盐城市商业地产分析报告111页.ppt

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1、盐城市经济技术开发区盐城市经济技术开发区盐城市市场简报盐城市市场简报报告目录报告目录PART1 盐城市概况说明PART4 地块本身及周边概况说明PART5 盐城市城市消费习惯说明PART2 盐城市发展方向与城市规划说明PART3 盐城市房地产发展说明PART6 盐城市专业市场调研PART1盐城市概况说明盐城市概况说明一、位置一、位置盐城市地处江淮平原东部，浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内。东临黄海，南与南通盐城市地处江淮平原东部，浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内。东临黄海，南与南通市、泰州市毗邻，西与扬州、淮安市相连，北与连云港接壤。市、泰州市毗邻，西与扬州、淮安市相连，北与连云港接壤。二

2、面积二、面积盐城市土地盐城市土地16972平方公里。东部有海岸线平方公里。东部有海岸线582公里，占江苏海岸线总长度的公里，占江苏海岸线总长度的56%。沿海滩。沿海滩涂面积涂面积680多万亩，占全省沿海滩涂面积的多万亩，占全省沿海滩涂面积的75%。三、人口三、人口2010年，盐城市总人口年，盐城市总人口816万人，其中非农业人口万人，其中非农业人口318万人，占总人口的万人，占总人口的39.0%，人口密度，人口密度474人人/平方公里。平方公里。丹顶鹤新四军纪念馆麋鹿盐城市概况说明盐城市盐城市区划区划说明说明1、亭湖区：、亭湖区：亭湖区是江苏省盐城市市区中心城区，是亭湖区是江苏省盐城市市区中

3、心城区，是盐城市委、市政府所在地，是盐城政治、经济、盐城市委、市政府所在地，是盐城政治、经济、文化中心。文化中心。2、盐都区：、盐都区：盐都位于盐城市区西南部、是盐城市区南盐都位于盐城市区西南部、是盐城市区南部新城区的一部分。部新城区的一部分。3、大丰市：、大丰市：拥有全国为数较少的国家一类开放口岸大拥有全国为数较少的国家一类开放口岸大丰港。丰港。4、射阳县：、射阳县：是世界珍禽丹顶鹤国家级自然保护区，拥是世界珍禽丹顶鹤国家级自然保护区，拥有国家二类口岸有国家二类口岸射阳港。射阳港。5、建湖县、建湖县6、东台市、东台市7、阜宁县、阜宁县8、滨海县、滨海县9、响水县、响水县年份年份内容内容200

4、5年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年GDP（亿元）（亿元）105812331441168819172250增长率（增长率（%）22.416.516.917.113.617.4盐城市盐城市GDP总体呈现总体呈现逐年稳定增长逐年稳定增长的态势的态势2005年为年为1058亿元亿元，2010年为年为2250亿元亿元，平均增长率为，平均增长率为22.5%2010年则达到了年则达到了2250亿元亿元，同比增长了，同比增长了17.4%盐城市盐城市历年历年GDP说明说明年份年份内容内容2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年人口数（万人）人口数（

5、万人）799805810812812816增长率（增长率（%）0.10.80.60.30.00.5盐城市总人口总体也呈现盐城市总人口总体也呈现逐年稳定增长逐年稳定增长的态势的态势2005年为年为799万人万人，2010年为年为816万人万人，五年，五年共增长了共增长了17万人万人而而2010年则达到了年则达到了816万人万人，同比增长了，同比增长了0.5%盐城市盐城市历年人口数历年人口数说明说明年份年份内容内容2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年人均人均GDP（万元）（万元）1.31.61.92.22.62.8增长率（增长率（%）30.015.420.016

6、714.316.7盐城市人均盐城市人均GDP总体呈现总体呈现逐年增长逐年增长的态势的态势2005年为年为1.3万元万元，2010年为年为2.8万元万元，平均增长率为同比增长了，平均增长率为同比增长了23.1%而而2010年则达到了年则达到了2.8万元万元，同比增长了，同比增长了16.7%盐城市盐城市历年人均历年人均GDP说明说明年份年份内容内容2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年人均可支配收入（元）人均可支配收入（元）105801205213857158621766420003增长率（增长率（%）13.013.915.014.313.413.2盐城市人均可

7、支配收入呈现盐城市人均可支配收入呈现总体稳定上涨总体稳定上涨的趋势的趋势2005年为年为10580元元，2010年为年为20003元元，平均增长率为，平均增长率为17.8%而而2010年则突破了年则突破了20000元大关、达到了元大关、达到了20003元元、同比增长了、同比增长了13.2%盐城市盐城市人均可支配收入人均可支配收入说明说明年份年份内容内容2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年职工工资（元）职工工资（元）136481569018848223802667430566增长率（增长率（%）14.215.020.018.719.214.6盐城市在岗职工平均

