信托有限公司资金信托计划尽调报告.doc

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1、尽调报告国民信托有限公司城南1号集合资金信托计划尽职调查报告目录声明与保证3第一部分信托项目基本情况4（一）项目来源及背景4（二）客户需求4（三）信托项目基本要素5第二部分项目主要尽调信息及分析7一、融资方分析7（一）融资方基本面7（二）公司运营和行业情况7（三）融资方财务状况9二、担保方分析-城南建设14（一）担保方基本面14（二）公司运营和行业情况14（三）担保方财务状况16三、担保方分析-阜阳城投23（一）担保方基本面23（二）公司运营和行业情况23（三）担保方财务状况25四、区域经济分析28五、资金用途及还款来源分析33六、其它担保及分析37七、项目合规性分析39八、我司风控标准分析3

2、9九、项目整体评价和结论40声 明 与 保 证我们在此声明与保证：本报告是按照公司有关规定，根据交易对手提供的和本部门收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。现场调查人员签字： 年 月 日 信托经理签字： 年 月 日 部门负责人签字： 年 月 日第一部分 信托项目基本情况（一）项目来源及背景我部在筛选项目过程中，着重考虑了交易对手的情况、当地经济发展水平等。在此基础上，我部拟与阜阳市城南新区项目开发管理有限公司（以下简

3、称“城南开发”）合作，发行城南1号集合资金信托计划.（二）客户需求城南开发拟向我司申请信托贷款人民币2亿元，期限2年。用于润河路等五条路网建设项目后续建设。阜阳市城南新区建设投资有限公司（以下简称“城南建设”）以其名下评估价值约为4.4亿元的土地作为抵押物，为本信托提供抵押担保，抵押率不超过45.5%；并追加连带责任保证担保。同时阜阳市城市建设投资有限公司（以下简称“阜阳城投”）为本信托提供连带责任保证担保。注：阜阳城投于2010年发行过2010 年阜阳市城市建设投资有限公司公司债券（1 0 阜阳债），证券代码:122918，债券期限为6年。债券的信用级别为AA+级，阜阳城投主体信用级别为AA

4、级。2013年，经联合资信评估有限公司评估，阜阳城投主体长期信用等级为AA级。（三）信托项目基本要素1、 融（投）资主体/交易对手：阜阳市城南新区项目开发管理有限公司2、 交易结构图：委托人（合格投资人）受托人城南开发贷款募集资金【2】亿元信托利益还本付息城南建投阜阳城投土地抵押、保证担保保证担保资金流入资金退出担保措施3、 信托规模：不超过人民币2亿元，满1.5亿元成立。4、 信托期限：2年。5、 资金运作方式：信托资金用于向城南开发发放信托贷款，城南开发承诺按约还本付息。6、 资金用途：用于润河路等五条路网建设项目后续建设。7、 资金来源（委托人）和要求：合格投资者。8、 担保条件：城南

5、建设以其名下土地作为抵押物，抵押物评估价值为4.4亿元，抵押率45.5%；并追加连带责任保证担保。同时阜阳城投为本信托提供连带责任担保。9、 还款来源：融资方及担保方经营收入。10、 主要风险点:区域性风险，因融资方经营收入最终来源为城南新区新增企业税收及土地出让收入，如果出现区域性风险，导致土地出让价格及数量低于预期、或新区新增企业纳税低于预期，可能会导致融资方无力偿还信托本息。11、 风控措施：a) 资金用途管理方式： 我司、融资方、中国银行签订资金监管协议对信托资金的使用实行受托支付。b) 期间管理频率：每季度审核融资方提供的财务报表及经营、销售情况说明；每年审核融资方经审计的年报。12

6、 合规性分析：本信托计划遵循了银监会信托公司集合资金信托计划管理办法（2009年第1号）、国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发200927号）等相关法律法规。13、 第三方评估结果：抵押物经江苏博文评估，价值4.394742亿元，抵押率45.5%。第二部分 项目主要尽调信息及分析一、融资方分析（一）融资方基本面（1）基本情况及历史沿革 公司名称：阜阳市城南新区项目开发管理有限公司 法定代表人：束浩然 成立日期： 2013年1月 注册资本/实收资本：3亿元人民币 经营范围：基础设施、基础产业及公益项目的投资、建设、运营及融资管理；整理及熟化、经营土地，环境治理、景观建设、房地产

