东城新生活农副产品交易中心市场调查策划方案.ppt
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1、东城新生活农副产品交易中心市场调查策划方案东莞圣锦房东莞圣锦房地地产顾问有限公产顾问有限公司司2010年年5月月8日日1 1 前 言 目前,随着东莞城市开发进程的加快,商住物业需求增多,市目前,随着东莞城市开发进程的加快,商住物业需求增多,市目前,随着东莞城市开发进程的加快,商住物业需求增多,市目前,随着东莞城市开发进程的加快,商住物业需求增多,市区、镇区的交易市场日趋活跃,而商业物业竞争渐趋激烈,尤其是区、镇区的交易市场日趋活跃,而商业物业竞争渐趋激烈,尤其是区、镇区的交易市场日趋活跃,而商业物业竞争渐趋激烈,尤其是区、镇区的交易市场日趋活跃,而商业物业竞争渐趋激烈,尤其是处于本项目所在的东
2、城区文华路,各类农副产品专业批发市场、零处于本项目所在的东城区文华路,各类农副产品专业批发市场、零处于本项目所在的东城区文华路,各类农副产品专业批发市场、零处于本项目所在的东城区文华路,各类农副产品专业批发市场、零售部分市场已经经营得非常成功,这些项目产生了直接的竞争,售部分市场已经经营得非常成功,这些项目产生了直接的竞争,售部分市场已经经营得非常成功,这些项目产生了直接的竞争,售部分市场已经经营得非常成功,这些项目产生了直接的竞争,因此在招商前,因此在招商前,因此在招商前,因此在招商前,须对本项目各方面进行差异化包装,定位出特殊的卖点,须对本项目各方面进行差异化包装,定位出特殊的卖点,须对本
3、项目各方面进行差异化包装,定位出特殊的卖点,须对本项目各方面进行差异化包装,定位出特殊的卖点,方能在成功招商的基础上保证贵司较理想的利润。方能在成功招商的基础上保证贵司较理想的利润。方能在成功招商的基础上保证贵司较理想的利润。方能在成功招商的基础上保证贵司较理想的利润。2 2 为给本项目提供更好的建筑设计及市场准确定位,我为给本项目提供更好的建筑设计及市场准确定位,我为给本项目提供更好的建筑设计及市场准确定位,我为给本项目提供更好的建筑设计及市场准确定位,我司对东莞、广州、惠州等地的农产品交易中心进行建筑设司对东莞、广州、惠州等地的农产品交易中心进行建筑设司对东莞、广州、惠州等地的农产品交易中
4、心进行建筑设司对东莞、广州、惠州等地的农产品交易中心进行建筑设计及其它市场调研分析,为本项目建筑设计提出相关建议。计及其它市场调研分析,为本项目建筑设计提出相关建议。计及其它市场调研分析,为本项目建筑设计提出相关建议。计及其它市场调研分析,为本项目建筑设计提出相关建议。调研的部分零售市场有:金沙市场、主山市场、樟村市场、调研的部分零售市场有:金沙市场、主山市场、樟村市场、调研的部分零售市场有:金沙市场、主山市场、樟村市场、调研的部分零售市场有:金沙市场、主山市场、樟村市场、花园新村市场、东城中心等市场;花园新村市场、东城中心等市场;花园新村市场、东城中心等市场;花园新村市场、东城中心等市场;零
5、批市场有:细村农批、金桥水产市场、下桥果蔬市场、零批市场有:细村农批、金桥水产市场、下桥果蔬市场、零批市场有:细村农批、金桥水产市场、下桥果蔬市场、零批市场有:细村农批、金桥水产市场、下桥果蔬市场、宏远副批、江南、果利来、润丰、东莞三鸟市场、惠州农宏远副批、江南、果利来、润丰、东莞三鸟市场、惠州农宏远副批、江南、果利来、润丰、东莞三鸟市场、惠州农宏远副批、江南、果利来、润丰、东莞三鸟市场、惠州农副产品交易中心、中山金涛、番禺清河市场等农批项目。副产品交易中心、中山金涛、番禺清河市场等农批项目。副产品交易中心、中山金涛、番禺清河市场等农批项目。副产品交易中心、中山金涛、番禺清河市场等农批项目。3
6、 3 目目 录录前言前言 -23-23第一部分第一部分 市场大环境调研分析篇市场大环境调研分析篇-519-519第二部分第二部分 周边关联市场调查分析篇周边关联市场调查分析篇-2037-2037第三部分第三部分 建设规模建议篇建设规模建议篇-3841-3841第四部分第四部分 项目情境分析篇项目情境分析篇-42494249第五部分第五部分 项目定位规划篇项目定位规划篇-50615061第六部分第六部分 项目定价及招商策略篇项目定价及招商策略篇-6268-62684 4第一部分第一部分 市场大环境调研分析篇市场大环境调研分析篇1 1 1 1、经济状况、经济状况、经济状况、经济状况 2009 20