8、工资呈现盐城市在岗职工平均工资呈现逐年增高逐年增高的趋势的趋势2005年平均工资为年平均工资为13648元元，2010年为年为30566元元，平均增长率为，平均增长率为24.8%而而2010年则达到了年则达到了30566元元，同比上涨了，同比上涨了14.6%盐城市盐城市在岗职工工资在岗职工工资说明说明盐城市盐城市金融机构存贷款余额金融机构存贷款余额说明说明年份年份内容内容2005年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年存款余额（亿元）存款余额（亿元）8599511083131116592009贷款余额（亿元）贷款余额（亿元）48654063373010531334盐城市

9、金融机构存、贷款余额呈现盐城市金融机构存、贷款余额呈现逐年上涨逐年上涨趋势趋势平均增长率分别为平均增长率分别为26.8%、34.9%盐城市盐城市宏观经济宏观经济小结小结一、一、GDP值：值：2005-2010年，盐城市的年，盐城市的GDP总体总体呈现上涨趋势，且达到了呈现上涨趋势，且达到了2250亿元。亿元。但但2009年年GDP仅名列江苏省所有城市第十名，仅名列江苏省所有城市第十名，仅高于淮安（仅高于淮安（1121亿元）、连云亿元）、连云港（港（941亿元）及宿迁（亿元）及宿迁（827亿元）三个城市；亿元）三个城市；二、人口值：二、人口值：盐城市户籍人口数总体盐城市户籍人口数总体呈现上涨趋势

10、呈现上涨趋势，但，但上涨速度缓慢上涨速度缓慢，从，从2005年末到年末到2010年年末末增长了增长了17万人万人，平均，平均增长率为增长率为0.4%；盐城市地处江北，属于人口输出城市，外来人口微乎其微。盐城市地处江北，属于人口输出城市，外来人口微乎其微。三、人均可支配收入：三、人均可支配收入：盐城市人均可支配收入盐城市人均可支配收入呈现增长趋势呈现增长趋势，截止到，截止到2010年末，年末，为为20003元元。四、在岗职工工资：四、在岗职工工资：盐城市在岗职工工资亦盐城市在岗职工工资亦呈现增长趋势呈现增长趋势，截止到，截止到2010年末，年末，为为30566元元，平均月工，平均月工资约为资约为

11、2500元元。PART2盐城市城市发展与交通说明盐城市城市发展与交通说明1、城市总体规划用地、城市总体规划用地东至沿海高速公路东至沿海高速公路南至徐淮盐高速公路南至徐淮盐高速公路西至宁靖盐高速公路西至宁靖盐高速公路北至新兴镇区北侧北至新兴镇区北侧2、空间形态、空间形态总体上形成总体上形成“一城多镇一城多镇”组团状空间形态，组团状空间形态，主城区保持主城区保持团块状团块状空间形态。空间形态。3、发展方向、发展方向重点向南、适度向西重点向南、适度向西启动河东、有计划向北启动河东、有计划向北4、布局结构、布局结构以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道青年路等主要河流

12、道路为界限；青年路等主要河流、道路为界限；将主城区划分为将主城区划分为城中、城南、城西、西南、城中、城南、城西、西南、城北、河东城北、河东六大片区。六大片区。盐城盐城分区划分分区划分说明说明1、城中片区：、城中片区：新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。以商业服务和居住功能为主。2、城南片区：、城南片区：青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主，以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和

13、市开发区用地，以串场河为界，维持保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持东工西宿东工西宿格局。格局。3、城西片区：、城西片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。道可布置物流、仓储、市场等功能用地。4、西南片区：、西南片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。以工业为主，沿世以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、

14、市场等功能用地。纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。5、城北片区：、城北片区：新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，沿基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。6、河东片区：、河东片区：通榆运河以东区域。通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北

15、组团，北组团以经十一路为界，形成北组团以经十一路为界，形成东工西宿东工西宿格局格局;南组团以盐读路为界，形成南组团以盐读路为界，形成南工北宿南工北宿格局。格局。盐城盐城各分区功能各分区功能说明说明盐城盐城交通交通概述概述盐城市由铁路、公路、水路、航空和四种运输方式构成了四通八达的交通运输网络；具有盐城市由铁路、公路、水路、航空和四种运输方式构成了四通八达的交通运输网络；具有先进的电信通信网和便利的邮政网。全市交通邮电业的从业人数约先进的电信通信网和便利的邮政网。全市交通邮电业的从业人数约15万人。万人。2005年年7月铁路陆续开通，拉近了苏南苏北的距离，推动了盐城经济的快速发展。月铁路陆续开通

