推进城中村改造若干意见.docx

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1、关于加快推动城中村改造的若干看法第一章总则第一条为推动和规范城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利 用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，依据有关法律、法规 规定，结合我市实际，制定本方法。其次条本方法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，运用集体土地，并以村民委 员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不 到位、功能不齐全的村庄或街区。第三条*市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市 政府批准，可按本方法执行。第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规 划合理

2、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。第五条城中村改造的基本原则：依据“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设， 政策扶持、市场运作”的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、 自下而上运作的原则；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原则；坚持政策引 导、市场运作、依村定策、敬重民意、让利于民的原则。第六条城中村改造方式：依据实际状况，可由各乡、村自行组织改造，或者选择有实 力的开发企业实施改造。自行实施城中村改造，可依据公司法相关规定组建集体性质或村民入股性质的城 中村改造建设发展有限公司，由该公司依法运作。其次章规划管理第七条城中村改造必需符合我市城市总体

3、规划和土地利用总体规划。第八条依据城市总体规划及实际须要，城中村改造项目用地范围可突破现有村庄限 制，用地范围应尽量规整，支持相邻的乡、村联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。第九条辖区人民政府、*新区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划， 托付具有相应资质的规划设计单位编制城中村限制性具体规划，依据城市规划要求，结合改 造地块的现状状况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共 绿地、社区服务设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。第三章土地管理第十条城中村改造项目用地原则上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅 用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优

4、先用于安置房建设，确保村民回迁。第十一条在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国 家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造项目总规模的20%o第十二条列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，项目 区域内用地征收补偿后按规定办理净地出让手续。第十三条城中村改造完成后，由辖区人民政府、*新区管委会负责，按城中村改 造项目方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。第四章征迁安置第十四条辖区人民政府、*新区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁 安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被

5、征迁人 的合法权益。第十五条征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地 面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。第十六条辖区人民政府、*新区管委会在制订城中村改造项目征迁补偿安置方案 时，可参照下列原则确定征迁补偿标准：1 .被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋全部权证的以房屋全部权证 标注面积为准，对未取得房屋全部权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋合法手续的， 对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，依据有房屋全部权证房屋赐予补偿。未办理 房屋全部权证的集体土地上的房屋、历史缘由造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民

6、政府、 *新区管委会依据实际状况制定统一标准，组织确认后赐予合理补偿。2 .被征迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当依据被征收房屋的区位、用途、建筑 面积、折旧等具体状况,以房屋市场评估价格确定补偿价款。3 .被征迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下部 分免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房 屋建筑面积的部分，可按成本价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋 的，超出标准户型之外的部分依据商品房屋销售价格交纳购房款。4 .城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照*市城市房屋 拆迁管理有关标

7、准执行。5 .进行改造建设的城中村涉及拆除的村民委员会办公用房、生产用房和其他用房，应 等面积赐予安置，或参照房地产市场评估机构的估价赐予货币补偿。第十七条城中村改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后，依据不低 于10%的比例配建公共租赁住房。由市政府按约定回购或收回后，优先用于安置城中村改 造中生活确有困难、无法按本方法第十六条规定进行安置的被拆迁人，剩余公共租赁住房交 由市房产管理部门统一安排。第十八条非城中村村民购买本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政 策，具体安置方法由辖区人民政府、*新区管委会确定。第五章实施程序第十九条城中村改造的申请与审批。1 .城中村提

8、出改造申请。城中村依据其实际状况，本着条件成熟、有序开展的原则，经全体村民签字同意后， 由村民委员会提出城中村改造书面申请。申请资料应包括：拟进行改造的城中村基本状况，包括现状地形图中标明的村址占地、 农用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企业占地等；村民和非村民人口及户数结构、 人员组成；住宅建筑面积、商业房及其他房屋的建筑面积。申请改造打算工作状况。实施改 造的初步思路、步骤和方法，如分期、分批实施，要列出每一期的初步范围及拟拆迁面积、 安置人口、拟建设面积等指标。实施改造的保障措施。村民同意实施改造的签字记录等。2 .辖区人民政府、*新区管委会审查改造申请，审查同意后上报市城中村改造