7、开发，市政养护、物业管理。 股权结构图：股东名称出资额（万元）出资比例（%）阜阳市城南新区建设投资有限公司2970099阜阳市人民政府国有资产监督管理委员会3001经调查，阜阳市人民政府国有资产监督管理委员会已经将其持有的1%股权转让给了阜阳市城南新区建设投资有限公司，目前正在办理变更手续。（二）公司运营和行业情况 运营情况：公司地处阜阳市颍州区清河西路（原阜阳市质监局办公楼），按照公司法有关规定，城南开发已于2013年1月注册成立，是国有独资有限责任公司，注册资本叁亿元人民币。主要负责城南新区内基础设施、基础产业及公益项目的投融资、建设、运营、管理；整理及熟化经营土地、环境治理、景观建设、房

8、地产开发、市政养护、物业管理等工作。 公司主要领导情况：束浩然：公司法定代表人、董事长兼总经理，1977年出生，安徽省合肥市人，硕士研究生。1999年参加工作，先后任合肥市经济开发区科员、副主任科员；2004年1月任海恒集团副总经理，2006年6月至2012年11月，任海恒集团总经理。2012年11月至今，任阜阳市城南新区建设投资有限公司董事长兼总经理。多年来从事基础设施建设、土地开发和经济管理工作，具有较高的经济工作管理水平。笪前进：公司财务负责人，1978年出生，安徽省阜阳市人，大学学历，曾任阜阳市公安局颍东分局科员、颍州区招商局副局长。2012年11月至今，任阜阳市城南新区建设投资有限公

9、司财务处长。多年来从事财务和招商管理工作，对财务、融资、招商及企业综合管理有着丰富的工作经验。（三）融资方财务状况 融资方主要财务数据（为13年5月未审计财务数据）1、资产负债表 单位：元资产13年5月31日负债和所有者权益13年5月31日流动资产：流动负债： 货币资金30,104,761.20 短期借款79,000,000.00 交易性金融资产 交易性金融负债 应收票据 应付票据 应收账款 应付账款 预付账款 预收账款 应收股利 应付职工薪酬 应收利息 应交税费 其他应收款578,490,000.00 应付利息 存货8,192.00 应付股利 其中：消耗性生物资产 其他应付款154,700,

10、015.00 待摊费用 预计负债 一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动负债 其他流动资产 其他流动负债 流动资产合计608,602,953.20 流动负债合计233,700,015.00非流动资产： 可供出售金融资产非流动负债： 持有至到期投资 长期借款 投资性房地产 应付债券 长期股权投资 长期应付款 长期应收款 专项应付款 固定资产41,472.79 递延所得税负债 在建工程 其他非流动负债 工程物资 非流动负债合计 固定资产清理 生产性生物资产 负债合计233,700,015.00 油气资产 无形资产所有者权益： 开发支出 实收资本（股本）300,000,000.00 商誉 资本公

11、积 长期待摊费用 盈余公积 递延所得税资产 未分配利润74,944,410.99 其他非流动资产 减：库存股 非流动资产合计41,472.79所有者权益合计374,944,410.99 资产总计608,644,425.99负债和所有者权益总计608,644,425.991、货币资金3010.48万元，现金0.15万元，银行存款3010.33万元，其中徽商银行2000.3万元，工商银行10万元,颍州信用联社1000.03万元。2、其他应收款57849万元，均为缴纳土地出让金57849万元。3、固定资产4.1463万元，主要为办公设备原值4.214万元，累计折旧0.0677万元. 4、短期借款79

12、00万元，其中颍泉农商行3000万元，颖东农商行3000万元，颍州农商行1900万元。5、其他应付款15470万元，均为阜阳市城南新区建设投资有限公司代为支付土地征迁报批费用。2、损益表 单位：元项 目2013年5月31日一.营业收入 其中：主营业务收入 其他业务收入 减:营业成本 其中：主营业务成本 其他业务成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用58,082.21 财务费用287,506.80 资产减值损失 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 投资收益（损失以“-”号填列） 二.营业利润(亏损以-号填列)-345,589.01 加:营业外收入75,290,000.00 减:营业外支