16、拉近了苏南苏北的距离，推动了盐城经济的快速发展。1、铁路：、铁路：1987年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修建淮盐通铁路的构想。年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修建淮盐通铁路的构想。1998年年9月，盐城月，盐城段铁路全线开工，工程总投资段铁路全线开工，工程总投资17亿元。亿元。2002年年12月，新长铁路盐城段顺利通过部、省两级验收，月，新长铁路盐城段顺利通过部、省两级验收，该市的铁路由建设管理转入运营阶段。该市的铁路由建设管理转入运营阶段。2005年年7月月1日新长铁路开行全国直通旅客列车。日新长铁路开行全国直通旅客列车。到目前到目前为止，已经有为止，已经有18列火车途径盐城火车

17、站，可以直达北京、哈尔滨、兰州、太原、南京、成都、列火车途径盐城火车站，可以直达北京、哈尔滨、兰州、太原、南京、成都、青岛等城市。青岛等城市。2、公路：、公路：204国道，国道，204国道在市区内原名国道在市区内原名“通榆路通榆路”，近些年改称，近些年改称“开放大道开放大道”，是市区东部的主，是市区东部的主干道。干道。宁靖盐高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向北可至连云港，它基本与宁靖盐高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路。东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路。3、

18、航空：、航空：盐城机场，位于江苏省盐城市亭湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约盐城机场，位于江苏省盐城市亭湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.3公里，并和宁盐、公里，并和宁盐、连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场盐城机场2000年年3月月29日正式通航，飞行跑道长日正式通航，飞行跑道长2200米，米，飞行区等级为飞行区等级为4C，设计年旅客吞吐量，设计年旅客吞吐量30万人次，已经成功晋级国家一类航空开放口岸。万人次，已经成功晋级国家一类航空开放口岸。盐城东盐城东盐城东盐城东盐城西盐城西盐城西盐城西盐城高速公路说明 2005年年4月月18日，位于江苏、浙江两省

19、境内的新长铁路淮安火车站、盐城日，位于江苏、浙江两省境内的新长铁路淮安火车站、盐城火车站、南通火车站正式开通启用。火车站、南通火车站正式开通启用。新长铁路北起江苏新沂，南至浙江长兴，新长铁路北起江苏新沂，南至浙江长兴，于于1998年开工建设，年开工建设，2005年年4月月1日全线正式贯通、纳入全国铁路网运营。日全线正式贯通、纳入全国铁路网运营。新长铁路纵贯江苏新长铁路纵贯江苏23个市、县个市、县（区）及浙江省长兴县。（区）及浙江省长兴县。通过盐城火车站可以到达的城市：通过盐城火车站可以到达的城市：盐城盐城火车站火车站说明说明能到达的城市能到达的城市车次车次南通南通济济南南K772盐城盐城南南京

20、京K8575南通南通新新沂沂K8600青岛青岛扬扬州州K416、K413淮安淮安南南通通K8505兰州兰州泰泰州州K420扬州扬州成成都都K245、K248南通南通太太原原K564哈尔滨哈尔滨泰州泰州T158、T155星期星期航班号航班号机型机型起飞城市起飞城市起飞时间起飞时间到达城市到达城市到达时间到达时间二二CZ3267A319广州广州15:50盐城盐城18:05HU7633D38北京北京18:30盐城盐城20:00HU7715D38盐城盐城16:00温州温州17:40HU7716D38温州温州16:00盐城盐城17:40CZ3267A319盐城盐城18:45广州广州22:25HU7634

21、D38盐城盐城20:30北京北京22:00CZ3267A319盐城盐城18:45南通南通19:30三三CZ3267A319广州广州15:50盐城盐城18:05CZ3267A319盐城盐城18:45南通南通19:30CZ3267A319盐城盐城18:45广州广州22:25备注备注通过飞机可到达城市有：通过飞机可到达城市有：广州、北京、温州、南通、汉城广州、北京、温州、南通、汉城广州、北京、温州、南通、汉城广州、北京、温州、南通、汉城等城市等城市盐城盐城飞机班次飞机班次说明（上）说明（上）星期星期航班号航班号机型机型起飞城市起飞城市起飞时间起飞时间到达城市到达城市到达时间到达时间四四CZ3267A