7、09年东莞市生产总值(年东莞市生产总值(GDPGDP)3763.263763.26亿元,按可比价格计算,比上年亿元,按可比价格计算,比上年增长增长5.3%5.3%。其中第一产业增加值。其中第一产业增加值14.9914.99亿元,增长亿元,增长5.1%5.1%;第二产业增加值;第二产业增加值1771.771771.77亿元,下降亿元,下降3.7%3.7%;第三产业增加值;第三产业增加值1976.501976.50亿元,增长亿元,增长15.1%15.1%。三。三大产业比例为大产业比例为0.4:47.1:52.50.4:47.1:52.5。在第三产业中,批发和零售业增长。在第三产业中,批发和零售业增
8、长17.5%17.5%,住宿和餐饮业增长住宿和餐饮业增长8.8%8.8%,金融业增长,金融业增长25.5%25.5%,房地产业增长,房地产业增长23.4%23.4%,其他服,其他服务业增长务业增长13.5%13.5%。人均生产总值达。人均生产总值达5659156591元,增长元,增长10.0%10.0%。一、东莞市宏观背景分析一、东莞市宏观背景分析一、东莞市宏观背景分析一、东莞市宏观背景分析5 5第一部分第一部分 市场调研分析篇市场调研分析篇 在固定资产投资总额中,基本建设投资在固定资产投资总额中,基本建设投资464.07464.07亿亿元,比上年增长元,比上年增长18.0%18.0%;更新改
9、造投资;更新改造投资212.88212.88亿元,亿元,增长增长150.8%150.8%;房地产开发投资;房地产开发投资277.66277.66亿元,增长亿元,增长2.3%2.3%。从产业投向看,投资集中在二、三产业。第。从产业投向看,投资集中在二、三产业。第二产业投资二产业投资395.43395.43亿元,其中制造业投资亿元,其中制造业投资335.71335.71亿亿元;第三产业投资元;第三产业投资698.04698.04亿元。亿元。6 6 东莞东莞全年完成房地产开发投资全年完成房地产开发投资277.66277.66亿元,比上亿元,比上年增长年增长2.3%2.3%。商品房施工面积。商品房施工
10、面积2223.42223.4万平方米,增长万平方米,增长11.3%11.3%;竣工面积;竣工面积188.83188.83万平方米,下降万平方米,下降60.5%60.5%;销售;销售面积面积604.11604.11万平方米,增长万平方米,增长18.1%18.1%,其中商品住宅销售,其中商品住宅销售面积面积585.68585.68万平方米,增长万平方米,增长25.2%25.2%。全年商品房销售额。全年商品房销售额353.17353.17亿元,增长亿元,增长22.4%22.4%,其中商品住宅销售额,其中商品住宅销售额336.86336.86亿元,增长亿元,增长36.9%36.9%。第一部分第一部分
11、市场调研分析篇市场调研分析篇7 72 2 2 2、社会政策、社会政策、社会政策、社会政策 2-1 2-1、针对房地产业发展中存在的问题,为进一步加强市场引、针对房地产业发展中存在的问题,为进一步加强市场引导和调控,建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源导和调控,建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的关于调关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见整住房供应结构稳定住房价格的意见,已经国务院同意,国务,已经国务院同意,国务院办公厅近日转发这一院办公厅近日转发这一意见意见,要求各地区、各部门认真
12、贯彻,要求各地区、各部门认真贯彻执执行行。国国务务院院有有关关部部门门要要组组成成联联合合检检查查组组,对对各各地地落落实实中中央央关关于于房房地地产产市市场场调调控控政政策策的的情情况况进进行行一一次次集集中中检检查查。对对宏宏观观调调控控政政策策落落实实不不到到位位、房房价价涨涨幅幅没没有有得得到到有有效效控控制制、结结构构性性矛矛盾盾突突出出、拆拆迁问题较多的城市,要予以通报批评,并限期整改迁问题较多的城市,要予以通报批评,并限期整改。第一部分第一部分 市场调研分析篇市场调研分析篇8 8 继继20072007年年出出台台“国国十十五五条条”政政策策调调控控房房地地产产市市场场后后,由由于
13、于房房地地产产的的增增长长速速度度及及价价格格增增长长速速度度过过快快过过高高,20092009年年再再次次出出台台“国十一条国十一条”政策调控房地产市场,政策调控房地产市场,20102010年初更是新政频出。年初更是新政频出。2-22-2、东莞城镇建设规划、东莞城镇建设规划 东东莞莞市市城城市市总总体体规规划划(2000200020152015)提提出出将将以以“一一个个中中心心连连接接东东西西两两翼翼”的的方方向向进进行行城城镇镇建建设设,以以市市区区、虎虎门门、常常平平、塘厦为中心建设四大经济片区(详见下表)。塘厦为中心建设四大经济片区(详见下表)。第一部分第一部分 市场调研分析篇市场调