13、出三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）74,944,410.99 减：所得税费用四、净利润（净亏损以“-”号填列）74,944,410.993、现金流量表 单位：元项 目金 额 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金675,301,495.70 现金流入小计675,301,495.70 购买商品、接受劳务支付的现金288,315,918.00 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费1,901.00 支付的其他与经营活动有关的现金475,664,575.00 现金流出小计763,982,394.00 经营活动产生的现金流

14、量净额-88,680,898.30 二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额42,140.00 投资所支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付的其他与投资活动有关的现金 现金流出小计42,140.00 投资活动产生的现金流量净额-42,140.00 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资所收到的现金 借款所收到的现金79,000,000.00 收到的其他

15、与筹资活动有关的现金300,000,000.00 现金流入小计379,000,000.00 偿还债务所支付的现金 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金170,500.00 支付的其他与筹资活动有关的现金60,001,700.50 现金流出小计60,172,200.50 筹资活动产生的现金流量净额318,827,799.50 四、汇率变动对现金的影响 五、现金及现金等价物净增加额230,104,761.204、财务比率财务指标短期偿债能力流动比率2.60 速动比率2.60 长期偿债能力资产负债率38.40%盈利能力净资产收益率19.99% 人民银行信用记录查询结果：于13年6月25日查询，目前存

16、量贷款余额7900万元，无不良贷款。5、未来现金流测算单位：万元年份/季度合计201320142015序号项目3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q一现金流入1融资现金流入95000200002000010000100001500050001000050001.1银行资金流入6500020000100001500050001000050001.2信托资金流入300002000010000二销售流入02.1一期路网7571075710 2.2一期绿化1525515255 2.3二期路网6215062150 2.4二期绿化97189718 2.5三期路网5311053110 2.6三期绿化1412514

17、125 现金流入小计42006811571055255821502000039718100007311024125三现金流出3项目开发投入2036003.1一期路网67000670003.2一期绿化13500135003.3二期路网55000550003.4二期绿化860086003.5三期路网47000470003.6三期绿化1250012500四期间费用1628853601080440006880376010004.1一期路网536053604.2一期绿化108010804.3二期路网440044004.4二期绿化6886884.5三期路网376037604.6三期绿化10001000五营

18、业税金及附加（10.2%）15376363830962486389389212426895655.1一期路网302830285.2一期绿化6106105.3二期路网248624865.4二期绿化3893895.5三期路网212421245.6三期绿化565565六利息支出9025190019009509501425475950475七归还融资本金07.1归还银行融资40000002000050001000050007.2归还信托融资0000000现金流出小计27811586286212666972213393217975997028321105现金净流量11028929424339891242

19、8186617539240128273020累计现金净流量29424634137584194502102041104442107269110289经测算，公司未来经营现金流足以覆盖信托本息本段小结（还款来源及能力分析）：1. 盈利能力分析：截至5月底，融资方净资产收益率为20%，数值较高的原因是在公司成立后，市政府划拨了660亩土地给公司。该部分土地融资方并无相应费用，记作营业外收入。2. 短期偿债能力分析：流动比率、速动比率均超过了2，短期偿债能力较强。3. 长期偿债能力分析：资产负债率低于40%，且融资方母公司为融资方缴纳了1.5亿元的土地征迁报批费用（融资期内该笔股东借款劣后于信托本息偿

20、还），总体偿债能力较好。二、担保方分析-城南建设（一）担保方基本面（1）基本情况及历史沿革 公司名称：阜阳市城南新区建设投资有限公司（不在政府融资平台清单内） 法定代表人：束浩然 成立日期： 2012年11月 注册资本/实收资本：5亿元人民币 经营范围：承担阜阳城南新区基础设施、基础产业及公益项目的投资、建设、运营及融资管理；整理及熟化、经营土地，环境治理、景观建设、房地产开发。 股权结构图：股东名称出资额（万元）出资比例（%）阜阳市人民政府国有资产监督管理委员会50000100（二）公司运营和行业情况 运营情况：公司地处阜阳市颍州区清河西路，按照公司法有关规定，阜阳市城南新区建设投资有限公司

