龙湖项目启动会PPT课件.ppt

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1、方案对比方案对比指标指标 现方案现方案 原方案原方案 IRR 净利润 收益 11.58亿 9.27亿 18.1%12.3%77%35%产品市场定位及产品研发产品市场定位及产品研发2 23 3成本预设及预控成本预设及预控5 5项目成功标尺项目成功标尺1 1交付标准及建造标准交付标准及建造标准4 4销售策略销售策略6 6项目总体计划项目总体计划项目成功标尺项目成功标尺项目销售净利润率18%内部收益率IRR55%一次性交房成功率95%(别墅),其它98%形成中式产品和别墅项目管理模板,为公司在未来多元化产品 领域的竞争打下坚实的基础工程质量营销服务业主投诉事件控制在5件以内培养并输送出项目经理 成本

2、经理 研发经理 营销经理各一名 PMO制度下项目团队的高效运作,项目计划达成率75%1.2.产品定位及产品研发产品定位及产品研发市场分析定位市场分析定位市场分析市场分析1.沙区05-07年市场高端物业稀缺2.08年沙区无高端物业供应3.与富力城形成产品差异化竞争4.结合区域及项目用地条件 产品建议：别墅、洋房、小户型（投资）v0707年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量年沙区、九龙坡新增供应量占市场新增供应总量1414;成交量成交量占市场成交总量占市场成交总量1313;西部两大区域市场不够活跃。西部两大区域市场不够活跃。市场分析市场分析-西区市场西区市场沙区独立独立联排联排叠加叠加洋房洋

3、房多层多层小高层小高层高层高层2005年0.00%0.00%0.00%4.35%8.70%13.04%73.91%2006年0.00%0.00%0.00%8.33%0.00%8.33%83.33%v0505、0606年沙区供应楼盘供应形态年沙区供应楼盘供应形态单间配套单间配套一房一房两房两房三房三房四房及以上四房及以上2005年330124828022627322比例4.50%17.03%38.23%35.84%4.39%4.39%2006年424169345732664220比例4.43%17.68%47.76%27.83%2.30%2.30%市场分析市场分析-西区市场西区市场v05、06年

4、九龙坡区供应楼盘供应形态九龙坡区独立独立联排联排叠加叠加洋房洋房多层多层小高层小高层高层高层2005年6.67%0.00%0.00%0.00%0.00%13.33%80.00%2006年4.55%0.00%0.00%4.55%0.00%9.09%81.82%单间配套单间配套一房一房两房两房三房三房四房及以上四房及以上2005年47517265753824比例25.46%9.22%35.21%28.83%1.29%2006年132834619802503162比例21.02%5.48%31.33%39.61%2.56%市场分析市场分析-西区市场西区市场另：07年九龙坡区别墅供应占全市别墅供应5.

5、3%（彩云湖1号87套，西郊庄园19套。）20082008年年 预预 测测:08年重庆别墅市场供应2534套，其中西区（九龙坡）供应别墅208套（彩云湖143套，西郊庄园65套），占比8%。目标客户分析目标客户分析 目标客户分析目标客户分析1 12345大学教师微电园工作人员高校产业经济相关者沙区，九龙区西区辐射的区县客户目标客户需求分析目标客户需求分析大学生大学生教师教师区县客户区县客户西永微电园西永微电园西区西区数量数量07年8万;08年10万;09年15万;10年20万 1.教授副教授级群体近1800人。2.普通教职员工约合8000人3.专职教师约4000人2010年1000家以上的制鞋

6、企业企业和配套厂家西永微电园规划人口2.8万人。九龙坡常住90万沙坪坝常住80万需求需求商业+公寓1.青年教师需求中小户型公寓房。2.中年教师和正副教授级别教师需求高端商品房3.未来婚育族对住房有明显需求 交通便利后带来的对高端业态的需求1.外地工程人员，未来解决住房需求明显。2.产业工人需求普通公寓消费1.对换房需求(别墅洋房)2.投资需求(商铺公寓)目前目前供应供应120间门面，约1万平米的商业用房学校集资房 暂无暂无西区高端物业供应匮乏市场市场机会机会1.投资性商业物业2.租赁单身公寓1.自住投资中高端物业2.投资性的商业3.租赁单身公寓1.自住投资中高端物业。2.投资性的商业1.自住投

7、资中高端物业2.投资性的商业3.租赁单身公寓1.自住投资中高端物业。2.投资性的商业产产 品品 定定 位位主城区客户主城区客户郊县客户郊县客户当地客户当地客户投资客投资客西部主城 区客户改善居住喜欢学校氛围有车一族渝遂线上近郊客户改善居住喜欢学校氛围有车一族看好大学城发展前景和学生市场在校部分老师和学生，过渡居住兼投资在西永工作的白领在校老师、教授改善居住别墅、洋房别墅、洋房主打别墅主打别墅兼推洋房兼推洋房小户型小户型,经济型经济型酒店酒店主打别墅主打别墅兼推洋房兼推洋房产品建议业态面积规划(平米)套均面积(平米)套总价(万元)建面单价(元/平米)备注联排5万左右200-250200-2508

