地核心区一期06号地块Shui On Land Limited（瑞安）（瑞安）06地块用地62200平方，拟建建筑物单体约25幢，地上总面积233140平方，地下室建面139911平方（其中商业52995）。建筑单体的地上为211层。地下3层，地下二层与虹桥枢纽交通中心西延伸工程地下一层公共空间相连通。整体鸟瞰核心区一期08号地块上海虹桥商务区投资置业

16、有限公司上海现代建筑设计（集团）有限公司08地块规划主要为商业、娱乐、办公、酒店综合用地等功能，总用地面积为89805.6平方米，设计总建筑面积为281866平方米，地下建面244539平方米，建筑最高为10层。整体鸟瞰商业办公区域虹桥商务区一期地块详情虹桥绿谷上海地产（集团）有限公司核心区一期03号地块南块万科企业股份有限公司03地块南块规划主要为商业、娱乐、办公、会展综合用地等功能，总用地32170平米，设计总建筑面积为110462平米，地下两层建面54211平米，建筑最高8层。商业办公区域整体鸟瞰虹桥商务区一期地块详情核心区一期03号地块北块汕头市联美投资（集团）有限公司上海金臣房地产发

17、展有限公司03地块北块规划主要为办公、会展、娱乐、商业综合用地等功能，总用地51295平米，设计总建筑面积为197239平米，地下两层建面96706平米，建筑最高商业办公区域8层。整体鸟瞰虹桥商务区一期地块详情核心区一期07-1地块冠捷投资有限公司商业办公03地块北块规划主要为办公、商业、服务性酒店综合用地等功能，总用地8203平米，设计总建筑面积为21758平米，地下三层建面23259平米，建筑最高9层。整体鸟瞰虹桥商务区一期地块详情核心区一期05地块地块建筑全面达到绿色三星重庆龙湖地产发展有限公司福运投资有限公司03地块北块规划主要为办公、会展、商业、文化娱乐、酒店综合用地等功能，总用地7

18、8751平米，设计总建筑面积为254548平米，地下二层建面158803平米，建筑最高9层。D-11地块地上建筑总面积为140164平方米，其中办公面积为38095平方米；会议展览建筑面积为18562平方米；商业建筑面积为31405平方米；文化娱乐建筑面积为13118平方米；酒店建筑面积为38984平方米。地下建筑总面积为90629平方米，其中商业及设施建筑面积为42985平方米；停车及设备47644平方米。造价估算约为188291万元。D-12地块地上建筑总面积为114384平方米，其中办公面积为97540平方米；会议展览建筑面积为12253平方米；商业建筑面积为4591平方米。地下建筑总面

19、积为68174平方米，其中配套服务及设施建筑面积为21391平方米；停车及设备46783平方米。造价估算约为144674万元。D-11地块及D-12地块投资总估算约为332965万元。本公司对核心区一期05地块RTKL方案的投资总估算为156331万元，联创方案的投资总估算为135017万元。与中标方案差异极大。虹桥商务区一期地块详情虹桥商务区核心区二期地块状况Part13北片区控制性详细规划北片区地铁公园虹桥商务区二期地块详情虹桥商务区核心区二期在一期的南北区域，紧接着会分批推出。南块5幅商办综合用地的总建筑面积为17.3万平方米，北块20幅商办（2幅居住）综合用地的总建筑面积为147.8万

20、平方米。南片区控制性详细规划南片区滨河休闲带虹桥商务区二期地块详情南片区计划出让土地情况北片区计划出让土地情况虹桥商务区核心区二期在一期的南北区域，主要用地性质仍然以办公和商业文化为主。虹桥商务区二期地块详情虹桥商务区最新动态及未来发展Part TWO 政策优势上海政府不遗余力重点推进的区域，政策方面有多重利好。集群优势万科、龙湖、瑞安、三湘，巨头汇聚，如此阵容实属罕见。地域优势江浙地区经济发展强劲，而上海是众多企业本部立足的首选之地。交通优势飞机、高铁、高速、地铁，虹桥商务区的交通枢纽地位带动日超过60万的人口流动。规划布局以纽约曼哈顿商务中心区，东京中央商务区为目标，以现代总部经济、领先办

21、公理念为出发点，园区内文化、商业、会展、会议、酒店、办公、研发、生产，多功能综合，优势明显。规模优势27平方公里的用地，百亿以上的生产总值，项目的马太效应不言而喻。运营服务市政府牵头，各区域政府全力配合，园区管理会建设成功，后续管理，资金支持，后勤保障，政策多多，服务到位。人才优势上海对于优秀人才的引入政策和城市本身的吸引力不断加大，企业竞争的人力层面拥有保障。虹桥商务区的优势2009年7月10日，上海市委常委会决定成立上海虹桥商务区管理委员会。2009年10月30日，上海虹桥商务区管理委员会举行揭牌仪式。2010年1月4日，韩正市长召开市政府第66次常务会议，审议并通过了上海市虹桥商务区管理