9、领 导小组办公室。3 .市城中村改造领导小组审批改造申请。市城中村改造领导小组办公室组织市国土、 规划等部门对提出的改造申请进行审核，市城中村改造领导小组对条件成熟、符合相关政策 要求的予以批准，由市城中村改造领导小组办公室向辖区人民政府、*新区管委会下发 批复文件，并抄送市城中村改造领导小组成员单位，作为列入城中村改造的依据，同时进行 公告。其次十条城中村改造项目规划审批。城中村改造项目获批后，辖区人民政府、*新区管委会在充分考虑改造城中村具 体状况的基础上,本着主动推动、可操作性强及公共服务设施和市政基础设施配套齐全的原 则,提出城中村拟改造地块的初步范围及安置人口、拆迁面积等数据，并刚好

10、向市国土资源 局申请将城中村改造用地列入年度土地供应支配。辖区人民政府、*新区管委会刚好向市城乡规划管理部门申请办理地块限制性具 体规划手续。城乡规划管理部门依据城市规划对限制性具体规划进行审核,审核后进行公示, 公示无异议后上报市政府审批，并将批准后的限制性具体规划提交国土资源管理部门。如需办理农转用和土地征收，由辖区国土资源分局组织报件申报。其次十一条城中村改造项目方案编制与审批。1 .城中村改造项目方案的编制。城中村村民委员会在辖区人民政府、*新区管委会的组织指导下，依据批准的城 中村改造限制性具体规划起草项目改造方案。项目改造方案应包括以下内容：项目改造总体思路。如分期、分批实施，要列

11、出每一 期的范围及规划指标，排出时间进度表。改造范围内占地面积。改造涉及人口及户数，需拆 除的建筑物数量及分类。项目限制性具体规划指标。项目征收补偿方案。包括安置房的建设 方式、规模及资金筹措方式，产权调换和货币补偿标准，过渡期限及过渡费标准，征收工作 保障措施等。改造方案经村民代表大会表决通过后，改造方案和村民代表大会表决记录一并上报辖 区人民政府、*新区管委会。2 .辖区人民政府、*新区管委会审查改造项目方案。辖区人民政府、*新区管委会负责对项目改造方案的实际操作性、方案内容是否 符合村实际状况、征收补偿政策能否落实等内容进行审查。审查前，应将方案在改造范围内 公示，必要时实行听证会，充分

12、听取利害关系人的看法和建议。辖区人民政府、*新区 管委会对城中村改造方案审查同意后，上报市城中村改造领导小组办公室。3 .市城中村改造领导小组审核改造项目方案。市城中村改造领导小组办公室就改造方案是否符合城中村改造的有关规定提出审核 看法，上报市城中村改造领导小组审批。其次十二条市国土资源局依据市城中村改造领导小组批准的改造项目方案，托付土地 评估机构对城中村改造用地进行地价评估、制定土地出让方案。土地出让方案应明确以下内容：不运用周转用地的城中村改造项目，原居住用地出让 方式为招标，出让金按评估价与拆迁成本的差额确定，交地方式为拆迁后净地出让，开发企 业中标后取得周转用地的限制性国有土地运用

13、权，在完成城中村改造征迁安置后，取得正式 国有土地运用权。交地时间依据城中村改造方案确定的拆迁进度确定，分期实施改造的，分 期交付土地、缴纳土地出让金、办理土地手续，分期缴纳的土地出让金价格以中标价为准。 运用周转用地的，周转用地单独出让，出让方式为招标，交地方式为净地出让，开发企业中 标后取得周转用地的限制性国有土地运用权，在完成城中村改造征迁安置，市政府收回借给 辖区人民政府、*新区管委会的土地出让金后，取得正式国有土地运用权。周转用地以 外的其他城中村改造用地按本条款执行。出让方案经市政府批准后，在市城中村改造领导小组办公室备案。其次十三条辖区人民政府、*新区管委会依据批准实施的城中村改