8、000-10000现代中式叠拼150-200140-1706500-8000洋 房23万110-20070-1205000-6000现代中式小 户 型56万30-5025-354800-5500精 装商 业23万150-300250-4501000015000人文休闲1.中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力中式别墅形成差异化；赠送价值空间，提高竞争力2.争对高校产业经济，提供投资性物业争对高校产业经济，提供投资性物业3.根据区域客户群消费特点，打造一条人文休闲商业街根据区域客户群消费特点，打造一条人文休闲商业街产品研发产品研发l 总图布局总图布局l 产品溢价产品溢价l 成本控制成本控制

9、l 景观研发景观研发总图总图 指标研究指标研究地地 块块 经经 济济 技技 术术 指指 标标总用地面积（算容积率总用地面积（算容积率的基数）的基数）106690虎溪河及周边绿地（不虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）计入绿地率）8395可建设用地面积可建设用地面积98295可建设地上面积可建设地上面积160035容容 积积 率率1.5建筑密度建筑密度30绿绿 地地 率率30%虎溪河市政停车场建设用地建设用地 各业态对应的容积率及密度：各业态对应的容积率及密度：业态业态容积率容积率建筑密度建筑密度社区商业社区商业 3层层2367100%普通联排普通联排 3层层0.60.72530%大院别墅大院别墅

10、24层层0.832%洋房洋房 7层层1.21.523%高层高层 22层层2.53.51015%n 以配比的方式用足以配比的方式用足1.5的的容积率容积率n 产品业态组合有：产品业态组合有：1 1、商业洋房、商业洋房 2 2、商业联排、商业联排/大院高层大院高层 3 3、商业联排、商业联排/大院洋房高层大院洋房高层7层7层总图总图 配比研究配比研究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层 2.5层别墅 别墅别墅高层间距不均匀使用容积率不均匀使用容积率含金量高含金量高 容积率面积收益容积率面积收益 容积率面积收益容积率面积收益 预计建面价格预计地价外成本预计建面价格预计地价外成本地价外成

11、本地价外成本 前期工程费基础设施及配套费期前期工程费基础设施及配套费期间费用间费用这里可以看到这里可以看到商铺商铺是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建是含金最高的，应在市场容量内尽量多建。剩余的土地应多建大院大院别墅、洋房别墅、洋房，最后剩余的容积率换为，最后剩余的容积率换为高层高层。各各 业业 态态 的的 容容 积积 率率 面面 积积 收收 益益 表表业态业态预计建面价格预计建面价格预计地价外成本预计地价外成本 容积率面积收益容积率面积收益社区商铺社区商铺 20025010000/2700/7300元元经济型酒店经济型酒店 2002505000/2600/2400元元大院别

12、墅大院别墅 2002508000/3450/4550元元花园洋房花园洋房 1001305500/2750/2750元元小户型高层小户型高层1001304200/（清水）（清水）3000/1200元元总图经济技术指标用地面积用地面积:106688 m2地上建筑面积地上建筑面积:160035 m2总建筑面积总建筑面积:215671 m2容积率容积率:1.5绿化率绿化率:30%建筑密度建筑密度:30%其中其中:住宅住宅:136052 m2(计容计容)14410 m2(不计容）不计容）商业商业:22788 m2(计容计容)车库车库:38326 m2(车位车位)地下超市地下超市:2918 m2(不计容不

13、计容)其他其他:1195 m2(计容计容)产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼 88240其中：平层跃层1008551 其中：洋房314高层159商区78-单套面积180-240120-18039-53-总面积381873816555675197111400319928785单价8872元/5521元/5500元/8万元/个15000元/-5500元/总销金额33880万21071万30621万4399万21005万-4832万合计总销115808万元销售面积174525总建筑面积215671 容积率1.5建筑覆盖率30%总图总

14、图成果汇总成果汇总设计优化后的销售溢价业业 态态面积调整面积调整售价调整售价调整调整前面积调整前面积(平米平米)调整后面积调整后面积(平米平米)调整前总额调整前总额(万元万元)调整后总额调整后总额(万元万元)联排别墅联排别墅 24592 19450 15402 19800叠加别墅叠加别墅 19781 18737 11881 14080 洋洋 房房 39593 38165 18921 21071小小 户户 型型 51961 55675 23798 30621车车 位位 24308 19711 4155 4399 经济型酒店经济型酒店 8885 8785 4443 4832商商 铺铺 14118