22、办法。2011年5月27日，市编办同意管委会增设企业服务处、政策法规处。至此，虹桥商务区管委会编制为办公室、交通协调处、规划管理处、开发建设处、综合管理处、商务发展处、企业服务处、政策法规处。2011年12月26日，中国博览会会展综合体举行开工仪式。2012年12月3日，核心区一期05地块龙湖虹桥天街举行开工仪式，这标志着虹桥商务区核心区一期地块社会投资项目已全部开工建设。2012年12月18日，2012年度虹桥商务区基础设施项目在虹桥商务区迎宾绿地公园举行开工典礼，标志着虹桥商务区核心区政府投资项目全面开工。虹桥商务区大事纪二月中旬东区绿色总部街区全面结构封顶，地上面积约为15万平方米，地下

23、面积约13万平方米，由7栋写字楼围绕两个峡谷商业广场构成。项目销售以招募大型企业整栋进驻为目标。虹桥商务区最新动态虹桥绿谷虹桥绿谷项目所处地块，即为上海虹桥商务区08地块，出让面积约8.98万平方米，有商业商务组团和商务贸易组团功能。开发商上海众合地产开发有限公司由上海虹桥商务区投资置业有限公司、上海地产(集团)有限公司、上海现代建筑设计(集团)有限公司联合投资组建。总用地面积为89805.6平方米，设计总建筑面积为281866平方米，地下建面244539平方米，建筑最高为10层。虹桥天地六月初已经封顶，下一步将进行招商。最快商户将可于2014年底入伙。其酒店运营管理确定为朗廷酒店集团旗下的五

24、星酒店品牌朗豪，這將是其在上海开設的第一家酒店。同时有消息称，目前瑞安地产正与一企业谈判，整栋出售一栋办公楼。虹桥商务区最新动态瑞安虹桥天地虹桥天地项目（虹桥天地THEHUB）瑞安位于虹桥核心商务区紧邻交通枢纽的首个地块，占地面积约6.2万平方米，总建筑面积约38万平方米。项目定位为集办公、购物、餐饮、娱乐、展示为一体的综合商业，将为未来虹桥商务区的办公人群，以及高铁一小时经济圈所辐射的7500万人口提供商务、休闲的新地标平台。据了解，随着虹桥绿谷的率先面市，作为上海“十二五”发展中的西部引擎虹桥商务区也将再次提速，未来的一年多，瑞安、万科等多家开发商的项目都将陆续封顶，又一国际CBD雏形正在

25、徐徐展开。这段时间，虹桥商务区的开发建设如火如荼，去年12月份，瑞安集团完成了首栋单体建筑的结构封顶，与此同时，在虹桥商务区拥有两块土地的万科集团也同样在加速建设之中。据东方网报道，万科2011年竞得的3号南地块项目也将在今年完成部分结构封顶，而去年8月竞得的北片区11号地块按照工程进度，到2014年将进入市场。截至目前，虹桥商务区已完成出让手续的地块有16个，成功吸引香港瑞安、深圳万科、北京万通、台湾冠捷、台湾丽宝等一大批知名企业参与商务区开发建设，核心区一期10个地块的项目全部正式开工建设，国际CBD已经显现出雏形。虹桥商务区最新动态市场方面。随着一些项目的竣工和临近竣工，开发商也在加紧销

26、售的筹备工作。目前开发商基本都把目光瞄准大型企业的整体迁入，立足形成真正的总部经济效应。前期洽谈的都是较大企业，目标都是整栋出售。目前尚未成交信息放出。目前该区域开发商的销售心理价位在35000元/平方米。对于物业销售的前景，业内普遍持乐观态度，认为该区域的发展是必然结果。但由于瞄准的企业过于集中，项目多以大体量出售，业务谈判的过程注定漫长。对此开发商应有充分的心理预期。2013是虹桥商务区重要的一年，市场开拓的成功与否将直接决定后续几年的发展。目前该区域的开发商都是拥有雄厚实力的品牌企业。而这些企业自身及合作者的关系资源在格局的形成过程中也将起到决定性的作用。最后，区域内体量过于密集，产品类

27、型严重雷同，比拼关系资源的同时。把握合适的战略时机也至关重要。前期项目的相对压力较后来开发者综合衡量，仍然是利大于弊。虹桥商务区最新动态2013上海写字楼市场动态Part THREE 2012年4月-2013年4月上海一手写字楼供求走势数据来源：上海中原研究咨询部从近一年的走势可以看到，进入2012年10月以后，上海一手写字楼的供应和成交都大幅上升。2013年3月新增供应量超过40万平方米。成交方面，长期原来，月度成交保持在10万平方米左右，进入2013年，销售普遍达到15万平方米以上，3月和4月销售面积分别超过18万和17万平方米。成交均价则基本维持在2万元/平方米以上。写字楼市场分析数据来