14、研分析篇9 9第一部分第一部分 市场调研分析篇市场调研分析篇 东莞城镇建设规划东莞城镇建设规划东莞城镇建设规划东莞城镇建设规划 东北经济片区东北经济片区 以市区为中心,包括石龙、茶山、以市区为中心,包括石龙、茶山、全市政治、经济、全市政治、经济、文化中心、公路枢纽文化中心、公路枢纽西南经济片区西南经济片区 珠三角高新技术产业基地之一,以虎门为中心,包括长珠三角高新技术产业基地之一,以虎门为中心,包括长安、厚街等安、厚街等 外向型港口工业和出口贸易区、旅游中心镇外向型港口工业和出口贸易区、旅游中心镇 中北经济片区中北经济片区 以常平为中心,包括大朗、黄江等以常平为中心,包括大朗、黄江等 全市铁路
15、交通枢纽、全市铁路交通枢纽、加工贸易区和外贸仓储中心镇加工贸易区和外贸仓储中心镇 东南经济片区东南经济片区 以塘厦为中心,包括樟木头、清溪、综合性加工工业基以塘厦为中心,包括樟木头、清溪、综合性加工工业基地和旅游度假区凤岗等镇地和旅游度假区凤岗等镇10102-3.项目评价项目位置项目位置项目位置项目位置:地处东城核地处东城核心区心区域边缘,是理想的物流集散地,域边缘,是理想的物流集散地,商业商业价值不言而喻。价值不言而喻。周边环境周边环境周边环境周边环境:地地处东莞市城郊结合区处东莞市城郊结合区域,人气、商气鼎盛。域,人气、商气鼎盛。文华路文华路大片区成熟的居住区域,配套的酒店、餐饮大片区成熟
16、的居住区域,配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。娱乐业发达。地理位置优越,交通条地理位置优越,交通条件四通八达,但公件四通八达,但公交线交线路路及停靠车站略少。及停靠车站略少。1111 2006 2006 2006 2006年起商务部提出实施年起商务部提出实施年起商务部提出实施年起商务部提出实施“双百市场工程双百市场工程双百市场工程双百市场工程”,商务部会,商务部会,商务部会,商务部会同财政部、国家税务总局等部门,力争用三年时间,通过中同财政部、国家税务总局等部门,力争用三年时间,通过中同财政部、国家税务总局等部门,力争用三年时间,通过中同财政部、国家税务总局等部门,力争用三年时间,通过中央和地方共
17、同推动以及重点市场、重点示范带动,完成全国央和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动,完成全国央和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动,完成全国央和地方共同推动以及重点市场、重点示范带动,完成全国一半左右(约一半左右(约一半左右(约一半左右(约2000200020002000家)农产品批发市场的升级改造,使农产家)农产品批发市场的升级改造,使农产家)农产品批发市场的升级改造,使农产家)农产品批发市场的升级改造,使农产品流通成本明显降低,流通环节损耗大幅度减少。品流通成本明显降低,流通环节损耗大幅度减少。品流通成本明显降低,流通环节损耗大幅度减少。品流通成本明显降低,流通环节损耗大幅度减少。本
18、项目从建筑形象及管理模式上响应政府政策,建设双本项目从建筑形象及管理模式上响应政府政策,建设双本项目从建筑形象及管理模式上响应政府政策,建设双本项目从建筑形象及管理模式上响应政府政策,建设双百工程,争做东莞农贸市场示范工程!百工程,争做东莞农贸市场示范工程!百工程,争做东莞农贸市场示范工程!百工程,争做东莞农贸市场示范工程!2-4 项目形象定位项目形象定位1212 东莞市有东莞市有东莞市有东莞市有580580580580多个农贸市场,是名副其实的农贸市场大市,但随多个农贸市场,是名副其实的农贸市场大市,但随多个农贸市场,是名副其实的农贸市场大市,但随多个农贸市场,是名副其实的农贸市场大市,但随
19、着东莞市经济社会双转型和产业结构调整升级的推进,传统的农贸着东莞市经济社会双转型和产业结构调整升级的推进,传统的农贸着东莞市经济社会双转型和产业结构调整升级的推进,传统的农贸着东莞市经济社会双转型和产业结构调整升级的推进,传统的农贸市场已滞后于群众的需求和食品安全的要求。近几年,东莞市全面市场已滞后于群众的需求和食品安全的要求。近几年,东莞市全面市场已滞后于群众的需求和食品安全的要求。近几年,东莞市全面市场已滞后于群众的需求和食品安全的要求。近几年,东莞市全面铺开创建食品安全样板市场工作,在各镇街选定一个农贸市场进行铺开创建食品安全样板市场工作,在各镇街选定一个农贸市场进行铺开创建食品安全样板