15、14003 14118 21005 总总 计计 183239 174525 92717 115808 设计优化后销售总金额增加设计优化后销售总金额增加:115808-92717=23091万元万元东西分区高档住区东西分区高档住区 vs vs 商业与小户型高层商业与小户型高层 南北分区大院别墅南北分区大院别墅 vs 花园洋房花园洋房 商业商业vs小户型高层小户型高层 利用河道、绿地、高差利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。将差异大的业态分开。既满足各业态的需求，也保证了其品质。既满足各业态的需求，也保证了其品质。洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影响

16、商业尽量接近学校大门、公交站点。响。商业尽量接近学校大门、公交站点。高层布置在远端。高层布置在远端。重重大大大大门门公公交交站站点点总图价值挖掘总图价值挖掘叠拼别墅剖面图叠拼别墅剖面图附送阁楼附送阁楼四楼四楼三楼三楼二楼二楼一楼一楼90901051059090105105909010510590901051050 030305050100100半地下室（带庭院）半地下室（带庭院）附送阁楼附送阁楼一楼一楼二楼二楼90901201209090120120联排别墅剖面图联排别墅剖面图0 030306060150150半地下室（带采光庭院）半地下室（带采光庭院）联排：200250（实得350400）

17、送:2F阁楼，半地下层庭院叠拼：180220（实得220300）送:4F阁楼，半地下层庭院产品溢价：面积赠送产品溢价：面积赠送用 尽少的容积率尽少的容积率 和 尽大的密度尽大的密度 得到 尽多的面积尽多的面积联排联排A4A4户型解析户型解析产品溢价：面积赠送产品溢价：面积赠送 送阁楼送阁楼赠送车库赠送车库赠送半地下室赠送半地下室后花园后花园前花园前花园叠拼户型叠拼户型A5A5，A8A8解析解析送阁楼送阁楼后花园后花园独立入户楼梯独立入户楼梯赠送车库赠送车库赠送半地下室赠送半地下室前花园前花园空中花园空中花园移动隔墙位置，住宅地下室不计容积率面积增加，节省出的容积率可用于其他业态。移动隔墙位置，

18、住宅地下室不计容积率面积增加，节省出的容积率可用于其他业态。原来原来现在现在产品溢价：面积赠送产品溢价：面积赠送 产品溢价：面积赠送产品溢价：面积赠送花园洋房花园洋房(优化面积后的大城小院优化面积后的大城小院)：控制平层数量，控制单套面积大小每个单元：4户底跃，6户平层，2户顶跃，电梯花园洋房送阁楼送阁楼车库车库赠送半地赠送半地下室下室前花园前花园空中花园空中花园平层平层120平米平米顶跃顶跃 170180平米平米底跃底跃 140150平米平米后庭院后庭院1234567小户型高层：小户型高层：每层850平米4梯16户1室：2室15：1产品溢价：面积赠送产品溢价：面积赠送小面积：小面积：1室室1

19、厅厅39 48m2，2室室1厅厅52 55m2低公摊：低公摊：22%（标准层）（标准层）双阳台：绝大部分户型拥有双阳台双阳台：绝大部分户型拥有双阳台商铺商铺A：一层送室外场地、二层一层送室外场地、二层5.1米层高、米层高、送屋顶平台送屋顶平台产品溢价：面积赠送商铺商铺B：联排商铺、送室外场地、零公摊联排商铺、送室外场地、零公摊人行道车道虎溪河退界建筑间距人行道车道产品溢价户户有水景点状集中水景方案点状集中水景方案洋房区域水景方案洋房区域水景方案产品溢价产品溢价花园私有化花园私有化私家花园总计面积私家花园总计面积 4090040900平方米平方米私家花园占住宅区景观面积私家花园占住宅区景观面积

20、65%65%私家花园边界处理私家花园边界处理私家花园相临小径方案私家花园相临小径方案 卖点一卖点一:大面积大面积 中户型中户型 大于大于100100平方米平方米 边户型边户型 大于大于250250平方米平方米 卖点二卖点二:花园入户花园入户产品溢价花园私有化产品溢价产品溢价虎溪河退界利用虎溪河退界利用虎溪河退界原要求虎溪河退界原要求50m现调整为现调整为16米米16米范围内做米范围内做 放坡、庭院放坡、庭院产品溢价产品溢价车道全地下车道全地下绿化用地增加绿化用地增加建筑间距缩小建筑间距缩小低层产品增加低层产品增加成本控制地下车库大院区域：大院区域：地下车库顶板、侧面开洞，自然通风，不做机械排风