22、319盐城盐城18:45南通南通19:30HU7634D38盐城盐城20:30北京北京22:00HU7634D38北京北京20:30盐城盐城22:00MU217A320盐城盐城14:10汉城汉城16:40HU7715D38盐城盐城16:00温州温州17:40六六HU7715D38盐城盐城16:00温州温州17:40HU7716D38温州温州16:00盐城盐城17:40日日CZ3267A319盐城盐城18:45广州广州22:25CZ3267A319广州广州15:50盐城盐城18:05CZ3267A319盐城盐城18:45南通南通19:30备注备注通过飞机可到达城市有：通过飞机可到达城市有：广州、

23、北京、温州、南通、汉城广州、北京、温州、南通、汉城广州、北京、温州、南通、汉城广州、北京、温州、南通、汉城等城市等城市盐城盐城飞机班次飞机班次说明（下）说明（下）盐城盐城城市分区及城际交通城市分区及城际交通小结小结一、城市分区：一、城市分区：盐城市区共分为：盐城市区共分为：城中、城南、城西、西南、城北、河东城中、城南、城西、西南、城北、河东六大区域；六大区域；二、发展方向：二、发展方向：重点向南、适度向西、启动河东、有计划向北重点向南、适度向西、启动河东、有计划向北三、城市功能：三、城市功能：城中：居住及商业服务；城中：居住及商业服务；城南：居住、行政、文化及教育；城南：居住、行政、文化及教育

24、城西：居住、仓储、物流及市场；城西：居住、仓储、物流及市场；西南：工业为主；西南：工业为主；城北：工业为主；城北：工业为主；河东：工业为主，配有居住。河东：工业为主，配有居住。四、城市交通：四、城市交通：盐城已经新成了盐城已经新成了以高速、铁路及航空为一体以高速、铁路及航空为一体的立体交通网络。的立体交通网络。PART3盐城市房地产市场发展说明盐城市房地产市场发展说明年份年份内容内容2008年年2009年年2010年年房地产开发投资（亿元）房地产开发投资（亿元）108129166增长率（增长率（%）19.428.7盐城市房地产开发投资额呈现盐城市房地产开发投资额呈现逐年增高逐年增高的趋势的趋

25、势2008年为年为108亿元亿元，2010年为年为166亿元亿元，平均增长率为，平均增长率为26.9%而而2010年房地产开发投资额则达到了年房地产开发投资额则达到了166亿元亿元，同比上涨了，同比上涨了28.7%盐城盐城房地产开发投资额房地产开发投资额说明说明年份年份内容内容2008年年2009年年2010年年房地产施工面积（万房地产施工面积（万）98510531220增长率（增长率（%）6.915.9盐城盐城房地产施工面积房地产施工面积说明说明盐城市房地产施工面积呈现盐城市房地产施工面积呈现逐年增高逐年增高的趋势的趋势2008年为年为985万万，2010年为年为1220万万，平均增长率为，

26、平均增长率为11.9%而而2010年房地产施工面积则达到了年房地产施工面积则达到了1220万万，同比上涨了，同比上涨了15.9%年份年份内容内容2008年年2009年年2010年年房地产销售面积（万房地产销售面积（万）287501582增长率（增长率（%）74.616.2房地产销售额（亿元）房地产销售额（亿元）77155223增长率（增长率（%）101.343.9盐城盐城房地产销售面积及销售额房地产销售面积及销售额说明说明盐城市房地产销售面积及销售额均呈现盐城市房地产销售面积及销售额均呈现逐年增高逐年增高的趋势的趋势销售面积销售面积2008年为年为287，2010年为年为582，平均增长率为，

27、平均增长率为51.4%销售额销售额2008年为年为77亿元亿元，2010年为年为223亿元亿元，平均增长率为，平均增长率为94.8%住宅：住宅：3500-4500元元/住宅：住宅：3500-4000元元/住宅：住宅：4000-5000元元/住宅：住宅：4000-5000元元/住宅：住宅：3000-4000元元/住宅：住宅：5000-5500元元/盐城盐城各市区县区均价各市区县区均价说明说明住宅：住宅：4400元元/住宅：住宅：5500-6500元元/住宅：住宅：5500-6000元元/住宅：住宅：4000元元/住宅：住宅：5000元元/盐城盐城各分区均价各分区均价说明说明盐城市房地产热潮起步于