21、已于2012年11月注册成立，是国有独资有限责任公司，注册资本伍亿元人民币。主要负责城南新区区域规划、建设管理、土地征用、拆迁安置管理、项目审批、招商引资、资金使用等；同时承担城南新区内基础设施、基础产业及公益项目的投融资、建设、运营、管理；整理及熟化经营土地、环境治理、景观建设、房地产开发等工作。2013年1月24日，阜阳市城南新区建设投资有限公司投资设立子公司阜阳市城南新区建设投资有限公司，注册资本三亿元人民币，该子公司专门负责城南新区内基础设施、基础产业及公益项目的投融资、建设、运营、管理；整理及熟化经营土地、环境治理、景观建设、房地产开发、市政养护、物业管理等工作。公司与阜阳市城南新区

22、建设指挥部办公室合署办公，一个机构，两块牌子（阜编201256号）。具有土地征用整理、招商引资等职能。根据市财政局出具的编号为财预函201349号关于转发关于对阜阳市城南新区建设指挥部办公室税费问题的意见的函，新区内新增企业交纳的地方流程部分税收50%归担保方所有；土地出让金全额归担保方所有，目前，公司总共有7000亩商业用地指标。2013年5月22日，城南新区拍卖土地情况如下表：地块编号土地位置土地面积土地用途出让年限（年）容积率成交价（万元）竞得人201314城南新区府前路南侧、广颍路东侧64638(合96.957亩)居住70不大于3.0且不小于2.828323阜阳市城南新区建设投资有限公

23、司201315城南新区三清路南侧、广颍路东侧67612(合101.418亩)居住70不大于3.0且不小于2.829526阜阳市城南新区项目开发管理有限公来源：阜阳市国土资源局网站：目前，阜阳市已拍卖土地中成交价最高的为880万元/亩，信息如下：地块编号土地位置土地面积土地用途出让年限（年）容积率成交价（万元）竞得人201311开发区一道河路南侧、阳照路东侧9205(合13.8075亩)商业/居住40/70不大于7.0且不小于2.512146阜阳商厦同济投资有限公司来源：阜阳市国土资源局网站：根据阜阳市2013年度国有建设用地供应计划宗地表，2013年计划供地2,029,594平方米.该方案已经

24、通过了阜阳市政府（阜政秘201349号）阜阳市人民政府关于阜阳市2013年度国有建设用地供应计划的批复。3000亩土地的出让会给城南建设带来超过60亿元的收入（按每亩土地出让收入200万元的保守价格预测）。（三）担保方财务状况 担保方主要财务数据（为13年5月未审计财务数据）1、资产负债表 单位：元资产13年5月底负债和所有者权益13年5月底流动资产：流动负债： 货币资金71,476,516.97 短期借款 交易性金融资产 交易性金融负债 应收票据 应付票据 应收账款 应付账款 预付账款 预收账款 应收股利 应付职工薪酬 应收利息 应交税费 其他应收款1,105,432,993.00 应付利息

25、 存货134,277,817.58 应付股利 其中：消耗性生物资产 其他应付款100,061,088.00 待摊费用 预计负债 一年内到期的非流动资产 一年内到期的非流动负债 其他流动资产 其他流动负债 流动资产合计1,311,187,327.55 流动负债合计100,061,088.00非流动资产： 可供出售金融资产非流动负债： 持有至到期投资 长期借款 投资性房地产 应付债券 长期股权投资300,000,000.00 长期应付款 长期应收款 专项应付款 固定资产1,686,784.86 递延所得税负债 在建工程 其他非流动负债 工程物资 非流动负债合计 固定资产清理 生产性生物资产 负债合

26、计100,061,088.00 油气资产 无形资产717,583,810.00所有者权益： 开发支出 实收资本（股本）500,000,000.00 商誉 资本公积 长期待摊费用 盈余公积 递延所得税资产 未分配利润1,730,396,834.41 其他非流动资产 减：库存股 非流动资产合计1,019,270,594.86所有者权益合计2,230,396,834.41 资产总计2,330,457,922.41负债和所有者权益总计2,330,457,922.411、货币资金7148万元，现金1.3万元，银行存款146万元，其他货币资金7000万元。2、其他应收款110543万元，主要为预缴市级财政