21、洋房高层区域：洋房高层区域：机械排风。自然排风口自然排风口生化池生化池生化池生化池生化池生化池排水走后场花园。顶板覆土：600900。车库层高控制在车库层高控制在3100。排水走后场顶板顶板覆土：前场900，后场1500。车库层高控制在车库层高控制在3700。成本控制节能设计住宅：住宅：地下室，所有用房名称全部标为“储藏”屋顶，剖面有条件的加绘隔热层。商业：加绘橱窗，储藏间。保温材料：保温材料：商铺商铺家庭厅家庭厅影音室影音室 保姆房保姆房采暖房间采暖房间采暖房间采暖房间采暖房间采暖房间商铺商铺储藏储藏/厨房厨房 橱窗橱窗储藏储藏采暖房间采暖房间采暖房间采暖房间不采暖不采暖不采暖不采暖隔热层

22、隔热层储藏储藏普通铝合金5+9+6中空玻璃墙面20厚聚苯板屋面40厚聚苯板断桥铝合金6+12+6中空玻璃墙面30厚聚苯板屋面70厚聚苯板立面选材细石混凝土/深灰色陶色面砖铝合金格栅木色铝合金窗普通中空白玻青砖质感涂料 或苯板拉线丙烯酸涂料 或 青砖丙烯酸涂料质感涂料 或苯板拉线丙烯酸涂料凹墙配木花架装饰大院效果花园洋房效果图小户型高层效果图商铺效果图景观研发景观研发景观定位分析景观设计目标景观总图溢价点挖掘场地体验建造标准 景观定位分析低密度住宅低密度住宅改善住房客户改善住房客户投资客户投资客户高私密性高私密性 多私有资源多私有资源多绿化多绿化 大花园大花园 龙湖品牌龙湖品牌 产品号召力产品号

23、召力香樟林香樟林.蓝湖郡蓝湖郡.弗莱明戈弗莱明戈蓝湖郡交房满意度调查蓝湖郡交房满意度调查营销定位报告营销定位报告景观目标定位景观目标定位1.1.低于低于1010的硬景比例的硬景比例(商业区域除外商业区域除外)2.通过私有化等手段使得产品价格提升通过私有化等手段使得产品价格提升5%3.惊艳的体验区惊艳的体验区(中式园林的精神体验中式园林的精神体验)4.现代中式景观的标杆现代中式景观的标杆 超越超越 龙湖硬景的新龙湖硬景的新标准标准5.景观学术界的认同景观学术界的认同(提升项目形象提升项目形象)景观设计目标景观设计目标景观溢价景观溢价配合项目进度快速销售配合项目进度快速销售提升项目及公司美誉度提升

24、项目及公司美誉度组团道路组团道路管理岗多管理岗多临道路别墅品质低临道路别墅品质低提升整体楼盘形象提升整体楼盘形象提升临道路别墅品质提升临道路别墅品质减少管理门岗的数量减少管理门岗的数量组团内道路组团内道路,参考星河湾、参考星河湾、兰桥圣菲兰桥圣菲景观总图分析景观总图分析.价值挖掘价值挖掘组团道路做法组团道路做法景观总图分析景观总图分析.价值挖掘价值挖掘围墙（高2.2米）分项尺寸做法颜色价格单位备注压顶或顶部装饰宽400瓦灰色60元/米镂空装饰600X600仿木深灰色150元/个立面装饰外墙涂料白色80元/米2结构部分碎石+混泥土+300高条石基座300元/米留空合计(围墙施工图3月5日前提供)

25、850元/米围墙一围墙一景观总图分析景观总图分析.价值挖掘价值挖掘法国梧桐法国梧桐楠竹楠竹黄葛树、小叶榕、黄葛树、小叶榕、香樟、重阳木香樟、重阳木私家花园标准私家花园标准围网（高2.2米）分项尺寸做法颜色价格单位备注成品围网间距803.5封塑钢筋绿色300元/米结构部分碎石+混泥土(300见方)100元/米合计（好望山已经成熟运用）400元/米围网围网景观总图分析景观总图分析.价值挖掘价值挖掘虎溪河处理方案虎溪河处理方案1 1、配合售场设置观河平台、配合售场设置观河平台2 2、摆置木质家具及花器提升、摆置木质家具及花器提升氛围氛围1 1、绿化为主、绿化为主,主要乔木为柳树主要乔木为柳树;2 2

26、靠花园一侧种植常绿的小叶、靠花园一侧种植常绿的小叶榕、香樟提升临河别墅私密性榕、香樟提升临河别墅私密性景观总图分析景观总图分析.价值挖掘价值挖掘绿地私有化私家花园总计面积私家花园总计面积 4200042000平方米平方米私家花园占住宅区景观面积私家花园占住宅区景观面积 65%65%私家花园边界处理私家花园边界处理采用丰富的乔、灌木形成屏采用丰富的乔、灌木形成屏障障:乔木品种乔木品种:桂花桂花 香樟香樟 天竺天竺桂桂 小叶榕小叶榕灌木品种灌木品种:海桐球海桐球 花叶良姜花叶良姜 棕竹棕竹 毛叶丁香球毛叶丁香球私家花园相临小径方案私家花园相临小径方案1 1、道路道路:花园间采用石花园间采用石汀步