14、造方案、土地 出让方案制定项目招标文件。项目招标文件应明确以下内容：城中村改造的实施步骤、范围、时间，征迁安置的方 法、标准，安置房的建设标准、户型要求和交付时间，以及城中村改造配套设施的建设标准。 依据城中村改造投资规模确定城中村改造保证金，保证金按60万/亩计算。在中标单位与辖 区人民政府、*新区管委会签订城中村改造协议书时，由中标单位向辖区人民政府、 *新区管委会缴纳，保证金的退还方式由辖区人民政府、*新区管委会与中标单位 协商确定。运用周转用地的，其保证金按本方法第三十二条规定执行。明确城中村改造范围 内的国有建设用地运用权为限制性运用权，并将缴纳土地出让金的多少作为竞标条件，缴纳 出

15、让金高的获得城中村改造项目的改造权和限制性国有建设用地运用权。完成征迁后，中标 单位取得正式国有建设用地运用权。未按招标合同约定期限完成拆迁改造的，市国土资源管 理部门重新确定土地出让价格，或由市政府按招标合同约定收回限制性国有建设用地运用 权，重新处置土地。其次十四条辖区人民政府、*新区管委会通过市公共资源交易中心发布城中村改 造项目招标公告。招标公告面对全国发布,市国土资源局同时在中国土地市场发布招标公告， 引进资金雄厚、信誉良好的开发企业。其次十五条市公共资源交易中心依据竞标状况，按规定确定城中村改造项目中标单 位，并于成交后三个工作日内将招标资料报市国土资源局。其次十六条辖区人民政府、

16、新区管委会与中标单位签订城中村改造协议书，并 将城中村改造项目的中标单位报市城中村改造领导小组办公室进行备案、公示。其次十七条中标单位持辖区人民政府、*新区管委会出具的城中村征迁工作完成 证明及其他相关材料，到市国土资源局办理土地出让手续，缴纳土地出让金，取得正式国有 建设用地运用权。其次十八条中标单位获得土地运用权后，应托付具有资质的规划设计单位编制城中村 改造修建性具体规划，报城乡规划管理部门审核，审核、公示无异议后上报市政府审批，并 依法办理环保、立项、规划、土地、人防、建设等行政审批手续，实施工程建设。第六章实惠政策其次十九条严格限制旧城区的零星开发及新城区住宅用地的审批，对联合、成

17、片开发 的城中村改造项目，优先办理出让和报建手续。第三十条社会资本出资城中村改造项目房屋征收安置，但不参加项目土地挂牌出让或 未竞得该宗土地运用权的，依据资金的实际占用时间，按投资金额加银行同期贷款利息加投 资金额10%的利润，由辖区人民政府、*新区管委会与投资人进行结算；参加土地挂 牌出让获得土地运用权的，不计贷款利息和利润，由辖区人民政府、*新区管委会与投 资人进行成本结算。第三十一条城中村改造项目土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地 和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、*新区管委会， 用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设。

18、第三十二条运用周转用地的城中村改造项目，将周转用地土地出让收入扣除按国家、 省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额作为城中村改造项目 建设保证金，借给项目所在辖区人民政府、*新区管委会，办理借用手续后，专项用于 该城中村改造项目建设，市政府在返还辖区人民政府、*新区管委会的城中村改造项目 土地出让金中以扣除方式予以全额收回。第三十三条城中村改造项目按期开工建设并按期竣工的，在项目竣工验收合格后，由 市财政局负责，将该项目缴纳的城市基础设施配套费全额嘉奖辖区人民政府、*新区管 委会，用于支持城中村改造项目配套设施建设。第三十四条城中村改造项目免缴地方行政事业性收费，具体包