27、征地保证金28000万元，缴纳土地出让金和教育配套资金等67073万元，其余15470万元为阜阳市城南新区项目开发管理有限公司垫付的土地报批和拆迁费用等。3、存货13428万元，均为新区路网所需土地报批拆迁费用，其中，一期路网土地报批费用5167万元，土地收储1500万元，拆迁费用6600万元，其他开发成本161万元。4.无形资产71756万元，为土地使用权71756万元。5、长期投资合计30000万元，为向阜阳市城南新区项目开发管理有限公司出资款30000万元。6、固定资产169万元，主要为办公设备57万元，运输工具94万元，电子设备18万元。 7、其他应付款10006万元，其中应付阜阳市城

28、市建设投资有限公司10000万元，其他6万元为办公设备质量保证金。2、损益表 单位：元项 目13年5月底一.营业收入 其中：主营业务收入 其他业务收入 减:营业成本 其中：主营业务成本 其他业务成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用1,834,553.64 财务费用-61,388.05 资产减值损失 加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 投资收益（损失以“-”号填列） 二.营业利润(亏损以-号填列)-1,773,165.59 加:营业外收入1,732,170,000.00 减:营业外支出三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）1,730,396,834.41 减：所得税费用四、净利润（净

29、亏损以“-”号填列）1,730,396,834.413、现金流量表 单位：元项 目金 额 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到的其他与经营活动有关的现金2,965,540,357.38 现金流入小计2,965,540,357.38 购买商品、接受劳务支付的现金650,924,819.26 支付给职工以及为职工支付的现金813,191.55 支付的各项税费12,701,532.08 支付的其他与经营活动有关的现金2,227,587,460.42 现金流出小计2,892,027,003.31 经营活动产生的现金流量净额73,513,354.07 二、投资活

30、动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额1,657,955.42 投资所支付的现金300,000,000.00 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付的其他与投资活动有关的现金206,678.18 现金流出小计301,864,633.60 投资活动产生的现金流量净额-301,864,633.60 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资所收到的现金500,000,000.00

31、 借款所收到的现金 收到的其他与筹资活动有关的现金 现金流入小计500,000,000.00 偿还债务所支付的现金 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 支付的其他与筹资活动有关的现金 现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额500,000,000.00 四、汇率变动对现金的影响 五、现金及现金等价物净增加额271,648,720.474、财务比率财务指标短期偿债能力流动比率13.10 速动比率11.76 长期偿债能力资产负债率4.29%盈利能力净资产收益率77.58%4、未来现金流量测算单位：万元年份/季度合计201320142015序号项目3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q一现金流入1融资现

32、金流入19000030000200002000030000200002000030000200001.1银行资金流入19000030000200002000030000200002000030000200001.2信托资金流入0二销售流入02.1南郊土地收储配套设施建设项目45000100001000010000150002.2三清路北侧、柳林路南侧、颍上南路西侧63063630632.3三清路北侧、柳林路南侧、颍州南路东侧27677276772.4八里松路北侧、三清路南侧、阜王路东侧、中清路西侧1377151377152.5三清路北侧、中心街南侧、阜王路东侧、广颍路西侧02.6贯清路北侧、南

33、京路东侧、老阜南路西侧02.7三清路北侧、柳林路南侧、颍上南路西侧02.8润河路北侧、五道河南侧、阜王路东侧、广颍路西侧02.9润河路北侧、五道河南侧、广颍路东侧、中清路西侧02.1润河路北侧、五道河南侧、中清路东侧、颍州南路西侧75451754512.11柳林路北侧、贯清路南侧、中清路东侧、汇新路西侧59107591072.12柳林路南侧、老阜南路西侧、南京路东侧3727737277现金流入小计8252906000040000400006000010910711306397677305443三现金流出3项目开发投入1465593.1南郊土地收储配套设施建设项目45000100001500010000100003.2三清路北侧、柳林路南侧、颍上南路西侧10010100103.3三清路北侧、柳林路南侧、颍州南路东侧407640763.4八里松