27、设置（汀步设置（5050厚青石厚青石 7070元元/平方米）平方米）2 2、门牌门牌:每户设置木制每户设置木制腰门配入户一个，样式腰门配入户一个，样式同蓝湖郡东岸同蓝湖郡东岸景观总图分析景观总图分析.价值挖价值挖掘掘地面标准:地面采用半细叶结缕草（40元/平方米)乔木赠送标准:边户型 6棵乔木 3棵花乔木 中户型 4棵乔木 2棵花乔木乔木品种:香樟 皂角树 广玉兰 桂花花树品种:黄桷兰 玉兰 樱花 红叶李 卖点一:大面积 中户型 大于100平方米;边户型 大于250平方米 卖点二:花园入户花园私有化景观总图分析景观总图分析.价值挖掘价值挖掘品种确定来源于蓝湖郡交房报事资料场地体验场地体验水景方

28、案-户户水景1 1、北区的水体在入口及中心、北区的水体在入口及中心景观场地集中设置景观场地集中设置;2 2、南区洋房区域三溪水体宽、南区洋房区域三溪水体宽度度1.51.5米米,采用龟纹石采用龟纹石(300(300元元/吨吨)散置驳岸散置驳岸点状集中水景方案点状集中水景方案洋房区域水景方案洋房区域水景方案设计单位设计单位:主设计师主设计师:朱育帆朱育帆主设职位主设职位:景观学景观学vs设计学研究中心设计学研究中心 所长所长 清华大学建筑学院景观园林研究所教授清华大学建筑学院景观园林研究所教授 中国园林中国园林编委会委员编委会委员主要作品主要作品:北京北京CBDCBD景观设计导则编制（景观设计导则

29、编制（20022002）济南大明湖景区规划设计咨询（济南大明湖景区规划设计咨询（20022002）北京奥林匹克公园景观设计国际竞赛北京奥林匹克公园景观设计国际竞赛A02A02方案（方案（20032003）清华大学核研院景观设计（项目负责人）清华大学核研院景观设计（项目负责人）北京金融街北顺城街北京金融街北顺城街1313号四合院号四合院“与谁同坐与谁同坐”改造设计（项目负责人）改造设计（项目负责人）利用主设计师在设计界的影响力利用主设计师在设计界的影响力,配合他出书介绍本项目的景观设计理念配合他出书介绍本项目的景观设计理念;请设计师在专业杂志（中国园林）及报纸上发表软文配合推广项目请设计师在专业

30、杂志（中国园林）及报纸上发表软文配合推广项目邀请设计师参加推广活动，利用清华的号召力提升项目文气配合销售邀请设计师参加推广活动，利用清华的号召力提升项目文气配合销售设计资源选择设计资源选择中国传统吉祥文化中国传统吉祥文化重庆书院文化重庆书院文化水景水景植物植物景观主题景观主题景观主题基本原则与出发点景观主题基本原则与出发点:1 1、与项目定位呼应，具有、与项目定位呼应，具有“文气文气”2 2、具有独特性、具有独特性3 3、易造景，对宣传有利、易造景，对宣传有利少陵书院少陵书院静晖书院静晖书院竹林书院竹林书院莲峰书院莲峰书院北岩书院北岩书院濂溪书院濂溪书院东川书院东川书院聚奎书院聚奎书院江津书院

31、江津书院凤山书院凤山书院东皋书院东皋书院瀛山书院瀛山书院隆化书院隆化书院巴川书院巴川书院合宗书院合宗书院钩深书院钩深书院重璧书院重璧书院桂香书院桂香书院南宾书院南宾书院缙云书院缙云书院字水书院字水书院渝州书院渝州书院三溪九院三溪九院观澜院观澜院濂溪院濂溪院北岩院北岩院瀛山院瀛山院桂香院桂香院字水院字水院静晖院静晖院竹林院竹林院莲峰院莲峰院院落景观场地体验场地体验庭院方案场地体验场地体验大院的苗木配置标准大院的苗木配置标准（以样板大院为例）序号苗木名称规格（CM）计量单位数量（株）苗木单价（元）苗木小计（元）工程造价（元）备注特点冠幅 干径 高度 分枝点1腊梅400-50015-20500-60

32、025-30枝/丛株3 800.00 2400.00 3408.00 观澜院大丛古朴2红梅400-50020-25450-600株1 3500.00 3500.00 4970.00 观澜院古朴、形优3桂花550-60020-22500-600株1 12000.00 12000.00 17040.00 观澜院古朴、形优4西府海棠400-45020-25400-500株2 4500.00 9000.00 12780.00 观澜院古朴、形优5 皂角树500-60025-35700-900株1 5500.00 5500.00 7810.00 观澜院枝形开展、形优6地被M2200 80.00 16000