19、括：临时占道费、道路 挖掘修复费、土地登记费、征地管理费、场地运用费、新型墙体材料费专项基金。项目全部 运用商品混凝土的免征散装水泥专项基金，未运用商品混凝土的，按最低限减半征收散装水 泥专项基金。第三十五条城中村改造中村民安置房建设及用地所涉及的建筑安装营业税、土地流转 税、土地增值税和企业所得税，市级留成部分除用于城中村改造项目外，全额用于支持辖区 人民政府、*新区管委会城中村改造建设。第三十六条市政府对城中村改造腾出的土地统一征收后，进行公共设施和公益事业建 设的，按国家、省有关规定进行补偿；进行经营性开发的，其土地出让收入扣除按国家、省 规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，

20、剩余部分全额返还项目所在辖区人民 政府、*新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设 施建设；不相宜开发建设的，按城市总体规划支配运用。第七章保障措施第三十七条城中村改造由市政府统一领导、组织和协调。各城区人民政府、*新 区管委会负责编制本辖区城中村改造支配，组织制定城中村改造项目方案，协调城中村改造 建设的相关问题，并具体负责本辖区城中村改造建设的组织实施工作。市城中村改造领导小 组负责审定全市城中村改造支配，审核城中村改造项目方案，并负责指导、协调、考核各城 区城中村改造工作。市发展改革、财政、城乡规划、住房城乡建设、国土资源、房产管理、 公安、民政、劳动社会保障

21、教化、电力等有关部门和单位要依据各自职责分工，负责做好 相应的城中村改造建设管理和服务工作。第三十八条实行城中村改造项目联审联批制度。建立项目审批绿色通道，各级各部门 审批城中村改造申请的时限为十个工作日。第三十九条建立城中村改造激励约束机制。市政府对城中村改造工作实行目标管理， 严格进行考核，并设立专项嘉奖资金，对城中村改造工作推动快、效果好的辖区人民政府、 *新区管委会赐予嘉奖，具体嘉奖方法另行制定。第四十条城中村改造项目方案一经审批，不得擅自更改，凡未按审批方案实施的，由 市政府各职能部门依照相关法律法规予以惩罚，并按审批的方案予以订正。第四十一条城中村改造完成后，如不能按时交付腾出的

22、土地，则该城中村改造项目后 续手续暂停办理，相关实惠政策暂不享受。第四十二条城中村改造中村民安置房不得对外销售，在安置完成前，不予办理房屋预 售许可证。开发企业要在安置房建设施工现场醒目位置设置公示栏，标明为安置用房，不对 外销售。第四十三条已公告确定的城中村改造范围内不得擅自新建、改建、扩建各类建筑物， 经鉴定属危房的，可以修理或原面积翻建，但不得扩大、加层。凡擅自新建、改建、扩建的 各类建筑物，一律不予补偿。第四十四条城中村改造中标单位未取得合法手续不得在已公告确定的城中村改造范 围内进行工程建设，擅自开工建设的，市城乡规划、国土资源、住房城乡建设等部门和辖区 人民政府、*新区管委会、乡人

23、民政府、街道办事处、及村民委员会应当予以制止，并 依法查处。第四十五条对超出国有土地运用权出让合同约定动工日期满1年未开发以及没有按规 定完成拆迁安置的城中村改造项目，依法从高征收土地闲置费，不得享受实惠政策，并责令 限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地运用权。对虽按期动工建设，但 开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置 土地处置。第四十六条城中村改造范围内的居民，应主动协作城中村改造工作，对于阻碍拆迁改 造、违反治安管理规定的，由公安机关赐予治安管理惩罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责 任。第四十七条城中村改造开发建设企业在城中村改造工作中有违法违规行为的，由相关 职能部门依据有关法律、法规依法予以处理，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第四十八条在城中村改造工作中，相关职能部门工作人员有不履行职责、滥用职权、 玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿等违法违纪行为的，由其所在单位或上级主管部门赐予行政 处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。第八章附则第四十九条各城区人民政府、*新区管委会可依据本方法，结合各辖区和拟改造 村庄实际，制定相应政策；市政府有关职能部门要结合本部门职责分工，制定相应服务措施 和扶持政策。第五十条本方法自下发之日起施行，原*市人民政府关于进一步加快城中村开 发改造的看法同时停止执行。