28、源：上海中原研究咨询部全市供应分布，闵行区较低，供应量仅300多平方米，其余各区县供应都在1万平方米以上。浦东新区表现一直稳定，是写字楼市场的重点成交和供应区域。值得注意的是普陀区近2年异军突起，隐约已经有挑战浦东之势。嘉定，闸北，卢湾，杨浦区域也值得关注。从今年1-4月情况来看，共计新增供应68.95万平方米，但成交量为67.54万平方米，保持基本供求平衡。故写字楼库存一度在高位盘整，4月底全市库存为443.59万平方米，去化压力非常大。写字楼市场分析2013年1-4月上海一手写字楼成交区县分布成交月份成交面积(m2)面积占比(%)成交金额(万元)金额占比(%)成交均价(元/m2)Jan-1

29、324720.3618.8356754.9121.2522958.77Feb-1321322.6816.2440590.7015.2019036.40Mar-1350553.3538.5197761.0036.6119338.18Apr-1334672.8726.4271961.0026.9420754.27总计131269.30100267067.61100.0020345.022013年1-4月上海二手写字楼成交情况数据来源：上海中原研究咨询部写字楼市场分析年后二手写字楼成交逐步步入活跃期，3月销售达5万平方米以上，4月小有下滑，但从市场看成交热情已被激活，因此从量能上看并没有出现放量之后

30、再极度缩量走势。而政策调控的影响也在逐步削弱，预期后期成交量也会恢复到强势区运行。4月上海二手办公楼市场成交均价再度上扬。本月二手办公楼成交均价为20754.27元/平方米，环比上涨13.04%。2012年4月2013年4月上海二手写字楼成交走势数据来源：上海中原研究咨询部从各行政区成交分布来看，上月排名二、三的长宁和浦东本月发力，排名各上升一位，并且成交面积增幅明显。长宁成交量为7613.58平方米，环比增加21.49%，占全市成交面积21.96%。其中中山广场和悦茂可乐公馆两大项目贡献4371.40平方米，占全市成交57.42%。浦东成交量为7256.06平方米，环比增加24.12%，占全

31、市成交20.92%。嘉定排名第三，而前2个月都在中游徘徊。写字楼市场分析2013年4月上海二手写字楼成交区县分布201301汇率：(6.4676）201302汇率：(6.4676）201303汇率：(6.4676）201304汇率：(6.4676）201305汇率：(6.4676）区域建筑面积租金（人民币）入驻率（%）租金（人民币）入驻率（%）租金（人民币）入驻率（%）租金（人民币）入驻率（%）租金（人民币）入驻率（%）淮海中路甲级40341413.1496.4012.2187.2610.0391.0311.2599.1912.1794.32准甲级748006.6591.307.7067.01

32、7.0793.037.2299.876.9893.2747821412.1295.6111.5184.099.5791.3410.6299.3011.3694.162013年1-5月淮海中路写字楼租赁情况数据来源：上海中原研究咨询部写字楼市场分析租赁市场方面，甲级写字楼的表现继续强势，入住率持续高企，租金也始终维持在11元以上，表现突出。准甲级方面总体表现略低于甲级，但市场表现仍然另人鼓舞。1、库存量大详解：写字楼市场相对住宅市场，其容量小很多，因此个别楼盘的推案或者销售对整体数据的影响较大，因此写字楼的销售对于同类型产品的面市时机必须有准确的了解，以规避竞争。3、成交相对稳定详解：目前写字楼

33、市场库存始终在440万平方米以上。按照目前每月10多万平方米的去化速度，完全去化这些库存需要较长的时间。2、供应变化大详解：目前写字楼市场的成交较为稳定，一手市场基本保持在10万平方米以上的水平，月度超过15万平方米，已经属于较为理想的状况。详解：目前本类型产品的单价普遍在5万元以上，出于本身成本以及对后市供应的预期，开发商对于价格的追求意图明显。但价格与销售速度无疑也会形成明显的对比关系。以70年产权的陕西北路1688项目不足5万元的均价来参照，本项目的价格压力明显。4、甲级准甲级写字楼市场看好写字楼市场总结根据以上数据和分析，中原对于写字楼市场的竞争状况评估如下：5、非传统区域正在崛起详解