33、00 22720.00 观澜院7灌木M220 180.00 3600.00 5112.00 观澜院8合计228 52000.00 73840.00 景观建造标准景观建造标准庭院苗木配置标准庭院苗木配置标准景观方案景观方案消防道处理方案消防道处理方案车库进口处理方案车库进口处理方案车库通风口处理方案车库通风口处理方案洋房与高层景观的分界方案洋房与高层景观的分界方案场地体验场地体验-景观小品方案景观小品方案体验区整体介绍参见体验区整体介绍参见体验中心部分资料体验中心部分资料售场后场详细方案调售场后场详细方案调整中，整中，3 3月月3030日专题汇日专题汇报报售场区域景观售场区域景观景观建造标准景

34、观建造标准 围界软景标准围界软景标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价住区外围绿化6000平米小叶榕、香樟、黄葛树、杨树、蒲葵、海桐秋、茶花160元96万元景观建造标准景观建造标准 河边河边软景标准软景标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价河边绿化4000平米杨柳、水杉、矛草、迎春花、木芙蓉、鸢尾、草坪等180元72万元景观建造标准景观建造标准 商业与住区分隔软景商业与住区分隔软景标准标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价高低区分界3500平米楠木、栾树、香樟、朴树、合欢、金边黄杨，南天竹、小叶女贞、草坪等180元63万元景观建造标准 商业与住区分隔软景标准景观分区景观面积配置苗木

35、单方成本总造价建筑后场私家花园相临区域6000平米楠木、栾树、香樟、朴树、合欢、金边黄杨，南天竹、小叶女贞、草坪等200元120万元花园布置700宽青石汀步100元5万元景观建造标准景观建造标准 公共道公共道路标准路标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价公共道路5500平米(硬景1000平方米)桂花、香樟、玉兰、广玉兰、樱花、棕竹、茶花、春鹃球、草坪等220元99万元1.8米宽道路青石、青砖300元30万元景观建造标准 公共节点标准景观分区景观面积配置苗木单方成本总造价公共节点4800平米(硬景3000平方米)银杏、桂花、竹、榉树、花卉、草坪等240元43.2万元芝麻白、青砖硬景350元1

36、05万元景观建造标准景观建造标准景观总体指标景观总体指标总指标用地面积106690平方米建筑占地31992平方米河流面积2600平方米市政停车场2880平方米住宅区红线内景观总面积69218平方米私家花园总面积42000平方米全软景面积住宅区公共景观面积19938平方米(含800平方米游泳池)住宅区硬景面积6978.3平方米400元/平方米住宅区硬景比例0.10 商业区红线外景观面积12520平方米红线内商业景观面积7280平方米商业景观面积19800平方米200元/平方米(采用青石、芝麻白）商业硬景面积10500平方米商业区硬景比例0.53 序号序号苗木名称苗木名称直供量直供量直供金额直供金

37、额库存调拨数库存调拨数库存金额库存金额数量合计数量合计金额合计金额合计1桂花203 832409 189 423152 392 1255561 2银杏298 1049530 381 1679834 679 2729364 3白玉兰94 145190 54 57951 148 203141 4黄桷树337 826350 23 88100 360 914450 5小叶榕426 544050 1001 1189183 1427 1733233 6法国梧桐992 2078750 70 77195 1062 2155945 7红叶李105 120774 227 228238 332 349012 8皂角

38、树46 176000 37 142200 83 318200 9羊蹄甲10 1900 35 184468 45 186368 10雪松250 584450 19 0 269 584450 11重阳木50 4500 160 47115 210 51615 12小计小计2865 2865 6399853 6399853 2196 2196 4117436 4117436 5061 5061 10517289 10517289 景观建造标准景观建造标准项目乔木品种项目乔木品种乔木品种：银杏乔木品种：银杏 桂花桂花 黄葛树黄葛树 白玉兰白玉兰 广玉兰广玉兰 小叶榕小叶榕 桢楠桢楠 楠竹楠竹 红叶李红叶

39、李 樱花樱花 桃花桃花 紫薇紫薇 灌木品种：黄杨灌木品种：黄杨 海桐海桐 春鹃春鹃 红继木红继木 龙柏球龙柏球 茶梅茶梅 含笑球含笑球 毛叶丁香毛叶丁香 春鹃春鹃 西洋鹃西洋鹃 红叶石楠红叶石楠 景观建造标准景观建造标准软景工艺标准软景工艺标准种植前要求种植前要求腐殖土增加肥料、珍珠岩增加透水性腐殖土增加肥料、珍珠岩增加透水性乔木土球标准乔木土球标准6-86-8倍干径倍干径 草绳包扎完整草绳包扎完整灌木土球标准灌木土球标准乔木防护与包扎标准乔木防护与包扎标准乔木麻布包扎形式及注射形式，麻布包扎乔木麻布包扎形式及注射形式，麻布包扎要求超边，不得露出麻布边缘线要求超边，不得露出麻布边缘线乔木支撑要