28、盐城市房地产热潮起步于2003年。从年。从2003年的均价约年的均价约1200元涨到了元涨到了2006年底的年底的2600-2700元，元，2007年底年底3300-3800元，元，2008年底年底3800-4100元。元。盐城的房价几乎持续增长：盐城的房价几乎持续增长：2003年，在盐城市房地产市场发展初期，房价有一个大幅提升的过程；年，在盐城市房地产市场发展初期，房价有一个大幅提升的过程；2006年，由于城市旧改慢，住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了年，由于城市旧改慢，住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所

29、以造成了价格的再次提升，市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，2006年的涨幅达年的涨幅达1000元元/；2007年，整个一年市场放量，但是市场仍处于供不应求的局面，造成年，整个一年市场放量，但是市场仍处于供不应求的局面，造成07年整个市场价格飙升，涨幅约年整个市场价格飙升，涨幅约800元。元。2008年初，由于国内房地产市场的整体形式，导致盐城市市场也停滞不前，价格有所回落，但是幅度不年初，由于国内房地产市场的整体形式，导致盐城市市场也停滞不前，价格有所回落，但是幅度不是很大；是很大；2009年年后，市场普遍回暖，价格又大幅提升，均价上涨至年年后，市场普遍回暖，价格又大幅提升，均价

30、上涨至5100元元/；2010年，政府不断调控，盐城房价稳中微升，全市均价约年，政府不断调控，盐城房价稳中微升，全市均价约5500元元/。盐城盐城住宅均价变化住宅均价变化说明说明2003年年2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年年份年份均价（元均价（元/）12002600-27003300-38003800-41004100-51005500客户组成客户组成所占比例所占比例周边企事业员工周边企事业员工40%个体老板个体老板20%老城区拆迁老城区拆迁15%个案周边居民个案周边居民15%郊县郊县10%说明说明盐城购房仍以政府、企事业单位为主盐城购房仍以政府、企事业单位为主客户

31、组成客户组成抽样调研抽样调研个案价格对比个案价格对比2008.11VS2011.02个案个案在售产品在售产品均价均价2008年年11月月2011年年02月月驿都驿都金庭苑金庭苑多层多层高层：高层：3300高层：高层：5000恒荣世家恒荣世家高层高层高层：高层：4200高层：高层：5800博客领地博客领地小户型公寓小户型公寓小户型公寓：小户型公寓：4200小户型公寓：小户型公寓：5000中远中远世纪城世纪城小高层小高层小高层：小高层：3800小高层：小高层：5300都市豪庭都市豪庭小高层小高层小高层：小高层：3800小高层：小高层：5400钱江方洲钱江方洲多层、小高层多层、小高层多层：多层：36

32、60小高层：小高层：3800多层：多层：4800小高层：小高层：5000金大洋花园金大洋花园小高层小高层小高层：小高层：3500小高层：小高层：5500华厦绿城华厦绿城多层多层多层：多层：3800多层：多层：5000以城南新区为例（学区房的影响）以城南新区为例（学区房的影响）2008.11均价约均价约4000元元/、但、但2011.02均价达到了均价达到了5000元元/涨幅达涨幅达1000元元/房产已步入大盘时代房产已步入大盘时代钱江方洲总建钱江方洲总建62万、国飞尚城一期万、国飞尚城一期32万万、华厦绿城、华厦绿城30万万政府及事业单位团购现象普遍政府及事业单位团购现象普遍盐城市政府团购钱江

33、方洲盐城市政府团购钱江方洲7栋、粮食局团购驿都金庭苑栋、粮食局团购驿都金庭苑3栋、交通局团购都市豪庭栋、交通局团购都市豪庭3栋栋学区房供不应求学区房供不应求盐城市一小、盐城市一中等学校外迁，新迁学校周边住宅畅销无比盐城市一小、盐城市一中等学校外迁，新迁学校周边住宅畅销无比购房目的主要以自住为主、投资意识不强烈购房目的主要以自住为主、投资意识不强烈购买目的：购买目的：80%均以自住为主、投资仅占均以自住为主、投资仅占20%市场产品主流以小高层、高层为主、多层为辅市场产品主流以小高层、高层为主、多层为辅多层物价局限价、小高层价格不作限制多层物价局限价、小高层价格不作限制城南新区为盐城市区房价最高的

34、板块城南新区为盐城市区房价最高的板块城南新区的均价已达城南新区的均价已达5500-6500元元/、已超越老市区、已超越老市区房产市场特点小结房产市场特点小结PART4地块本身及周边说明地块本身及周边说明盐城经济开发区概况盐城经济开发区概况盐城经济开发区成立于盐城经济开发区成立于1992年年，辖区面积，辖区面积86平方公里，位于盐城市区东南方，东侧平方公里，位于盐城市区东南方，东侧30公里公里为黄海。为黄海。盐城经济开发区是江苏省重点开发区，同时也是江苏省唯一的韩资工业园区、高新技术产盐城经济开发区是江苏省重点开发区，同时也是江苏省唯一的韩资工业园区、高新技术产业园、电子信息产业园和中国东部沿海