34、目前国内经济的发展困难重重，上海凭借开发的观念和先发的优势在此方面优势明显，对于江浙整体的影响巨大，总部进驻上海仍然是众多企业的首选，上海的写字楼市场相比其他城市具有显著的地域吸引力。7、更新的办公理念详解：受实际供应的影响，传统的六大CBD地区已无多少新开发的空间。写字楼市场正向一些原先发展并不成熟的区域扩展，长宁、普陀凭借原本不错的底蕴（交通、配套、人口等）快速崛起，同样业主对这些区域也开始逐渐接受。6、经济支撑详解：总部经济、2.5产业、研发生产一体、绿色办公。现代企业对于办公的理念正在发生根本性的变化。类似虹桥商务区这样的大型集中多样化园区越来越被企业所认可。根据以上数据和分析，中原

35、对于写字楼市场的竞争状况评估如下：详解：由于国内失衡的房地产政策，导致写字楼物业与住宅类产品相比缺乏投资优势。造成写字楼价格的窘境，十多年来，写字楼价格的上涨较为缓慢，与住宅相比差距明显，这一状况从目前看也很难改变。8、价格写字楼市场总结2013上海商业市场动态Part FOUR 数据来源：上海中原研究咨询部4月上海商业市场新增供应量13.34万平方米，环比下降63.01%，同比增加78.34%；成交方面，全市商业市场达到19.82万平方米，环比增加24.11%，同比增加126.77%；成交均价为19,155元/平方米，环比下降7.72%，同比上涨7.25%。本月成交均价下滑和当月成交主要集中

36、在外郊环、郊外环有直接联系。该两个区域成交面积总和占到全市87.29%，从这两个环线成交均价来看分别为1.88万元/平方米和1.55万元/平方米，远低于全市水平。商业市场分析2012年4月2013年4月上海一手商铺供求走势数据来源：上海中原研究咨询部本月二手商业成交主要集中在松江、嘉定等外围区县，而黄浦、长宁等中心城区成交量相当少，静安区甚至没有成交。排名第一的松江区成交面积6358.27平方米，占全市比重27.16，成交金额为7271.00万元也排名第一。成交面积排名第二和第三的分别是嘉定区和浦东新区，面积分别达到5871.89平方米和2753.03平方米。黄浦区本月成交均价最高，为5138

37、3.01元/平方米，主要受福佑商厦商铺成交影响。商业市场分析2013年4月上海二手商铺成交区县分布数据来源：上海中原研究咨询部14月供应面积为67.96万平方米，成交面积58.79万平方米。3月猛然陡增的供给却给今后去化带来相当大的负担，由于本月成交量大于供给，因此库存为273.80万平方米，仅仅小幅回落，整体情况不容乐观。从4月供应情况来看，嘉定区经过2个月调整后本月供应再度恢复强势，供应面积达到5.06万平方米。金山排名第二，供应3.85万平方米。由于该两区县去化能力较弱，因此库存再度增加。成交方面松江本月排名第一，成交面积达到7.85万平方米，消化不少库存。成交主力项目为世贸天马假日城，

38、交易金额达到10.13亿元。商业市场分析2013年1-4月上海一手商铺成交区县分布数据来源：上海中原研究咨询部3月上海二手商铺成交量同样迎来强劲反弹，成交量为34839.93平方米，比上月成交放大3倍。从量能来看基本达到去年下半年成交旺盛时期。成交量的恢复表明人气已经回暖，小阳春可期。不过成交价格再度回落，价格为12364.88元/平方米，环比下降20.65。虽然继续回落到底部区域盘整，从长期来看价格的稳定反而有利于该市场健康发展，随着住宅市场投资客进一步被挤压，商业地产或迎契机。商业市场分析2013年1-4月上海二手商铺成交情况成交月份成交面积(m2)面积占比(%)成交金额(万元)金额占比(

39、)成交均价(元/m2)Jan-1329722.3230.0135545.2627.7911959.12Feb-1311060.6111.1717156.0013.3915510.90Mar-1334839.9335.1843078.0033.7512364.88Apr-1323406.5923.6431876.0025.0713618.39总计99029.45100.00127678.40100.0012892.972012年4月2013年4月上海商铺二手成交走势数据来源：上海中原研究咨询部1、库存量大详解：目前商业市场的供应更多的来自于松江、嘉定、闵行等外围区域。这些区域得不到投资者的认可

40、而优势地段，人流密集地区的商铺，持有者不是惜售，就是坐地起价。进一步加剧市场压力。3、规划合理招商成功的商业受追捧详解：目前商业市场库存始终在230万平方米以上。由于这些库存的项目本身吸引力的原因，去化速度较慢，完全去化这些库存需要较长的时间。2、供应失衡详解：从中原了解的情况看，目前消费者对于投资商铺的想法是有的，但是同时投资行为也越发谨慎，对于地段，体量，商业规划，主力店招商，运营团队的关注程度越来越高。详解：不同物业甚至同一物业的不同楼层，商铺价格悬殊，根本上仍然是受人流、主力店辐射等多方面的影响。4、价格悬殊商业市场总结根据以上数据和分析，中原对于商业市场的竞争状况评估如下：THANKYOU预祝项目成功！