40、求乔木支撑要求乔木防护形式乔木防护形式 杉干四角支撑杉干四角支撑景观建造标准景观建造标准草坪工艺草坪工艺草坪要求草坪要求300X300300X300一块一块基层要求标准基层要求标准草格连接标准草格连接标准大面积效果大面积效果第一次碾压第一次碾压铺砂效果铺砂效果第二次碾压第二次碾压完成效果完成效果锈石黄锈石黄价格：价格：80元元/平方米平方米产地：福建产地：福建芝麻黑芝麻黑价格：价格：78元元/平方米平方米产地：福建产地：福建芝麻白芝麻白价格：价格：75元元/平方米平方米产地：福建产地：福建青石板青石板价格：价格：30元元/平方米平方米产地：本地产地：本地青砖青砖价格：价格：100元元/平方米平

41、方米产地：浙江产地：浙江景观建造标准景观建造标准硬景材料硬景材料接缝整齐、接缝整齐、成品保护成品保护好无污染好无污染排版对缝排版对缝整齐整齐硬铺效果标准硬铺效果标准铺状形状完整铺状形状完整井盖放置平整井盖放置平整景观建造标准景观建造标准虎皮石贴法1虎皮石贴法2景观建造标准景观建造标准踏步自然石的堆砌标准踏步自然石的堆砌标准景观建造标准景观建造标准景观建造标准景观建造标准3.营营 销销 策策 略略销销 售售 策策 略略6.1 卖什么?6.2 卖给谁?6.3 怎么卖?卖什么?卖什么？卖什么？-战略定位战略定位大学城项目是龙湖在西区的大学城项目是龙湖在西区的第一个第一个项目项目 大学城项目是龙湖在中

42、式产品线的大学城项目是龙湖在中式产品线的第一次第一次尝试尝试战略定位：战略定位：奠定龙湖品牌在大西区的龙头地位及影响力奠定龙湖品牌在大西区的龙头地位及影响力 强化龙湖产品创新的口碑强化龙湖产品创新的口碑 完成新中式住宅的探索，并形成标准完成新中式住宅的探索，并形成标准卖什么卖什么?v品牌价值：10年别墅经验、进步大西区v区域价值：城市副中心、新兴未来城v产品价值：原创中国大院别墅、情景商业街区、赠送 空间丰富v景观价值：1万平方米水岸自然资源、三溪九院启动会附件睿城价值梳理.xls卖什么卖什么?答答 案：案：品牌品牌+差异化的高端物业差异化的高端物业+人文氛围人文氛围 卖给谁？目标客户分析目标

43、客户分析1 12345大学教师微电园工作人员高校产业经济相关者沙区，九龙区西区辐射的区县客户重点重点客户客户分析分析物业类别物业类别主力客户类型主力客户类型置业利益置业利益别墅别墅洋房洋房大学教授、副教授）大学教授、副教授）对高品质商品房有一定的需求沙区高收入和外埠沙区高收入和外埠客户客户沙区长久缺乏较高品质楼盘，市场对高端别墅的需求呈现“饥渴”区县客户区县客户壁山为代表皮鞋制造业。预计2010年将拥有1000家以上的制鞋企业企业和配套厂家西部区县的富裕阶层数目众多西永微电园管理者西永微电园管理者这类高收入人群高品质商品房有一定的需求小户型小户型公寓公寓大学青年教师大学青年教师青年教师无集资房

44、指标，只能选择学校提供的宿舍。未来婚育对住房有明显需求沙区私营业主沙区私营业主学生本无购买意向，但学生的大学生活递延的需求，高校的产业经济可以带动递延购买力;微电园从业人员微电园从业人员以惠普为例，进驻的工程师多为成都等外地引进人才，未解决住房需求明显。大量产业工人对普通公寓消费需求也较为明显。商业商业沙区私营业主沙区私营业主高校的产业经济可以带动递延购买力;例如餐饮,淘宝店,运动休闲服饰等大学教授、副教授）大学教授、副教授）年教师和高级别教师对投资型物业（商铺）有一定的需求其他其他有一定经济势力,多渠道投资,希望享受大学城成熟期丰厚回报怎么卖?怎么卖？怎么卖？用好用好3 3样样“道具道具”把