35、汽车城。业园、电子信息产业园和中国东部沿海汽车城。现有各类企业现有各类企业1000多家，其中外资企业多家，其中外资企业300多多家，主要以韩国企业为主，另有德国、西班牙、意大利、美国、加拿大、英国、日本、印度、家，主要以韩国企业为主，另有德国、西班牙、意大利、美国、加拿大、英国、日本、印度、澳大利亚等澳大利亚等15个国家和中国香港、台湾地区的投资企业，韩国现代、韩国个国家和中国香港、台湾地区的投资企业，韩国现代、韩国LG、日本富士重工、日本富士重工、日本住友、美国江森等世界日本住友、美国江森等世界500强企业先后入驻。强企业先后入驻。盐城经济开发区经过十几年的迅猛发展，形成了以汽车产业为龙头，

36、软件及服务外包、新盐城经济开发区经过十几年的迅猛发展，形成了以汽车产业为龙头，软件及服务外包、新能源装备、电子信息、动力机械等多强并举的产业格局，现已成为中国长三角地区最具发展潜能源装备、电子信息、动力机械等多强并举的产业格局，现已成为中国长三角地区最具发展潜力的投资热土。力的投资热土。开开发发区区老市区老市区城南新区城南新区开发区与市区位置说明开发区与市区位置说明建建军军路路开开发发大大道道盐盐渎渎路路人人民民路路开开放放大大道道东东环环路路备注：备注：本案本案新市政府新市政府老老市区市区相相距距15公公里里相相距距10公公里里盐城经济开发区位于盐城市区东侧盐城经济开发区位于盐城市区东侧以通

37、榆运河为界以通榆运河为界距新市政府距新市政府10公里距离公里距离距老市区距老市区15公里距离公里距离本地块位于开发区位置说明本地块位于开发区位置说明本本案案位于盐城市经济开发区位于盐城市经济开发区中心地带中心地带位于盐渎路与东环路交汇处位于盐渎路与东环路交汇处北侧为开发区住宅用地集中区北侧为开发区住宅用地集中区南侧为拆迁小区及汽车零件产业园南侧为拆迁小区及汽车零件产业园东侧规划中为物流积聚地东侧规划中为物流积聚地西侧为厂区积聚地西侧为厂区积聚地地块本身现状说明地块形状呈规则长方形地块形状呈规则长方形为平地、最南侧有停工厂房为平地、最南侧有停工厂房最西侧有南北向跃进河最西侧有南北向跃进河东西向前

38、进河把地块一分为二东西向前进河把地块一分为二案本天泉电子空地中恒日上立德照明空地谊达汽车部件空地昱辉华信项目空地中舍花园一期中舍花园二期空地小学邻里中心中学空地空地久盈鑫物流中原物流延福物流消防应急中心蔡尖村拆迁安置房老周食品锦德物流现代海斯克钢材德工机械协同机械斯沃淇机械 固耐特电子移动岷江路乌江路韩一模塑中电阳光康居园绿科布宵维尼人才公寓捷顺物流空地海浩农业考克兰锅炉黄山路五台山路东环路佳友物流盐渎路地块周边道路说明盐渎路：东西向主要干道盐渎路：东西向主要干道东环路：南北向主要干道东环路：南北向主要干道五台山路：南北向次要干道（在建）五台山路：南北向次要干道（在建）岷江路：南北向次要干道（

39、在建）岷江路：南北向次要干道（在建）案本天泉电子空地中恒日上立德照明空地谊达汽车部件空地昱辉华信项目空地中舍花园一期中舍花园二期空地小学邻里中心中学空地空地久盈鑫物流中原物流延福物流消防应急中心蔡尖村拆迁安置房老周食品锦德物流现代海斯克钢材德工机械协同机械斯沃淇机械 固耐特电子移动岷江路乌江路韩一模塑中电阳光康居园绿科布宵维尼人才公寓捷顺物流空地海浩农业考克兰锅炉黄山路五台山路东环路佳友物流盐渎路盐渎路东环路：双向六车道五台山路岷江路地块周边配套说明本案附近暂时无任何正规生活配套本案附近暂时无任何正规生活配套阳光康居园菜场暂时还未投入使用阳光康居园菜场暂时还未投入使用案本天泉电子空地中恒日上立