20、市场工作,在各镇街选定一个农贸市场进行铺开创建食品安全样板市场工作,在各镇街选定一个农贸市场进行全面升级改造,以点带面推动全市农贸市场超市化进程。并制定了全面升级改造,以点带面推动全市农贸市场超市化进程。并制定了全面升级改造,以点带面推动全市农贸市场超市化进程。并制定了全面升级改造,以点带面推动全市农贸市场超市化进程。并制定了20072007200720072015201520152015年农贸市场发展专项规划年农贸市场发展专项规划年农贸市场发展专项规划年农贸市场发展专项规划 。2-5:项目区域业内现状:项目区域业内现状13132-6 2-6 2-6 2-6 东莞市全力推动农贸市场星级化进程东
21、莞市全力推动农贸市场星级化进程东莞市全力推动农贸市场星级化进程东莞市全力推动农贸市场星级化进程 一是提供政府支持;一是提供政府支持;二是制定创建标准;二是制定创建标准;三是组织各分局抓好四项重点工作:三是组织各分局抓好四项重点工作:第一,抽调人员组成专门工作组,进驻市场全程跟踪落实升级改造工作;第一,抽调人员组成专门工作组,进驻市场全程跟踪落实升级改造工作;第二,选准选好样板市场,摸清市场实际情况,找出与建设标准的差距,做好第二,选准选好样板市场,摸清市场实际情况,找出与建设标准的差距,做好规划,制订时间表,把握进度,有的放矢地按时推进规划,制订时间表,把握进度,有的放矢地按时推进第三,提前介
22、入市场建设规划设计阶段,定期到拟建的样板市场进行业务指导,第三,提前介入市场建设规划设计阶段,定期到拟建的样板市场进行业务指导,及时了解和掌握组织实施情况;及时了解和掌握组织实施情况;第四,引导市场开办者自觉、主动参与到样板市场建设工作中来,抽调责任心第四,引导市场开办者自觉、主动参与到样板市场建设工作中来,抽调责任心强、业务精湛的工作人员具体跟进,确保创建工作有序进行。强、业务精湛的工作人员具体跟进,确保创建工作有序进行。14143.大环境分析 3-1.3-1.3-1.3-1.政府宏观计政府宏观计政府宏观计政府宏观计划划划划:经经过近三十年过近三十年的改革开放和经济社会发展,政的改革开放和经
23、济社会发展,政府对城区进行了大面积的改造,城乡居民生活水平府对城区进行了大面积的改造,城乡居民生活水平迅速提高,消费观念和方式发生深刻变化,人们对迅速提高,消费观念和方式发生深刻变化,人们对食品安全的要求越来越严食品安全的要求越来越严格。格。同同时,城市农贸市场,特别是在大中城市市民时,城市农贸市场,特别是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端。在超市消费异军突起的形势下多弊端。在超市消费异军突起的形势下,东莞市,东莞市旧旧城改造的脚步加快,市政府有关部门将大力推进农城改造的脚步加快,市政府有关部门将大力推进农贸市场的贸市场
24、的配套工配套工程建程建设。东莞将设。东莞将掀起一场农贸市场掀起一场农贸市场建建设新设新“革命。革命。15153-23-23-23-2.农贸市场正经历着三个转农贸市场正经历着三个转农贸市场正经历着三个转农贸市场正经历着三个转变变变变:地地 点点从室外到室内的迁徙;从室外到室内的迁徙;形形 态态从简陋到精致的蜕变;从简陋到精致的蜕变;经营管理者经营管理者从街道办事处到民营企业的交接。从街道办事处到民营企业的交接。16163-3.3-3.3-3.3-3.农贸市场超市化趋势农贸市场超市化趋势农贸市场超市化趋势农贸市场超市化趋势20072007年,东莞市委、市政府郑重提出年,东莞市委、市政府郑重提出“完
25、善农产品流完善农产品流通体系,引导企业提升经营档次,规范经营行为,在通体系,引导企业提升经营档次,规范经营行为,在提升现有市场规模和档次的基础上培育一批提升现有市场规模和档次的基础上培育一批交易主体交易主体组织化组织化、交易方式现代化交易方式现代化、交易商品标准化交易商品标准化,具有多,具有多种服务功能、规范化的中高级批发零市场种服务功能、规范化的中高级批发零市场”。所谓农贸市场超市化,是指通过政府政策的鼓励支持,引导大所谓农贸市场超市化,是指通过政府政策的鼓励支持,引导大型流通企业或农业产业化龙头企业,按照超市的经营业态、经型流通企业或农业产业化龙头企业,按照超市的经营业态、经营理念对城市农
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