45、控把控3 3个节奏个节奏解决解决6 6大难题大难题关注关注1 1个问题个问题附件附件三样三样“道具道具”v推广策划推广策划 目标：在合理推广费用范围内形成目标：在合理推广费用范围内形成惊动，人涌，火烧三个阶惊动，人涌，火烧三个阶段段 措施：目标阻击措施：目标阻击+空中打击空中打击+地面轰炸地面轰炸v销售团队销售团队 目标：龙湖成交率最高的团队目标：龙湖成交率最高的团队 措施：措施：v 销售渠道：坐销销售渠道：坐销+行销行销v 激励机制：绩效考核以业绩为主（激励机制：绩效考核以业绩为主（80%80%）+淘汰淘汰v 人选原则：求胜欲望人选原则：求胜欲望+单兵能力单兵能力 v样板区、售房部、样板房样

46、板区、售房部、样板房 目标：西区最好的体验区目标：西区最好的体验区 措施：主题性措施：主题性+识别性识别性+人文性人文性+休闲性休闲性 启动会附件睿城推广计划.xls启动会附件睿城营销路书.xls6 6 6 6月月月月1111月小户型月小户型精装开盘精装开盘6 6月中旬别墅月中旬别墅首次开盘首次开盘7 7 7 7月月月月9 9 9 9月月月月11111111月月月月12121212月月月月8 8 8 8月月月月10101010月月月月8 8月中旬别墅月中旬别墅二次开盘二次开盘9 9月洋房开盘月洋房开盘项目整体营销节奏项目整体营销节奏6 6月月9 9日别墅首日别墅首次开盘次开盘2 2 2 2月月

47、月月4 4 4 4月月月月6 6 6 6月月月月7 7 7 7月月月月3 3 3 3月月月月5 5 5 5月月月月3 3月中旬外卖月中旬外卖场展示场展示5 5月底现场样月底现场样板区展示板区展示8 8 8 8月月月月人涌人涌火烧火烧惊动惊动7 7月中旬别墅月中旬别墅二次开盘二次开盘别墅销售节奏别墅销售节奏把握把握3个节奏个节奏惊动惊动1.龙湖进军大西区龙湖进军大西区2.10年期待，沙区迎来龙湖生活年期待，沙区迎来龙湖生活3.沙区惊现中国大院别墅沙区惊现中国大院别墅4.业内专家疯评大院别墅业内专家疯评大院别墅5.逆势飘红，大院别墅轰动全城逆势飘红，大院别墅轰动全城6.龙湖睿城龙湖睿城 VS 万科

48、第五园成话题万科第五园成话题把握把握3个节奏个节奏人涌人涌 1.每天上千人每天上千人，龙湖睿城热得，龙湖睿城热得“发烫发烫”2.5000人，龙湖睿城热销成定局人，龙湖睿城热销成定局 3.龙湖现象引发西区楼市格局变动龙湖现象引发西区楼市格局变动 4.龙湖别墅成为西区人的梦想龙湖别墅成为西区人的梦想把握把握3个节奏个节奏火烧火烧1.1：8，睿城大院别墅也许只能成为向往，睿城大院别墅也许只能成为向往 2.6月月9日，龙湖收回开盘预告时间日，龙湖收回开盘预告时间3.炒房团炒房团“围攻围攻”龙湖睿城龙湖睿城4.3亿，龙湖睿城开盘大捷亿，龙湖睿城开盘大捷5.解码龙湖睿城热销之谜解码龙湖睿城热销之谜6.龙湖

49、睿城紧急研究新别墅组团龙湖睿城紧急研究新别墅组团 还有还有6大营销难题大营销难题v 区域的陌生性区域的陌生性v 区域配套不成熟区域配套不成熟v 品牌在西区认知度一般品牌在西区认知度一般v 目标客户群的相对分散目标客户群的相对分散v 开盘销售没有样板房展示开盘销售没有样板房展示v 来自富力城的竞争威胁来自富力城的竞争威胁大学城在哪里？大学城在哪里？那个地方很偏僻！那个地方很偏僻！华宇是最好的！华宇是最好的！区县的老板在哪里？区县的老板在哪里？图纸看不出好在哪图纸看不出好在哪!富力也不错！富力也不错！关注关注1个问题个问题营销费用营销费用项目预计销售周期项目预计销售周期3 3年年2008-2010

50、2008-2010年年,销售总金额销售总金额256239256239万元万元;营销费用总额预计营销费用总额预计:5125:5125万万营销费用比例营销费用比例=营销费用总额营销费用总额/销售总金额销售总金额=5125/256239=2%=5125/256239=2%单位单位(万元万元)20082008年年20092009年年20102010年年广告宣传费广告宣传费1155115511481148530530营销设施修建费营销设施修建费113311335135130 0营销设施使用费营销设施使用费6464132132144144调研调研101010101010手续费手续费757591911101