40、德照明空地谊达汽车部件空地昱辉华信项目空地中舍花园一期中舍花园二期空地小学邻里中心中学空地空地久盈鑫物流中原物流延福物流消防应急中心蔡尖村拆迁安置房老周食品锦德物流现代海斯克钢材德工机械协同机械斯沃淇机械 固耐特电子移动岷江路乌江路韩一模塑中电阳光康居园绿科布宵维尼人才公寓捷顺物流空地海浩农业考克兰锅炉黄山路五台山路东环路佳友物流盐渎路户外大棚配套阳光康居园菜场地块周边小区说明蔡尖村小区为拆迁小区蔡尖村小区为拆迁小区中舍花园也为拆迁花园、在建中舍花园也为拆迁花园、在建案本天泉电子空地中恒日上立德照明空地谊达汽车部件空地昱辉华信项目空地中舍花园一期中舍花园二期空地小学邻里中心中学空地空地久盈鑫物

41、流中原物流延福物流消防应急中心蔡尖村拆迁安置房老周食品锦德物流现代海斯克钢材德工机械协同机械斯沃淇机械 固耐特电子移动岷江路乌江路韩一模塑中电阳光康居园绿科布宵维尼人才公寓捷顺物流空地海浩农业考克兰锅炉黄山路五台山路东环路佳友物流盐渎路蔡尖村（拆迁房）中舍花园（在建）地块周边厂区说明案本天泉电子空地中恒日上立德照明空地谊达汽车部件空地昱辉华信项目空地中舍花园一期中舍花园二期空地小学邻里中心中学空地空地久盈鑫物流中原物流延福物流消防应急中心蔡尖村拆迁安置房老周食品锦德物流现代海斯克钢材德工机械协同机械斯沃淇机械 固耐特电子移动岷江路乌江路韩一模塑中电阳光康居园绿科布宵维尼人才公寓捷顺物流空地海浩

42、农业考克兰锅炉黄山路五台山路东环路佳友物流盐渎路地块南、西及北侧均为工厂地块南、西及北侧均为工厂部分工厂在建部分工厂在建地块南侧为空地地块南侧为空地江苏现代海斯克华暖考克兰锅炉AMANN地块地块优势、劣势优势、劣势分析分析一、优势说明一、优势说明1、地块形状规则，有利于规划；、地块形状规则，有利于规划；2、地块周边道路畅通，交通便捷；、地块周边道路畅通，交通便捷；3、地块位于盐城市经济开发区，有政府政策支持；、地块位于盐城市经济开发区，有政府政策支持；二、劣势说明二、劣势说明1、距离市区较远（距离新市政府、距离市区较远（距离新市政府10公里、距离老市区公里、距离老市区15公里）；公里）；2、地

43、块周边缺乏生活配套及市政配套；、地块周边缺乏生活配套及市政配套；3、地块北侧盐渎路还未能通到新区；、地块北侧盐渎路还未能通到新区；PART5盐城城市消费习惯调研盐城城市消费习惯调研市区分布人口较少市区分布人口较少116.15万人万人96.58万人万人72.41万人万人113.77万人万人60.93万人万人109.40万人万人80.57万人万人162.55万人万人大范畴的市区人口共大范畴的市区人口共162.55万人万人但只有但只有50%约约80万人口真正生活在盐城市区万人口真正生活在盐城市区80万人口仅占全市人口的十分之一万人口仅占全市人口的十分之一市区分布人口断层市区分布人口断层1-25岁岁居

44、中居中26-40岁岁最少最少40岁以上岁以上最多最多盐城市地处江北盐城市地处江北属于典型的苏北城市属于典型的苏北城市由于地理位置的缘故由于地理位置的缘故盐城也属于人口输出城市盐城也属于人口输出城市而输出的人口主要有以下两种：而输出的人口主要有以下两种：一是通过学业直接去长三角就业一是通过学业直接去长三角就业二是直接去长三角做生意二是直接去长三角做生意因为这两类人年龄都集中在因为这两类人年龄都集中在26-40岁岁因此因此现在的盐城市区人口主要以少年及老年人为主现在的盐城市区人口主要以少年及老年人为主市县消费市县消费“各自为战各自为战”序号序号起点起点终点终点距离距离1亭湖区政府亭湖区政府响水县政

45、府响水县政府125.7公里公里2滨海县政府滨海县政府96.9公里公里3射阳县政府射阳县政府57.1公里公里4大丰市政府大丰市政府53.6公里公里5东台市政府东台市政府90.1公里公里6建湖县政府建湖县政府52.4公里公里7阜宁县政府阜宁县政府65.2公里公里盐城下辖市区距离盐城市区均在盐城下辖市区距离盐城市区均在50公里以上公里以上各市区均有各自的市区、县区各市区均有各自的市区、县区均能满足各自区域的消费均能满足各自区域的消费因此，盐城人消费均因此，盐城人消费均“各自为战各自为战”档次需求不明显档次需求不明显以盐都区为例：三笑、蒙牛等假商品到处可见，连春节拜年的礼都是假的；以盐都区为例：三笑、

46、蒙牛等假商品到处可见，连春节拜年的礼都是假的；床、衣柜等家具也以手工作坊为主，价格低廉、但很畅销；床、衣柜等家具也以手工作坊为主，价格低廉、但很畅销；另由于盐城属于人口输出城市，现居住人口均为地道的盐城人，他们另由于盐城属于人口输出城市，现居住人口均为地道的盐城人，他们保留了老式的消费习惯，追求价廉，对档次需求不是很强烈。保留了老式的消费习惯，追求价廉，对档次需求不是很强烈。消费只认建军路老商圈消费只认建军路老商圈建军路是建军路是盐城盐城老城区最负胜名、历史最为久远的一条主干道，横跨城市东西，全长老城区最负胜名、历史最为久远的一条主干道，横跨城市东西，全长6.8公里，其中城市中公里，其中城市中

47、心段作为老城的商业街，沿街店铺林立，商业氛围浓厚。心段作为老城的商业街，沿街店铺林立，商业氛围浓厚。建军路商圈在盐城市民心目中的地位好比北京的建军路商圈在盐城市民心目中的地位好比北京的“长安街长安街”、上海的、上海的“南京路南京路”。2011年，盐城市政府又投资年，盐城市政府又投资10亿元打造建军路地下商业街，东起人民路，西至登瀛桥，并过串场河与先亿元打造建军路地下商业街，东起人民路，西至登瀛桥，并过串场河与先锋岛连接，总长度约锋岛连接，总长度约2公里，总建筑面积公里，总建筑面积7万多平方米，建成后将以中高档商业为主，成为集旅游、购物、休万多平方米，建成后将以中高档商业为主，成为集旅游、购物、

48、休闲于一体的大型现代地下商业步行街，与周边地下空间实现有效连接，成为联系建军路沿线商业的轴线。闲于一体的大型现代地下商业步行街，与周边地下空间实现有效连接，成为联系建军路沿线商业的轴线。正是由于建军路的存在，城南新区的商业项目操作难度十分大，金亭世纪广场已拆除、韩国城已变为盐正是由于建军路的存在，城南新区的商业项目操作难度十分大，金亭世纪广场已拆除、韩国城已变为盐城渎明城。城渎明城。而盐城居民消费也只认而盐城居民消费也只认“建军路老商圈建军路老商圈”。建军路商业街建军路商业街房产购买目的说明房产购买目的说明普通住宅：自用比例占普通住宅：自用比例占70%、投资比例占、投资比例占30%（针对学区房

49、针对学区房）前前商商业：自用比例占业：自用比例占50%、投资比例占、投资比例占50%后后普通住宅：自用比例占普通住宅：自用比例占85%、投资比例占、投资比例占15%（针对学区房）（针对学区房）商商业：自用比例占业：自用比例占45%、投资比例占、投资比例占55%（政策影响不大）（政策影响不大）2010年年09月月以社保限制外来人口购房、增加了观望氛围以社保限制外来人口购房、增加了观望氛围盐城人购房主要目的是为了满足或者是改善居住环境、比例达盐城人购房主要目的是为了满足或者是改善居住环境、比例达85%左右左右投资的比例占投资的比例占15%左右，主要投资对象为学区房（市一小、市一中外拓）左右，主

50、要投资对象为学区房（市一小、市一中外拓）商业受政策影响不大，投资与自用比例维持在商业受政策影响不大，投资与自用比例维持在1：1PART6盐城市专业市场调研盐城市专业市场调研1建材、装饰、装潢类市场建材、装饰、装潢类市场城中板块城中板块河东板块河东板块城北板块城北板块城西板块城西板块城南板块城南板块1010华东农产品交易中心（南洋镇）华东农产品交易中心（南洋镇）1313盐城白马商城盐城白马商城1414义乌小商品义乌小商品1 1盐城装饰装潢材料盐城装饰装潢材料1515盐城国际五金城盐城国际五金城2 2老高力老高力3 3新高力新高力4 4东进国际装饰城东进国际装饰城5 5美凯龙家具生活广场美凯龙家具